买卖合同解释.docx
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买卖合同解释
买卖合同解释
目录
第一篇:
商品房买卖合同解释
第二篇:
买卖合同解释3
第三篇:
商品房买卖合同解释
第四篇:
商品房买卖合同解释
第五篇:
《买卖合同解释》考点解读
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正文
第一篇:
商品房买卖合同解释
商品房买卖合同解释(全文
商品房买卖合同解释
【发布单位】最高人民法院
【发布文号】法释[XX]7号
【发布日期】XX-04-28
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
(法释[XX]7号)
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。
现予公布,自2003年6月1日起施行。
二○○三年四月二十八日
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审
判实践,制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者
已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是
在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违
约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人
双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同
无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主
要义务,对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求
优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。
第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责
任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无
法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起
由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核
验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承
担。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同
有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合
同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还
买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除
外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。
对方当
事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数
额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿
额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评
定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约
定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的
金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求
解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的
除外。
第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支
持,但当事人另有约定的除外。
第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可
以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法
实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。
担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另
行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收
受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。
第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当
追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。
第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施
行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布
施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最
高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解〉》。
第二篇:
买卖合同解释3
《买卖合同解释》与司法考试
(一)
每个领域均有其王者。
买卖合同是合同之王。
所以呀,除了《商品房买卖合同解释》,现在又有了《买卖合同解释》。
将来还会出现《电子商务买卖合同解释》、《网络虚拟财产买卖合同解释》、《商品房买卖合同解释
(二)》、《关于器官移植条例若干问题的解释》等调整买卖合同的法律规范。
XX年5月10日最高人民法院颁布了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》),该解释于XX年7月1日生效。
XX年的司法考试不会直接考到《买卖合同解释》,但很可能间接考到它。
因为《买卖合同解释》确立的规则多为民法领域的通说观点,在涉及买卖合同的司法考试考题中,出题人也许会不由自主地(或下意思地)考察到《买卖合同解释》确立的规范内容。
《买卖合同解释》制定的规范可大别为三类:
第一类,前所未有的规范。
如:
①保留所有权买卖(第34—37条);②送交买卖合同风险负担规则(第12条)。
第二类,对此前规范的细化与补充。
如:
①在途货物买卖合同风险负担规则(第13条);②买受人及时检验并通知的义务(第15—20条);③动产一物数卖中的实际履行规则(第9—10条);④试用买卖(第41—43条)。
第三类,对此前规范的修改。
如:
①因无权处分订立的买卖合同的效力(第三条);②买受人检验并通知的合理期间与最长期间(第17条)。
根据司法考试的规律,前所未有的规范和对此前规范予以修改补充的规范皆为司法考试的重中之重,加之许多朋友十分关心该司法解释。
钟某不揣浅陋,结合司法考试的特点,根据自己的理解,拟陆续对《买卖合同解释》的几个最重要制度予以解读,期能有助于各位朋友的备考。
喜兮乐,快兮爽!
一、因无权处分订立的买卖合同的效力
《买卖合同解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
一、规则内涵
《买卖合同解释》第3条规定的意思是:
若无其他效力瑕疵,因无权处分订立的买卖合同有效,但是(即使动产已经交付或者不动产已经办理过户登记)所有权变动的效果效(推荐你关注好范文网..)力未定(所有权人追认或者无权处分取得处分权的,所有权发生移转;否则,所有权不能发生移转),但善意取得除外。
这是对《合同法》第51条规则的修改。
是《物权法》第15条规定的区分原则的延伸与扩展。
二、规则的准确把握
《买卖合同解释》第3条的内容包括以下几个层次:
①因无权处分订立的买卖合同,买卖合同有效,不因买受人善意或恶意而受影响。
②若买受人为恶意,即使买卖的动产已经交付或者不动产已经办理过户登记,其所有权变动的效果仍为效力待定。
如果在合理期限内权利人追认或者出卖人取得处分权,则所有权自交付或者登记时发生移转。
反之,如果经过合理期间权利人拒绝追认或者处分人未取得处分权,则所有权不能发生移转,买受人不能取得所有权。
③若买受人为善意,且符合善意取得所有权的构成要件的,买受人直接依照法律的规定善意取得标的物的所有权;反之,买受人虽为善意,若不符合善意取得动产所有权的构成要件,则即使动产已经交付或者不动产已经办理过户登记,所有权移转的效果仍为效力待定,须经权利人追认或者处分人取得处分权,才能发生所有权移转的效果。
④如果因为出卖人欠缺处分权致使买受人不能取得所有权,因买卖合同有效,买受人有权对出卖人主张违约
责任或者解除合同并要求出卖人承担赔偿责任。
【例1】甲将相机交给乙保管,乙擅自将该相机以自己的名义出卖给知情的丙,并交付相机。
①乙、丙的买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同,因无其他效力瑕疵,乙、丙的买卖合同有效。
②虽然乙、丙的买卖合同有效,且已经完成了相机的交付,但所有权变动的效果仍为效力待定。
如果甲追认或者乙取得处分权,甲的无权处分得到补正,丙溯及至相机交付之时取得相机的所有权;反之,如果甲拒绝追认或者乙不能取得处分权,则丙确定不能取得相机所有权。
③如果因为乙欠缺处分权致使丙不能取得相机的所有权,丙有权对乙主张违约责任或者解除买卖合同并要求乙承担损害赔偿。
④须注意:
根据《买卖合同解释》第30条的规定,违约责任适用“过错相抵”。
因为丙为恶意受让人,对于乙之违约的发生也有过错,所以,在计算乙的违约责任时,应相应扣减乙的赔偿数额。
【例2】夫妻甲、乙婚后购买一套房屋,登记在甲名下。
未经乙同意,甲以自己的名义将该房屋出卖给不知情的丙,并给丙办理了过户登记。
①根据《物权法》第97条,甲、丙间的买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同,但处分权的欠缺不影响买卖合同的效力,故甲、丙的买卖合同有效。
②如果符合善意取得房屋所有权的构成要件,则丙直接依照法律规定善意取得房屋所有权(原始取得)。
③如果不符合善意取得房屋所有权的构成要件,虽然已经完成了房屋的过户登记,但丙能否取得房屋所有权仍属于效力未定,如果乙追认或者甲取得处分权,则甲的无权处分得到补正,无权处分转化为有权处分,丙可取得房屋所有权(继受取得);反之,如果不符合善意取得的构成要件,且乙拒绝追认或者甲不能取得处分权,则丙确定不能取得房屋所有权。
④若因甲欠缺处分权致使丙不能取得房屋所有权,因买卖合同有效,丙有权对甲主张违约责任;或者丙享有法定解除权(因为甲的违约行为致使丙订立买卖合同的目的不能实现),可解除合同并请求甲承担损害赔偿责任。
三、立法理由
因无权处分订立的合同的效力,受一国物权变动模式的强烈影响。
①由于法国采用意思主义的物权变动模式,故法国规定因无权处分订立的买卖合同无效(相对无效)。
②由于德国采用物权形式主义的物权变动模式,且将产生物权变动的法律行为区分为负担行为与处分行为,所以,德国民法规定,因无权处分订立的买卖合同,其负担行为(也就是买卖合同)有效,处分行为(也是就是移转所有权的合意)效力待定,权利人追认或者处分人取得处分权的,物权行为自始有效。
③我国采用债权形式主义的物权变动模式,这位我国将因无权处分订立的买卖合同规定为有效提供了制度空间。
《合同法》第51条规定,因无权处分订立的合同效力待定。
这一规定固然注重了对所有权的保护,其缺陷是至为明显的:
①若权利人拒绝追认或者处分人未取得处分权,则合同无效,受让人只能对处分人主张缔约过失责任(赔偿信赖利益),而不能主张违约责任(赔偿履行利益),这不利于善意受让人的保护。
②造成了体系违反。
《合同法》第51条的规定使得《合同法》第150条规定的“权利瑕疵担保责任”几成具文。
随着认识的深入,《合同法》第51条规定的不妥当性至为明显。
特别是《物权法》第15条规定了基于法律行为的物权变动变动的区分原则,根据区分原则,在法律效果上应区分物权变动的原因(即:
法律行为的生效)与物权变动的效果(即:
物权变动)。
区分原则的确立使得《合同法》第51条的问题更为突出。
已经到了非改不可的地步。
故有《买卖合同解释》第3条的问世,首先在买卖合同领域有所突破。
四、最后的强调
真理向前半步就是谬误。
当前,我国通说观点不承认负担行为与处分行为的区分。
所以,《买卖合同解释》第3条不应理解为德国模式。
而应理解为:
因无权处分订立的买卖合同,买卖合同有效,但物权变动的效果效力待定(善意取得的除外)。
第三篇:
商品房买卖合同解释
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)共28条,主要对商品房预售合同的效力,商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出明确的规定。
其中,对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
适用要点一:
集资房,房改房,经济适用房不适用本解释
法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
本条是司法解释适用范围的规定
适用要点:
一,将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定,即仅仅指房地产开发企业;二,将商品房买卖合同的标的包括两类:
现房销售和期房销售。
商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的期房或现房销售合同。
三,非房地产开发企业所开发的房屋,包括集资房、房改房、经济适用房不适用本《解释》。
我国目前存在着多种类型的房屋,有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。
经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖,其交易要受到国家政策的调整,比如,需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售,而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。
从房地产交易市场的实际情况来看,房屋买卖的主流为商品房买卖,而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。
同时,由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进,而且涉及到广大人民群众的切身利益,因此,《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为,包括商品房预售和商品房现售。
适用要点二:
开发商没有取得预售许可证明,商品房买卖合同的效力及司法救济
法条原文:
1.《解释》“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
”2.《解释》“第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
”
我国对商品房预售实行预售许可制度,开发经营企业进行商品房预售,应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》后才可进行预售。
未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
但现实中,由于种种原因,开发商却经常违法操作,在未取得《商品房预售许可证》的情况下,与购房者签订买卖合同,预售商品房,严重损害购房者的合法权益,由此引发了许多纠纷。
对于未取得《商品房预售许可证》的,商品房买卖合同效力问题适用要点如下:
一、出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,因为违反法律、行政法规的强制性规定,应该认定为无效。
《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的,合同无效:
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
”
《城市商品房预售管理办法》第九条“开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。
售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
”
从上述法律法规可以看出,行政法规《城市商品房预售管理办法》明确要求,未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
而开发商在没有取得《商品房预售许可证》的条件下,违规与买受人订立的商品房预售合同的,此买卖合同的订立违反了我国法律的强制性规定,属无效合同。
二、在司法实务中,有一种情况是可以认定为有效的,那就是:
在起诉前取得商品房预售许可证明的。
《解释》对此作了宽松的解释,对这是从鼓励交易原则出发而出台的司法解释。
该条司法解释明确规定:
“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
”
三.司法救济:
在商品房买卖合同订立以后,买受人发现开发商没有《商品房预售许可证》的,或者订立合同时开发商提供虚假商品房预售许可证明的,如果买受人想反悔的,这时可以选择下列方式:
第一、起诉申请认定该合同无效,并可以请求双倍返还已付购房款。
如果选择认定合同无效的,在实务中对购买人来说,还是有一定风险的,风险就在:
在查询后到起诉前,开发商取得了商品房预售许可证明,该诉讼请求可能就不会得到支持。
因为按照该解释第二条的规定,应当认定为有效。
第二、申请撤销该合同,并可以请求双倍返还已付购房款。
按照《民法通则》及《合同法》对撤销民事行为的规定,买受人在订立合同时只要在“意思表示”上有瑕疵,即“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
”而开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;”显然属于欺诈行为。
“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”怎样认定?
根据《城市商品房预售管理办法》第九条规定:
“开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。
售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
”开发商没有按照该规定‘向买受人出示’和没有在‘售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号’,均应当认定为“故意隐瞒”行为。
第三、如果开发商既有‘故意隐瞒’或‘提供假证’,又根本就不能取得《商品房预售许可证明》的,而导致商品房买卖合同的目的就根本不能实现的话,购
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