名门世家商住楼开发建设项目申请报告.docx
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名门世家商住楼开发建设项目申请报告
名门世家商住楼开发建设项目
项
目
申
请
报
告
江西省吉伟工程咨询有限公司
名门世家商住楼开发建设项目
项
目
申
请
报
告
江西省吉伟工程咨询有限公司
九江市好运连连房地产开发有限公司
都昌县白洋路一巷2号(原交警中队)用地项目商住楼开发建设
项目申请报告
编制单位:
江西省吉伟工程咨询有限公司
委托单位:
九江市好运连连房地产开发有限公司
证书:
丙级
发证机关:
国家发展改革委员会
证书编号:
工丙资11720060037
公司法人:
郑艳珍
技术负责人:
吴旭明注册咨询工程师
郭义民注册咨询工程师
钟文源注册咨询工程师
参加编写人员:
方建民黄文贵
编
第一章项目申请单位及项目概况.................................................1
一、项目名称及承办单位概况......................................................1
二、项目的概况............................................................................2
3、项目建设投资..........................................................................3
第二章项目提出的前景及建设的必要性.....................................4
一、项目提出的背景....................................................................4
二、项目建设的必要性................................................................5
第三章发展规划、产业政策分析..................................................7
一、发展规划................................................................................7
二、相关产业政策分析................................................................8
第四章项目建设规划与设计方案.................................................9
一、建筑设计................................................................................9
二、结构设计..............................................................................17
3、给排水设计..........................................................................19
4、电气设计..............................................................................21
第五章资源开发、综合利用的分析...........................................23
一、资源开发..............................................................................23
二、资源利用..............................................................................24
三、资源节约措施......................................................................24
第六章节能方案分析.....................................................................25
一、节能标准、规范..................................................................25
二、能耗状况和能耗指标分析..................................................25
三、节能措施及效果分析..........................................................26
第七章建设用地及相关规划........................................................28
一、项目选址及用地..................................................................28
二、土地合理利用分析..............................................................28
三、征地拆迁和移民安置规划方案..........................................29
第八章环境和生态影响分析........................................................29
一、环境和生态现状..................................................................29
二、生态环境分析......................................................................33
三、生态环境保护措施..............................................................35
四、地质灾害影响分析..............................................................36
五、特殊环境影响......................................................................36
第九章经济影响分析.....................................................................37
一、项目投资费用......................................................................37
二、财务评价..............................................................................37
三、行业影响分析......................................................................38
第十章社会影响分析.....................................................................39
第十一章结论与建议....................................................................40
一、结论......................................................................................40
二、建议......................................................................................40
附件:
1、规划委员会第五次会议纪要(都规委字[2010]02号)
2、国有建设用地使用权出让合同(都土交补[2010]02号)
3、建设用地规划许可证
4、规划建设总平面布置图
5、项目开发单位的企业法人营业执照
6、企业资质证书
第一章项目申请单位情况
第1节项目名称及承办单位概况
一、项目名称:
名门世家商住楼开发建设项目
二、项目地址:
都昌县白洋路一巷2号(原交警中队)
三、承办单位及单位负责人
1、承办单位:
九江市好运连连房地产开发有限公司
2、承办单位负责人:
陈胜发
3、承办单位注册资金:
1000万元
4、承办单位地址:
九江市都昌县都昌镇芙蓉山工业园区
四、项目总投资额:
732.26万元人民币
五、项目资金来源:
全部自筹
六、承办单位简介:
九江市好运连连房地产开发有限公司组建于2010年3月成立的有限责任公司。
具有房地产开发资质,是一家集房地产开发商品房销售、广告、手机城、电子材料有限公司,废旧电器环保处的民营企业。
公司现有员工31人,其中建筑工程师5人,助理工程师2人,技术员6人,电力自动化工程师1人,会计师1人。
该公司经过全体员工的共同努力和社会各界领导及友人的鼎力相助,先后开发的项目有:
芙蓉华庭、东湖华庭、东风华庭、胜发大夏。
该公司把“以人为根,以诚为本,质量为生,信誉为命,技术为梯,管理求利,服务至上,用户第一”作为宗旨,发扬开拓、创新、拼搏、奉献的企业精神,竭诚为广大用户服务,真诚与各界朋友友好合作,为打造卓越秀美的新城市做出贡献。
第2节项目概况
都昌县名门世家工程,南临白洋路路一巷,西靠白洋路,规划用地东西向长约48米,南北向约40米,用地呈不规则形。
规划总用地1933.5平方米,,规划拟建总建筑面积4060.35平方米(含储藏间间面积580.05平方米)。
其项目主要概况如下:
一、该项目开发土地的依据为:
【都土交补[2010]02号】国有土地出让合同文本。
二、建设内容
1、地况土地面积为1933.5平方米,容积率为1.8,建筑密度为30%,绿地率为35%,建筑间距为1:
1:
1。
2、建筑情况地面建筑总面积为4060.35平方米,其中:
(1)住宅建筑面积为3480.3平方米;
(2)总户数36户;
(3)储藏间建筑面积为580.05平方米。
3、建筑周期自2010年6月20日至2011年5月20日。
第三节项目建设投资
项目投资估算表
序号
项目名称
工程量
单方价格
建筑工程
设备工程
安装工程
其它费用
合计(万元)
1.
建筑工程
235.5
1.11
宿舍
3480.3
0.058
201.9
2
2.6
206.5
1.12
杂物间
580.5
0.05
29
29
1.2
给水工程
2
2
4
1.21
排水工程
2
1
3
1.22
排污工程
6
6
1.23
供电系统
3
2
5
1.24
监控系统
3
3
1.25
消防系统
3
3
6
1.26
场内道路
10
10
1.27
绿化工程
4
4
1.28
景观照明
3
3
2
土地购置费
390
390
2.1
设计费
4060
0.0009
3.65
3.65
2.2
监理费
4060
0.0004
1.6
1.6
2.3
建设单位管理费
4060
0.001
4
4
2.4
各项规划费
28
28
2.5
供电费
2.6
自来水管网费
4
1
4
4
2.7
白蚁防治费
4060
0.0003
1.21
1.21
3
基本预备费
4060
0.005
20.3
20.3
4
建设投资费
732.26
第2章项目提出的前景及建设的必要性
第一节项目提出的前景
在现代世界经济中,房地产业是国民经济中先导性、基础性产业。
如何把握城市房地产发展走势,对于打造宜居城市,对于率先全面建成小康社会,有着极其重要的作用。
中国经济正逐步地转变为世界经济的一个重要组成部分。
由此,中国的房地产价格也受到了世界房地产正在积聚的泡沫经济的影响,近年来呈高涨态势。
先是北京、上海、广州等一线大城市,之后是重庆、武汉等二、三线城市房价持续上扬,数据显示,2009年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,比上年回落0.5个百分点。
具体来看,房价涨幅进一步上升,楼市将转向卖主市场,中小开发商接连推出市场。
但是,二、三线城市开发然低速增长,在大城市拿地难的情况下,向外拓展,二、三线城市的开发便成为开发商的突围之举。
比起北京、上海、广州等一线城市,二、三线城市相对较为宽松的政策支持同样是利好,这些开发商之所以青睐二、三线城市,原因来自于多方面,如居民购买力的迅速提高,城市发展建设和城市化进程加快,招商引资环境良好,当地房地产业竞争相对较弱等诸多因素。
有相关研究报告更指出,目前几大主要二线或三线城市房地产开发项目平均利润能够达到20~30%,而上海等大城市房地产投资收益只有6~7%。
目前,以都昌房地产拿地的情况来看均为开发实力较强、资金雄厚的大公司或为多家公司的联合体。
第二节项目建设的必要性
一、全面实施《国民经济和社会发展十一五规划》
“十一五”以来都昌县房地产业进入平稳发展的阶段,随着宏观调控力度逐步加强,市场经济机制的作用越来越大,房地产市场正朝着规范、有序、健康的方向发展。
近两年房地产开发一直是都昌县的投资重点之一,对启动内需,拉动经济增长,起到了一定的作用。
由于政策推动和居民消费层次的提高,住房消费已成为都昌县较大的潜在消费项目。
市场基本实现了供求平衡。
环境优美的小区陆续建材,对改变城市面貌,拉动经济增长,改善居民生活居住条件将起到了重要的作用。
二、缓解住房压力、促进商业发展的需要
都昌县房地产处于刚刚起步阶段,住房需求日益增大,党政、机关人员现住房多数为福利分房,教育、卫生经济效益较好的事业单位虽多数职工已有住房,但其中约70%为旧房,只能是过渡用房,将面临重新购房。
同时,都昌县是劳务输出大县,每年在外打工约有20多万人,这批人的经济收入较高,回乡后选择在县城居住的较多,本项目实施后将解决住房不足等问题。
随着经济的发展和人民生活水平的提高,导致消费者对零售业需求增加,从而营造了对商业地产的市场需求。
近年来,都昌县城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长,因此居民的消费水平逐年提高,从而会带动了商业的发展,这就必然拉动对经营场所的市场需求。
作为都昌县这样的县城,人们对住宅的投资仅仅是满足自身的居住需求,而随着人们对房地产认识的加深,商业地产将是人们投资的热点,也是给人们带来长久利益的投资方式。
从都昌县目前的市场来看,还没有集中的商业中心,商业地产还有很大的市场容量,本项目建成后促进都昌县城区的商业发展。
3、保护环境、保护耕地,改善投资环境的需要
本项目在闲置土地上兴建,不占用耕地,该项目建设统一规划,节约土地,节约资源,逐步改善原老平区面貌,彻底改变原城镇内处处冒烟及脏乱差的面貌,做到入住户资源共享,公益事业共享,处处体现花香鸟语生态田家景色。
本项目建设将逐步完善全县投资环境,加大招商引资力度,筑巢引凤将又吸引一大批企业入住,也大大改善了都昌县人们的居住环境,人们的生活及品位显著提升,助推了区域经济的发展进步,更家提升城市品位和形象,一座高标准花园式小区犹如一张城市的“名片”,将都昌县打扮的风姿绰约、分外迷人,成为装点城市形象、展现城市品位的一道靓丽风景线。
4、带动城乡经济发展的需要
近几年来都昌县发展迅速,保持着良好的上升势头,但与其他县镇相比经济相对落后,城区人口规模偏小,房地产行业是中国国民经济支柱之一,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。
由于政策推动和居民消费层次的逐步提高,住房消费已成为首选最大的潜在消费项目。
房地产开发还带动建材、装饰、运输、金融、保险、服务、文化等多个行业相关联动,为社会提供数以万计个就业岗位。
房地产开发将成为拉动都昌县社会整体消费需求的重要动力。
第三章发展规划、产业政策分析
第一节发展规划
都昌县新一轮城市总体规划确定了城市的性质、规模和总体布局。
城市性质为现代化特色和历史文化与风景旅游城市。
根据《都昌县十一五国民经济和社会发展规划》“城镇化率达到42%”、“加快中心城市建设,构建城市化发展新格局”、强化县城聚集功能“十一五”末,将县城建设成为经济发达、布局合理、环境优美的九江市域东部中心城市、山水园林城市。
整合县城及周边山水资源,加快东湖、大沔池、南山、矶山、芙蓉山的生态环境建设和旅游开发,利用毗邻鄱阳湖水资源的优势,加强水上旅游开发,建设人与自然和谐相处、特色鲜明、最适宜居住的城市环境,争创国家级园林城市。
认真执行第三轮城市总体规划,突出芙蓉山工业区及城南新区的开发建设,加快工业的集聚,将工业区做大做强。
拉开城市框架,加快县城“东推、西拓、南控、北延”步伐。
实施自来水管网、老城区改造、市政道路的绿化美化亮化工程,完善城市公共服务设施与基础设施,全面提升城市功能。
“十一五”末县城人口达到20万人。
”
城镇建设力求高标准。
乘势强力推进县城建设,力争城市基础建设投入达到3亿元。
继续推进东湖南山一体化开发,突出抓好南山滨水西区建设。
建设好鄱阳湖大道、绕南山外环路、灵运塔、文化艺术中心、饮食一条街等项目,完成南山风景区山上路网建设和亮化工程,加快推进滨水星级宾馆建设。
着力实施河西整体开发,完成南山大桥建设工程,打造东湖、西湖两颗交相辉映的城市明珠。
完成东湖滨水区拆迁安置房建设。
按照“条件成熟一块改造一块”的原则,加快老城区改造步伐。
实施拱辰市场改造。
扎实推进建材大市场、珍珠贝类加工贸易城等项目建设。
建设好惠民东区二期、东湖颐景园、幸福佳苑等居民小区,启动花果园小区建设。
完成县人防应急救援指挥中心和县环境监测监控中心建设。
新建城区垃圾中转站2座。
加大城镇绿化美化亮化力度,做美城镇环境。
放宽县城和集镇户籍限制,引导农业人口逐步向城镇转移、就业和落户。
加快小城镇建设步伐,着力打造特色城镇及商贸型中心城镇。
因此项目建设符合规划要求,是规划内主攻城镇发展的主要支柱。
随着都昌城镇化水平的加快,城镇政治中心与文化中心的外移,对“名门世家”小区的功能拓展要求提升到一个重要阶段,是都昌县城发展的重要步骤。
第二节相关产业政策分析
温家宝总理在召开国务院常务会议会上提出促进房地产产业健康发战的六项措施:
一、切实调整住房供应结构。
二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需要求过快增长。
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。
五、加快城镇廉租房制度建设,规范发展经济使用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
六、完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产信息透明度,全面、及时、准确的发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。
该项目的建设符合《中华人民共和国房地产管理法》、《》中华人们共和国土地管理法、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等国家相关法律法规,项目符合国家及地方相关产业政策要求。
第四章项目建设规划与设计方案
第1节建筑设计
一、项目概况
都昌县位于鄱阳湖北岸,为昌、九、景金三角中心地带。
幅员2700平方公里,人口78.3万。
都昌县是九江市辖县,北邻彭泽湖口而列长江之南,西界星子而居庐山之东,东交鄱阳,南望永修、新建、南昌、余干而傍鄱阳湖烟波浩淼处,峰峦叠秀于绿水上,田园阡陌的城镇。
都昌县名门世家工程,南临白洋路路一巷,西靠白洋路,规划用地东西向长约48米,南北向约40米,用地呈不规则形。
规划总用地1933.5平方米,规划拟建总建筑面积4060.35平方米。
2、设计依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》(2008.1)
2、建设部《城市规划编制办法》(1991.10)
3、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
4、《江西省城市规划管理设计导则》
5、《民用建筑设计通则》GB50016-2006
6、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
7、《住宅设计规范》GB50096-1999
8、《住宅建筑规范》GB50368-2005
9、《城市道路设计规范》CJJ37-90
10、1:
1000用地红线图
11、建筑单位设计委托要求。
12、其他有关的国家及地方颁布的标准规范和规定
三、设计要求
根据城市规划要求,项目以住宅为主。
主要由居住建筑、道路及场地组成。
四、设计理念
1、设计理念
(1)统筹考虑整个基地的各种要素,充分挖掘土地潜能,综合考虑个各方面需求,力求达到经济效益、生态效益、文化效益、和社会效益的兼顾平衡。
——方案将建筑、休闲广场、原有路、规划道路、周边规划配套等要素有机结合。
使建筑融于自然及文化中,让自然和文化渗透到建筑里去,使人的居住及游玩在一连串紧凑的空间序列中得到完美体验。
(2)兼顾当地生活空间状况的同时,注入新的空间形态,新的时尚元素,提高当地居民的生活品质和文化品位,培植新的生活方式,营造新的都市文化。
——对于一个都市而言,城区的开发不能停留在原有的消费模式的空间基础上,而应该在充分考虑土地效益的同时,有所超前,引领地方生活方式,注入时尚元素,积极带动都市的活力更上一层楼。
(3)打通空间流动的瓶颈,让都市的活力在原有的基础上延伸、以线带面,提升都市整体活力。
(4)塑造一系列不同尺度、功能和氛围的空间,有机而紧凑地组成一个序列,时开时放,相互映见。
——结合基础形态,利用街道的亲和力与广场的吸引力,分别在入口、中心、形成大小不一、形式各异空间开敞性各不相同的广场,有机串联起各种不同的复杂的居住休闲功能的建筑,使每一处的空间都有精彩之处,并提供交流接触的场所,让人们愿意在这里逗留,从而加强小区的人流交往,创造一个和谐的社区氛围。
2、设计构想
(1)结合基地现状,顺应地理环境,合理安排规划用地,充分利用现状有利条件。
(2)从住宅区合理的功能布局和景观环境需求入手,考虑用地分配、结构体系、交通组织、绿化系统,追求社会、经济、环境综合效益的整合,为住宅的商品化开发、社会化管理创造条件。
(3)精心构思高标准、高技术的居住园区,营造一个功能合理、环境优美、舒适安全的宜人居住环境,体现“以人为本”的人
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