曲靖房地产项目成本概算表_精品文档.doc
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曲靖龙海项目投资测算报告
一、方案一
(一)、项目初步定位:
项目用地245.65亩,项目分为4~5个组团,每个项目组团占地约50亩;区内建设2条纵横交错的20M宽大道,本项目与另外150亩地块之间共同建设20M宽大道(各投资50%)。
规划2个组团建设高档TOWNHOUSE(建筑容积率取定0.8),1个组团建设5~6层的花园洋房(建筑容积率取定1.2),2个组团建设7层(局部8层)的多层住宅(建筑容积率取定1.7)。
沿建宁东路、50M城市规划道路、环城东路建设底层商业网点,区内20M大道两侧建设商业网点。
除了各个组团建设相当规模的绿化景观外,还建设一个约6000㎡的中央景观区。
(二)、项目建筑规划指标:
1、综合容积率:
1.2
2、建筑覆盖率(密度):
26%
3、绿化覆盖率:
43%
4、道路占地比率:
31%
(三)、各组团建设规模:
1、高档TOWNHOUSE:
占地100亩,建筑层数3层,局部4层,建筑层高2.8M,每户220~280㎡。
沿街建设的联排住宅底层为商铺,组团中间为错落有致的2联、4联、6联联排住宅。
建设规模53000㎡(其中住宅48500㎡,商铺4500㎡)。
2、花园洋房:
占地50亩,建筑层数5层,局部6层,建筑层高2.8M,每个单元4户,每户180~210㎡。
沿街建筑底层为商铺,建设规模40000㎡(其中住宅37000㎡,商铺3000㎡)。
3、多层住宅:
占地95.65亩,建筑层数7层,局部8层,建筑层高2.8M,每个单元12户,每户100~140㎡。
沿街建筑底层为商铺,建设规模108000㎡(其中住宅95500㎡,商铺12500㎡)。
表一:
建设指标
组团编号
用地规模
(亩)
住宅总户数
(户)
住宅型式
组团建筑面积(㎡)
住宅面积
(㎡)
商铺面积
(㎡)
一、二组团
100
220
联排住宅
53000
48500
4500
三组团
50
200
复式、跃层住宅
40000
37000
3000
四、五组团
95.65
750
错层住宅
108000
95500
12500
项目汇总
245.65
1170
********
201000
181000
20000
(四)、地质调查及结构选型:
曲靖市的地质情况总体比较好。
1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800的挖孔灌注单桩承台(钢筋混凝土杯形基础),生活间为毛石基础,厂房内设4条60M*9M*7M的地沟(天然地基)。
根据原省建二公司总工程师寸铭生介绍,在8M以内主要是老粘土、微膨胀粘土,局部粉质粘土,再下就是圆砾层。
由于该车间距离我们的地块约500~800M,尽管地势略低5M左右,我们初步估计桩基吃力层在10M左右,并且单桩容许承载力在60T以上。
1、基础选型:
¢325振动沉管灌注桩,成桩直径380㎜,桩长13M。
(¢325振动沉管灌注桩约900元/根,¢300管桩约1200元/根,项目总桩数约8000根)。
联排建筑采用单桩承台,其他住宅采用2~4桩承台。
2、结构选型:
异型框架结构。
(五)、龙海项目成本概算表
直接费:
万元
序号
子项名称
单价(元)
数量
总价(万元)
备注
1
土地使用权
231100
245.65亩
5675.86
楼面价282.38元/㎡
1.1
土地拍卖
200000
245.65亩
4913.0
1.2
契税
1500
245.65亩
36.85
予计出让金5万元/亩;
1.3
填土
22元/立方米
33万立方米
726.0
暂按回填土2.0M深
2
临时水电
50.0
3
建筑安装项目
632.33元/㎡
201000㎡
12709.85
(基础、主体、分户门、塑钢窗、外墙装饰、普通水电,室内装饰为双飞粉清水房,不含卫生间三大件和室内分户门)
3.1
桩基础工程
70元/M
104000M
728.0
3.2
承台以上建筑、结构
550元/㎡
201000㎡
11055.0
3.3
建筑内的强电、给排水
40元/㎡
201000㎡
804.0
3.4
建筑内的弱电项目
12.71元/㎡
201000㎡
122.85
3.4.3
有线电视
450元/户
1170户
52.65
3.4.4
电话
200元/户
1170户
23.4
3.4.5
宽带网
400元/户
1170户
46.8
4334元/户
1170户
507.0
4
代收费项目
507.0
4.1
单元防盗/可视门
1200元/樘
325樘
39.0
*代收费
4..2
户内可视电话系统
800元/户
1170户
93.6
*代收费
4.3
太阳能
2500
1170户
292.5
*代收费
4.4
水表出户费
700
1170户
81.9
*代收费
5
配套工程项目
137.76元/㎡
201000㎡
2769.0
5.1
绿化、景观工程
120元/㎡
70000㎡
840.0
5.2
区内道路工程
200元/㎡
51000㎡
1020.0
(包含排水系统、排污系统)
5.3
送配电系统
1354.17
元/KVA
4800KVA
650.0
供电系统(含电炊:
800元/户),总容量:
4800KVA(1600KVA变压器3台,高压环网柜、计量屏7台,GCK低压进线屏、联络屏、出线屏等23台);小区内的配电系统;
5.4
区内供水系统
120.0
5.4.1
变频供水(含设备)
8万元/台套
5台套
40.0
(含变频泵、变频柜、安装费用)
5.4.2
室外给水系统
100元/M
8000M
80.0
(市政管网接口与每栋建筑给水接口之间的管网,材料采用直径100的PE管材)
5.5
中水回用
1500元/立方米
500立方米
75.0
按照高峰日处理能力500立方米;
5.6
室外监控/报警系统
64.0
5.6.1
室外摄像设备
8000元/点
50点
40.0
代云台的全自动变焦摄像机(含机房设备)
5.6.2
红外线报警设备
800元/点
300点
24.0
6
公共建筑
3850㎡
300.0
配套比例为1.92%,分摊比例14.93元/㎡
6.1
会所
1000元/㎡
1000㎡
100.0
6.2
幼儿园
850元/㎡
600㎡
51.0
6.3
小学
850元/㎡
900㎡
76.5
6.4
物业管理用房
850元/㎡
200㎡
17.0
6.5
垃圾转运中心
700元/㎡
150㎡
10.5
6.6
市场
450元/㎡
1000㎡
45.0
轻型彩板结构
7
办理许可证
29.74元/㎡
201000㎡
597.68
新墙材基金、散水泥预收款、抗震
8.2元/㎡
204850㎡
167.98
估计可退114.72万元;
规划验线费用
10.0
暂估;
人防
20元/㎡
204850㎡
409.7
环保评价
10.0
暂估;
代交劳保基金、定额管理费
3.5%+1.5‰
(511.0)
代交劳保基金、定额管理费,暂不计;
(一)
项目直接费合计
22609.39
(二)
代收费项目合计
4334元/户
1170户
507.0
(三)
(一)—
(二)
1099.62元/㎡
201000㎡
22102.39
间接费:
万元
1
设计费及审图费
13000
2.2%
286.0
2
质检、监理费
13000
1.2%*70%
109.2
3
营销费
22609.39
2.0%
452.19
4
管理费
22609.39
2.5%
565.24
(办公费、招投标代理费、环评、人防等)
5
财务费
22609.39
8.0%
1808.75
银行贷款利息
6
物管基金
22609.39
2.0%
452.19
(四)
间接费合计
182.76元/㎡
201000㎡
3673.57
(五)
不可预见费
22609.39
3%
678.28
(六)
总成本合计
1316.13元/㎡
201000㎡
26454.24
(三)+(四)+(五)
(七)
平米造价
1371.98元/㎡
(不包含税收)
二、方案二
(一)、项目初步定位:
项目用地245.65亩,本项目与另外150亩地块之间共同建设20M宽大道(各投资50%)。
规划建设高档TOWNHOUSE(建筑容积率取定0.8)。
沿建宁东路、50M城市规划道路、环城东路建设底层商业网点,区内20M大道两侧建设商业网点。
建设一个约6000㎡的中央景观区。
(二)、项目建筑规划指标:
1、容积率:
0.8
2、建筑覆盖率(密度):
26%
3、绿化覆盖率:
43%
4、道路占地比率:
31%
(三)、建设规模:
高档TOWNHOUSE:
建筑层数3层,局部4层,建筑层高2.8M,每户220~280㎡。
沿街建设的联排住宅底层为商铺,组团中间为错落有致的2联、4联、6联联排住宅。
表一:
建设指标
用地规模
(亩)
住宅总户数
(户)
住宅型式
组团建筑面积(㎡)
住宅面积
(㎡)
商铺面积
(㎡)
245.65
500
联排住宅
131000
114000
17000
(四)、地质调查及结构选型:
曲靖市的地质情况总体比较好。
1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800的挖孔灌注单桩承台(钢筋混凝土杯形基础),生活间为毛石基础,厂房内设4条60M*9M*7M的地沟(天然地基)。
根据原省建二公司总工程师寸铭生介绍,在8M以内主要是老粘土、微膨胀粘土,局部粉质粘土,再下就是圆砾层。
由于该车间距离我们的地块约500~800M,尽管地势略低5M左右,我们初步估计桩基吃力层在10M左右,并且单桩容许承载力在60T以上。
1、基础选型:
¢325振动沉管灌注桩,成桩直径380㎜,桩长13M。
(¢325振动沉管灌注桩约900元/根,¢300管桩约1200元/根,项目总桩数约6000根)。
联排建筑采用单桩承台或双桩承台。
(大型机械进出场费未计)
2、结构选型:
异型框架结构。
(五)、龙海项目成本概算表
直接费:
万元
序号
子项名称
单价(元)
数量
总价(万元)
备注
1
土地使用权
231100
245.65亩
5675.86
楼面价433.27元/㎡
1.1
土地拍卖
200000
245.65亩
4913.0
1.2
契税
1500
245.65亩
36.85
予计出让金5万元/亩;
1.3
填土
22元/立方米
33万立方米
726.0
暂按回填土2.0M深
2
临时水电
50.0
3
建筑安装项目
665.7元/㎡
131000㎡
8720.5
(基础、主体、分户门、塑钢窗、外墙装饰、普通水电,室内装饰为双飞粉清水房,不含卫生间三大件和室内分户门)
3.1
桩基础工程
7
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