吉林市房地产市场调研报告2.docx
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吉林市房地产市场调研报告2
吉林市房地产市场调研
分析报告
20XX年XX月XX日
第一部分、吉林市城市情况
一、国民经济
1、经济总量
国民经济继续保持平稳增长。
全年实现地区生产总值2208亿元,增长14.3%(此数据为省认定的年度快报数据,增长速度为不变价,现价增长22.7%)。
其中,第一产业增加值220.3亿元,增长5.1%;第二产业增加值1116.5亿元,增长17.8%;第三产业增加值871.2亿元,增长12.4%。
三次产业结构进一步得到优化,产业结构的比例关系由上年的10.8:
49.8:
39.4调整为10:
50.5:
39.5。
全市人均生产总值达到50913元,按现行汇率折算为8079.9美元。
地区生产总值
表1:
单位:
亿元
2011年
增长%
地区生产总值
2208
14.3
第一产业
220.3
5.1
第二产业
1116.5
17.8
工业
958.4
18.6
建筑业
158.1
12.7
第三产业
871.2
12.4
交通运输、仓储和邮政业
166.9
14.2
批发和零售业
156.1
13.6
住宿和餐饮业
48.3
9.8
金融业
49.1
5.4
房地产业
86.7
18.8
其他服务业
364.1
11.0
2、人均生产总值和房地产发展关系。
人均GDP与房地产市场发育状况的关系表:
人均GDP
800—1300美元
1300—8000美元
8000—13000美元
13000美元以上
阶段
住房起步阶段
快速上升阶段
平稳上升阶段
下降阶段
分析:
根据以上的标准判断,吉林市当前人均GDP水平为18000元,换算为2700美元左右,吉林市房地产处于住房快速上升阶段。
3、财政收支情况
财政收入实现稳定增长。
全市一般预算全口径财政收入完成245.1亿元,增长27.5%;全市一般预算地方级收入完成101.9亿元,增长39.3%。
全市面对减收增支的双重压力,不断优化支出结构,积极向上争取资金,各项重点支出得到了有力保障,全市一般预算财政支出完成251.5亿元,增长17.7%
4、民营经济发展概况
2011年,吉林市民营经济发展进步显著,超额完成省新一轮民营经济腾飞计划,连续第五年荣获省民营经济腾飞竞赛先进市称号。
全市民营经济主营业务收入实现3326.2亿元,同比增长35.9%;实缴税金92.1亿元,同比增长50.5%,民营经济实缴税金已占全市一般预算全口径财政收入的37.6%,比上年提高5.8个百分点。
全市民营经济实现增加值1047.5亿元,占全市地区生产总值比重为47.4%。
全市私营企业达到18587户,同比增长17.4%;个体工商业户达到22.4万户,同比增长11.2%;民营经济从业人员达96.4万人,同比增长11.2%;规模以上工业、资质以上建筑业、限额以上批发零售、住宿餐饮业、房地产业企业户数达到2049户,增长19.8%。
5、市场价格
2011年,我市居民消费价格总指数为104.8,其中食品类上涨8.2%,烟酒类上涨6.1%,衣着类上涨5.8%,居住类上涨5.7%,家庭设备用品及维修服务类上涨5.1%,医疗保健和个人用品类上涨3.8%,交通和通信类上涨0.5%;娱乐教育文化用品及服务类下降0.6%。
居民消费价格指数
表2:
单位:
%
2010年
2011年
居民消费价格总指数
103.5
104.8
服务项目价格指数
100.7
103.2
消费品价格指数
104.6
105.4
食品
107.7
108.2
烟酒
103.2
106.1
衣着
102.7
105.8
家庭设备用品及维修服务
100.0
105.1
医疗保健和个人用品
102.4
103.8
交通和通信
99.3
100.5
娱乐教育文化用品及服务
100.7
99.4
居住
102.8
105.7
商品零售价格指数
104.0
105.3
2011年工业品出厂价格指数为105.4,其中:
生产资料价格比上年上涨5.8%;生活资料出厂价格上涨3.9%。
生产资料三大构成中,采掘工业类价格上涨6.6%;原料工业类价格上涨8.7%;加工工业类价格上涨2.1%。
6、固定资产投资
2011年全社会固定资产投资1498.7亿元,增长26.9%。
其中:
城镇投资完成1342.5亿元,增长22.3%;农村投资完成156.2亿元,增长86.8%。
在城镇投资中,房地产开发完成投资206.2亿元,增长47.8%。
房屋施工面积2838.5万平方米,其中:
住宅施工面积1477.2万平方米;房屋竣工面积835.7万平方米,其中:
住宅竣工面积262.2万平方米。
在建项目3119项。
全年建成投产项目2592项,新增固定资产1244.8亿元。
国电吉林江南热电有限公司计划总投资25.2亿元,投资建设的江南热电火电一期工程,累计完成投资20.9亿元,本年完成6亿元;吉林市博海生化有限公司计划总投资8.7亿元,投资建设的年产6万吨环氧乙烷项目,累计完成投资8.05亿元,本年完成2.85亿元;吉林昊宇电气股份有限公司计划总投资15亿元,投资建设的核电主管道大型锻件项目,累计完成投资15亿元,本年完成3.35亿元;吉林成大弘晟能源有限公司计划总投资57亿元,投资建设的油页岩综合开发项目,累计完成投资30亿元,本年完成3.1亿元;吉林市万科滨江房地产开发有限公司滨江新区一期计划总投资16亿元,本年完成16亿元。
2011年固定资产投资能力表
表4:
指标名称
计量单位
建设规模
本年施工规模
本年新开工
累计生产能力(或效益)
本年新增
原煤开采
万吨/年
30
30
新建铁路里程
公里
20
20
20
20
20
轿车制造
辆/年
100000
100000
水泥
万吨/年
162
162
100
62
62
润滑油(综合能力)
万吨/年
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
水力发电
万千瓦
9.88
9.88
4.8
5.18
5.18
火力发电
万千瓦
33
33
其他发电
万千瓦
3
3
3
3
3
铅锌采矿(原矿)
万吨/年
10
10
10
10
10
(1)处理原矿
万吨/年
10
10
10
10
10
(2)铅含量
吨/年
4900
4900
4900
4900
4900
(3)锌含量
吨/年
4900
4900
4900
4900
4900
氮肥
吨/年
1000
1000
1000
1000
1000
塑料树脂及共聚物
万吨/年
20.83
20.83
0.83
0.83
0.83
新建高速铁路里程
公里
114
114
114
新建公路
公里
163.5
163.5
163.5
163.5
163.5
其中:
高速公路
公里
163.5
163.5
163.5
163.5
163.5
7、工业情况
2011年,全市规模工业完成工业总产值2780.1亿元,同比增长37.9%。
全年规模工业实现主营业务收入2808.3亿元,增长39.6%。
工业产品销售率97.9%,比上年上升0.1个百分点。
全年实现出口交货值26.8亿元,增长8.2%。
2011年,全市规模工业企业完成工业增加值802.1亿元,增长20.5%(可比价,下同)。
其中:
化工行业完成254亿元,增长21.9%;冶金行业完成83.9亿元,增长23.2%;农副食品加工业完成71.1亿元,增长32.3%;非金属矿物制品业完成55亿元,增长24.6%;化纤行业完成16.4亿元,增长6.9%;食品行业完成15.2亿元,增长27.6%。
全市规模工业综合经济效益指数为293.2,同比提高34.8个百分点。
总资产贡献率14.2%,提高2.1个百分点;资本保值增值率141.1%,提高27.6个百分点;资产负债率53.7%,下降1.5个百分点;流动资产周转率3.8次/年,提高0.1次/年;成本费用利润率2.4%,下降0.3个百分点;全员劳动生产率291275元/人,同比增加44596元/人。
8、开发区建设
吉林高新技术产业开发区完成地区生产总值157.8亿元,增长23.3%;规模工业增加值完成77.6亿元,增长29.7%;全口径财政收入27.4亿元,增长44.8%;固定资产投资完成137.8亿元,增长27.8%;招商引资到位资金72.3亿元,增长53.8%;其中外资到位5532.9万美元。
吉林经济技术开发区完成地区生产总值82.3亿元,同比增长28.3%;规模工业增加值完成55.8亿元,同比增长33.7%;全口径财政收入完成10.1亿元,同比增长37.1%,固定资产投资完成138亿元,同比增长28.9%;招商引资实际到位资金70.7亿元,增长54.5%,实际利用外资5670万美元。
9、旅游发展概况
2011年全市旅游在建项目55个,完成投资26.8亿元,其中,北大壶旅游度假区、吉林乌喇大型山水实景灯光演绎广场、佛手山文化公园、圣德泉亲水度假花园养老新城等文化和生态旅游项目建设进展顺利;依托我市丰富的旅游资源,编制和完善特色旅游精品线路及生态游、民俗游等新产品。
2011年先后推出了开江鱼美食节踏青品鱼线路;冬季温泉休闲度假游;乡村体验游、文化探索游等特色旅游产品;搭建节庆平台,展示四季特色旅游精品。
雾凇冰雪节、松花湖休闲度假旅游节、吉林国际美食节等节庆活动拉动经济效果突出。
2011年末,全市共接待国内游客2050.1万人次,同比增长16.3%;实现旅游收入216.6亿元,同比增长31.9%。
接待入境旅游者7.6万人次,同比增长20.2%,创汇2431.8万美元,同比增长28.3%。
10、招商引资
2011年,全市招商引资实际到位资金590亿元,其中工业项目到位资金399.2亿元。
全市当年开工3000万元以上项目368项。
2011年全市利用外资6.1亿美元,完成全年计划的125.1%,同比增长40.1%。
加大“上争”力度,成为全国节能减排财政政策综合示范城市和国家电子商务示范城市,争取国家和省各类财政资金109.5亿元。
11、区域国内贸易
2011年,吉林市消费品市场整体保持了平稳发展的态势,大型商业集聚消费效应强势放大。
实现社会消费品零售总额803.9亿元,同比增长17.5%。
分地域看,城镇实现社会消费品零售总额729.4亿元,比上年同期增长17.0%;乡村实现社会消费品零售总额74.5亿元,比上年同期增长22.8%。
分行业看,批发业实现零售额153.1亿元,同比增长18.3%;零售业实现零售额577.2亿元,增长16.2%;住宿业实现零售额7.1亿元,增长34%;餐饮业实现零售额66.5亿元,增长25.3%。
12、金融业发展概况
2011年末全市金融机构本外币各项存款余额1496.2亿元,比年初增加147.1亿元。
其中:
本外币单位存款余额466.1亿元,比年初增加34.4亿元;本外币个人存款985.7亿元,比年初增加92.5亿元。
年末全市金融机构本外币贷款余额为841.1亿元,比年初增加130.6亿元;人民币各项贷款余额为832.8亿元,比年初增加133.5亿元。
其中:
短期贷款余额476.7亿元,中长期贷款余额330.8亿元。
13、经济发展前景优势
从吉林市、长春市两地的距离来看,高速、铁路、高铁的进一步完善,从时间上缩短两地的距离。
吉林市的发展趋势很好,随着吉林市政府招商引资力度的不断加大,火车站重建、高铁引进,随着吉林市内外商投资企业的不断到位,预计吉林市经济水平会在近两年之内有较快的发展。
同时,城市化进程加速、市区范围扩大、十大功能区的规划蕴藏巨大房地产投资机会。
吉林市市区范围不断扩大,北往越山路一带扩建、南往吉丰路一带扩建、西往永吉一带扩建。
这些说明吉林市人口不断增多地盘逐渐增大,这就需要更多的房地产产品来填充市场的需求。
二、城市建设和市政公用事业发展概况
完成城建投资260亿元;房地产业和建筑业增加值分别增长34.7%和43.7%,创历史最高水平。
坚持规划先行,长吉一体化、哈达湾区域搬迁改造等重大规划编制完成,“一核、两线、十大功能区”的城市发展战略思路进一步明晰,可持续发展的产业布局和现代化大城市框架有效构建。
开工江城大桥、雾凇大桥及高架桥等城建重点工程136项,解放西路、温德桥续建等74项竣工使用。
吉沈高速公路通车,建成各级各类公路721公里。
黄旗街等4条供水管线、滨江东路等5条污水管线完工,截流污水吐口7处;铺设天然气网线54公里。
房地产业健康发展,开发面积852万平方米,竣工609万平方米。
完成清水绿带恢复重建,新增绿地72.3公顷,城市空气质量、水质得到新的改善。
深入开展城市管理创优年活动,占道经营、渣土管理等综合整治成效明显,城市的整体形象和市容市貌得到进一步改观。
县级城市的发展水平和公共服务能力快速提升,孤店子等5个“三化”统筹试点镇建设速度加快,新农村建设走在全省前列。
三、2012年吉林市重点规划
规划建设十大功能区,科学编制完善相关规划。
高标准完成高新北区、金珠工业区、南部新城、松花湖旅游区等功能区专项规划和相关区域控制性规划编制,启动经济开发区新一轮规划修编,科学明晰各功能区基本定位和发展目标。
中心城市建成区面积力争扩大10平方公里以上。
统筹推进基础设施建设。
按照总体规划、适度超前、创新方式、多元投资、分步开发的原则,加大土地征收整理力度,实施供水、供电、供热、供气、道路等80项基础设施工程,完成投资60亿元以上。
有效加速产业集聚步伐。
实施产业项目160项,总投资1100亿元以上,其中,10亿元以上项目25项,亿元以上项目106项。
高新南区,围绕建设百万辆整车生产基地,组织实施一汽吉林40万辆整车、新湖通田50万辆整车及零部件配套等一批重点项目。
高新北区,立足打造战略性新兴产业聚集区,积极探索实行市场化运作、公司化管理模式,启动30平方公里起步区建设,开工万丰产业园、长久改装车等一批产业项目。
经济开发区,以精细化工、新材料、生物三大产业为重点,推进碳纤维产业化体系建设,加大12万吨环氧乙烷、1.5万吨聚酰亚胺树脂等项目实施力度。
化工循环经济示范园区,按照产业发展链式化要求,深化与亨斯迈、赢创、林德等跨国公司的合作,加速形成产业集群发展新优势。
金珠工业区,积极承接哈达湾区域产业转移,开工100万吨冷轧钢、50万吨大口径焊管等一批重点项目。
哈达湾服务业集中区,有序推动冀东水泥搬迁和棚户区征收,着手启动晨鸣纸业搬迁工作。
南部新城,加强基础设施建设,配套完善商贸、旅游、文化、教育、医疗等功能,快速打造以居住休闲、高端服务业为主的新城区。
松花湖旅游区,有效整合区域旅游资源,规划建设万科松花湖国际旅游度假区、朱雀山开发等重点项目。
北大壶体育旅游开发区,以承办第十二届全国冬运会雪上赛事为契机,强力打造北大壶品牌,建设国际一流的赛事基地和休闲旅游度假区。
中新吉林食品区,以推进中新合作进程为核心,加快起步区建设步伐,规范管理无规定疫病区,积极引进新加坡淡马锡、吉宝和中信、中粮等战略合作伙伴,实施珍宝中成药保健品等农产品加工项目,为构建国际一流的安全健康食品生产示范区、现代农业发展示范区、“三化”统筹示范区和长吉图开发开放战略先行先试示范区奠定基础。
抓好城市基础设施建设。
规划实施城建重点项目180项,完成城建投资249亿元。
加强规划编制工作,做好控制性详细规划,有效发挥规划的导控功能。
完备道路交通体系,启动长吉北线改造、秀水大桥、沙河子立交桥,续建吉图珲客运专线、绕城高速公路、金珠大桥、吉钢大路,完成江城大桥、雾凇大桥、中东南路、苏合街等工程建设。
加快功能性城市设施建设,实施人民剧院、人民医院二期、中小学艺术活动中心等重点项目;新建3条污水管线,启动污水处理厂二期扩建;推进房地产健康持续发展,开发810万平方米,竣工550万平方米。
规范城市资源开发利用,严格基本建设审批程序和监管,保障建设项目依法合规。
加强生态环境建设,移植大树7000株进城,栽植花卉200万株,新增绿地40公顷;对越山路、解放大路、吉林大街中南段等重点街路建筑物装饰美化;高品位提升一江两岸、临江大桥等主要景观路和桥体的亮化水准,完成龙潭山等山体的美化亮化;强化城区卫生保洁;加大公用设施管护力度。
科学调整交通流量、整顿交通秩序、深挖管理潜力,下大力气改善主街路、重要节点的交通状况。
积极构筑数字化、精细化、动态化城市管理网络系统,努力推进市容管理常态化、标准化;针对违章建筑、广告牌匾等重点问题,全面开展市容综合整治行动;完善松江路等5条景观路,改造辽北路等9条街路为标准化街路,明显提升城市的整体形象,进一步优化人民群众的生产生活环境。
第二部分、吉林市房地产市场情况(供给情况)
一、核心房地产项目情况
(一)各项目产品情况
项目名称
推出楼栋/套数
价格
(元/平方米)
面积区间
主力
关注最高
开盘时间
销售套数
3月份销售套数
建筑产品形态
恒大华府
一期5栋/156套
二期未定
均价:
13000元(含7000元精装修)
337-1200㎡
330-500㎡
330-500㎡
2011年10月
1套
0
高层
中海·紫御东郡
本次开盘推出636套,
临江:
6500元
非临江:
5500元
82-193㎡
80-140㎡
80-120㎡
2011-4-15
销售约200套
—
高层
中冶·江山如画
1600套
4400—6600元
均价:
5300元
高层:
80—200㎡
多层:
220㎡
150㎡
150㎡
2009-9-29
1300套
10套
高层
多层
证大·多伦多花园
共11栋高层
区间:
6000-8000元
60-320㎡
60-120㎡
60㎡
2007年
剩余100套
7套
高层
万科城
一期推出共3000套
二期未推出
均价:
7500元
90-220㎡
90-135㎡
90㎡二室户型
2011年3月
2920
7套
高层
大唐·天下江山
一期1000套
二期未开
均价:
5800元/平方米
55-220㎡
90-130㎡
100、130、150㎡
2011年7月
700套
10套
高层
(二)、产品分析
吉林市随着近几年房地产开发热度的加大,一些外埠知名开发商逐渐进驻,活跃了房地产市场,给吉林市房地产带来了先进的开发理念以及更加丰富的产品线。
走出了吉林市以中低端产品为主的局面,带来了豪宅以及江景阔宅等产品。
目前吉林市一线产品主要以恒大华府系列的产品为主,万科、中海、大唐的江景阔宅为辅。
恒大华府系列目前在全国仅有2处,但是目前成交量效果不是很好,项目自去年10月到现在为止销售4套,后来退订3套,成交仅为1套。
目前该项目面临营销策略的调整,针对吉林市的高端人群并未对此产品看好,项目未推出产品打算在省内各城市以及全国做推广,把项目与吉林市城市联合进行推广,打造宜居、旅游、生态地产,减少消费者对该项目的抗性以及价值点的认同缺失。
中海·紫御东郡项目在前期做了充足的推广后,客户积累量达到了约600组以上,实际认筹人数478组,但是在开盘当日,成交转换并不是很好。
虽然前期推广比较充足,并且做了4000起价的招牌,但是开盘实际成交价远远高出客户的预期,所以实际成交效果远没有预想的要好。
因此,在客户成交价格超过心里预期价格时,就会对销售产生影响。
在中海推广中,走的是价格路线,就必要要把价格提升幅度不要做得太大。
中冶江山如画项目主要人群针对中石油、吉化员工等客户,来源区域主要为龙潭区。
目前项目销售价格在江景房当中属于中下游。
但是目前周边配套不成熟,成为制约项目销售的一个原因。
大唐·天下江山以及证大山水国际都在平稳销售中,证大项目目前所剩房源不多。
综合来看,一线开发商所开发的项目多为产品面积较大,面向高端客户人群居多,人群购买目的主要为改善性需求等居住目,目前价格从6000—10000左右,为吉林市高端项目的代表。
目前上述项目去化产品除了恒大之外,其他项目去化均较快,从这方面来看,吉林市对高端住宅产品的需求有一定的空间和发展潜力。
二、西山板块房地产项目情况
(一)各项目产品情况
项目名称
楼栋/套数
价格
(元/平方米)
面积区间
主力
关注最高
开盘时间
销售套数
3月份销售套数
建筑产品形态
枫叶山庄
推出500套住宅
140套商业
多层:
4800元
高层4200元
40-130㎡
80-100㎡
40-55㎡
80-95㎡
2011-3-26
尾盘
12套
多层
小高层
高层
绿地·卢浮公馆
总数约2100套
推出471套
4600-6880㎡
均价5300元
78-140㎡
98㎡、120㎡
98㎡、120㎡
2011-6-28
288套
7套
多层
高层
桃源山庄·峰景
二期共21栋多层
均价5000
64-130㎡
二室户型
80-93㎡
2010年7月
销售率90
9套
多层
西山香麓
推出多层552套
复式225套
多层:
5300元
复式:
8000
多层78-156㎡
复式26-74㎡
二室户型
78㎡
2010-12-25
多层531、复式198
12套
多层
小高层
卢瓦尔小镇
1700套
均价5000元
85-148㎡
85-100㎡
二室户型
2011-6-15
1500套
13套
多层
小高层
中凯·梦之城
推出1500套
高层:
4500元
多层:
5300元
40-160㎡
72.3㎡
72.3㎡(售罄)
2010-8-15
1100套
10套
多层
高层
红大领域
共1066套
多层:
5400元
小高层4500元
高层4400元
60-140㎡
70-100㎡
70-90㎡
2010年10月
700套
12套
多层
小高层
高层
香山景园
推出1300套
多层:
4400元
小高层:
4200元
多层:
98-140㎡
小高层:
33-126
98㎡
70-80㎡
2010年2月
1000套
10套
多层
小高层
紫光北郡诺丁山
16栋多层
6栋高层
多层:
5600元
小高层:
4500元
多层:
85-100㎡
小高:
42-92㎡
80-92㎡
85㎡二室户型
2010-8-29
销售率75%
9套
多层
小高层
紫光北郡森邻李
一期共40栋
多层:
4700元
小高层:
4200元
多层:
70-130㎡
小高:
30-80㎡
70-80㎡
多层:
80-90㎡
小高层:
50-80㎡
2010-5-23
约1400套
10套
多层
小高层
希望·廊桥郡
住宅:
303套
未定
140-253㎡
200㎡
150㎡
住宅未开盘
未销售
0
洋房
别墅
博达·英郡
未推出
预计均价4200元
25-124㎡
60—80㎡
60㎡
预计5月开盘
未销售
0
多层
小高层
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- 关 键 词:
- 吉林市 房地产市场 调研 报告