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财务报告
重庆工商大学
课程案例分析报告
课程名称:
财务报告分析
报告题目:
龙湖地产利润表分析
小组编号:
04
成员姓名:
郑雪影肖江
雷婷婷张诗雨
教师姓名:
程文莉
提交时间:
2015年6月25日
龙湖地产利润表分析
组长:
郑雪影组员:
肖江、雷婷婷、张诗雨
公司简介
龙湖地产有限公司,创建于1993年,成长于重庆,发展于全国,是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。
集团总部设在北京,现有员工12012多人,业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
公司于2009年在香港联交所主板挂牌上市。
龙湖集团包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司,共拥有员工12012余名。
龙湖凭借一贯的创新精神及专业开发优势,以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理,在业内树立了良好的企业品牌形象。
截至2013年底,累计已开发项目超过100个,在建筑面积超过2000万平方米,待开发土地储备约3949余万平方米。
经过十几年的潜心发展,龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力,产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态,每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。
从2004年起,通过实施“区域聚焦、多业态”战略,龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市,利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。
在每个城市,龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路,目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。
未来10-15年,龙湖地产将持续推进“产品聚焦+加大战略纵深+增持商业”三大核心战略,致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一。
截至2012年7月,公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波、厦门、绍兴、泉州17个城市。
凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质,龙湖成立18年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。
2006年,龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。
2003、2005、2006、2009年,龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。
2007年,龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。
2008年,“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。
2008、2009年,龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值TOP10”、“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”。
2010、2011年连续入选中国房地产百强企业规模性TOP10、稳健性TOP10。
2011年入选中国房地产百强企业综合实力TOP10、中国房地产上市公司盈利能力十强、中国房地产上市公司创新能力十强、中国房地产上市公司综合实力十强、中国房地产开发企业品牌价值20强。
一、全面分析
一、增减变动分析
2010年——2011年
资产总额:
2010年度为717.13亿元,2011年为972.60亿元,
2011年比2010年增加255.47亿元,增幅为35.62%
其中:
流动资产由484.35亿元增加为687.76亿元,增幅为41.99%,
非流动资产由232.77亿元增加为284.83亿元,增幅为22.37%
负债总额:
2010年度为543.47亿元,2011年为731.65亿元,
2011年比2010年增加188.18亿元,增幅为34.62%
其中:
流动负债由382.89亿元增加为505.82亿元,增幅为32.11%,
非流动负债由160.58亿元增加为225.83亿元,增幅为40.63%
所有者权益总额:
2010年度为173.65亿元,2011年为240.94亿元,
2011年比2010年增加67.29亿元,增幅为38.75%
2011年——2012年
资产总额:
2011年度为972.60亿元,2012年为1254.26亿元,
2012年比2011年增加281.66亿元,增幅为28.96%
其中:
流动资产由687.76亿元增加为878.20亿元,增幅为27.69%,
非流动资产由284.83亿元增加为376.05亿元,增幅为32.02%
负债总额:
2011年度为731.65亿元,2012年为928.49亿元,
2012年比2011年增加196.84亿元,增幅为26.90%
其中:
流动负债由505.82亿元增加为625.74亿元,增幅为23.71%,
非流动负债由225.83亿元增加为302.74亿元,增幅为34.06%
所有者权益总额:
2011年度为240.94亿元,2012年为325.77亿元,
2012年比2011年增加84.83亿元,增幅为35.21%
2012年——2013年
资产总额:
2012年度为1254.26亿元,2013年为1441.71亿元,
2013年比2012年增加187.45亿元,增幅为14.95%
其中:
流动资产由878.20亿元增加为987.45亿元,增幅为12.44%,
非流动资产由376.05亿元增加为454.26亿元,增幅为20.80%
负债总额:
2012年度为928.49亿元,2013年为1043.96亿元,
2013年比2012年增加115.47亿元,增幅为12.44%
其中:
流动负债由625.74亿元增加为725.86亿元,增幅为16.00%,
非流动负债由302.74亿元增加为318.09亿元,增幅为5.07%
所有者权益总额:
2012年度为325.77亿元,2013年为397.75亿元,
2013年比2012年增加71.98亿元,增幅为22.10%
2013年——2014年
资产总额:
2013年度为1441.71亿元,2014年为1681.56亿元,
2014年比2013年增加239.85亿元,增幅为16.64%
其中:
流动资产由987.45亿元增加为1099.36亿元,增幅为11.33%,
非流动资产由454.26亿元增加为582.19亿元,增幅为28.16%
负债总额:
2013年度为1043.96亿元,2014年为1178.84亿元,
2014年比2013年增加134.88亿元,增幅为12.92%
其中:
流动负债由725.86亿元增加为743.62亿元,增幅为2.45%,
非流动负债由318.09亿元增加为435.22亿元,增幅为36.82%
所有者权益总额:
2013年度为397.75亿元,2014年为502.72亿元,
2014年比2013年增加104.97亿元,增幅为26.39%。
二、本期变动情况分析
1、资产变动情况分析
项目
年末余额(亿元)
年初余额(亿元)
变动额
(亿元)
变动率
(%)
流动资产:
存货
791.22
770.92
20.3
2.63
应收帐款及票据
13.67
3.62
10.05
277.62
货币资金
187.94
143.99
43.95
30.52
其他流动资产
106.94
68.92
38.02
55.16
流动资产合计
1099.36
987.45
111.91
11.33
非流动资产:
固定资产
335.51
239.98
95.53
39.81
投资
34.96
31.09
3.87
12.45
其他非流动资产
211.72
183.19
28.53
15.57
非流动资产合计
582.19
454.26
127.93
28.16
总资产
1681.56
1441.71
239.85
16.64
从总体来看,企业的资产总额从年初的1441.71亿元增加到年末的1681.56亿元,增长了239.85亿元,增幅为16.64%,说明公司本年资产规模有所增长,企业资产总额的增加将会增加龙湖公司的竞争实力。
流动资产本期增加111.91亿元,增长幅度为11.33%。
非流动资产本期增加了127.93亿元,增幅为28.16%。
通过对企业资产各要素的数据分析,应重点关注以下项目:
(1)货币资金
货币资金本期增加43.95亿元,增加率为30.52%,占总资产结构比增加了11.18%-9.99%=1.19%,货币资金的增长有利于提高企业的偿债能力,有利于满足资金的流动性,对于房地产企业,需要大量的流动资金,本期货币资金的增长有利于企业拓展新的业务。
(2)固定资产
固定资产本期增加了95.53亿元,增长率为39.81%,占总资产19.85%,是非流动资产中影响最大的项目,一般认为,商业企业固定资产比重为30%较为适宜,所以公司固定资产比重过低。
同时,14年较13年固定资产占总资产比重上升19.95%-16.65%=3.30%,说明14年龙湖可能购入了新的设备。
(3)应收账款
应收账款及票据本期增加10.05亿元,较上期增加了227.62%,占总资产的13.67%,表明其短期借款获得的资金完全被外部占用,主要原因可能是龙湖加大市场开拓力度,产量销量大幅增加以及当年新增部分应收账款未到约定付款期。
但我们根据龙湖地产年报分析得出应收账款突然增多的原因可能是公司未将过期的应收账款做坏账处理,自首次授出信贷日期至报告期末,贸易应收款项信贷因素的变动考虑到客户基础庞大,且无关联,故信贷风险集中程度有限。
因此,企业应进一步对应收账款的质量加以分析,加强应收账款的管理,提高应收账款的周转率。
2、负债变动情况分析
项目
年末余额
(亿元)
年初余额
(亿元)
变动额
(亿元)
变动率(%)
流动负债:
应付账款
121.4
70.78
50.62
71.52
短期借贷
79.72
90.67
-10.95
-12.08
应交税金
95.77
85.11
10.66
12.52
其他流动负债
446.73
479.3
32.57
6.8
流动负债合计
743.62
725.86
17.76
2.45
非流动负债:
长期借款
397.68
286.35
111.33
38.88
其他非流动负债
37.54
32.74
4.8
14.66
非流动负债合计
435.22
318.09
117.13
36.82
总负债
1178.84
1043.96
134.88
12.92
从总体来看,企业的负债总额从年初的1043.96亿元增加到年末的1178.84亿元,增长了134.88亿元,增幅为12.92%。
其中,流动负债增加了17.76亿元,增幅为2.45%;非流动负债增加了117.13亿元,增幅为36.82%。
通过对企业负债各要素的数据分析,应重点关注以下项目:
(1)长期借款
本年长期借款增加了111.33亿元,增加率为38.88%。
长期借款的增加引起非流动负债增长,非流动负债本期增长117.13亿元,增长率为36.83%,最后非流动负债增加导致本期权益总额增长。
(2)应付账款
本年企业负债中应付账款增加了50.62亿元,增长幅度为71.52%。
这一显著增长,表明公司即将到期的应付账款金额比较大,这将会影响企业的现金流量,因此企业应该关注应付账款的到期日期,及时补充企业生产经营所需的现金。
但另一方面,大量的应付账款又表明了企业的信誉很高,企业的实力还是比较强的。
二、垂直分析(结构分析)
1、资产结构分析
由上图可知,龙湖2014年总资产为1681.56亿元,其中流动资产总额为1099.36亿元,占资产总额的比例为65.38%;非流动资产为582.19元,占资产总额比例为34.62%。
由此可见,公司流动资产比重较高,非流动资产比重较低。
流动资产比重较高可能会占用大量资金,降低流动资产周转率,从而影响企业的资金利用率。
然而非流动资产比例过低会影响企业的获利能力,从而影响企业未来的发展。
2014年资产结构表
资产结构
项目
金额(亿元)
结构比(%)
流动资产
1099.36
65.38
其中:
货币资金
187.94
11.18
应收账款及票据
13.67
0.81
存货
791.22
47.05
非流动资产
582.19
34.62
其中:
固定资产
335.51
19.95
总资产
1681.56
通过对企业资产各要素的数据分析,应重点关注以下项目:
(1)货币资金
企业货币资金的金额为187.94亿元,占资产总额的11.18%,表明企业的货币资金持有规模偏大。
货币资金虽然是流动性最强的资产,但同时又是赢利能力最低的资产,过高的货币资金持有量会浪费企业的投资机会,增加企业的机会成本,将会导致风险和赢利能力同时下降。
货币资金的持有量并非越多越好,而应该按照风险和赢利能力达到均衡状态的要求来确定和评价货币资金的持有量。
(2)应收账款及票据
公司应收账款及票据总计13.67亿元,占资产总额的比重仅为0.81%。
这说明龙湖公司的资产质量较好,流动资产的管理能力较强,现金保障能力与企业的持续发展能力都较好。
(3)存货
公司存货净值为791.22亿元,占流动资产总额的比重为71.97%,占资产总额的比重为47.05%,可见存货项目在资产中所占比重较大,说明公司资产流动性较强,这是由于房地产行业特性所致,由于房地产项目在竣工交付使用前的开发投入均计入存货,故存货所占比重较大,这应该属于正常的现象。
房地产企业的土地储备类似于一般公司存货中的原材料,但土地储备不同于原材料的地方在于,土地是稀缺品,其价格往往呈上涨趋势,而原材料放久了会发生贬值。
因此,对房地产类上市公司,投资者要特别留意其存货明细中的一个项目——拟开发土地。
2、负债与权益结构分析
负债与权益结构表
金额单位:
亿元
金额
比例
流动负债合计
743.62
44.22%
长期负债合计
435.22
25.88%
所有者权益合计
502.72
29.90%
负债与所有者权益总计
1681.56
100%
由上表可知,龙湖地产公司负债总计为1178.84亿元,占资本总额的比重为70.10%。
其中流动负债743.62亿元,占资本总额的比重为44.22%;非流动负债总额为435.22亿元,占资本比重为25.88%。
公司所有者权益总计502.72亿元,占资本总额的29.90%。
由此我们得出,公司的债务资本比例为70.1%,权益资本比例为29.9%。
公司负债资本较高,权益资本较低。
高负债资本、低权益资本会增加企业财务风险,一旦公司的资金链发生问题,极有可能引起偿债危机。
而在负债中流动负债的比例又较大,因此企业必须有足够的经营净现金流来偿还流动负债。
三、偿债能力分析
1、短期偿债能力分析
流动比率分析:
流动比率=流动资产/流动负债
分析:
国际上通常认为流动比率维持在2较为合适,而龙湖连续五年都低于2,由此可看出企业偿还流动负债的能力还略低。
速动比率分析:
速动比率=(流动资产合计-存货净额)/流动负债
分析:
一般认为速动比率为1时是安全边际。
速动比例较高说明公司不用动用存货,仅仅依靠速动资产就能偿还债务,偿还流动负债的能力较强,但过高的速动比率也会造成资金的闲置,影响企业的盈利能力。
根据上图可知龙湖公司的速动比率一直以来都略有偏低。
短期偿债能力分析:
从企业短期偿债能力来看,企业历年来的流动比率低于2,速动比率低于1,因此短期偿债能力较弱,但2014年较2013年流动比率和速动比率均有增加,企业短期偿债能力也在上升。
根据分析短期偿债能力低可能是由于存货较多造成的。
2、长期偿债能力分析
资产负债率分析:
资产负债率=负债总额/资产总额
分析:
一般认为该指标在40%~60%时,有利于风险与收益的平衡,近5年,企业的资产负债率均在70%左右,说明龙湖公司债务负担较重,会影响企业的筹资能力,但企业的资产负债率正在逐年下降,说明长期偿债能力在逐步提高。
产权比率分析:
产权比率=负债总额/所有者权益
分析:
一般认为企业产权比率为100%最为合适,如果认为资产负债率应当在40%-60%之间,则意味着产权比率应该在0.7-1.5之间,公司的产权比率较低。
由上图可知,龙湖公司产权比率过高,是高风险、高报酬的资本结构,债权人的利益受保护程度较低,企业财务风险较大,但是也意味着企业充分发挥了负债带来的财务杠杆作用。
4、总结和改进建议
通过对龙湖地产公司2014年资产负债表进行水平分析、垂直分析及偿债能力分析,我们了解到龙湖公司的财务状况良好,同时整体经营状况良好,具有较强的成长性。
在城市化进程加快、居民自住及投资需求增长等因素的背景下,中国房地产行业增长趋势将在较长时期得以维持。
而龙湖公司在获得良好的经营业绩、财务状况普遍改善的同时,仍保持了积极稳健的运营风格。
但是,在经历了高速增长的十年后,中国房地产行业的持续增长之路愈发艰难,改变增长模式以满足购房者的新需求是中国房地产行业的新方向。
中型开发商正处于艰难的转型中,龙湖也是一样。
要想更好地提升地位,龙湖地产公司在财务方面仍需改进,建议在以下方面进行加强:
1.房地产开发是资金密集型行业,或者说是“重资产”的行业,这个行业中的企业发展越快,需要的资金就越多,而企业本身经营所产生的现金流往往是不够的。
为了满足未来的资金需求,企业应加快货币资金的流动性,充分运用财务杠杆,积极寻找战略合作机会,并进一步开拓融资渠道。
2.要加强存货的管理。
房地产开发周期较长,在建项目需要持续的后续资金投入,改善存货的管理才能避免资金周转不灵问题的发生。
3.企业还应对其应付账款加以重视,以避免因资金压力大、现金流量变动等造成的经营风险和财务风险。
4、龙湖还应提升综合实力,调整项目运作,协调好企业与外部环境的关系,建设企业内部文化和调动员工积极性,同时,龙湖还应该找到自己清晰的模式,做城市的配套开发商。
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