思源2011年中铁长春西湖的项目定位及规划运营建议.pptx

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,谨呈：

沈阳中铁盛丰置业,长春西湖项目定位及规划运营建议,2,前言,区域研究+项目研究,郊区生态大盘,新区生态大盘,3,目录,城市背景解读高铁专题研究城市滨湖带研究,西湖区属性域界定,本体解读房地产市场研究,项目定位,大盘开发研究规划运营策略,规划运建营议,区域篇,项目篇,西湖区域与西客站融合发展？

西湖区域在城市中角色担当？

西湖区域的特色性如何塑造？

项目与西湖区域定位融合、如何实现价值最大化？

项目如何领先市场竞争、彰显自身特色？

项目目标客群、如何导入？

项目的初步规划运营建议？

4,区域篇|城市背景,哈大高铁线路图,长春城市能级拓展在于南北融合，哈大高铁是契机,长春南北融合的点将会成为长春新的中心之一，支撑未来长春能级拓展,5,高铁站落户西部区域，其发展将带动长春西部全面升级，城市发展将呈现“三心”格局,西客站区域是长春南北融合的点，未来的长春三大中心之一,区域篇|城市背景,6,不同于传统铁路，变“城市过道”为“城市客厅”,长春城市能级将进一步拓展项目开发的市场辐射范围更广，会延展到高铁所带来的客群,西客站及周边区域将成为长春新的城市副中心项目开发的市场辐射范围应着眼于整个长春区域,带动长春产业升级西湖区域与西客站互补，共同构建长春新的现代服务业核心,西湖区域与西客站互补发展，项目辐射市场范围更广,区域篇|高铁专题研究,日本新干线、法国TGV,法国里尔站片区,7,引导性：

带动居民生活方式和观念的前进,功能性：

能够对区域经济产生拉动力,服务性：

为周边社区和城市居民提供多样的活动场所,独特性：

能够形成自己的特色,西湖区域完善长春城市功能，带动新的生活方式，项目应担此责，提升项目品质,城市滨湖带是承载城市功能的重要区域,区域篇|城市滨湖带研究,时尚的苏州金鸡湖,浪漫的杭州,西湖,奋进的堪培拉格里芬湖,宁静的汉堡阿尔斯特湖,8,区域篇|属性界定,长春的“休闲极核”，西湖区域首担其责,长春中心城区内、特色的、游憩商业、文化娱乐、滨湖生活集聚区,基于价值最大化融入城市发展,基于竞争差异化、特色化,基于本体彰显项目自身特色,9,文化娱乐区影视主题文化、汽车主题文化、剧院、酒吧、美食，打造长春高尚、时尚文化娱乐聚集地,滨湖居住区引领长春生活方式的湖岸生活新天地,区域篇|属性界定,长春中心城区内、特色的、游憩商业、文化娱乐、滨湖生活集聚区游憩商业区区别于传统的商业中心，以湖、水系为背景，打造滨湖亲水商业步行街。

本案位于长春西部西湖区域，行政上隶属于汽开区，为绿园、汽开两大产业集群与西部新城围合地带,汽开产业集群,绿园区产业集群,汽开区产业集群,中心城,南部新城,净月组团,北部新城,中心城、汽开区见证了长春的昨天南部新城、净月湖区见证着长春的今天西部新城和北部新城将见证长春的明天本案，应何去何从？

西部新城,本案距西部新城核心区两公里,10,项目篇|本体解读|区位,轻轨1号线,快速交通2号线（规划中）,绕城高速,四环路,西客站（规划中）,汽开区管委会新址,长春站,人民广场,市政府,快速交通发达，未来规划有轨道交通，半小时内可达长春主要节点,11,项目篇|本体解读|交通,先业后城,城优业盛,阶段特征：

以经济增长为压倒性目标，以工业为主导产业居住、文化娱乐等其他城市功能发展相对滞后，只能满足基本生活需求“先业后城”的发展模式为后期区域发展奠定了经济基础,阶段特征：

具备一定经济基础后，通过良好的规划打造良好的区域形象，加大各功能配套的建设环境的改善和配套的丰富吸引高素质人口入住，促进高附加值产业进驻和发展，实现人口与产业不断升级，最终达到共同繁荣,汽车产业是长春的龙头产业，GDP占长春的62.5%；同时，汽开区已经提升为国家级开发区，产业十分发达；另一方面，汽开区相关配套较为落后，住宅、商务办公、商业等相关配套还停留在宿舍区的水平，严重制约了汽开区的进一步发展。

本案应主动承担汽开区功能完善的责任，改善西湖环境，打造高品质住宅区，塑造良好的区域形象；同时吸引高素质人口入住，促进人口与产业的不断升级，为汽开区的“城优”做出自己的贡献。

汽开区亟需完善城区功能，西湖区域应主动承担“城优”之责,12,项目篇|本体解读|周边环境,第一代住宅,第二代住宅,第三代住宅,第四代住宅,发展阶段,阶段特征,产品特征,第一代住宅,造房子,仅是可以居住的房子，遮风避雨的场所而已,第二代住宅,开始关注舒适度,开始关注“看起来好”的品质和舒适，但依然以户型的舒适为价值核心,第三代住宅,产品全面领先，用科技解决居住舒适度，关注居住社区的文化及宜居的可持续,社区呈现有机增长，各项功能通过成体系的综合运营来实现社区增值,第四代住宅,低碳、绿色、环保成为住宅的主题，产业化、个性化成为社区的新诉求，新住宅代表了一种生活方式的转变,体现对自然环境、科学技术、人类文化的传承与尊重，体现了对人性最极致的关怀,汽开区现,状,本项目,汽开区现状二、三代住宅并存，第四代住宅市场缺失,13,项目篇|本体解读|周边环境,2010年长春土地市场供应量剧增，未来几年长春商品住宅市场将面临竞争压力,数据来源：

思源数据平台2010年长春土地供应量剧增，达925.53万平米，规划建筑面积2000多万平米，是2009年的近3倍，尤其是11、12月土地供应量更是占到了全年供应量1/3，由于国家宏观调控的加强，捂盘风险增大，2011年这些土地上住宅将开始集中放量，预计未来几年长春商品住宅供应量将呈现爆发性增长，商品住宅市场竞争将异常激烈；从2006-2009年土地成交均价呈快速增长趋势，2010年土地均价创新高，将对房价产生进一步影响。

14,项目篇|房地产市场研究|土地市场,从分区土地市场来看，随着市政府南迁及南部新城的开发不断升温，长春南部高新、南关两区成为城市热点土地供应区域，占到了长春土地总体供应量的50%；汽开区的土地供应量较低，老城区中心朝阳区土地资源紧缺，供应量很小。

从供应区域来看，预计2011年南部新城土地的供应热度不减，西部新城和北部新城的开发将逐渐升温，高新区、南关区、绿园区、汽开区、经开区四个区域预计将成为新的一年土地供应的主力。

结论：

2010年高新区土地供应量占长春整体的近30%，2011年其商品房供应量巨大，将成为本案的主要竞争区域；从未来长春整体发展方向以及计划供应土地分析，高新区、南关、绿园区、汽开区、二道区将成为土地集中放量热点区域。

绿园区183.07,汽开区64.76,二道区208.85,宽城区254.17,2010年长春市各区土地成交规划建筑面积统计（单位：

万平米）,朝阳区,区域内竞争较小，区域外竞争激烈,数据来源：

思源数据平台,15,项目篇|房地产市场研究|土地市场,（万平米）,市场供求分析从长春商品住宅整体市场来看，2010年前11个月新增供应量达到335.4万平米，但与成交量相比，供不应求现象明显。

2009年新增供应量仅为成交量的一半，2010年新增供应量有所增加，也仅为成交量的80%；,究其原因，我们认为主要有以下三点：

第一，长春居民购房需求旺盛，尤其是长春支柱产业汽车厂职工进入人口分裂期，年轻人急需购买新房作为婚房，中年人急需产品升级换代；,第二，长春目前房价仍处于相对合理水平，均价在5000-6000之间，尚处于长春居民可负担范围内；第三，长春在吉林省的地位显著，城市首位度高,吉林省高端人群来长春置业的趋势明显。

2008-2010年商品住宅供求关系统计（单位：

万平米）,长春住宅市场需求旺盛，新增商品住宅供不应求现象明显,数据来源：

思源数据平台,16,项目篇|房地产市场研究|商品住宅市场,分析：

长春商品住宅均价增长迅猛，从2009年上半年的4430元/平米增加到2010年7-11月的将6175元/平米，短短两年均价增长了近40%，主要原因有以下三点：

第一，新出台的房地产调控政策导致开发商进度缓慢；第二，通过商品房预售制度的严格执行，政府调控房产放量；第三，通货膨胀预期加强，人们希望用房产保值，且可以通过贷款减少通货膨胀的损失；随着宏观政策的出台，商品房价格上涨幅度有所回落，市场进入盘整期，但价格回调空间不大；市场转入结构调整，传统的“核心区”商品房的价格竞争力将得到明显体现，成为市场价格稳定的一支重要力量。

预测在2011年，2010年入市的土地建设的楼盘开始集中放量，供应量会显著增加；另一方面，基于大房地产调控大势，房地产价格过快涨幅受到压制。

预计2011年房价将会平稳，价格基本稳定。

数据来源：

思源数据平台,两年长春商品住宅均价增长了近40%，预计2011年价格将稳中有升,17,项目篇|房地产市场研究|商品住宅市场,供求比分区上来看，大部分区新增商品住宅供不应求，尤其是净月区和汽开区，供求比分别为0.3和0.5，严重供不应求。

但从分区商品住宅销售均价上看，供不应求的汽开区在整个长春各区中排名靠后，分析其原因，一是汽开区缺少优质的楼盘，房地产开发档次偏低；二是临近的高新区等区凭借便利的交通和中高档次楼盘分流了很大一部分的汽开区客群。

汽开区房地产开发档次较低，亟待提升,18,项目篇|房地产市场研究|商品住宅市场,正北：

区域发展关键词：

宽城区政府；老城区；地铁、长春火车站、资源一般；房地产印象：

南部发展较好；北部进行棚户区改造，人口密集，房地产项目较多，档次低，随着地铁向北延伸，房地产的发展迎来契机；东北：

区域发展关键词：

长吉图发展战略；玉米深加工；北部新城；工业发展重点；产业人群聚集；房地产印象：

未来房地产发展重点之一，小盘较多；价格处于中等水平；正东：

区域发展关键词：

地铁2号线；长吉高速；产业档次高，国际公司多；房地产印象：

中高端房产较多，如洋浦花园；东南：

区域发展关键词：

净月湖；别墅区；房地产印象：

是长春公认的两大房地产板块之一，均价高；近郊以城市高端住宅为主，远郊以高端、低密度别墅区为主；,19,项目篇|房地产市场研究|市场格局,20,多点开花，西部起步较慢，东北和西部潜力较大西北：

区域发展关键词：

发展缓慢；轨道客车；房地产印象：

大盘较多，高端楼盘投放量不足；正西：

区域发展关键词：

发展缓慢；西客站；同心湖；房地产印象：

西客站的建设将带来大量项目和客群；西南：

区域发展关键词：

汽车产业；高新技术产业；房地产印象：

汽开区内房产密集、水平低，土地放量不大；八一水库周边楼盘档次高，多为第一居所，目前已有多家大开发商进驻；正南：

区域发展关键词：

市政府；南部新城；重量级商务区；城市发展方向；房地产印象：

中高端楼盘聚集地；未来房地产供应量大；,项目篇|房地产市场研究|市场格局,板块现状解读：

目前汽开区项目主要集中于支农大街沿线与腾飞路长沈公路沿线，高端豪宅产品沿腾飞路长沈公路发展，普通住宅沿支农大街发展，支农大街沿线住宅比腾飞、长沈公路住宅均价低500-1000元/平米。

长沈路沿线：

环境较好，距市中心较近，集中了本区域大部分高端产品支农街沿线：

周边环境较差，普通住宅产品多数集中于此。

金色欧城,豪邦缇香公馆,腾飞时代东皇君园,远创樾府,多恩虹郡,博众新城二期,君地天城,支农大街,腾飞路、长沈路力旺格林春天嘉和丽景中铁国际花园,天一家源1953,在售项目待售项目,平行线市场布局，长沈路为主力，西湖区域将成为新贵,21,项目篇|房地产市场研究|竞争格局汽开区高新区绿园区,面临一定的竞争，产品档次需提升，如何吸引外溢客群是关键汽开区主要待售项目数据一览表,22,项目篇|房地产市场研究|竞争格局汽开区高新区绿园区,二元结构市场，板块三分天下,板块现状解读：

目前板块北部为项目集中区域，整个板块形成二元结构市场，为价值核心区及起步发展部价值核心区：

随着城市发展，区域将成为主城中高端聚集区，带动区域房地产发展核心价值板块起步发展区：

板块逐渐成熟，随着核心价值板块的发展及区域逐渐成熟，板块开始发展高端资源区：

八一湖附近，依托八一湖水面，打造临湖居住区,23,项