项目市调报告执行手册.docx
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项目市调报告执行手册
__________项目市调报告
执行手册
成都唯德房地产营销策划有限公司
2015年3月
目录
第一章:
市场调查前准备工作2
第一节:
总负责人的确定及其任务2
第二章:
宏观调研4
第一节宏观经济运行介绍4
第二节城市所属区域省、市、县整体介绍4
第三章:
商业物业调研8
第一节:
商业街的调研8
第二节商业体的调研8
第三节酒店的调研10
第四节旅游项目的调研;11
第四章:
项目涉及群体调研12
第一节:
终端消费群体调研;12
第二节:
经营群体调研;13
第三节:
投资群体调研;13
第四节:
关联群体调研;13
第五章:
项目本体调研13
第一节项目规划、设计政策、法规调研13
第二节物业建设14
第三节项目数据14
第四节项目现场勘查14
第五节资料来源:
14
第六节项目周边现状15
第七节项目交通15
第八节项目周边居民15
第九节项目周边配套15
第六章:
调研技巧16
第一章:
市场调查前准备工作
第一节:
总负责人的确定及其任务
1.唯德营销通过决策委员会或总经理确定项目总负责人
2.总负责人在两日内组建调研团队
3.总负责人两日内撰写完毕市调计划书
一份完整的房地产市场调研计划书应该包括三大部分:
1背景介绍,具体内容包括:
a、调研对象背景资料
b、调查目的、意义;
c、需要什么样的数据;
d、需要的结果;
e、时间要求
2计划书主要内容,其中包括:
a、采用的调研方法;
b、完成整个调研工作所需要的人员安排和组合;
c、整个调研的时间节点及要求;
c、后勤的保障工作及住宿安排
d、调研过程所需要的各项费用支出;
3调研质量控制与具体的实施操作,可以分为:
a、调研质量控制;
b、调研时间节点和最终完成时间的控制
c、调查工作安排与调研报告汇总;
d、调研报告提交
第二章:
宏观调研
第一节宏观经济运行介绍
一、当前国家经济运行状况介绍
1.国家经济及关联政策、各类经济数据、重大事件、重要经济人物对未来经济的判断等
2.本次市调对象的全国行业数据调查:
经济规模、行业细分、增长或下降数据、专家判断、影响经济的因素分析;
资料来源:
◆,搜索、截取;
◆XX文库下载关联电子文档;备注:
◆政府部门的独立网站,搜索、截取;
◆网上购买行业数据(电子文档最好);
第二节城市所属区域省、市、县整体介绍
一、省、市、县区域介绍
1.区域地图:
资料来源:
XX:
Google:
收取资料方式:
在电脑上打开网站的地图截取所属区域画面,另存资料文件夹;在报告撰写时将本项目的具体区域在地图上特别标注;
2.区域交通:
资料来源:
、
收取资料方式:
◆在电脑上打开XX、Google网站的地图截取所属区域画面,另存资料文件夹;在报告撰写时将本项目的具体交通路线在地图上特别标注;
◆到交通厅、交通局咨询未来交通规划及各类站点设计;可以带高像素手机对规划图进行拍照,或向对方索取电子文档,或在政府网站上下载文档
二、省、市、县经济关联数据介绍
人口(城镇人口、农村人口)、人口年龄比例、就业人口、区域GDP总额、三业比例、区域CPI指数、区域PPI指数、区域固定资产投资额、区域储蓄额、区域零售总额、区域百户耐用品消费额、人均工资收入、人均可支配收入、人均消费额等关联数据:
资料来源:
◆国家统计局网站()及各省、市、县统计局网站;
◆政府最近年限工作报告(XX网站、政府网站);如“2014***县市人民政府工作报告”
◆政府年度规划或五年规划报告(XX网站、政府网站);如“***县十二五规划报告”
◆购买统计局出版的统计年鉴(含电子文档);
三、省、市、县规划
城市总体规划、城市用地规划、城市区域规划、城市产业规划、城市交通体系规划、城市旅游规划、城市管网规划(水、电、气、排污)、城市商业网点规划、城市配套规划:
资料来源:
◆中国规划网(www.zgghw.org)各省、市、县的规划信息;
◆区域城市近期编制的《城市总体规划纲要》(到规划局购买、咨询、索取);
四、现有城市商业及居民分布
◆通过XX或Google的全景地图查看住宅区、商业区大概位置,然后结合市调所得
五、行业调研
1.行业分布
资料来源:
XX()
收取资料方式:
进入XX地图,然后找到需要调查项目区域,随后输入需要调查的行业便得到行业的大致分布信息。
2.行业概况
◆通过XX网站搜索行业关键词查询
◆通过选取具有代表性的项目进行市调所得
第三章:
商业物业调研
第一节:
商业街的调研
一、商铺宽度、高度、进深
◆通过目测、测量(通常以两步一米计算)
二、详细记录商业街业态分布,拍照并注明面积、地段、档次、分类详细见附表1
三、租金、售价
◆通过网络:
查询当地商铺价格,例如赶集网();
◆向商铺经营者咨询;
◆商铺出让电话询问
四、人流量、消费层次
◆人流量:
抽样选择几个时间点和入口通道,派人分别记录进出的人流:
进入总人数/总记录时间(分钟)=人流量(*人/分钟);
◆消费层次:
数据来源:
观察人流的穿着和购买的商品
看停车场里的车了解消费者的消费层次
第二节商业体的调研
六、调查前准备工作
通过XX网站查找:
商场位置、外部交通线路(XX地图)、建筑面积、开业时间、周围设施等能够得到的资料填入表格
七、调查中工作内容:
1.入场前工作:
◆拍摄商场外立面照片;
◆经营现状(客流量、提袋率、现状);
◆记录周边商业配套情况并拍照
2.入场工作
◆完成项目配套的调查:
记录商场的硬件配套(电梯、扶梯、垂直梯、观光电梯以及步行梯)的数量并拍照,软件配套(导购、代客加工、投诉中心、免费商务服务、集采配送等)、公共配套(宽带、摄像监控系统、中央广播系统、新风系统、消防设施、员工就餐休息处等);详情见附表2
◆测量:
层高:
装修后层高;建筑层高(该层楼地面到上层楼面的垂直距离,走到消防的通道时测量);过道、中桥尺寸;店铺宽度、进深;
出入口尺寸
无测量工具情况下:
数地砖法(地砖数×地砖边长)
步伐测量法(两步一米)
立体面通过目测
◆拍照:
各层商场布局图、商场中庭、各主力店面、电梯、走廊、出入口;
◆消费者分析(消费者来源、购买力层次、消费者年龄层次);
◆对店面经营者咨询:
租赁方式及其它租金情况(提成点、免租期、物业费等)
八、调查后整理工作
整理照片,对拥有的资料进行整理、分析完善表格并撰写市调报告
第三节酒店的调研
九、调查前准备工作
1.价格收集:
在酒店官网或到哪儿网()先了解并统计优惠价格及部分酒店资料并进行统计;
2.周边配套调研:
外立面拍照、周边配套调查并记录
一十、调查中工作内容:
1.确认扮演角色(例:
公司员工订房,旅行团导游订房等);
2.有条理的进行询问;
◆各档次住房价格及优惠价格、能够提供房间数;
◆停车位提供数量;
◆其他的配套设施情况(例:
会议室、西餐厅、浴足、按摩、棋牌室等配套设施);
◆要求参观酒店
3.参观时询问、信息统计、拍照
◆酒店各层业态;
◆询问酒店经营状况
入住率:
提问方法:
酒店会不会订满、没订满大概会有多少间订出去等
旺季、淡季:
提问方法:
什么季节是最忙的、什么季节休息时间比较多等
◆各层房间数量、类型;
统计方法:
从进去开始心里默数,并询问各层房间的类型、数量
◆会议室大小、容量;
◆餐饮价格、套餐等资料
一十一、调查后工作内容
汇总、填写表格
第四节旅游项目的调研;
一十二、调查前准备工作
1.通过网络调查项目所在地区政策
2.通过网络XX调查项目所在地:
商圈分布、环境景观、风土民俗、名族习性、特色商品(名族生活用品、名族服饰、名族餐饮)、非物质文化遗产等;
3.通过网络XX调查项目所在地商圈分布、特色街道
一十三、调查中工作内容
1.对游客的调查(通过与游客交谈得到的资料)
◆地理:
游客所在地进行调查;
◆人口特征:
其中包括年龄、家庭收入、职业、受教育水平、宗教信仰、族裔等;
◆旅游动机:
商务旅游、娱乐旅游、个人旅游;
◆游客空间行为:
得知游客的旅游路线(单一目的地的旅游、线型旅游);
◆心理:
对旅游当地环境、人文、旅游区的感受;
◆行为:
主要针对游客的消费、购买力度的调查;
2.当地居民的调查:
◆宗教信仰
◆名族习性
◆
3.对商业业态的调查
◆选择具有代表性和特色的商业街进行调研(见第一节及表格1)
◆特色产业的经营者询问经营状况
4.对旅游区的调查
◆旅游区支柱景观进行拍照并记录
◆旅游区主要商业业态
◆旅游区娱乐休闲服务的调查
一十四、调查后工作内容
第五节:
零售百货行业的调研;
第四章:
项目涉及群体调研
第一节调研方法
调查研究方法既要调查——通过运用观察、访谈、问卷、测验、个案追踪等多种技术获取材料,又要研究——对所获取的材料进行内容分析、系统分析、归因分析,得出结论
一、访谈调查法:
◆对于信息采集量比较小的情况(街坊的形式)
◆一般对于信息采集专业度比较强的情况(专家访谈的形式)
调查步骤:
准备工作:
◆拟定问题(最好以笔记的形式)
◆进行访谈邀约
◆准备录音设备
进行访谈:
◆
二、问卷调查法:
第二节终端消费群体调研;
第三节经营群体调研;
第四节投资群体调研;
第五节关联群体调研;
第五章:
项目本体调研
第一节项目规划、设计政策、法规调研
一、项目规划
项目建设规划、停车场建设规划、项目招商规划等
资料来源:
◆项目所在售楼部;
◆售楼部销售人员询问;
二、设计政策、法规调研
资料来源:
◆政府最近年限工作报告(XX网站、政府网站);如“2014***县市人民政府工作报告”;
◆政府年度规划或五年规划报告(XX网站、政府网站);如“***县十二五规划报告”;
◆购买统计局出版的统计年鉴(含电子文档)
第二节物业建设
当地物业概况、组织架构与运营模式、人力资源运营情况、现场品质管控体系、客户服务体系
资料来源:
◆XX搜索:
物业的官网;
◆与当地的户主了解物业的相关情况;
◆销售人员;
◆XX网络中物业官网搜索业主评价;
第四节项目数据
层数、层高、公摊、总面积、停车场面积、价格、贷款、层数、层
高、公摊、总面积、停车场面积等
资料来源:
扮演好自己的角色,去售楼部了解情况,并记录下来;需要的资料都能够在销售人员口中得知的,专心听,并做好记录、拍照和录音
第五节项目现场勘查
项目规划、付款方式、外观造型、环境、地点、格局(阳光、通风、朝向)、建材、公共设施、内部动线、通道尺寸等
资料来源:
◆在项目现场了解
◆咨询销售人员,拍照所得
第六节项目周边交通现状
项目交通
一、项目外部交通
外部交通包括:
国道、省道、城市干道、地铁站、公交线路、项目出入口
资料来源:
◆XX地图或Google地图截屏然后标出项目交通线路;
◆现场市调
二、项目内部动线
出入口、消防通道、电梯、自动扶梯、通道等的位置、尺寸
◆项目现场勘查;
◆销售人员询问详细信息、录音、并拍照
第七节项目周边居民
通过对项目周边居民的调查能够获得许多居民购房需求如:
价格、面积、配套需求、户型、装修风格等信息
资料来源:
◆对周边居民的调查大多采用街坊的形式
◆采用问卷调查的形式
第八节项目周边配套
项目周边配套包括:
休闲、娱乐、购物中心、商业街、学校、医院、养老院、公园
资料来源:
◆项目售楼部资料
◆通过对周边配套市调所得(XX搜索、拍照、记录)
第六章:
调研技巧
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