物业维修工作方案书怎么写.docx
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物业维修工作方案书怎么写.docx
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物业维修工作方案书怎么写
物业维修工作方案书怎么写
【篇一】
一、团队管理方面
〔1〕首先,自己以身作那么,处事严谨,做事公平,互助团结。
建立良好的楷模。
以公平公正的角度,用人所长,发挥维修员的特长优势。
〔2〕建立部门制度,进展合理分工,明确每位员工的职责,定期对维修员进展考试,加强其责任心。
〔3〕注重下属的技能程度,定期进展互助培训,加强其业务技能程度。
〔4〕多与员工沟通,理解员工的思想动态,适时给予技能上的指导和帮助,关注员工士气,在其有了成绩时,给予表扬,在部门工作有了阶段性的成就时,大家共同庆贺,互相鼓励。
〔5〕适当的给员工分配挑战性的工作目的,让员工自我打破完成,在完成后获得成就的快乐。
二、细节效劳的提升
〔1〕要求员工树立良好的个人形象意识,上岗期间必须着工装、佩戴工牌上岗,仪容仪表干净整洁。
〔2〕入户维修穿鞋套进入,与业主沟通时使用文明用语,维修完毕后将现场要清理干净。
〔3〕按约定时间守时入户,信守承诺,效劳及时,行动迅速。
三、设备管理方面
1、与房产公司对接,汇总搜集小区所有设备设施的原始资料和操作维修保养资料。
2、建立小区所有设备设施台帐、完善设备设施的档案,包括:
设备台帐、设备维修记录、设备养护记录、运行记录。
3、制定设备设施的年、月、季、周的养护方案,根据维修保养方案对设备设施定期进展养护,到达以“以保养修〞目的。
4、供电系统的检修
针对小区频繁停电的现象,制定电力检修方案,按时对低压配电系统进展检修,保证业主的正常用电。
〔1〕每月对低压配电柜〔箱〕进展巡检,确保各开关继电器、控制线路、保护电器、上下接点、接口连接螺丝紧固,无滑丝,无搭接线路。
〔2〕检测三相线路电流是否正常,接头是否有金属变色现象,是否有积灰,线路是否整齐,支架是否松动,壳体是否有锈蚀,发现以上现象及时进展处理,保证业主的正常用电。
〔3〕对标识编号进展核对,包括:
指示灯、开关按钮、报警装置等,并检查损坏的情况。
〔4〕用电顶峰期,每周对低压配电柜〔箱〕进展不少于一次的测温检查,确定是否有异响和异味。
〔5〕每半年对电缆标识进展一次核对,对电缆接头井进展一次大检查。
〔6〕每年对箱变和楼栋的线路断路器、保护装置进展一次检修测试。
〔7〕每年对业主部分的线路进展检修一次,防止出现因接线螺丝松动,而造成线路接触不良断路现象。
5、弱电系统的维修和保养
〔1〕业主家中的防盗系统。
对业主家中的防盗系统每月进展一次测试,也可根据业主的要求进展变动。
主要检测工程为:
窗磁、门磁、可视对讲的检测。
〔2〕每月对摄像机、云台、半球摄像机、矩阵等设备运行的情况进展检查,并制定检查记录。
〔3〕每季度对视频监视系统露天进展清洗,防腐加固,对监视系统线路进展检查,确保其正常运转。
〔4〕每月对远红外发射机、接收、线路等进展一次巡检测试及清洗。
〔5〕每月对电子巡更、采集信息钮巡检一次,检查固定是否结实。
〔6〕每日随机进展测试运行情况,每月对门禁控制器、分控板、通话控制、电控锁、闭门器工作情况进展一次普查检修。
〔7〕道闸系统。
每日对道闸系统的配件和运行情况进展一次检查,确保正常运行,防止发生意外。
6、电梯升降系统
〔1〕每天不少于2次检查电梯的运行情况,对电梯的外观和试运行进展检查、发现异响和电梯轿厢出现不平稳现象,及时停运,联络厂家进展检修。
〔2〕根据电梯的运行维修养护要求,及时通知催促厂家定期进展检修及保养,提早预防而不是等坏了再通知厂家维修。
〔3〕制定电梯困人、高层火灾的应急预案,每年进展一次消防演练。
7、消防系统
〔1〕每日和消防人员检查消防设施的运行情况。
〔2〕对消防的重点部位进展随机检查,主要对火灾报警按钮、火灾探测器和消防水箱进展测试和检修,对高层和地下车库的消防箱内的消防水带、消防枪、消防接头进展衔接测试,保证消防设施能衔接完好。
〔3〕每季对消防设施设备进展一次全面的大检查和测试,确保消防系统能正常启用。
〔4〕修改和制定?
火灾应急预案?
、?
消防报警系统和消防控制系统遇突发事件的应急预案?
、?
消防设施设备的资料档案?
和汇总各种设备的年检年审资料。
8、供水水系统
〔1〕根据给水设备运行情况,制定完善的二次给水系统的维修养护。
〔2〕制定突发停水应急预案
〔4〕对二次供水箱进展定期检查和清水消毒,并做好记录。
四、节能降耗方面
节电方面
〔1〕进步所有员工的节能意识。
不用的设备及时关闭。
〔2采取技术措施
地下车库所有灯双灯管,只亮一组。
2.高层地下室灯,保证照明的情况下,其他全部关闭。
3.高层楼道的灯,在保证照明的情况下,减少灯组。
4.为加强公共设施用电监管,对二期地下车库配电室加装一块电表,对二期路灯、地灯、中心景观区水泵,加装一块电表。
5.对施工用电建立一份台账。
2.节水方面
1每月查看小区各水管,及其他设施。
保证无漏水、泡水。
2.在公共用水处,张贴提示,提升大家节水意识。
3.对绿化工给予指导,错时浇水,保证绿化管线完好,合理规划用水。
4.对施工用水建立一份台账。
【篇二】
〔一〕公共设备设施维修保养及管理
1、加大对施工单位的协调力度,争取在二月底完成对西区柴油发电机故障的维修〔柴油机控制电脑主板维修、更换乳化的光滑机油〕。
2、跟进公共设备设施保修遗留问题,提出解决方案及建议,协调相关施工单位继续维修整改。
3、对生活水池水位控制和报警的改进,加大平安系数,消除平安隐患,保障财产平安。
4、联络施工单位检修水泵监控系统,并对保安部值班人员和工程部人员进展水泵监控系统操作培训。
5、对公司接收物业工程的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修工程进展检验和资料核实。
6、理清施工单位对L4区公共设备设施的保修期限,明确保修责任。
7、制定公共设备设施外委保养资金预算上报公司审核,提出外委保养方案。
8、建立详尽的设备台账、设备清单。
9、编制详细的设备、设施维修保养方案、保养工程、保养标准,要求部门员工严格按方案按标准执行设备保养,使设备运行平安、可靠,延长其使用寿命,到达保值、增值的目的。
〔二〕营销工作的配合
积极的配合销售部门的工作,保障各样板房、售楼大厅及各相关配套设施的正常运作,给营销工作创造良好气氛与环境。
〔三〕户内维修效劳
1、首先重点抓公共设施设备巡查、保养、维修工作,确保设备处于良好的运行状态,同时重视户内维修效劳工作,做到"两手抓,两手都要硬"。
合目前人力缺乏的情况,每天日班、中班各安排1名户内维修技工向业主提供维修效劳,主要解决影响业主正常生活的报修工程。
2、协调客服部理清装修单位、施工单位对户内装修保修范围,属保修范围的,由客服部协调相关责任单位解决,减轻户内维修压力;
3、建议公司确定几家特约维修单位,当接到超出工程部业务范围或效劳才能范围的工程,如业主要求,可向业主提供特约维修单位的相关信息,由业主联络上门效劳维修。
〔四〕制度建立
1、根据小区设备状况和效劳特点,制定物业管理ISO程序文件、工作标准、质量手册,完善工程部的规章制度。
2、应用ISO文件健全园区的公共设施、设备系统的运行管理规定和平安操作规程,科学管理设备设施,确保所辖系统设备的平安运行。
〔五〕标准管理
1、用物业管理ISO程序文件、工作标准、质量手册和各类记录表格,标准管理,进步物业管理程度。
2、组织本部员工学习公司的规章制度,认真贯彻落实岗位责任制,督导下属员工严格执行操作规程和员工守那么,认真执行物业管理法规和公司规章制度。
3、组织下属员工配合客服部做好业户效劳工作,不定期与客户效劳部开展讨论、沟通,共同进步。
〔六〕队伍建立
1、加强员工技能培训
〔1〕针对所管辖物业各类设备、设施的运行状态、功能和技术特性,全年开展理论学习、现场讲解和操作培训,要求各员工清楚和熟悉各类设备的位置和操作方法。
〔2〕针对下属员工的技术状况,编制专业知识培训方案,按方案执行,并定期考核。
〔3〕鼓励员工在业余时间参加技能培训,培养一专多能的技术骨干〔目前我部有三名员工参加了供电局的高压进网操作培训〕。
2、重视思想教育
〔1〕强化平安消费意识,预防为主,防患于未然,确保人身平安和设备平安。
〔2〕重视职业道德教育,端正员工的工作态度,严格管理,树立正气。
坚决淘汰四种人:
只说不干的人;人浮于事的人;业务程度不高,又不求上进的人;利用职务之便,谋取私利的人。
〔3〕加强物业管理效劳意识教育,培养竞争意识,进步员工素质,加强员工的团队精神教育,增强凝聚力。
3、促进人才培养
一年内培养50%的基层员工具备领班的素质、领班具备主管的素质、主管具备经理的素质,为公司的开展储藏、输送骨干人才。
十五、对公司前景的展望
1、强化管理,把公司做强
通过强化管理,使公司的物业管理效劳科学化、正规化、专业化、综合一体化,在一年至两年内把公司做强,储藏管理人才,打造公司的诚信品牌。
【篇三】
即将到来的20XX年充满希望和挑战,对工程部提出了更高的要求。
为积极配合各小区物业管理完成各项指标任务。
现结合工程部的实际情况,着力于维修保养各项工作的落实,并在原来部门工作的根底上,不断进步效劳质量,为客服中心的收费做到后勤保障工作。
特拟定工作方案如下:
一、20XX年工程部的工作目的
1、在不断地巡查和维保中确保设备的正常运行。
2、跟进20XX年遗留的工程问题,提出有效的措施进展整改。
3、介入一期高层和二期别墅的工程,尤其是加强一期高层隐蔽工程的排查和初验。
4、做好高层接收工作,确保每位员工能独立验收,单独带业主验房,并详细告知房屋构造和隐蔽的水管及电路走向。
5、严格按照年度培训方案进展培训,尤其是新员工入职培训。
6、20XX年七月31日完成一期高层的工程验收,钥匙资料接收的工作。
7、完成一期高层设备的承接和确保日常的正常使用及维保。
8、建立设施设备保养方案,严格按照方案执行。
9、做好二次装修的资料审核和巡查工作,确保装修平安施工。
10、做好外包设施设备维保单位的选定和签订合同。
11、所有房屋资料的整理和档案建立。
12、配合营销和各部门的工作完成。
13、跟进一期别墅绿化去年遗漏工程的施工。
15、跟进一期高层周界围墙和监控系统的安装。
16、巡查和跟进一期高层地下停车场的划分和导示牌的安装。
16、做好后续一期高层和一期别墅存在工程缺陷的整改工作。
17、做好业户工程维修的有偿和无常效劳,确保工程返修率不得高于2%。
18、跟进一期别墅和一期高层,地下停车厂收费道闸系统的安装和使用。
19、建立设备档案和做好设备资料存档工作。
二、工程部的困难和解决方法
1、经过对附近小区各个工程的走访,发现我公司工程部员工的工资偏低,希望可以得到高层指导的支持,从而进步我工程部员工的生活质量。
2、在20XX年所遗留的一期别墅相关资料和钥匙希望能尽快移交给我物业公司,以便于我们的工作能更好的开展。
3、一期别墅内的部分地下车库没有穿线,不能通电,严重影响了业户车库的使用,请集团协调相关部门解决。
4、在巡查中发现会所及练习场没有预留检修口,我部门部分维修没法进展,请相关施工单位给予解决。
5、为了减少一期别墅的平安隐患,希望集团各指导协商,能尽快安装监控系统。
6、目前一期别墅周界围墙采用的是彩钢板和铁艺,彩钢板容易变形影响公司工程的形象。
7、目前一期别墅C2车库是毛地,为了进步工程的品质,我公司建议采用地坪漆铺设。
8、对一期别墅天沟〔屋檐槽〕,屡次维修任存在严重漏水情况,希望得到集团指导的支持,能彻底解决,以免因其漏水对墙体造成损害。
9、一期别墅C2车库没有安装智能刷卡系统,造成我公司对车辆管理困难,希望等到集团指导的支持。
10、一期别墅分户安装的窗扇过大,严重影响业户的使用,望集团各指导协商处理。
11、一期别墅庭院门,推拉困难、容易拆卸严重影响业户的使用和工程的品质,望集团各位指导协商处理。
12、一期别墅化粪池采用的是雨污合流,总管并没有与市政管网接通,导致化粪池注满的速度加快,希望集团各指导协商处理。
13、一期别墅分户到目前为止,没有安装门禁对讲系统,严重影响业户的使用。
15、一期别墅所以有的设施设备,到目前为止开发商都没有要求我物业公司参与验收,让其直接接手管理。
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