物流园营销策划方案.docx
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物流园营销策划方案
房商网决策操作系统
A商业物流园
营销策划方案
2011年5月
决策资源房地产研究中心出品
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第一章:
项目定位
第二章:
总体规划布局
第三章:
市场调研
第四章:
营销战略
第五章:
开发面积
第六章:
项目开发节奏
第七章:
项目投资估算及资金筹措
第八章盈利能力分析
第九章总结
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第一章:
项目定位
一、总体定位:
一个园区——两个中心——四大主题
二、具体项目定位如下:
一个园区
沈阳光彩大东方商业物流园
两个中心
国际汽车博览中心
国际精品建材家居家具博览中心
四大主题
汽车主题
建材及室内用品主题
物流配送主题
商业中心主题
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第二章:
总体规划布局
见另外一个文件
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第三章市场调研
一、汽车市场
1、据统计2010年全国及东三省汽车销售概况如下表:
汽车类型全国销售总量东北三省销售总量东三省所占比例
轿车1126029台76896台6.07%
载货汽车1076613台86775台8.06%
客车1037058台83403台8.64%
合计3240000台247074台7.63%
2、东三省汽车销售省内分析表:
汽车类型三省销售总量辽宁省总销量吉林省总销量黑龙江省总销量
轿车76896台36448台18916台21531台
载货汽车86775台41131台21346台24297台
客车83403台39343台20517台23542台
合计247074台117113台60780台69180台
比率100%47.4%24.6%28.0%
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通过以上数据分析可以看出,东三省的汽车销量在全国份额中
仅占7.36%;已形成汽车产业发展、东北三省经济地位、振兴东北老
工业基地政策之间的矛盾,汽车产业发展速度有待进一步提升;随着
振兴东北的各项政策得到进一步落实,充分发挥老工业基地的各项优
势,东北三省汽车市场可以说商机无限。
从上表数据还可以看出,辽
宁省汽车销量在东北三省中几乎占了一半,市场潜力巨大。
目前汽车
作为沈阳第一支柱产业政策已经确定,而沈阳汽车市场却极为分散,
更无品牌市场可言,这为适时建设一个国际高标准的以汽车为主题的
市场提供了可能。
二、建材家居家具市场
沈阳市共有大小各类家具市场约30余家,其中主要家具专卖店15
家约占50%,综合家具市场约8家,占23%。
市场经营多采取场地出租经营方式的有24家,约占80%,其次是
采取自己经营方式的有4家,约占13%;
1、以中国家具城、小东、万泉、港大家私为代表的传统家具市场,
因成立时间早,地理位置优越,在中低端消费群中有一定的市场。
其主要特点是:
摊位式租赁经营,市场有较大的对外辐射功能。
2、以喜来居、曲美、北欧、腾派、塞斯为代表的家具市场新生力
量,其主要特点是:
店面装修较豪华、购物环境幽雅、商品档
次较高,在中高端消费群中有一定的市场。
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3、以莱德、轩琴为代表的家具自营模式,其主要特点是:
与家具
厂家形成战略合作,在店中展示商品并自主经营。
是家具经销
的创新模式,具有一定的代表性。
4、以欧倍德、天津家世界、红星美凯龙、百利、海韵为代表的家具
超市及综合市场,对沈阳市的家具市场带来较大的冲击,代表未来
的家具市场走向。
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第四章营销战略
一招商策略:
资产经营出租+地产出让+产权出售+产权返租
具体如下:
资产经营出租:
一期零售区域:
东方家园酒店用品超市
三期区域:
物流配送中心及综合楼
地产出让(成立合资公司,最终转让股权):
二期区域:
酒店
四期区域:
国际汽车博览中心(三大超市)
国际汽车专营店
产权出售:
一期区域:
精品专营店
二期区域:
商务公寓、餐饮美食一条街
三四期区域:
精品专营一条街
产权出售返租统一招商:
三期区域:
国际精品建材展厅
国际精品家居家具展厅
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二定价策略
根据周边市场调研结果,制定价格:
商务公寓:
3800元/平方米
商铺(四层均价):
餐饮美食一条街:
4500元/平方米
精品专卖店一条街:
4800元/平方米
三销售计划表(%)
年份
2345类型
商务公寓4040155
餐饮美食类504010
精品专卖店504010
四建筑形态
主力店及展厅外观简洁明快,以钢结构为主。
商务公寓附精装修。
五招商建议
1、项目的招商合作伙伴应该是国际上该业态的知名品牌商,他们实
力大,抵抗风险能力强,能与东方集团共进退,可在我方项目上持续
性经营,可为项目地价,商业氛围等的价值上升提供长期保证。
这涉
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及主力店招商问题,主要为汽车,家具,生活类超市等业态。
2、与国际上知名商业房地产营销策划公司建立联系,探讨合作事宜,
我方需要的不仅是他们的营销策划方案,更重要的是这类营销策划公
司具备全球化商业招商资源,因为他们已经做过多个专业市场的
shoppingmall,与世界500强或国际品牌店早已建立广泛联系,比
如,加拿大555集团(世界上最大的两座shoppingmall皆为其建造),
兄弟企划等。
3、与国际上专业做大型shoppingmall的开发商、经营商建立合
作,让其入驻本项目,共同开发。
比如加拿大555集团,菲律宾5M
集团,印尼三林集团(超大型Mall在东南亚发展得既多又好),我方
将在此事上加大招商力度。
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第五章:
开发面积
见另外一文件
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第六章:
项目开发节奏
在考虑资金平衡及企业适当负债的前提下,暂定开发节奏如下:
一、一期:
一年半
一期A:
东方家园
一期B:
生活类超市
二、二期:
一年半
商务公寓、酒店、餐饮美食一条街
三、三期:
2年
三期A:
国际精品建材展厅:
国际精品家居家具展厅
三期B:
物流配送中心及综合楼
四、四期:
一年半
四期A:
国际汽车博览中心(汽车三大超市)
四期B:
国际汽车专卖店
五、总工期(流水交叉做业)约五年。
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第七章:
项目投资估算及资金筹措
见另外一个WORD表格及2个EXCEL
表格
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