山庄建设项目可行性研究报告.docx
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山庄建设项目可行性研究报告
山庄项目可行性研究报告
章号名称页码
第一章总论4
一、项目由来4
二、开发组织以及服务机构4
三、项目开发模式5
四、项目主要经济技术指标5
第二章项目概况8
一、项目的名称8
二、项目位置8
三、项目主要经济指标8
四、项目地形地貌8
五、项目四至8
六、项目周边交通9
第三章XX概况及整体经济运行分析10
一、XX概况10
二、XX市经济现状与发展研究12
三、XX高尚住宅市场整体情况:
18
第四章项目开发研究和预测:
23
一、项目环境分析23
二、项目SWOT分析24
三、项目市场定位25
四、项目市场预测28
第五章项目规划设计方案及开发计划29
一、规划设计目标29
二、项目规划设计要点30
三、具体规划方案31
四、项目开发计划35
第六章市场与营销方案37
一、项目的整体开发理念37
二、关于项目整体推广的原则37
三、营销概念的导入38
四、营销策略39
第七章项目投资估算43
一、项目开发成本估算43
二、开发费用估算45
三、项目总成本45
第八章项目投资计划及融资方案46
一、分期投资计划46
二、融资方案46
第九章财务分析47
一、项目总收入分析47
二、项目总成本和产品单位成本49
三、销售税金及附加、土地增值税49
四、利润及静态赢利能力分析49
五、项目现金流量表与动态分析50
六、不确定性分析51
第十章风险规避及控制措施53
一、风险类型和防范措施53
二、风险控制53
第十一章研究结论和建议55
一、研究结论55
二、建议55
附件:
XX山庄项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目由来:
本项目由XX市XX房地产开发有限公司于2002年3月28日通过公开拍卖获得土地开发使用权(土地证号:
柳国用(2003)第100447号),并于2002年7月24日正式立项,2002年12月19日通过建设用地规划许可审批。
项目已经进入规划设计阶段,由于资金运作的原因,项目暂时搁浅。
本项目地处XX市鱼峰区柳石路,位于南环路和柳石路交界处,紧邻XX市长途汽车站(莲花车站)和国家重点工业区阳和工业区。
项目红线内建筑面积为144.72亩(合95291.16平方米),背山临江,地块平整,现在已经实现了“五通一平”(上水通、下水通、路通、电通、通讯通和土地平整),不存在拆迁问题。
二、开发组织以及服务机构:
1、开发组织:
XX市XX房地产开发有限公司成立于2002年3月份,由自然人出资的独立法人机构。
公司注册资金1000万元,公司现有人员26人,其中过程师9人,经济师5名,大专以上学历16人,占公司人数的61.54%,大多数从事房地产开发以及相关经验3年以上,平均年龄39.5岁。
具有现代化企业管理机制。
是一个年轻有活力和丰富房地产开发运作和工程施工的开发团队。
该公司的法人代表和董事长将由薛博元先生担任。
薛博元先生先后担任伟德国际公关有限公司法人代表、北京新大有投资、上海天乙企业集团研发部总经理、欧洲开盛集团、天巨投资集团、国房百盛副总裁,熟悉房地产开发与运作,具有丰富的企业管理经验。
2、全程策划机构:
本项目的全程策划和营销由向明理德(香港)置业发展有限公司承担。
向明理德(香港)置业发展有限公司房地产运作团队在香港、深圳、广州、福州、武汉、大连、青岛、合肥、南昌、兰州、西安、西宁、郑州、石家庄、桂林、南宁、XX等二十多个城市开展房地产策划、商业策划、商业管理和物业管理工作,具有丰富的房地产策划和运营的经验和当地策划营销经验。
3、建筑设计和园林设计机构:
本项目的整体规划、建筑设计以及园林规划由英国皇家建筑师学会会员、英国注册建筑师、马来西亚首席建筑设计师冯小良(SimonLiang)本人及旗下团队操刀定做。
具有宽广的视角和先进的设计理念。
冯小良先生在英国二十年,完成诸多著名建筑的设计,在中国一直为和记黄埔、合和等香港地产巨头的项目提供设计。
4、物业管理机构:
本项目的物业管理机构由向明理德(香港)置业发展有限公司旗下的广西机构桂林市向明理德物业管理公司执行管理,集在中国大陆二十几个城市近1000万平方米成功直接管理或顾问服务的经验以及本土化团队本土结合操作,提供“安全、文明、舒适、温馨”的港式物业管理服务。
三、项目开发模式
本项目由XX公司负责开发,项目开发包括多层住宅、高层住宅、别墅、临街商铺。
项目的经营方式为:
住宅部分全部销售,商铺部分出售部分租赁10后转售,车位全部租赁,10年后转售。
四、项目主要经济技术指标
主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
项目总占地面积
㎡
95291.70
其中
城市道路用地
㎡
5860.70
规划建筑用地
㎡
89431.00
2
项目总建筑面积
㎡
158165.90
其中
商业建筑面积
㎡
16585.30
公建建筑面积
㎡
6524.00
住宅建筑面积
㎡
135056.60
其中
别墅
㎡
15324.90
多层
㎡
54074.60
小高层
㎡
65657.10
3
绿化率
%
40%
4
容积率
倍
1.77
5
项目总投资
万元
24186.26
其中
开发成本
万元
21058.09
开发费用
万元
3121.93
6
销售收入
万元
41015.12
其中
别墅
万元
5363.72
多层
万元
12437.16
小高层
万元
16414.28
商铺
万元
6799.97
7
单位开发成本
元/㎡
1529.17
其中
别墅
元/㎡
1581.35
多层
元/㎡
1526.35
小高层
元/㎡
1646.35
商铺
元/㎡
1290.35
8
项目税金及附加
万元
2255.83
其中
营业税(5%)
万元
2050.75
城市维护建设费(营业税7%)
万元
143.55
教育费附加(营业税3%)
万元
61.52
9
土地增值税(30%)
万元
3597.48
10
利润
万元
9847.97
11
上缴所得税
万元
3249.83
12
税后利润
万元
6598.00
13
利税合计
万元
16828.86
14
主要利润率指标
初始投资利润率
%
240.41%
全部投资利润率
%
69.58%
15
主要净利率指标
初始投资净利率
%
94.26%
全部投资净利率
%
27.28%
16
税前评价指标
税前净现金流量
万元
16831.12
税前财务净现值
万元
10215.22
税前静态投资回报期
年
2.18
17
税后评价指标
税后净现金流量
万元
9490.86
税后财务净现值
万元
4949.22
税后静态投资回报期
年
2.60
第二章项目概况
一、项目的名称:
XX·XX山庄(暂定名)
二、项目位置:
XX山庄项目位于广西壮族自治区XX市鱼峰区柳石路和南环路交界处,地处XX至南宁的咽喉,距离XX莲花机场10公里,与国家重点公约园区——阳和工业园紧邻,紧靠XX市长途汽车站——莲花车站,是介于XX中小型工业区、阳和工业园以及洛维旅游度假区中间,是XX进出的主门户。
三、项目主要经济指标:
1、土地国土编号:
柳国用(2003)100447号;
2、用地面积为:
144.72亩,合95291.16平方米,其中城市规划道路用地5179.5平方米。
3、容积率:
不超过1.8;
4、建筑密度:
不大于35%;
5、绿化率:
不低于35%
四、项目地形地貌:
1、南和东向倚靠莲花山,整个项目呈扇形,地块形状规整,利于开发;
2、项目用地现在已经基本水平,南面山丘可以结合开发利用;
3、整个用地现在已经拆迁完成,属于熟地开发,现有植被为杂草和灌木,山丘植被为灌木;
五、项目四至:
1、东:
莲花山,小山丘高约30米,山丘东面为柳江,阳和工业园处于柳江江对岸,通过阳和大桥联结(阳和大桥已经在建设中大约2004年通车);
2、南:
莲花山。
大约40米,山丘的南面为洛维旅游度假区,包括响水风景区、大桥观光农业旅游区;
3、西:
XX市长途客运站(莲花车站),为广西自治区最大的长途客运站,是XX长途汽车集结地。
4、北:
东北区域为XX机械厂,正北方向为占地210亩建筑面积20万米的宝莲新都,西北方向为广西商校和广西工艺美术学校。
六、项目周边交通:
1、公交系统:
16路,22路、23路公交车终点站,可达XX大多数地方区域。
2、长途客运:
区内和省际客运主要车站。
3、航空:
距离XX市唯一的机场——莲花机场10公里,是XX通往机场的必经之路。
4、铁路:
距离火车东站(货运站)约4公里,距离火车站(客运)约6公里。
5、距离商业中心:
距离传统商业中心约4公里。
6、距离行政科技中心:
距离传统行政科技中心约4公里。
第三章XX概况及整体经济运行分析
一、XX概况:
1、XX总体情况:
XX,又称龙城,位于广西壮族自治区中部、北距国际著名旅游城市桂林150公里,南距广西首府南宁市264公里。
这座具有二千多年历史的古城,象一块翡翠,镶嵌在桂中腹地。
这里奇峰环列,柳江如链,回流其间,绕城形成巨大的U字,古籍称其为"三江四合,抱城如壶"。
全市辖两县五区,总面积5307.24平方公里,市区面积658.31平方公里,全市人口183.48万人,杂居着汉、壮、侗、苗、瑶、仫佬等近30个民族,是个山环水绕、风景秀丽,具有丰富的历史文化遗产和旅游资源的古城。
XX是中国广西壮族自治区的直辖市,辖城中区、鱼峰区、柳南区、柳北区和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四区六县。
总面积5283平方公里,市区面积650多平方公里,截止2003年末,全市总人口为351.26万,家庭户数约100.36万户,其中市区人口95.89万元,比上年增长2.52万人。
XX,是广西最大的工业城市,是西南地区重要的制造业基地。
全市现有工业企业2100余家,有4家企业进入国家500强,有11家进入国家大型企业行列。
全市现已形成了三大支柱产业:
即以微型汽车和中吨汽车为主的汽车及零部件制造业,以工程机械和通用机械为主的机械制造业,以钢铁和有色金属及深加工为主的冶金为业。
以这三大支柱产业和轻工、化工、造纸、建材等主导产业为龙头,XX已经初步建立起涵盖30多个行业、4000多个品种的现代工业体系,拥有“上汽通用五菱”、“东风”柳汽、“桂柳工”、“解放”柳特、“金嗓子”、“两面针”、“花红药业”、OVM预应力锚具等一批知名企业和名牌产品。
XX国民经济整体上呈现持续、稳定、快速增长的良好态势,2003年全市实现国内生产总值327.82亿元,比去年同期增长13.2%,名列全区第一。
其中,工业增加值达到79亿元,增长14.5%;全社会固定资产投资达到109.36亿元,首次突破百亿元,同比增长52.52%;城市居民人均可支配收入达到8692亿元,同比增长6.15%;社会消费品零售总额114.28亿元,比上年增长11.10%,其中城市消费品零售额83.29亿元,增长11.62亿元,批发零售贸易零售额75.37亿元,增长14.91%,餐饮零售额13.52亿元,增长7.89%。
截止2003年12月,XX居民个人储蓄存款超过196亿元,企业存款逾156亿元。
XX,是中国西南地区重要的区域性交通枢纽,是全国唯一拥有大区铁路局总部的非省会城市。
铁路网络直接联通湘、渝、黔、滇、粤五省市,是沟通大西南与华东、中南、华南地区的铁路枢纽。
XX,是中国45个公路主枢纽城市之一,桂海高速和梧州至贵州高速公路在XX交汇,209、322及323国道在这里会合,XX已经被高速公路网络所围合,向南4个小时可以直达海岸港口,向北可以贯通中、西部腹地。
XX白莲机场达到国家4D级标准,已开通至北京、上海、广州等航线。
XX拥有国家一级口岸,五级航道,全年可无障碍通航300吨级船只,上溯可至贵州,下航可达香港、澳门。
XX交通便利、区位优良、物产丰富,素有“桂中商埠”之美誉,历来是中南和西南地区重要的物资集散地。
经济区位上,XX东临粤、港、台等经济发达地区,南接北部湾、东南亚等高速发展地区,西靠云、贵、川,北抵长江中下游,由此形成背靠中南、西南,面向东南亚和东部沿海的有利区位。
XX商贸活动频繁,各类商品批发市场健全,供需两旺,物流通畅。
具备建设大市场、发展大商贸、搞活大流通,构建区域现代物流中心的良好地理和区位优势。
XX基本形成全方位、多层次、宽领域的对外开放格局,先后与45多个国家与地区建立了经贸关系。
随着中国西部大开发战略的实施,中国—东盟自由贸易区的建立,随着对外开放步伐的加快,XX正在成为一片充满希望、充满商机的投资开发热土。
二、XX市经济现状与发展研究
(一)XX整体经济运行状况
1、XX市近年经济发展现状分析:
项目年份
单位
2000
2001
2002
2003
国民生产总值
亿元
184.5
207.10
230.31
252.3
人均国民生产总值
元
10141
11202
12314
2、产业结构发展分析:
(单位:
万元)
产业类型
单位
2000
2001
2002
2003
第一产业
万元
198531
209354
224428
235000
第二产业
万元
906547
962014
1144797
1196000
第三产业
万元
739953
835313
933880
1092000
3、物价以及消费指数分析
单位
2000
2001
2002
2003
居民消费价格指数
99.8
99.7
100.6
102.37
零售物价指数
97.5
99.7
99.7
99.7
4、家庭结构:
单位
2000
2001
2002
2003
城镇总户数
万户
26.5
27.11
27.97
27.89
城镇总人口
万
90.04
92.58
94.38
94.84
户均人口
人/户
3.40
3.41
3.37
3.40
5、收入水平:
单位
2000
2001
2002
2003
可支配收入(每年)
元
5740
7547
7928
8692
人均居住面积
㎡
17.41
17.24
6、XX市房地产发展参数:
项目
单位
2000年
2001年
2002年
2003年
全社会固定资产投资总额
万元
201536
664291
652422
660000
年完成投资增长速度
%
房地产开发投资
万元
48379
240012
562475
270883
房地产投资占总投资比例
%
基本建设投资
万元
102362
360731
190234
基本建设占总投资比例
%
当年完成开发土地面积
万㎡
103710
160028
3200
246629
当年在开发土地面积
万㎡
370920
166190
当年待开发土地面积
万㎡
152785
357571
344493
398248
当年购置土地面积
万㎡
54355
612791
611028
1138156
开工面积
万㎡
490142
789017
1501971
1948415
其中
别墅、高尚住宅
万㎡
0
70
0
16757
经济适用房
万㎡
90628
59155
44748
67790
一般住宅
万㎡
363419
696812
1272820
1568034
办公楼
万㎡
954
3703
4456
18387
商业营业用房
万㎡
23610
61022
147300
262137
其他
万㎡
11531
27420
32647
99857
竣工面积
万㎡
477468
591718
826195
1034508
其中
别墅、高尚住宅
万㎡
0
4492
0
0
经济适用房
万㎡
74329
72118
25875
43882
一般住宅
万㎡
361307
540385
733340
954423
办公楼
万㎡
161513
4451
9663
4000
商业营业用房
万㎡
15471
19952
31334
57798
其他
万㎡
24746
20930
25983
18287
施工面积
万㎡
1118919
1630693
2668236
3691644
其中
别墅、高尚住宅
万㎡
4492
4492
0
24581
经济适用房
万㎡
188169
99489
67391
126530
一般住宅
万㎡
778293
1370844
2205250
3034782
办公楼
万㎡
14887
16710
17314
22545
商业营业用房
万㎡
87918
187603
312782
492132
其他
万㎡
45160
55536
68499
142185
空置房面积(一年以上)
万㎡
240474
196751
92961
161493
其中
别墅、高尚住宅
万㎡
500
6293
2968
3148
经济适用房
万㎡
7942
5206
6053
1647
一般住宅
万㎡
152811
128115
39321
91195
办公楼
万㎡
8297
9518
4586
7872
商业营业用房
万㎡
64689
29937
25111
53369
其他
万㎡
6235
29181
14922
9057
当年销售面积
万㎡
397652
677101
812821
972061
其中
别墅、高尚住宅
万㎡
0
338
339
960
经济适用房
万㎡
79563
95637
31052
42785
一般住宅
万㎡
302929
630378
751356
924550
办公楼
万㎡
139
530
6278
1320
商业营业用房
万㎡
11896
34936
37387
38364
其他
万㎡
3125
11257
6409
7827
当年预售面积
万㎡
234991
444919
714543
1143088
其中
别墅、高尚住宅
万㎡
0
0
0
8298
经济适用房
万㎡
36144
38325
45816
46438
一般住宅
万㎡
192339
429401
626907
1071578
办公楼
万㎡
0
1231
0
0
商业营业用房
万㎡
6186
3448
41479
68580
其他
万㎡
322
10838
341
2930
当年销售总价
万元
54236
119336
137653
其中
别墅、高尚住宅
万元
0
92
90
320
经济适用房
万元
7809
9951
3275
5151
一般住宅
万元
40079
91670
113661
132516
办公楼
万元
27
170
2186
472
商业营业用房
万元
5428
16054
16547
22028
当年销售单价
别墅、高尚住宅
元/㎡
--
2731
2655
3333
经济适用房
元/㎡
981
1040
1054
1204
一般住宅
元/㎡
1323
1454
1513
1433
办公楼
元/㎡
1942
3208
3482
3576
商业营业用房
元/㎡
4562
4595
4187
5742
(二)宏观经济与XX房地产市场
1、XX宏观经济的趋好,为XX房地产行业高速发展创造俱佳条件;
根据以上经济参数的分析,近年来XX市国民经济持续、快速、健康发展,经济运行质量和效益不断改善,实现了“十五”计划的良好开局。
至2003年,XX完成国内生产总值372.82亿元,比上年增长13.2%,名列全自治区第一位,并连续第5年实现两位数增长。
XX良好的经济环境,促使整个城市建设的高速发展;人均GDP达到8245元,为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件;相应地,房地产业也为城市经济增长贡献一定力量,房地产业成为第三产业增长的领头羊。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施
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