房产税印花税等14个小税种总结版.docx
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房产税印花税等14个小税种总结版
房产税
纳税范围
计税依据与税率——比例税率
税收优惠
征收管理及纳税申报
向居民出租的私有住房等,暂免征收房
从价计征依照房产原值一次减10%~30%后的余额计征。
税率
1.2%
1、房产原值,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算。
2、房产原值包括与房屋不可分割的附属设施:
如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,
3、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。
交付使用次月。
4、以房产联营投资的,房产税计税依据应区别对待:
A、共担经营风险的,以房产余值为计税依据不交营业税
B、收取固定收入,不承担经营风险,实际是以联营名义出租,由出租方按租金收入计征房产税。
(有可能分段计算)
5、融资租房屋的,以房产余值计算征收,租赁期内房产税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。
根据财税[2009]128号文件的规定,融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
6、以房屋为载体的不可随意移动的附属设备和配套设施,都一并计入房产原值;对于更换的设备和设施,将其价值计入原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值,对其中易损坏、需经常更换的零配件,更新后不计入房产原值
7、对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。
其中自营的,依照房产原值减除10%-30%后的余值计征;没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分,参照同类房产核定房产原值;出租的,依租金收入计征。
8、从价计征的,房产原值应包含地价,包括为取得土地使用
权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于
0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
(每单位建筑面积地价*2)
9、地下建筑物:
工业用途以房屋原价的50%-60%、商业及其他用途的按70%-80%相连的视为一个整体。
从租计征:
计税依据为房产租金收入,以劳务或其他形式抵付,应按同类房地产的租金水平确定标准租金额;对出租房产,约定免收租金期限的,在免收租金期间由产权所有人按照房产余值(从价计征)缴纳房产税。
税率:
12%;
个人出租不区分用途一律4%(营业税3%/2房产税4%个人所得
纳税义务发生时间:
1、将原有房产用于生产经营,生产经营之月起
2、自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起
3、纳税人委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起(此前已使用或出租、出借的新建房屋,应从使用或出租、出借的当月起)
4、购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起
5、购置存量房,自办理房屋权属转移,变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
6、纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳
7、房地产开发企业自用、出租、出借,自使用或交付之次月纳税。
(注:
4、5、6对应土地使用税的1、2、3一模一样)
8.其他、因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末
终止房产纳税义务发生变化的当月末纳税地点
在房产所在地。
对房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
纳税期限:
房产税实行按年计算,分期缴纳的征收办法。
(同土地使用税)具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定(同土地使用税及车船税)
税10%印花城镇土地使用免);从租12%(按年计算)税额计算公式:
从价计征:
全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
从租计征:
全年应纳税额=租金收入×12%(个人为4%)
产税。
3.经营公租房的租金收入,免征房产税。
(六)自2018年10月1日至2020年12月31日,对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业,自停产停业次月起,免征房产税、城镇土地使用税。
企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。
(七)自2019年1月1日至2021年12月31日,对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产,免征房产税。
(八)自2019年1月1日至2021年12月31日,对高校学生公寓免征房产税。
(九)自2019年1月1日至2021年12月31日,对农产品批发市场、农贸市场(包括自有和承租,下同)专门用于经营农产品的房产、土地,暂免征收房产税、城镇土地使用税。
对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地,按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税、城镇土地使用税。
(新增)
(十)自2019年1月1日至2020年12月31日,对向居民供热收取采暖费的供热企业,为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地,应当按照规定征收房产税、城镇土地使用税。
(新增)
城镇土地使用税
【特别提示2】自2019年1月1日至2021年12月31日,对农产品批发市场、农贸市场(包括自有和承租,下同)专门用于经营农产品的房产、土地,暂免征收房产税和城镇土地使用税。
对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地,按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。
【特别提示3】到2019年12月31日止(含当日),对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地和物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地,减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
符合减税条件的纳税人需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。
【特别提示4】自2018年10月1日至2020年12月31日,对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业,自停产停业次月起,免征城镇土地使用税。
企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。
【特别提示5】自2019年1月1日至2021年12月31日,对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的土地,免征城镇土地使用税。
【特别提示6】对城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地,免征城镇土地使用税。
(新增)
注意:
是经县以上(含)人民政府交通运输主管部门批准建设的,为公众及旅客、运输经营者提供站务服务,含车站、停车场、站场办公和生产辅助用地、轨道导向系统用地
不包括购物中心、商铺等商业设施用地;不包括旅游景区等单位内部为特定人群服务的轨道系统。
【特别提示7】自2019年1月1日至2020年12月31日,“三北”地区向居民供热收取采暖费的供热企业,为居民供热所使用的土地免征城镇土地使用税;对供热企业其他土地,应当按照规定征收城镇土地使用税。
(新增)
纳税人及纳税范围
耕地占用税的纳税人是指在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人。
经批准占用耕地的,纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人;农用地转用审批文件中未标明建设用地人的,纳税人为用地申请人,其中用地申请人为各级人民政府的,由同级土地储备中心、自然资源主管部门或政府委托的其他部门、单位履行耕地占用税申报纳税义务。
未经批准占用耕地的,纳税人为实际用地人。
耕地占用税的征税范围包括纳税人占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的国家所有和集体所有的耕地。
【解释】耕地的范围及占用耕地:
1、耕地的内涵——耕地。
是指用于种植农作物的土地
2、耕地的外延——农用地。
包括园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地。
占用上述农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的,依照耕地占用税法的规定缴纳耕地占用税
(1)占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的
(2)因挖损、采矿塌陷、压占、污染等损毁耕地属于税法所称的非农业建设,应依照税法规定缴纳耕地占用税
【提示】占用耕地建设农田水利设施的,不缴纳耕地占用税。
占用农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的,不缴纳耕地占用税
耕地占用税
计税依据与税率
(一)税率
(1)人均耕地不超过一亩的地区(以县、自治县、不设区的市、市辖区为单位,下同),每平方米为10元至50元;
(2)人均耕地超过一亩但不超过二亩的地区,每平方米为8元至40元;
(3)人均耕地超过二亩但不超过三亩的地区,每平方米为6元至30元;
(4)人均耕地超过三亩的地区,每平方米为5元至25元。
耕地占用税实行四级地区差别幅度定额税率。
人均耕地面积越少,单位税额越高,每级税额中最高单位税额是最低单位税额的5倍。
各地区耕地占用税的适用税额,由省、自治区、直辖市人民政府根据人均耕地面积和经济发展等情况,在《耕地占用税法》规定的税额幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
各省、自治区、直辖市耕地占用税适用税额的平均水平,不得低于《耕地占用税法》所附《各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表》规定的平均税额。
计税依据耕地占用税以纳税人实际占用的属于耕地占用税征税范围的土地(简称“应税土地”)面积为计税依据。
(三)税额计算按应税土地当地适用税额计税,实行一次性征收。
耕地占用税计算公式为:
应纳税额=应税土地面积×适用税额
占用基本农田,加按150%征收耕地占用税的计算公式为:
应纳税额=应税土地面积×适用税额×150%
税收优惠
一)免征耕地占用税
1.军事设施占用耕地。
2.学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地。
3.农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民,在规定用地标准以内新建自用住宅,免征耕地占用税。
(二)减征耕地占用税
1.铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地,减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
2.农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅,按照当地适用税额减半征收耕地占用税;其中农村居民经批准搬迁,新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分,免征耕地占用税。
依照规定,免征或者减征耕地占用税后,纳税人改变原占地用途,不再属于免征或者减征耕地占用税情形的,应当自改变用途之日起30日内按照当地适用税额补缴耕地占用税。
征收管理及纳税申报
耕地占用税由税务机关负责征收。
耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。
纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税。
未经批准占用耕地的,耕地占用税纳税义务发生时间为自然资源主管部门认定的纳税人实际占用耕地的当日
因挖损、采矿塌陷、压占、污染等损毁耕地的纳税义务发生时间为自然资源、农业农村等相关部门认定损毁耕地的当日。
纳税人因建设项目施工或者地质勘查临时占用耕地,应当依照规定缴纳耕地占用税。
纳税人在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦,恢复种植条件的,全额退还已经缴纳的耕地占用税。
纳税人及纳税范围
计税依据与税率
契税
税收优惠
征收管理及纳税申报
一般规定:
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征。
2、城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征。
对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下
普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
3、因不可抗力灭失住房重新购买,酌情减免。
4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定减免。
5、承受各种荒地的土地使用权,用于农、林、牧、渔生产的,免征
6.予以免税的外国驻华使馆、领事馆及其外交代表、领事官员等承受土地、房屋权属。
7.新增:
公租房经营单位购买住房作公租房的,免征契税。
特殊规定:
1.企业公司制改造
国有独资公司(50%以上股权免)~国有控股(85%以上股权免)~新公司2.企业出售:
国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。
3.企业注销、破产:
债权人(包括职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,(破产抵债)免;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属,同2
4.企业分立:
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税
5.非公司制企业,整体改建为有限责任公司或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。
土地增值税
一、纳税义务人:
只要有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,并取得收入,都是纳税人。
二、征税范围的界(三点须同时符合)。
1、转让的土地使用权是否属于国家;
2、土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让。
(不包括出让=一级市场上的转让)
3、房地产是否取得收入三、征税范围的具体判定
增值率
税率
扣除数
≤50%
30%
0
(50%—100%]
40%
5%
(100—200%]
50%
15%
有关事项
是否属于征税范围
>200%
60%
35%
1、出售
征税:
①出售国有土地使用权;包括出售、交换和赠与②地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让;③存量房地产买卖
四级超率累进税率计算步骤:
1、计算应税收入总额
2、计算扣除项目的金额合计3、计算土地增值额增值额=转让房地产收入-准予扣除项目金额4、计算增值税与扣除项目金额的百分比增值率=增值额÷扣除项目金额5、确定适用的税率,计算应纳税额应纳税额=增值额×税率-扣除项目×扣除系数
2、继承、赠予
法定继承不征;非公益性赠予的征
3、出租
不征(无权属转移)
4、房地产抵押
抵押期不征;抵押期满偿债的,不征;不能偿还债
务,抵债的,征。
5、房地产交换(核实免)
7合作建房
单位间换房有收入的,征;个人之间互换自有居住
房地产,核实后不征
建成后自用,暂免征;转让(包括相互间的转让),征
8、企业兼并
转让房地产暂免
纳税人及征税范围
计税依据与税率
9、代建房
税收优惠
1、建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征。
超过,全额征收。
2、企事业单位社会团体
转让旧房作为租房房源且增值额不超过扣除项目的20%免征。
3、因国家征用、收回的房地产,免征。
4、因实施城市规划、国家建设需要而搬迁,由纳税人自行转让的房产,免征。
征收管理
对已经实行预征办法的地区,可根据不同类型房地产的实际情况,确定适当的预征率。
除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低1.5%,西部地区省份不得低于1%。
1、申报时间:
纳税人签订房地产转让合同之日起7天内。
2、纳税地点:
房地产所在地主管税务机关申报A、纳税人是法人的,房产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时,在原管辖税务机关申报,否则房地产坐落地B、纳税人是自然人的,房产坐落地与其居住所在地一致时,在住所所在地,否则在过户手续所在地税务机关
备注
纳税人有下列情况按房地产评估价格计算征收:
1、隐瞒、虚报房地产成交价格的2、提供扣除项目金额不实的。
3、转让房地产的成交价格低于评估价格,无正当理由的4、旧房及建筑物的转让
既无评估价格又无购房发票的,需要核定征收。
能提供契税完税凭证的,准予扣除,但不作为加计5%的基数。
10、房地产重新评估
不征(无权属转移)不征(无收入)-账面反映而已
确定增值额的扣除项目:
1、转让新建房扣除的项目:
(①②③按每个项目单独归集,如写字楼、会所、停车场等分别归集)①取得土地使用权所支付的地价款及缴纳的有关费用(+契税)。
Ps:
有可能配比分摊(2次)。
②房地产开发成本(土地的征用、耕地占用税及拆迁费、前期工程、建筑安装工程、公共配套设施费等)。
③房地产开发费用。
销售费用、管理费用、财务费用
A、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的,其房地产开发费用为:
利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。
B、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:
(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
利息不高于银行同类同期贷款利率;超过国家规定的上浮幅度的部分不能扣;逾期利息、加息和罚息不能扣。
既有金融机构借款,又有其他借款的,不能同时适用上述A、B;土地清算时,已经计入房地产开放成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除
④转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加,印花税(房地产开发企业不单独扣除印花税-已计入管理费用)
⑤房地产开发企业,取得上述扣除项目后,另按【①+②】×20%加计扣除费用(印花税已记入开发费用)
2、转让旧房及建筑物:
(由政府批准设立的房地产评估机构估价,税务局确认)
1旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率,不能取得评估价格但能提供购房发票的,按发票所载金额从购买年度起至转让年度每年加计5%计算扣除;超过1年的,未满12个月超
过6个月的视为1年。
③取得土地使用权所支付的地价款(有时候包含在房价中了),能提供已付地价款的凭据的,可扣除
④转让环节中缴纳的税金(三税一费)+印花税(非房地产开发企业)。
营业税的营业额按转让收入减除购置原价或抵债时作价后的余额计税,税率5%,不能减其它相关费用
【分类归纳1】房地产开发企业转让新建房可扣除的项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额
(二)房地产开发成本(三)房地产开发费用
①利息(不包括加息、罚息)+[
(一)+
(二)]×5%以内
或:
②[
(一)+
(二)]×10%以内。
(四)与转让房地产有关的税金
城建税和教育费附加
(五)财政部规定的其他扣除项目(加计扣除)
[
(一)+
(二)]×20%
【分类归纳2】非房地产开发企业转让新建房可扣除的项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额
(二)房地产开发成本(三)房地产开发费用
①利息(不包括加息、罚息)+[
(一)+
(二)]×5%以内
或:
②[
(一)+
(二)]×10%以内。
(四)与转让房地产有关的税金
①印花税;
2城建税和教育费附加。
【分类归纳3】各类企业转让存量房可扣除的项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额
(四)与转让房地产有关的税金
①印花税;
②城建税和教育费附加;
3不能取得评估价格而需按发票所载金额计算扣除时,能提供完税证明的可单独扣除原买房时的契税。
(六)房屋及建筑物的评估价格
①评估价格=重置成本价×成新度折扣率;
②不能取得评估价格的,按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
【分类归纳4】各类企业转让未经开发的土地:
(一)取得土地使用权所支付的金额
(四)转让环节的税金
清算单位
清算条件
收入确定
土地增值税
扣除项目
核定征收
备注
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算;分期开发的,以分期项目为单位清算。
报送资料:
1、书面申请、申报表2、竣工决算报表、地价款凭证、土地使用权出让(或转让)合同、利息结算通知单、商品房购销合同统计表、项目工程合同结算单等及收入、费用资料
3、委托中介审核的,应报送《土地增值税清算税款鉴证报告》4、税务机关要求的其它资料。
纳税人应进行的清算:
①房地产项目全部竣工,完成销售的;②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;③直接转让土地使用权的。
主管税务机关可要求的:
①已峻工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售面积的85%以上,或未超过85%,但剩余的可售面积已出租或自用;②取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;③纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续的;④省税务机关确定的其他情况。
符合上述条件之一的纳税人,须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
非直接销售和自用房产1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:
①按本企业在同一地区,同一年度销售的同类房地产的平均价格②由税务机关参照同类房地产的市场价格或评估价值2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
3、清算时,已全额开具商品房销售发票的,按发票确认收入;无发票的,按合同记载金额;合同面积与实际测量面积不一致的,在清算前已发生补退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。
1、扣除取得土地使用权所支付的金额、开发成本、费用及转让房地产的有关税金,须提供合法有效的凭证,否则不能扣除2、办理土地增值税清算附送的相关费用的凭证或资料不符合清算要求或不实,地方税务核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,据以计算扣除。
具体核定方法由省税务机关确定。
3、开发建造的与清算配套的公共设施:
(派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信)
①建成后,产权属于全体业主的,其成本、费用可扣除;②无偿移
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- 房产税 印花税 14 税种 总结
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