物业管理预算方案.docx
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物业管理预算方案
三、深圳港中旅花园一期交付使用首十二个月
物业管理预算方案(讨论稿)
管理收支预算
I.管理成本分项核算
1.整个小区管理成本情况
2.住宅部份
3.商场部份
4.停车场部份
II.管理处架构方案
深圳“港中旅花园(一期)”交付使用十二个月
物业管理预算(讨论稿)
港中旅花园位于在深圳市农科中心内,自然环境优美,适合高尚
住宅。
港中旅花园(一期)项目总建筑面积124,301.71m2,小区占地面积共55,831.5m2,可销售面积95,160.68m2,由43栋别墅、21栋7-12层小高层、4栋15-18层高层组成。
(I)管理收支预算(讨论稿)
(一)小区总建筑面积:
124,301.71m2
其中占地面积:
55,831.5m2
停车场面积:
23,419.55㎡(559个)
(二)小区可销售面积:
95,160.68m2
第一组团
别墅
9,149.72㎡
第二组团
小高层(多层)
5,461.12㎡
高层
17,587.78㎡
第三组团
小高层(多层)
5,971.52㎡
高层
22,005.44㎡
第四组团
小高层(多层)
2,697.40㎡
高层
31,287.70㎡
商业
1,554㎡
注:
根据深圳市物业管理服务收费指导标准,九层以下界定为小高层(多层),十层以上界定为高层。
(三)预算收入
考虑到农科中心片区的情况,管理费收费标准过低则会影响收支平衡,影响日常运作和楼盘及公司形象;太高则会影响销售及违反深圳市管理服务费指导收费标准。
商场因公共水电费、维修费及清洁卫生费增加较多,故收费可适当提高。
故建议可参考以下收费标准。
管理费收取标准
别墅(暂按4.50元/㎡月计算):
9149.72×4.5元=41,173.74
小高层(多层)(暂按1.00元/㎡月计算):
14,130.04×1.0元=14,130.04
高层 (暂按3.60元/㎡月计算):
70,880.92×3.6元=255,171.31
商场 (暂按6.0元/㎡月计算):
1,554×6元=9,324
停车位管理费(80元/月位):
559×80元=44,720
小计:
364,519.09元
电梯维护运行费
小高层(多层)(暂按2.00元/㎡月计算)14,130.04×2.00=28,260.08
管理费收入总计:
392,779元
(四)物业日常管理费支出项目包括:
序号
项目
费用支出金额(人民币元/月)
小区总管理处
其中
住宅
商场
停车场
1.
管理服务人员工资福利
128,300
103,029
5,832
19,439
2.
公共设施运行及保养费
41,200
35,020
2,060
4,120
3.
绿化费
11,166
10,049
1,117
-
4.
公共水电费
86,772
80,264
2,170
4,339
5.
清洁卫生消杀费
48,234
40,999
2,412
4,823
6.
办公费
12,875
10,300
644
1,931
7.
折旧费
3,340
2,672
167
501
8.
保险费
15,180
3,600
400
11,180
9.
其它
6,563
5,487
269
806
10.
管理人酬金
35,363
29,142
1,507
4,714
11.
营业税金
19,835
17,106
471
2,258
12.
小计
408,828
337,668
17,049
54,111
13.
附:
可销售面积
95,160.68
94,160.68
1,554
(559车位)
14.
物业管理成本
4.30
3.59
10.97
(96.80)
15.
预算收入
392,779
338,735
9,324
44,720
16.
管理处收支平衡情况
-16,049
1,067
-7,725
-9,391
注:
(a)以上的预算中,有关备用金和管理人酬金的具体金额,可根据物业管理运作的实际盈亏情况,由发展商和物业管理公司为商定。
(b)首年因免保而节省的设备保养费与验收、移交、接管时增加之人工和新增添大厦之部分设施基本持平,故未单独列出。
二次装修管理费之收入主要用于为二次装修而加设之二次装修保护层、垃圾清运、二次装修申办、检查验收之人工及公共维修,故在管理成本中未单独列出。
(II)
管理成本分项核算
1.整个小区管理成本情况
(A)管理服务人员工资福利
每月预算支出(¥)
(1)
总办
管理处主任
(戴德梁行国内驻现场经理)
1人
24,000
24,000
助理兼文秘
1人
4,000
4,000
小计:
28,000
(2)
物业部
主管
1人
4,000
4,000
物业助理
4人
2,500
10,000
安管队长
1人
3,000
3,000
安管领班
3人
1,500
4,500
安管员
42人
1,100
46,200
小计:
67,700
(3)
工程部
主管
1人
4,000
4,000
维修领班
2人
2,500
5,000
技术员
7人
1,800
12,600
文员/仓管
1人
2,000
2,000
小计:
23,600
(4)
财务及行政人事部
主管/会计
1人
4,200
4,200
出纳
1人
2,400
4,800
小计:
9,000
每月管理人员工资预算为:
128,300
备注:
*上述工资已包含相关法规福利等费用。
*如现场派驻港职经理则每月支出60,000元,其中40,000由发展商另外支付。
总计:
128,300
(B)公共设施运行及保养费
(1)
电梯保养维护(共29台)
(全责保养或保养加材料费)
29×800=23,200
(2)
保安监视系统及弱电
36,000÷12=3,000
(3)
消防系统
36,000÷12=3,000
(4)
给排水系统
24,000÷12=2,000
(5)
变配电设备(含发电机用油)
36,000÷12=3,000
(6)
照明灯具
24,000÷12=2,000
(7)
土建、装饰维护
3,000
(8)
其它
2,000
小计
41,200
(C)绿化费每月绿化维护费
22,332.6×0.5元/㎡=11,166
(其中9,000元为每月正常支出,2,166元作为节日盆景布置)
(D)公共水电费
(电费按服务业计费:
0.89元/kwh;水费按2.40元/t,另加0.70元/t排污费)。
其计算的原则为:
电费根据预算参考数据清单的设备功率乘以运行时间、设备效率及电价;水费则按规范和经验用水量乘水价。
(1)
电梯
20kw×29×16h×60%×25%×30×0.89=37,166
(2)
公共照明(含庭院)
25×50%×12×30×0.89=4,010
(3)
闭路监视、消防系统
15×24×30×0.89=9,600
(4)
给水系统
33kw×50%×70%×24×70%×60%×30×0.89=3,110
(5)
管理处办公室及设备间电器、照明等
10×12×30×0.89=3,200
(6)
停车场照明
20×50%×12×30×0.89=3,200
(7)
排水、排污泵
144×1×30×0.89=3,845
(8)
消防泵及卷帘
150×1×0.89=134
(9)
设备房抽排风
9.6×12×30×60%×0.89=1,846
(10)
绿化用水
22,332.6×5×30÷1000×3.1=10,385
(11)
清洁用水
124,301.71×0.5×30÷1000×3.1=5,785
(12)
商场、卫生间用水
80×2×3.1=495
(13)
庭院水景补水
20×30×3.1=1,860
(14)
循环水泵
40×2×30×0.89=2,136
小计
86,772
(E)清洁卫生消杀费
(1)
清洁费(对外承包、含化粪池清理)
124,301.71×0.35=43,505
(2)
消杀费(城管部门)
124,301.71×0.1×30%=3,729
(3)
水池清洗消毒(1年2次)
1000
小计
48,234
(F)办公费
(1)
电话费
3,000
(2)
办公费
2,000
(3)
差旅费
2,000
(4)
业务应酬费
2,000
(5)
洗涤费
2,500
(6)
服装费(人均500元)
66×500/24=1,375
小计12,875
(G)折旧费用
200,000÷12÷5=3,340
(H)保险
公共财产险、第三者责任险等
4,000
停车场保险559×300×80%÷12=11,180
小计:
15,180
(I)其它(不可预计)
按上述B至H支出总额3%
218,767×3%=6,563
(J)管理人酬金(按管理成本的10%) 353,630×10%=35,363
(K)营业税金
按可销售面积及管理收入计算:
392,779×5.05%=19,835
A-K项每月开支预算总额为:
408,828元
I.管理成本
每月预算开支为:
408,828元
小区可销售面积:
95,160.68m2
每月管理费平均成本为:
408,828÷95,160.68=4.30(元/m2)
J.物业管理收支平衡情况为:
整个小区日常管理支出为:
每月管理收入为:
408,828元
392,779元
每月物业管理收支平衡情况为:
392,779-408,828=-16,049元
根据以上预算,是以百分百入伙率为考虑及计算基础,整个小区每月预算管理收入为392,779元,每月管理预算支出为408,828元,故预算每月亏损为16,049元,由于首年相关设备仍在保修期内,故可节省维护保养费,并通过加强日常管理及控制运作成本,预期可保障收支平衡。
2.住宅部分
1.
管理服务人员工资福利
约占53人
128,300×53/66=103,029
2.
公共设施运行及保养费
约占85%
41,200×85%=35,020
3.
绿化费
约占90%
11,166×90%=10,049
4.
公共水电费
约占92.5%
86,772×92.5%=80,264
5.
清洁卫生消杀费
约占85%
48,234×85%=40,999
6.
办公费
约占80%
12,875×80%=10,300
7.
折旧费
约占80%
3,340×80%=2,672
8.
保险费(除开停车场保险)
约占90%
4,000×90%=3,600
9.
其它
182,904×3%=5,487
10.
管理人酬金
291,420×10%=29,142
11.
营业税金
338,735×5.05%=17,106
12.
每月开支为
(1)+…(11)=337,668
13.
每月收入为
338,735
14.
管理处收支平衡情况
1,067
住宅部分物业管理收支情况为盈余约1,067元。
3.
商场部分
1.
管理服务人员工资福利
约占3人
128,300×3/66=5,832
2.
公共设施运行及保养费
约占5%
41,200×5%=2,060
3.
绿化费
约占10%
11,166×10%=1,117
4.
公共水电费
约占2.5%
86,772×2.5%=2,170
5.
清洁卫生消杀费
约占5%
48,234×5%=2,412
6.
办公费
约占5%
12,875×5%=644
7.
折旧费
约占5%
3,340×5%=167
8.
保险费(除开停车场保险)
约占10%
4,000×10%=400
9.
其它
8,970×3%=269
10.
管理人酬金
15,071×10%=1,507
11.
营业税金
9,342×5.05%=471
12.
每月开支为
(1)+…(11)=17,049
13.
每月收入为
9,324
14.
管理处收支平衡情况
-7,725
商场部分物业管理收支情况为每月估算亏损约-7,725万元。
4.停车场部分
1.
管理服务人员工资福利
约占10人
128,300×10/66=19,439
2.
公共设施运行及保养费
约占10%
41,200×10%=4,120
3.
绿化费(可不计)
4.
公共水电费
约占5%
86,772×5%=4,339
5.
清洁卫生消杀费
约占10%
48,234×10%=4,823
6.
办公费
约占15%
12,875×15%=1,931
7.
折旧费
约占15%
3,340×15%=501
8.
保险费
11,180
9.
其它
26,894×3%=806
10.
管理人酬金
47,139×10%=4,714
11.
营业税金
44,720×5.05%=2,258
12.
每月开支为
(1)+…(12)=54,111
13.
每月收入为
44,720
14.
管理收支平衡情况
-9,391
停车场部分管理费收支情况为每月估算亏损约-9,391万元。
(III)港中旅花园(一期)管理处架构方案
A、管理处部门架构图
(66人)
B、安全管理组人员构架表
(编制:
46人)
安管队长1人
领班(3班配备巡逻)3人
C、港中旅花园(一期)物业管理处人员编制、职责一览表
序号
职位
人数
工作职责
备注
1
管理处主任
1
主持管业处日常管理工作
2
助理兼文秘
1
文件、数据管理、会议记录、协助管理处主任工作、管理处人事行政管理
3
物业部主管
1
主持物业部工作,重点抓安全管理和处理客户投诉工作及清洁、绿化的督查
4
物业助理
4
客户接待、热线电话,受理客户服务、巡查、清洁卫生和绿化监管;二班轮值
5
安管队长
1
主持安管队工作、调度、安排训练、演习、夜查和检查
6
安管领班
3
早、中、晚班的巡查、维持小区内秩序及检查
7
安管员
42
早、中、晚班在入口处的站岗、值班,小区巡视、监控中心值班
8
工程主管
1
主持工程部日常工作及安排值班、机电设备维修
9
维修领班
2
强弱电、机管日常工作及安排值班、机电设备维修
10
技术员
7
白、中、晚班配电值班工作及小量维修
11
行政人事财务主管/会计
1
主持行政人事财务部工作;负责会计工作
12
出纳/文员
2
负责出纳工作、文档处理、仓库管理
14
小计
66
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