对当前上海住房供应结构的分析.docx
- 文档编号:6926415
- 上传时间:2023-01-12
- 格式:DOCX
- 页数:6
- 大小:49.19KB
对当前上海住房供应结构的分析.docx
《对当前上海住房供应结构的分析.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《对当前上海住房供应结构的分析.docx(6页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
对当前上海住房供应结构的分析
对当前上海住房供应结构的分析
对当前上海住房供应结构的分析
2003-5-15中宏数据库
上海住房市场交易量和平均交易价格双双创出新高。
据上海市房地产交易中心的统计数据,2002年住房交易面积在4500万平方米左右,二级市场住房平均销售价格达到4800元/平方米。
住房问题不仅仅是市场问题,更多的时候,住房是一个社会问题。
正如联合国人居组织提出的口号:
“人人拥有适当的住房”,应当成为每一个政府所不懈追求的目标。
一、住房供应结构分类及其分析
2002年度住房供应的价格结构数据表明:
3000元以下预售面积3860185平方米,同比增长-3.4%,比重14.4%;
3000-5000元预售面积13938783平方米,同比增长42.2%,比重51.9%;
5000-7000元预售面积5958645平方米,同比增长97.9%,比重22.2%;
16.25%
3000元以下
30000-60000元
53.4%
55.65%
3000-5000元
60000-75000元
3.8%
20.85%
5000-7000元
75000元以上
3.6%
7.24%
7000元以上
假定理想状态下,家庭可支配收入的多寡与所购住房的价格高低一一对应:
可支配收入在30000元以下的家庭中,只有不到一半的家庭购买了与其年可支配收入相适应的住房(3000元/平方米以下),还有将近100万户家庭(以上海1300万户籍人口,户均3人计算,则为1300/3*[39.2-16.25]%=99.45万户)或没有能力购房,或被迫购买3000甚至5000元/平方米以上的住房。
可支配收入在30000-60000元的家庭中,收入结构比与购房价格档次比相当。
考虑到该档次住房有部分被30000元以下的家庭所购买,大约有同样数量的家庭“被迫”购买5000-7000元甚至7000元/平方米以上的住房。
可支配收入在60000-75000和75000元以上的家庭支付能力较强,他们或者购买了相应档次的住房,或者向低端市场转移,从而也就意味着挤占了低收入家庭的购房。
2)从各档次住房供应的同比增幅看,价格越高的住房,增加幅度越大。
这违背了价格档次越高,市场容量越小的规律,提示出市场存在着较浓厚的投机氛围。
住房供应的面积结构:
70平方米以下预售面积571313平方米,同比增长54.5%,比重2.2%;
70-100平方米预售面积4266280平方米,同比增长21.1%,比重16.3%;
100-150平方米预售面积14134465平方米,同比增长42.0%,比重53.9%;
150平方米以上预售面积7258015平方米,同比增长70.6%,比重27.7%。
与价格结构相比,面积结构更加偏离了家庭的收入结构。
100-150平方米的房型占53.9%以上,150平方米以上占27.7%,两者合计在80%以上。
另一方面,54.5%的增长速度又提示出,市场对70平方米以下的住房仍有殷切需求,目前2.2%的比例与其应有地位并不相符。
同时也显示,在供不应求的情况下,供应结构决定需求结构,因为各种面积的房型都很畅销。
住房供应的购买对象结构:
上海市3000元以下面积3305855平方米,比例16.25%;3000-5000元面积11321543平方米,比例55.65%;5000-7000元面积4242274平方米,比例20.85%;7000元以上面积1473363平方米,比例7.25%。
境外3000元以下面积25127平方米,比例1.68%;3000-5000元面积315404平方米,比例21.12%;5000-7000元面积430049平方米,比例28.80%;7000元以上面积722337平方米,比例48.38%。
外地3000元以下面积529202平方米,比例10.53%;3000-5000元面积2301836平方米,比例45.80%;5000-7000元面积1286321平方米,比例25.59%;7000元以上面积909025平方米,比例18.08%。
上述所示,境外人士所购住房,以中高价位房为主,占77%以上。
外地人士所购住房,以中低价位房为主,占56%以上。
境外人士所购住房的档次结构迥异于本市居民的购买结构,与境外人士的高收入特征相符,表明他们购房多是为了居住。
而外地人士购房的价格结构与本市居民的结构相仿,与其较高收入特征不相符(本文认为,有能力在上海购房的外地人士当具有较高的收入水平),这表明有相当外地人士购房是为了投资(也就是投机),因而必须迎合市场的需求结构。
住宅供应在整个商品房预售的用途结构:
住宅预售面积25874603平方米,同比增长44.3%,比重96.4%;
办公房预售面积395435平方米,同比增长243.6%,比重1.5%;
商业用房预售面积566799平方米,同比增长109.0%,比重2.1%;
其他用房预售面积16919平方米,同比增长171.7%,比重0.1%。
预售结构中住宅96.4%的比重偏高,其他用途用房太少。
上海解放前办公楼占房屋总量约为5%,2001年为7%(与发达国家7%的水平相当)。
商业用房比例解放前为6.9%,2002年为3.4%。
但从同比增幅来看,商业用房增长幅度超过了100%,办公用房更是达到了240%以上的增幅,而且是在比例已经接近发达国家平均水平的基础上,表明上海的集聚能量在进一步提升,上海作为国际性大都市的形象(在某种程度上为决策办公中心)已经得到了各方面的认同。
二、对当前住房供应结构的总体评价及成因分析
1、以房价为家庭年收入的3-6倍的标准衡量,上海目前这一比例约为10,似乎太高,但尚在合理范围,因为我国居民长期的高储蓄率和住房制度改革释放的福利存量,增强了居民的实际购买力。
此外,房价上涨还因为:
其一,市场有旺盛的需求;其二,城市建设和环境的巨额投资,提升了房地产商品的自身价值;其三,不动产市场的价格机制,是“价格上升现实——价格上升预期——引起提前购买和投机——价格螺旋上升,预期实现”这样一种自我实现预期的机制。
2、目前住房供应的价格结构偏离居民收入结构较远,而且供应结构的同比增幅尤其偏离严重。
这主要是因为,在缺乏政府干预、需求又十分强烈的情况下,平均价格水平和结构有逐步攀升的内在动力。
房地产商实行的不是成本加成定价法(比如以固定10%的比率在综合造价的基础上加成),而是需求定价法(即能卖5000元/平方米的,决不只卖4000元/平方米,即使成本只有3000元/平方米),以将价格水平推至市场能接受的极限,实现利润水平的最大化。
3、面积结构与收入水平特征不相符。
其原因与我国的消费文化有关。
其一,我国居民比较喜欢多代同堂,所购住房实质上是为两个以上的核心家庭使用。
其二,人们把住房当作终身财产,存在所谓一步到位的消费心理。
其三,存在一定程度的消费攀比心理。
4、购买对象结构中,境外和外地人士在上海购房的增加(约占总量四分之一),表明上海具有良好的投资和居住环境。
但他们对中低价位房屋的购买,增加了政府解决本市居民居住困难及提供动迁房的难度。
5、用途结构中,新增供应住房占绝对比重,带有对以前被抑制住房消费进行补偿的性质。
而同比增幅结构揭示,上海作为办公决策中心的集聚能量在上升,商业用房比例偏低(不到解放前比例的一半),表明其潜力尤其巨大。
三、引导住房供应结构合理化发展的对策建议
综上所述,目前的住宅供应结构不尽合理,在某种意义上,市场机制的充分发挥正是形成这种不合理结构的原因。
因此,要引导住房供应结构的合理化,必须借助于政府对住房市场的宏观调控。
1、完善政府的住房保障系统,政府用间接的方式提供中低价位的住房,以弥补市场供应的空缺。
2001年,本市安居房、平价房面向特定对象的住房统一并入商品住房的范畴,其原因不是平价房的政策不合时宜,而是家庭年收入的确切统计、收入线的划分等基础性工作没有做好,使得无法合理地认定购房对象,导致所有人都可以购买,从而无法达到平价住房政策的最初目的。
从长远来看,廉租住房政策无法有效解决住房问题。
根据香港、新加坡等地的经验,让居者有其屋比提供可租赁房屋更加符合东方的文化传统,从政府财政负担方面看,也更具备可持续性,因而也可能更加成功。
2、借鉴国外的做法,把每年市场供应的住房套数而不是总面积作为调控对象。
适当引导房型朝中、小型方面发展。
并通过宣传、设计等手段,充分挖掘室内的空间功能,引导集约型消费。
3、在法定的收入划分线尚未确定,户口政策也没有完全取消的情况下,对外地和境外人士购房可适当限制,比如只允许其购买单价在5000元以上的住房。
以给本市居民购买中低价位住房和动迁房的筹措腾出空间。
4、通过规划控制手段,对居住区进行多功能开发,提高办公、特别是商业的配套面积、配套等级,把商业、办公和居住有机结合起来,从而避免房地产发展过分倚重住房需求,避免城市开发形态的单一化,促进房地产市场和城市结构的均衡发展。
作者:
上海城市发展信息研究中心张华平 来源:
上海住宅
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 当前 上海 住房 供应 结构 分析