榭南伟佳地块安置房项目可行性研究.docx
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榭南伟佳地块安置房项目可行性研究
榭南伟佳地块安置房
项目可行性研究
编制人员名单
批准:
审定:
参编人员:
1.0总论
1.1项目名称及承办单位情况
1.1.1项目名称
榭南伟佳地块安置房项目
1.1.2大榭开发区介绍
大榭开发区以包括浙江、上海在内的整个长江三角洲及沿江地区为腹地,区位优势明显,是中国东部沿海建立大型中转港口和临港工业基地的最佳选择之一。
大榭岛位于中国大陆海岸线的中段,长江黄金水道和黄金海岸线的“T”形交汇点,位于浙江省宁波市北仑区东北部,地理坐标北纬29。
53,36”-29。
55,20”,东经121。
55,30”-121。
50,54”,处于长江三角洲东南角杭州湾畔、金塘水系的中段,东接崎山洋,西北与北仑港隔海相望,南隔穿山港和黄峙江与大陆相邻,最近处不到0.5km,现有公铁两用跨海大桥与大陆相连,距宁波市中心约40km,北至上海直线距离约100海里,经过杭州湾跨海大桥,可2小时到达上海。
基本完成具有国际竞争力的石化产业基地和国家能源中转基地建设,区域能源化工交易中心地位基本确定;基本完成大榭生态化建设与改造,成为循环经济产业链完善、生态环境优美的国家级开发区;不断深化文明城区创建,成为浙江省示范文明城区,居民物质生活较大幅度提高,基本达到宁波市“老三区”居民的生活水准;成为全省乃至全国海洋经济发展的示范区。
1.1.3承办单位概况
项目承办单位为。
宁波大榭房地产有限公司成立于注册成立于1998年11月30日,注册号为330216000008323,公司法定代表人张正,公司住所为宁波大榭开发区滨海南路111号西楼10楼,公司经营类型:
有限责任公司(法人独资),公司住所位于大榭开发区海华楼A幢111,主要经营范围:
房地产开发经营,公司注册资本6900万元人民币。
近十年来,该公司累计开发楼盘近200万平方米,目前在建及开展前期工程的项目约70万平方米。
宁波大榭房地产有限公司前身为中信大榭房地产有限公司,是中信大榭开发有限公司的全资子公司,隶属于中国中信集团,注册资本6900万元。
根据《关于中国中信集团公司重组改制方案的批复》(财金[2011]26号),财政部授权中信集团公司审批下属企业改制,所此中信大榭房地产有限公司更名为宁波大榭房地产有限公司。
近十年来,宁波大榭房地产有限公司累计开发楼盘近200万平方米,目前在建及开展前期工程的项目约70万平方米,对房地产开发具有充分的经验。
该项目为安置房项目属房地产开发项目,由宁波大榭房地产有限公司开发建设是最合适的。
1.1.4可行性研究编制依据
1、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
2、《投资项目可行性研究指南(试用版)》;
3、《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
4、《宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
5、《大榭开发区总体规划》(2010-2030)》
6、《宁波市城市规划管理技术规定》;
7、《宁波大榭开发区征收集体所有土地房屋拆迁安置实施意见》(甬榭管[2007]1号);
8、《关于公布宁波大榭开发区征收集体所有土地房屋拆迁有关价格和费用的通知》(甬榭管[2007]8号);
9、建设项目选址规划管理办法;
10、《宁波市城市总体规划纲要(2001-2020)》;
11.《浙江省建筑安装工程概算指标》(2010版);
12.《浙江省建设工程其他费用定额》(2010版);
13.《浙江省建筑工程预算定额》(2010版);
14.《浙江省建筑工程预算定额》(2010版);
14.《浙江省建筑安装工程费用定额》(2010版);
16.、委托方提供的相关基础资料。
1.2可行性研究报告的主要内容
1.2.1工程建设必要性研究
1.2.2市场预测和建设规模的研究和确定
1.2.3建设条件的研究
1.2.4建设方案的研究
1.2.5项目所需的能源分析和节能措施
1.2.6土地合理利用的分析
1.2.7项目的环境影响分析
1.2.8投资估算和资金筹措
1.2.9项目的经济效益的评价(借款偿还能力和项目财务生存能力的分析)
1.2.10项目的社会效益
1.3项目概况
1.3.1拟建地点
本次新建项目榭南伟佳地块安置房基地所处位置为伟佳鞋业地块,地块规划边界:
项目建设地点由二个地块组成:
原伟佳一期1-3号地块、原伟佳二期1-4-1号地块和原控制股公司地块。
东边隔伊尔兰一期为七顶山路,南面为滨海东路,西侧舟山路,北靠环岛东路。
地块基本为长方略呈梯形,形态较为规整。
现状场地原有单位和企业已搬迁、无居民用房。
该地块周边环境优美,交通便捷。
场地的道路交通现状:
除东边隔伊尔兰一期为七顶山路,其余三面为现状或规划道路,交通便利,宜布置住宅建筑。
1.3.2建设规模和内容
1.3.2.1建设规模
总建筑面积40465平方米,其中地上建筑面积35242平方米、地下建筑面积5223平方米。
地下1层,地上11层,项目总投资16317万元。
1.3.2.2建设内容
项目地块布东面以单身宿舍和商业为主,布有2-3层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍,西面是6栋11层以小户型为主的员工宿舍;还需无偿代建面积为2567平方米的配套公园绿地。
1.3.2.3功能定位及布局
功能定位:
项目功能定位为工业社区员工宿舍,服务范围面向万亩围塘南侧产业群和镇工业小区。
建筑功能布局:
依据地形分成东西两个组团,两个组团之间为中心绿地,起到“外观河景,内拥园景”的效果,本项目还设地下建筑。
其中:
1、东组团
东组团以单身宿舍和商业为主,布有2层的商业店铺及1栋11层的。
单身宿舍考虑出售给企业白领员工住宿;商业店铺考虑出售给商家进行商业经营,为入住员工提供商业服务。
2、西组团
西组团由6栋11层以小户型为主的员工宿舍,强调舒适自然的居住体验,布局错落有张力。
考虑出售给企业员工作为住宿用。
3、地下室
地块配置核六级常六级甲类二等人员地下掩蔽所。
平时兼做机动车库。
机动车出入口部位及电梯门处作战时封堵,人员疏散处设直通室外的楼梯,并就近布置密闭通道、简易洗消间、滤毒室、扩散室、风井等,预留战时干厕与战时水箱的位置,以满足人防的特殊需要。
本项目地下建筑面积5223平方米,地下车位86个,满足《关于确定结合民用建筑修建防空地下室比例的通知》(甬政发〔2004〕42号 )规定“新建10层以上(含10层)或者基础埋置深度3米以上(含3米)的民用建筑,以及人民防空重点城市的居民住宅楼(包括整体拆建的居民住宅楼),按照地面首层建筑面积修建规定抗力等级的防空地下室”。
1.3.3外部配套条件分析
本项目市政配套设施已规划到位,具体如下:
1.3.3.1供、配电
电源来自变电站,据安置小区实际情况,设一座10KV开关站、3处变电所,其中公变1间,专变2间。
小区开关站,公用变电所,商业变设置地面一层,专用变电所设置在地下一层,所有变电所电源均由10KV开关站引来。
1.3.3.2给、排水
1、给水
由市政自来水管网提供,本项目拟从舟山路市政管网上引入2路DN200供水管,在区域内形成环网,并在室外环状布置,供本项目生活及消防用水,供水能力可满足要求。
2、排水
排水采用雨污分流。
项目达标污水目前通过市政管网排入现状河流,最终排入东海;雨水经管道汇集后排入市政雨水管网或河道;生活污水经预处理达《污水综合排放标准》(GB8978-1996)标准后就近排入市政污水管道,由污水处理厂集中处理达标后排入北仑附近海域。
1.3.3.3其他
按规范配置市政、消防、环卫、通讯等配套设施,符合相关规范及规定的要求。
1.3.4项目总投资和效益情况
1.3.4.1项目总投资
项目总投资:
16317万元,全部来源于金融机构贷款。
1.3.4.2项目效益情况
本项目建成投产后,在3年的经营期(本项目建设期2年、经营期即物业销售期3年)内:
经营收入:
17771万元
利润总额:
-1400万元
投资回收期:
5.01年(含建设期)、即不能在计算期内回收投资,借款不能在计算期内偿还,是一个财务生存能力和偿债能力较差,风险较大的项目。
1.3.4.3主要技术经济指标详见表1-1。
表1-1主要技术经济指标
项目
指标值
单位
总用地面积
18793
m2
总建筑面积
40465
m2
地上建筑面积
35242
m2
其中宿舍建筑面积
28238
m2
商业建筑面积
5065
m2
架空层建筑面积(不计容积率)
1415
m2
配套用房建筑面积
524
m2
地下建筑面积(不计容积率)
5223
m2
建筑密度
25.5
%
容积率
1.80
绿地率
30
%
机动车停车位
161
辆
地下机动车停车位
86
辆
地上机动车停车位
75
辆
非机动车停车面积
1224
辆
总投资
16317
万元
固定资产费用
12141
万元
无形资产费用
2848
万元
预备费用
365
万元
建设期贷款利息
963
万元
1.4初步结论和建议
1.4.1初步结论
1、本项目对解决工业园区入驻企业后顾之忧,籍以营造新时期员工生活和精神家园具有重要的意义;
2、建设和实施方案成熟可靠,可在预定的时间内完成;
3、项目所需的建设条件具备,协作条件较优;
4、项目的资金来源有保证;
5、项目的社会效益良好。
综上所述榭南伟佳地块安置房项目的建设是必要的,榭南伟佳地块安置房项目在滨海新城管委会直接领导下,在宁波滨海新城置业有限公司的精心组织下,在园区企业和企业员工的支持企盼下,各项工作正在有条不紊地进行,力争将榭南伟佳地块安置房打造成高效便捷的员工住宿为主的生活综合体。
拟通过本次可行性研究,为下一步项目的建设提供指引。
1.4.2初步建议
本项目投资16317万元,全部来源于金融机构贷款。
本项目虽是企业投资建设项目,但以公益性为主,提升新城的配套服务水平,旨在为企业及其员工提供高性价比的生活场所和精神家园,为企业提供有效便捷的保障,吸引企业留驻园区,吸引人才为打造更多更强企业打好基础,对建设和谐社会和新城经济长远发展具有深远的意义。
经营期即项目寿命周期中的预期净利润为-1400万元,项目是亏损的。
建议:
1、希望政府能在税收方面予以一定程度的减免,可使项目减少亏损,增加对金融机构贷款的还贷能力。
本项目的营业税、城市维护建设税和教育费附加总额为977万元,减免后项目预测亏损减少。
2、也希望金融机构在贷款方面给予一定的利率优惠,以使投资项目提高抗风险能力。
2.0项目背景和必要性分析
2.1项目背景
宁波市的总体规划,确定了宁波市的城市性质为:
国家历史名城、长江三角洲南翼经济中心,东南沿海重要的港口城市,文化旅游基地和省教育副中心,有江南水乡特色的生态型城市……。
作为国家首批沿海开放和享有省一级经济管理权限的副省级城市,华东重要的区域经济中心、航运中心、物流中心、交通枢纽和对外贸易口岸,宁波市拥有丰富的商业资源,在全国15个副省级城市中经济名列前茅,有较强的消费能力及消费意识,城市居民可支配收入2010年达到30166元、在副省级城市中排名第三,2009年和2008年分别达到27368元/人和25304元/人,在全国城市中都排名第六,具有很强的消费能力。
近年来又获多项国家级荣誉:
蝉联全国文明城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、中国品牌之都、中国优秀旅游城市……。
近几年来,是北仑经济社会发展跃上新台阶的重要历史时期,北仑区主要经济指标连续保持高速增长势头,国民经济呈现出“高位运行、高速发展”的良好态势。
2009年北仑区全年实现地区生产总值446.5亿元;完成财政一般预算收入85.7亿元;完成全社会固定资产投资265.2亿元;城镇居民人均可支配收入27368元,农村居民人均纯收入13414元。
随着春晓滨海新城的定位进一步明确为打造休闲旅游、生态环保、宜居宜业、魅力时尚的现代化滨海新城,新城着眼于良好的统筹开发优势,确立“基础先行,项目带动;政府主导,市场运作”的开发策略,以基础设施建设和功能项目开发为抓手,坚持高起点规划、高标准建设、高效能保障,全面提升城市综合承载力。
围绕宁波构筑现代都市的战略目标,立足城市发展现状,北仑将按照“功能错位、组团发展”的要求,进一步优化城市空间布局,全面推进中部城区、滨海新城、西部新城和中央生态休闲区规划建设,着力构建“一区三城”的区域发展格局,各个区块必将呈现出更具活力的发展态势,成为实现“十二五”跨越发展的核心载体。
中心城,着力建设核心商务区、九峰休闲区、老城提升区三个重点区块。
西部城区,以小港、戚家山街道为主体,实现北仑区与宁波主城区联动、甬江沿岸城市功能联动、镇海与北仑联动。
东部滨海新城,借助梅山保税港区发展和春晓开发建设历史机遇,形成滨海特色新城区,滨海新城地位凸显。
随着招商的不断推进,人口的聚集,企业及其员工对生活提出了更现实更迫切的需求。
榭南伟佳地块安置房建设是满足企业及其员工生活需求的必由之路。
2.2项目必要性分析
2.2.1解决工业园区入驻企业后顾之忧的需要
目前滨海新城的发展日新月异,规划建设的“一带二轴三片”空间结构日渐成形,即一带:
滨海旅游休闲带,主要以洋沙山风景区为核心,沿着蔚蓝海岸向东西展延的滨海休闲旅游带; 与梅山岛保税港区积极互动的二轴:
山海文脉轴线、城镇功能复合轴线;三片:
春晓经济技术开发区形成东中西梯度有序、功能关联的三大片区。
西片区重点吸引具有高新技术趋势和规模化倾向的产业、中片区为城镇综合发展区、东片区发展休闲度假和高端生态住区、科研孵化、会展。
目前已有内外资企业陆续入驻工业园区,吉利帝豪轿车项目亦已确定落户园区,人口将快速聚集。
为留住人才、稳定员工,达到企业平稳发展,企业必定想方设法提供合理的后勤保障以此来吸引员工,如果园区不能提供便捷可靠的基础设施配套,企业有可能走入“办社会”的历史老路、背上较重的包袱。
本项目的建设是及时的,是解决入驻企业后顾之忧应采取的必然措施。
2.2.2切合新时期员工(农民工)特点的需要
近几年,企业在招工过程中普遍遇到“民工荒”现象,严重制约了企业的发展,也制约了当地企业的发展。
这是由社会发展和新时期民工特点决定的,目前民工主力已转变为“85后”、甚至是“90后”青年,一是他们从来没有种过地,进城打工,很大程度上不是基于生存需求,而是要改变自己的生活,把打工作为寻求进城的机遇和途径。
二是这批人都念过书,有文化,比较了解外部世界,知道城乡之间的巨大差别,城市文明对他们有巨大的吸引力。
三是他们中的很多人是独生子女,不能够接受城里的不公平待遇。
四是已经具有朴素的但有时又有些盲目的平等和民主观念,他们要求和城里人一样平等就业、平等享受公共服务,甚至得到平等的政治权利。
总之,他们要求找出平等发展的机会,寻找精神上归宿感,感情留人是很管用的一招,目前宁波当地有些企业在逢年过节时包车甚至是买机票送员工回家取得好的效果,就是以情服人的例证。
作为管委会下属具备职能的建设单位开展本项目建设,目的在于为企业提供有效便捷的保障,建成住宿为主,兼具衣食和娱乐的综合体,为园区内入驻企业员工打造生活和精神家园,满足了新时期员工的特点。
2.2.3集约利用土地、助推高效企业的需要
如果类似本项目不建设,将会造成配套设施不具备,为留住人才,部分企业考虑自行建设部分宿舍,一是建设成本较高,增加企业负担;二是企业自建宿舍功能较为单一,难以满足新时代员工的精神文化需要;三是需要用地,降低了园区土地使用效率。
为集约利用土地、助推高效企业的需要,建设本项目是有必要的。
3.0项目需求及目标分析
3.1项目需求及目标定位
根据《春晓镇总体规划(2008—2030年)》,滨海新城区近期到2015年规划人口4.5万人;远期到2030年规划人口10万人。
工业园区的进展情况也在同步有序地发展着。
以滨海新城区近期到2015年规划人口4.5万人计,考虑工业园区入驻企业员工1.5万人,大多数员工为本地人、自行解决住宿问题,部分员工通过租赁民房解决住宿需求,还有部分员工需要入住本项目员工宿舍。
本项目设计共有宿舍419套,按每套住2-3人,可供838-1257人居住,所以本项目基本能满足近期企业员工住宿要求。
项目结构布局以单元式高层宿舍为主,依据地形分成东西两个组团,两组团均形成相对完整的绿化景观空间。
东西组团各自独立,既减少相互影响,亦缩小空间尺度。
基地以内部主干道为界,主干道以东组团定位为对外的白领宿舍区,以西为景观宿舍区。
东组团以单身宿舍和商业为主,布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍;西组团是6栋11层以小户型为主的员工宿舍,强调舒适自然的居住体验,布局错落有张力。
两个组团之间为中心绿地,起到”外观河景,内拥园景”的效果。
本项目考虑建设成滨海新城的主要公共服务配套设施之一,以满足入驻企业员工的住宿、饮食、购物、公共娱乐、文体休闲等需求。
本项目宿舍优先考虑出售或租赁给新城工业园区入驻企业员工,满足他们生活需要;考虑本项目的商业建筑从事娱乐活动及各种商业活动,满足企业员工及商务人士的商务需求及娱乐需要。
3.2满足员工归属感和企业生活保障对项目的建设提出需求
企业发展需要给予员工以感情上的归属感,榭南伟佳地块安置房为工业园区员工提供必要的生活场所和精神家园。
以增进新宁波人感情归属、精神寄托为主旨,为企业提供有效便捷的保障,建成住宿为主,兼具衣食和娱乐的综合体,为园区内入驻企业员工打造生活和精神家园,满足了新时期员工的特点。
4.0项目建设选址
4.1场址选址原则
1、项目选址应符合城市总体规划,宜地点适中、交通便利、城市公用设施完备,并预留适当的发展用地。
2、避免在环境污染区域内,远离易爆易燃物。
3、场地干燥、排水通畅、通风良好。
4.2场址选择依据
1、中华人民共和国规划法有关章节;
2、建设项目选址规划管理办法;
3、宁波市城市总体规划、宁波市分区规划。
4.3拟建项目场址
拟建项目的建设场址为:
北到洋沙山西六路,东至春晓西五路,南到海口西河,西邻春晓90#工业地块。
4.4项目建设条件
春晓滨海新城位于北仑区的东南部,规划区域包括春晓镇、梅山乡和白峰镇的郭巨、上阳片区,规划总面积约240平方公里,其中建设控制范围约76.23平方公里,是中国大陆版图临海区域的最东端。
滨海新城北依山东南傍海,自然条件优越,气候温和湿润,四季分明,属亚热带海洋性季风气候区。
这块区域将依托独特的自然景观和丰富的山海资源,在坚持生态系统保护的前提下,对部分沿山沿海区域进行适当的开发建设,用10年时间打造成为生态环保、旅游休闲、时尚有品位的宜居宜业现代化滨海新城。
该区块的空间形态将呈“一主、两带、三片”,“三片”中春晓镇定性为居住、产业综合片区,该片区将包括滨海休闲旅游度假、北仑南部的先进加工制造业中心、区域性的生产组织与服务的枢纽节点、创意产业、高品质的生态居住、商业等。
春晓镇距宁波市中心33公里,连接甬杭铁路线和杭甬高速公路,区位和交通优势明显。
4.4.1地质抗震状况
1、场地简况
项目建设地块中面积18793平方米,用地性质是其他居住用地和商业金融业用地,另在本项目建设过程中无偿代建小区外2567立方米的公园绿地。
地块基本呈长方形,形态较为规整。
现状场地已做场地平整。
2、场地与地基的抗震设计条件
根据《榭南伟佳地块安置房岩土工程勘察报告》和《建筑抗震设计规范》,建筑场地类别为
类,场地特征周期0.65S;本地区的抗震设防烈度6度,设计基本地震加速度0.05g。
4.4.2工程地质条件
宁波地质构造单元属华南褶皱系中的华夏褶皱带,处于丽水-宁波槽凸中的新昌-定海断隆。
地表为侏罗纪火山岩系,岩石类型为霏细斑岩,流纹斑岩和晶屑凝灰岩,岩石坚硬,干抗压强度为1300~2500Mpa,容许地耐力为300~400Kpa,桩尖极限阻力为400~500Kpa,极限侧摩阻力100~120kpa。
项目地址位于宁绍平原东部,属第四世纪中、晚期河湖积和海积平原地貌,地形平坦。
项目地块海拔在3~5m(黄海高程)。
根据《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001)和《地震物抗震设计规范》(GB50011-2001),本区域地震动峰值加速度为0.05g(m/s2),抗震设计烈度为VI度。
滨海新城东南面为深水岸线,岸壁陡峭,湖滩狭窄,陆域地貌由丘陵和堆积平原组成,丘陵分高丘、低丘,岩性主要为上侏罗统西山组(J3x)酸性—中酸性火山碎屑岩,局部上侏罗统高坞组(J3g),低丘主要分布在高丘位西侧及其外围,岩性主要是上侏罗统高坞组酸性—中性火山碎屑岩。
堆积平原分为山前倾斜洪积平原和海积平原,山前倾斜平原主要分布在各坡麓及沟谷出口处,岩性主要为上更新统下段的棕黄、褐黄色含碎砾石粘土,海积平原地势平坦由山麓向海边倾斜,岩性为中更新统上段至全新的灰黄、褐色亚砂土、亚粘土。
4.4.3气候条件
北仑属亚热带季风湿润气候,冬夏季风交替显著、气温适中、四季分明。
每年7-9月为台风盛行季节,经统计,多年平均影响热带气旋为2.7次,影响日数为5.5天,严重影响热带气旋0.5次。
本地区位于温带,港口和航道水域均无冰冻。
降雪一般出现在12月、1月与2月,1月份出现机率最高(0.62)。
多年平均降雪日数11.7天,平均日雪量4.1cm,最大日雪量17.5cm,最大积雪量3.0cm。
4.4.4交通运输条件
滨海新城依托宁波,形成了四通八达的水、陆、空立体集疏运网络。
(1)公路:
目前已形成市区30分钟交通圈、宁波大市范围内1小时交通圈和辐射全国的公路运输网络。
滨海新城区建立了高效、舒适、安全、环保的现代化道路交通系统,形成以快速路、主干路为主骨架,次干路、支路为辅助的分工明确、级配合理的道路网。
为了缓解沿海中线作为象山港北岸唯一的一条重要通道的压力,提高东西向疏港交通的能力,在沿海中线的北侧引入象山港疏港高速;同时为了加强北仑区与梅山岛及六横道的交通联系引入六横疏港高速。
象山港疏港高速和六横疏港高速设立互通式立交(高接高);海口路和象山港疏港高速设立互通式立交,作为春晓镇域内联系象山港疏港高速的口子。
交通条件非常便利。
(2)铁路:
铁路经萧甬复线与全国铁路网相连,可满足客运13对、货运6300万吨的通过能力。
(3)航空:
距宁波栎社机场约50公里。
宁波栎社机场目前为4E级机场,目前已开辟宁波至北京、上海、广州、沈阳、西安、厦门、南昌、海口、汕头、深圳、长沙、南京、温州、昆明、成都、兰州、珠海、合肥、黄山、桂林、重庆、大连、青岛、武汉、福州、哈尔滨、乌鲁木齐,以及至日本福冈、韩国仁川、泰国曼谷、香港、澳门、台湾高雄等38条国内和国际、地区航线。
另外,萧山国际机场、上海浦东国际机场和虹桥机场在1.5至3.5小时车程内。
(4)港口:
春晓位于我国四大深水中转港之一—宁波港域的中南部,宁波港是中国大陆主要的集装箱、矿石、原油、液体化工中转储存基地,华东地区主要的煤炭、粮食等散杂货中转和储存基地。
4.4.5
春晓园区逐步建设完善集中治污和集中供能系统,实现园区公共设施统一规划、集中建设、共同享用、集成管理和规模化经营,重点引进生态环保型、资源节约型和税源型企业,主导发展新材料、生物医药、精密机械等无污染型清洁工业,尽快成为循环经济示范园区和北仑最具活力的经济增长点之一。
4.5法律支持条件
根据《宁波市城市总体规划纲要(2004-2020)》,北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港,东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地,区域性现代物流中心和现代化滨
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