开发商与建设单位招投标关系分析.docx

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开发商与建设单位招投标关系分析

开发商与建设单位招投标关系分析

——以北京市海淀区上庄镇B-09项目工程为例

中文提要

招投标作为最具竞争力的一种采购方式，正不断地深入到社会生活的各个面，不但对宏观经济带来影响，而且正不断融入到微观个体的行为中。

工程招投标的实施促进了我国建筑市场的繁荣和经济的发展，节约了工程投资，提高建设工程质量。

然而我国实行工程招投标的时间还不长，国内的招投标业务还处于初级阶段，工程招投标中规范化的操作还远远不够，还存在很多腐败的现象，工程招投标的管理有待加强。

本文通过剖析北京市海淀区上庄镇B-09项目建设工程招投标过程中存在的问题，提出相应的解决措施。

外文提要

Thetenderingandbiddingofengineeringconstruction,asthemostcompetitivemeansofpurchasing,iscontinuallygettingdowntoalllevelsoftheworld,notonlyhasimpactonmacroeconomic,butalsomoltenintomicrocosmicindividualbehavior.

Tenderingandbiddingforengineeringconstruction,hasgreatlypromotedprosperityofconstructioninvestmentofengineeringandpromotedeconomicexpanding,andhasgreatlysavedconstruction,andithasgreatlyenhancedengineeringconstructionquality.ThroughtheempiricanalysisofacomplexprojectinBEIJING,wefindthatsomemethodsandsomeproblems,alsowetakesomeactiontoresolvetheseproblems.

关键词：

房地产开发投标文件招标投标招标代理

　招投标是最富有竞争的一种采购方式，在政府及公共领域推行招标投标制度，有利于节约国有资金，提高采购质量。

招投标制度在国际上应用得比较早，但是在我国起步较晚，直到改革开放后才逐步引进。

随着改革开放的不断深入，商品经济的迅速发展，我国招投标制度的应用领域不断扩大，先后在建设工程、设备采购等地方得到广泛的应用。

《中华人民共和国招投标》是规范市场活动的重要法律之一，是招投标法律体系中的基本法律。

该法颁布以后，国家通过法律手段推行招标投标制度，要求基础设施、公用事业以及使用国有资金的和国家融资的工程项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设的重要设备、材料等的采购，达到国家规定的规模标准的，必须进行招标。

这对于规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益，提高公共采购效益和质量，具有重要意义。

一、招投标的基本概念

（一）招投标的定义

招投标是一种国际上普遍应用的、有组织的市场交易行为是贸易中一种工程、货物或服务的买卖方式。

从法律意义讲，建设工程招标一般是建设单位（或开发商）就拟建工程发布通知，用法定方式吸引承包单位参加竞争，进而通过法定程序从中选择条件优越者来完成工程建设任务的法律行为。

建设工程投标一般是经过特定审查而获得投票资格的建设项目承包单位，按照招标文件的要求在规定的时间内向招标单位填报投标书，并争取中标的法律行为。

（二）工程招标投标的特点

（1）组织性特点。

招标投标是一种有组织的交易方式，具有组织性的特点，主要表现在：

有固定的组织人（招标人或其委托代理人即招标机构）；有固定的场所（招标交易中心，一般是在招标人所在地或招标机构规定的场所进行）；相对固定的招标时间（招标文件约定的时间）；固定的程序（法定程序）。

（2）公开性特点。

要求招标投标活动要有很高的透明度，实现招标信息公开、程序公开，公开开标，中标结果公开，使每个投票者获得相同的招标信息，熟知招标的一切要求和条件。

（3）交易双方一次性特点。

招标采购要求投标人一次性报价投标书递交后不得修改，与一般贸易方式的本质区别在于没有商讨的过程。

（4）公平、公正的特点。

招标投标活动以公平公正为原则，对投标人都一视同仁，以无歧视为原则并维护各自的利益。

整个活动保持高透明度，接受投标单位的监督，确保公平竞争，评标工作由专门的评标委员会负责。

（三）工程招标投标的模式

（1）公开招标，又称为无限竞争性招标。

它是指招标人以招标公告的模式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

即招标人按照法定程序，发布招标公告，承包商不受地域、行业和数量的限制均可以申请投标，经过资格审查合格后，按规定时间参加投标竞争。

其优点是业主可以在广泛的范围内选择最优秀的投标人施工单位，有利于开展真正的公开竞争，防止垄断；但其缺点是招标人审查投标人资格、投标文件的工作量大，耗费的时间长，招标费用高。

（2）邀请招标，也称有限竞争性招标。

它是指招标人以投标邀请书的形式邀请特定的法人或者其他组织投标。

招标人向预先确定的若干家投标单位发出投标邀请函，就招标工程的内容、工作范围和实施条件等作出说明，请他们来参加投标竞争。

被邀请单位同意参加投标后，从招标人处获取招标文件，并在规定时间内进行投标报价。

被邀请招标的对象数量以5-10家为宜，但不应少于3家，否则就失去了竞争意义。

（四）工程招投标的程序

工程招投标程序是指建设工程招投标活动按照一定的时间、空间顺序运作的秩序、步骤、方式。

它始于发布招标公告或发出投标邀请书，终于发出中标通知书，期间大致经历了招标、投标、开标、评标、定标等几个主要阶段。

从招标人和投标人两个不同的角度来考察，可以更清晰地把握建设工程招投标的全过程。

大致说来，以招标人和其他代理人为主进行的有关招标的活动程序，可以称为招标程序；以投标人和其代理人为主进行的有关投标的活动程序，则可称为投标程序。

两者的有机结合，构成了完整的招投标程序。

从招标人的角度看，建设工程招标的一般程序主要经历以下几个环节：

（1）设立招标组织或者委托招标代理人；

（2）申报招标申请书、招标文件、评标定标方法和标底（实行资格预审的还要申报资格预审文件）；（3）发布招标公告或者发出投标邀请书；（4）对投标资格进行审查；（5）分发招标文件和有关资料，收取投标保证金；（6）组织投标人踏勘现场，对招标文件进行答疑；（7）成立评标组织，召开开标会议（实行资格后审的还要进行资格审查）；（8）审查投标文件，澄清投票文件中不清楚的问题，组织评标；（9）择优定标，发出中标通知书；（10）将全同草案报送审查，签订合同。

投标

投标是投标人（或投标单位）寻找并选取合适的招标信息，在同意并遵循招标人核定的招标文件的各项规定和要求的前提下，提出自己的投标文件，以期通过竞争为招标人选中的交易过程。

投标活动具有与普通买卖方式不同的两大特点。

首先是投标人之间的竞争比较直接。

招标方在一定的期限内接受各种投标人提出的各种报价，并进行比较，势必使投标人之间面临相对直接的竞争，其次是投标人之间的竞争比较综合。

投标人要想为招标人选中，不仅要在技术、商务上具有竞争力，还要在企业资信、售后服务等方面具备优势。

这样，投标人之间的竞争就体现出高度综合的竞争特点。

招标人在资格预审通过后，必须按照招标公告要求，在规定的时间内向招标人购买标书。

投标人自购买标书之后，应立即做反应，编制投标文件，并及时递交投标书，在开标时经招标人同意可以到场。

开标

开标是招标人按招标公告或投标邀请函规定的时间和地点，当众开启招标文件，宣布投标人的名称、报价等的公开过程。

开标通常有两种形式。

第一种是公开开标，即事先在报纸等媒介上公开开标信息，通知投标人，并在有投标人参加的情况下当众进行。

第二种是秘密开标，即主要招标单位和咨询专家秘密开标，招标人可根据实际情况邀请政府代表或有关人员参加。

公开开标大会由招标机构主持，开标时，由公正人查验标箱及招标文件密封情况，确认无误后由工作人员拆封，验证投标资格，并当场唱标、记录。

评标

评标是招标人根据招标文件的要求，对投标人所报递的投标书进行审查及评议的过程。

评标的目的在于从技术、经济、商务、法律、组织和管理等方面对每份投标书加以分析评价。

评价工作由评标委员会进行。

评标委员会由招标机构的代表和委托方全权代表及技术、经济、法律等方面的专家组成。

评标委员会充分地审阅研究投标文件，有权要求投标方代表对投标不明确的地方进行解释。

评标委员会依据“公正、科学、严谨”的原则和标书的要求进行评标。

定标

定标是评标委员会在充分评审的基础上，最终确定中标的过程叫定标。

招标人通知该投标人，并确认其中标，这一过程，对招标人来讲称之为“授标”，而对投标人来说，则是“中标”。

招标人选定中标人并发出通知后，中标人应按期协商，并且签订有关合同。

如果中标人因某种原因不能如约前来签合约，则投标时的投标保证金就会被没收。

如果中标人在合同或标书规定的时间内，没有收到招标单位签订合同的通知，中标人以书面形式向投标人登记撤标并收回保证金。

招标投标是一种高级的、有组织的、规范的交易方式，其组织性与规范性充分体现在招标运做中的相对固定的程序之中。

国际通用并己为各国确认的招标程序为:

开标前期准备、发布招标公告、投标、开标、评标、中标、签订合同。

二、开发商与建设单位在招投标过程中出现的问题和解决方法

（一）工程招投标中存在的问题

（1）招投标监管部门监管力度不够

某些建设工程招投标监督部门对自己的职责认识不到位,在对招投标监督的过程中,大多数监督部门对招标过程实行审查制。

如对招标文件的审查,并没有按相关法律法规中规定的实行备案制。

有些地市招投标监督部门人员配备方面较差,既没有懂得相关法律、法规的人员,也没有相应的房屋建筑专业背景的人员。

同时还存在着部分监督部门人员的职业道德素质差,如在评标过程中,对评标委员会成员指手画脚,干扰评标,极大地影响评标结果。

招标代理机构在承揽业务时,有些招投标监管部门通过自己的行政权利来让自己有股份

（2）评标委员会成员违法

《中华人民共和国招标投标法》明确规定:

“依法必须进行招标的项目,其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面专家组成,成员人数为5人以上单数,其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二”。

有些项目,招标人指定的专家既不懂相关的技术又不懂经济,这样所谓的专家就很难能胜任评标工作。

评标委员会中随机抽取的专家,有些专家同施工单位有着千丝万缕的联系,当施工单位的投标文件出现问题时,这些专家也不指出,严重地扰乱了评标的最终结果。

这些现象都违反了《招投标法》的规定。

（3）招标代理机构运作不规范

有些招标代理机构在编制招标文件、资格预审文件时设置一些陷阱,投标人在投标时忽略了这些陷阱,导致投标文件出现废标。

如:

在编制招标文件时,并没有明示企业业绩的证明材料,而在评标过程中又提到要带哪几种证明材料。

在承揽业务时,有些代理机构通过降低招标代理费,转换为获得比代理费更高的施工企业的佣金,还有的代理机构无条件地向业主承诺一些违法的情况,这些代理机构并没有站在公开、公平、公正的立场上,极大地扰乱了建设工程招投标市场。

（4）建设单位法律意识不强

有些法律意识不强的建设单位受各种利益所驱,往往采取种种形式规避招标或假招标。

如将必须实行招标的工程项目化整为零或分段进行,使其达不到规定招标工程项目规模标准,或者将必须实行公开招标的工程项目仅在较小的范围内发布招标公告,甚至违法搞邀请招标和不招标,从而影响招投标过程。

（5）投标单位挂靠、串标、围标问题突出

一般情况下,业主方对土地开发整理工程投标企业资质要求为三级以上（含）水电、建筑、市政等。

一些地方的某些企业只负责出资质,任人挂靠,收取管理费,而业主单位对投标单位资格审查不严,施工过程中没有严格监管,导致“高资质中标,无资质施工”情况发生。

有些企业进行围标、陪标,轮流坐庄情形时有发生,严重扰乱市场。

（二）解决的方法

（1）完善招投标的各监督体系,加强监察力度

建设工程招投标屡出问题,主要原因是监督制度缺乏与监管缺位。

治本首先要从完善招投标的法律法规制度和监督体系（包括行政监督、中介机构监督和社会舆论监督）入手,其次要发挥中介机构在招标过程中的作用,对招标公告发布、资格预审文件发出、招标文件发出、招标答疑发布、评标报告出具、中标通知书发出等招标环节作出正确的法律判断。

加强监察力度,包括对建设行政主管部门、建设单位、招标代理机构、施工单位的监察,自始至终监督招标全过程,不断加强执法力度,完善各项规章制度,进一步规范招投标的运作机制,尽可能地减少招投标工作中的漏洞。

（2）实行招标负责人终身制,加强建设单位法律意识

由于现有国有资金投资项目的业主并不是工程的真正所有者,加之工程发包人的职业道德水平也各不相同,作为招标方代表,多为建设单位的主要领导人,建设资金都是国家的,建设质量的好坏,工程价款的多少同他自身利益并没有多大关系,从而给一些施工单位有了可乘之机。

出现施工单位只要打通负责人这关,就可以内定,通过邀请招标来获得该项目。

要杜绝此类问题的发生,应对招标负责人实行其对该项目的终身负责制,如果出现了问题,则可对其进行惩罚,如问题严重则要追究法律责任。

（3）严格管理评标委员会成员

评委在工程招投标中承担着裁判员的角色,是保证招投标活动公平、公正的关键因素。

在评标过程中,要用严格的评标纪律和职业道德对评委进行约束,对违反评标纪律和职业道德的评委,实行黑名单制,若屡次不改,则取消其评委资格。

省级建设行政主管部门应加强对评委进行专业、法律方面的培训。

（4）规范招标代理机构,引导其健康发展

有些招标代理机构的人员素质较差,应加强招投标各类从业人员的业务素质和法制教育,如实行从业人员上岗制,培育和扶持招标代理机构的健康发展。

对招投标代理机构在培训提高素质的同时,严把资质准入关,宁精勿滥,逐步取消目前资质挂靠的做法。

加强资信管理,对招投标代理建立业绩、诚信档案,对列入黑名单的向社会公布,置于公众监督之下。

（5）研究制定串通投标行为的具体认定标准

针对当前串通投标行为及由此带来的惩处难问题，建议按照有关法律法规精神，结合工程建设招投标实际，进一步明确和规范工程建设领域串通投标行为的证据认定条件，改变过去的“口供证据为主定性”为“间接证据综合定性”，便于行政监督部门有效利用行政手段，及时制裁串通投标行为，最大限度地遏制此类违法现象。

三、北京市海淀区上庄镇B-09项目工程招投标存在的问题以及解决方案

（一）工程综合说明

招标工程概况

工程名称：

海淀区上庄镇B-09经济适用房项目1#-16#l楼总包工程

建设地点：

北京市海淀区上庄镇中心区B09地块

工程建设规模：

总建筑面积约为：

112778.7平方米，共16栋

本工程划分为两个标段，由两个总包单位分别施工。

Ⅰ标段为：

1#-9#楼共九个楼：

建筑面积：

64126.27

Ⅱ标段为：

10#-16#楼共七个楼：

建筑面积：

48652.4

本次仅对1#2#5#6#9#等5栋工程，建筑面积37457.51平方米，进行投标报价。

项目批准

批准单位：

北京市发展和改革委员会

批准文号：

京发改[2003]2263号

规划部门批准文号：

2007规（昌）建字0081号

选择总包单位：

邀请招标方式，选定两家中部单位，分别承建海淀区上庄镇B-09经济适用项目1-9楼、10-16楼工程总包工程施工。

参与投标单位的资格

参加本次投标的单位已经过资格预审，投标单位的资质要求为：

房屋建筑施工总承包壹级（含壹级）以上。

设计单位：

北京九源三星建筑师事务所。

建设单位：

北京三元嘉业房地产开发有限公司

质量要求

工程质量标准要求合格。

特别说明：

本招标工程质量必须符合国家及北京市标准，如果本招标文件规定的标准高于此标准，则按招标文件规定的标准执行;如果其中规定的标准低于国家标准的，则按国家标准执行。

工程施工是以现行的国家、北京市及行业标准、规范、规程为准。

如中标人的投标的质量标准高于合格标准，以中标的质量标准为准，并在合同中明确，视同其已在投标报价中考虑了由此发生的费用。

（二）工程招投标的程序

招标范围

招标范围：

本次招标的范围为：

投标人负责对本工程进行施工总承包，承包范围为个标段内招标图纸及交房标准中约定全部工程内容，。

投标人中标后负责配合招标人进行北京市招标备案共组，并不得因此向招标人提出任何费用要求。

投标报价说明

本工程投标应以人民币报价，投标价格为投标人在投标档中回应招标档的各项费用的总和。

本工程各栋号招投标报价应由三部分组成，即：

工程直接费、工程间接费、工程措施费，这三部分费用的定义分别如下：

工程直接费：

该部分费用是指各栋号的分项分部工程，根据2001年《北京市建设工程预算定额》中相应的定额子目，列出的各项费用总和。

工程间接费：

该部分费用是指各栋号参照2001年《北京市建设工程费用定额》的有关内容，计取的现场管理费、企业管理费、利润和税金。

工程措施费：

该部分费用是指投标人根据招标人的要求自行测算，分栋号或分标段一次性单独计列的费用。

采用单方造价（元/平方米）包死的方式计价。

特别请投标人注意：

无论投标人在投标报价中是否已完全计取了投标人为按时、优质的完成招标文件中约定的工程项目的所有费用。

招标人均认为投标人进行了充分考虑，其投标报价已包含了所有投标人应当计取的费用。

投标档的组成

投标档由投标档投标函格式、商务部分格式、技术部分格式和资格部分格式四部分档组成。

投标函格式主要包括下列内容：

法定代表人资格证明书

法人授权委托书

招标档要求投标人提交的其它投标数据

企业及项目经理资质等级

商务部分主要包括下列内容

投标书

招标范围内各栋号楼投标报价汇总表

各栋号报价汇总表

各栋号工程直接费预算书、间接费取费标准计算表、人材机单价及用量汇总表

各栋号三材汇总表

各栋号或各标段工程措施费用综合单价，措施费清单及汇总表

按本招标档规定需要提交的其它数据

技术部分主要包括下列内容：

施工组织设计

项目管理班子配备（需盖公章及法人签字或盖章）

投标档格式

投标人提交的投标档必须毫无例外地使用招标档所提供的投标文件全部格式（表格可以按同样格式扩展）

投标有效期

投标有效期为60日历天（从投标截止之日算起），在此期限内，凡符合本招标档要求的招标档均保持有效。

投标答疑会

投标单位派代表于2009年元月8日上午10：

00时整到海淀区中关村南大街友谊宾馆会议楼四层会议室出席投标答疑会。

投标答疑会会议记录包括所有问题和答复，会议记录的副本，将迅速提交给所有获得招标文件的投标单位。

由于投标答疑会而产生的对本须知所列招标档内容的修改，由招标单位按照本须知的规定，以补充通知的方式发出。

投标档的份数和签署

投标单位按本须知的规定，编制一份投标档“正本”，一份“副本”。

当正副本内容有不同时，以正本为准。

文件中报价等数字应用大写，当小写于大写内容不同时，以大写为准。

投标档正本应使用不能擦去的墨水书写或打印，由投标单位法定代表人亲自签署并加盖法人单位公章和法定代表人印签。

全套投标档应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位指示进行的，或者时投标单位造成的必须修改的错误。

但修改处应由投标档签字人签字证明并加盖公章。

评标委员会组成

评标委员会11人，其中业主方代表不参加评标，在全国知名专家库中

抽取4人，在市建设工程招投标交易所专家库中随机抽取7人。

在开标前二小

时专家统一在市建设工程交易所集合，随后被带至密封评标地点。

评标办法

按国家计委等七部委联合发布的12号令、中华人民共和国建设部第【2001】

89号令《房屋建筑和市政基础设施工程招标投标管理办法》;本工程的具体情

况，采用无标底招标评标的百分制计分法评标。

各投标人根据自己的经营情况、

实力情况和市场行情，以及企业自身发展的策略自主投标和报价。

开、评标程序

宣布会议开始，介绍参加会议人员情况。

请投标人将法人证书或授权委托书、身份证、营业执照、资质证书交招标人（招标代理）验证。

请招标人（招标代理）公布投标人对招标文件确认情况以及递交投标保证金的情况。

招标人（招标代理）公布投标文件是否被接收（必备条件:

出示法人证书或授权委托书、身份证、营业执照、资质证书递交招标文件确认书和投标保证金）。

邀请投标人中1一2名代表当众检查所有投标文件的密封情况。

以确认投标文件是否有效，并当众宣布检查结果。

请招标人（招标代理）当众拆取投标文件，进行符合性检查。

告知投标单位检查商务标原件的时间，暂时休会。

在监督部门的监督下对技术标编号，并交评标委员会评审。

商务标（投标人及项目经理业绩、项目班子配备）提交评委会评审。

集中并宣布投标单位商务标得分情况。

宣布密封技术方案得分情况并开取密封的投标单位名称。

开启经济标报价，投标单位确认并计算经济标报价各单位得分（如经济标出现异常，则宣布休会请评委评审）。

请工作人员计算各投标人得分（分别征求投标单位意见对此得分有无异议）。

按得分从高到低排序，确定中标候选人。

请招标监督人员、投标单位在有关合同书上签字。

（三）北京市海淀区工程招投标存在问题和解决方案

招投标全过程应加强监督机构的作用

招投标全过程应加强监督机构的作用，确保招投标全过程遵循国家或地方的法律、法规。

各工程项目的相应监督部门应全程参与招投标活动的全过程，以杜绝招标人的假招标行为。

招标文件应增加专家审核过程

对于如何避免资格预审文件和招标文件中的倾向性条款或不公平条款的出现应重在审查，建立专家审核制度，在资格预审文件和招标文件报送监督部门备案时应增加一个专家审核程序，由专家提出文件中的倾向性条款或明显不公平条款，请招标人重新考虑是否修改或者由监督部门责成招标人予以修改。

对于招标文件中的评标办法是否适合拟招标的工程项目，招标人也应对评标办法进行专家评议。

采取措施防止投标单位串标

现阶段投标单位产生串标的主要原因是综合评标办法中，经济标的评标标底的产生过程投标单位报价占了较大比重，投标单位一旦串通就可以决定评标标底为多少，因此，防止投标单位串标的方式主要有事前措施和事后措施两种，事前措施主要是在资格预审与评标办法中采取措施。

资格预审所采用措施:

鼓励地区之间承包商的流动，取消地区进入障碍，不限制投标企业的数量。

评标办法采取措施是采取经评审的最低价法，在这种评标方法下，投标单位要想串标必须全部串通在一起，因为只要有一家没有串通，他就可能报低价，有中标可能，这样串标的成本将加大。

事后措施主要是评标过程中的措施，对于可能出现的串通抬标的情况，评标过程应增加经济专家评审措施，对于高于预算或投标单位报价有串通投标倾向的标书由专家进行审核，发现异常标书应予以废除。

只要评标过程有这道程序，投标单位一般难以再串标，即使发生串标，由于担心被评委发现也不会抬得过高，从而减少招标人的损失。

采取措施防止中标价低于企业个别成本

低价中标主要是出现在综合评标法中的无标底招标，由于有经济专家的评审，一般不会将子企业个别成本的报价作为中标候选单位。

对于防止中标价低于企业个别成本主要有两种方法:

一是综合评议法评标委员会中均应增加经济专家，评标委员会增加经济专家能够较好地防止串标，减少业主的损失，同时评标委员会对有可能中标的低标进行评审，防止恶意杀标，这些经济标的专家大部分是从非本次投标的施工企业中抽出，他们清楚现在的企业成本，在投标单位递交投标文件后，由经济标的专家根据