店铺选址.docx
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店铺选址.docx
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店铺选址
店铺选址
成功法则
来源:
互联网发布时间:
2010年11月10日
肯德基和麦当劳在中国的每一个城市几乎都是生意火爆,究其原因,其中他们的选址本领非常值得称道。
当您为您的品牌选好一个店面以后,如果选址不理想,即使您在今后的陈列、导购管理、订货等各方面做的非常好,也很难做到理想的销售业绩。
而如果想去换店面,将花费很多的人力物力和财力,店面的更换非常麻烦,并且会给您带来较大的损失。
所以,店铺的选址非常重要。
那么,店铺选址应遵循什么原则呢?
一、店铺选址的关键词——有效人流量
人们通常在店铺选址的工作过程中找人流最集中的地段,认为人流量越大就是越好的地段。
有些人看租金,认为租金越贵店铺就越好。
其实这些认识都还不够。
找店铺的时候仅仅看人流量或者租金有些时候会把你带入一个误区。
人流量固然重要,但更重要的是,该地段的人流量是不是你的品牌的有效人流量。
那么,什么是有效人流量呢?
笔者认为,有效人流量应同时具备以下两个因素。
1、主流人流量与品牌定位相符
服装品牌的产品定位包括风格和价格两个方面。
如休闲风格低价位、休闲风格高价位;时尚风格中价位、时尚风格高价位等。
不同的产品定位就决定了不同的顾客群体定位,而顾客的定位主要包括年龄、收入、学历、职业等。
如休闲风格低价位的品牌一般适合于学生、刚参加工作且收入不高的群体等,而休闲风格高价位的品牌一般适合于已参加工作但收入较高的群体等,该两部分顾客的年龄结构可能差不多,但在收入、职业等方面就会有明显的差异。
目前中国所操作的国内品牌主要有男装正装(如雅戈尔、七匹狼等)、中高档女装(如马天奴、哥弟等)、休闲装(如邦威、以纯等)、运动装(如李宁、安踏等)。
其中休闲品牌与运动品牌的顾客定位基本相同。
一般在大城市会根据品牌定位自然划分为两条主商业街,一条适合于中高档女装,一条适合于休闲装。
如上海的休闲装主要分布在南京路,而中高档女装主要分布在淮海路;广州的休闲装主要分布在北京路,而中高档女装主要分布在天城广场等。
而在中小城市一般只有一条主商业街,但绝大多数也有一个自然的划分,如上半段主要是休闲装和运动装,中间段主要是男装,下半段主要是女装,或者马路的一边是休闲装和运动装,另一边是中高档女装。
一般来讲,休闲装最集中的街道或地段是当地租金最贵也是人流量最大的街区。
我们在选址过程中就必须先给自己所加盟的品牌作一个定位的分析,再去寻找主流人流量与我们品牌定位相符的街区,而不是盲目的通过人流量的大小和租金的高低来衡量地段的质量。
2、顾客的行走目的
有些时候,即使该地段的人流量较大,也与您所选的品牌定位相符,但店铺的选址的结果仍不理想,这是为什么呢?
仔细分析一下,不外乎是因为该地段的顾客的行走目的有问题。
如一些大型超市(如欧尚、好又多等)客流量较大,超市的营销策略也开辟一部分位置来做服装店,而休闲装和运动装品牌由于购买的随意性跟冲动性的特点,往往会起到较为理想的效果。
但对于同样人流量较大的部分超市,某些加盟商因为超市的人流量较大而开设服装专卖店,但由于该超市的整体定位等原因,并没有服装的商业氛围,其效果就可想而知了。
分析其原因,就是因为该商圈的顾客群体行走时是以购买日用百货为主要目的。
而对于某些特殊的街道而言,其租金和人流量都是完全相同的,但由于品牌分布、历史文化、建筑格局等特点,前后相差两三个门面或者街道的两边由于其顾客行走目的不同可能进店率和购买力就会发生变化。
所以在选址过程中不能盲目看路名是不是最繁华的商业街的名字,而要仔细分析人流行走目的的微妙区别。
综上所述,在店铺的选址过程中,即要看该地段的人流量是否与您所选择的品牌定位相符,又要考虑到该部分人流的行走目的是什么。
所以如肯德基,通常会选择在商业步行街、大型超市或中低端的百货商场,而对于一些高端定位的商场(如连卡佛等),虽然其地段的人流量也非常大,但由于该商圈的主流人流量并非与其定位相符,所以肯德基也不会选择。
二、店铺选址地段与面积的关系
由于近几年来中国服装品牌的竞争越来越激烈,而店铺之间的竞争也同样在不断加剧。
所以在店铺选址的时候除了考虑地段以外,面积也是非常重要的。
理想的店铺当然是最一流的地段、双门面以上面积的店铺,如果您所选的品牌从赢利的角度适合这样去操作,你也有这样的资源,那么这样的店铺当然最好不过了。
但是如果从找店铺的难度以及赢利角度来看,未必是每个人每个品牌都可行的。
那么,单单对于地段与面积来讲,哪一个更重要呢?
笔者认为,这要看品牌的发展历程跟品牌实力来定。
由于现时人员的流动性较大,对于知名度较高的品牌,面积大于地段。
一来该类品牌不需要做太多的宣传,一些顾客会因为品牌而主动前来,二来面积大可以把形象做好,更有利于“大品牌”形象的树立。
对于一些中小城市来讲,某些知名度较高的品牌的进驻甚至会改变当地的商业街局势。
对于知名度一般的品牌,地段大于面积。
这一类品牌需要大量的人流来接触到这个品牌、认识这个品牌。
如果在您无法找到地段跟面积都很满意的店铺的时候,就结合您的品牌实际情况作一个判断。
三、百货商场与街面店的选择
究竟是把店开在百货商场更好还是开在沿街店铺更好呢?
首先我们要分析一下百货商场跟街面店各自的优缺点。
1、百货商场的优点和缺点
1)百货商场的优点
※前期投资小。
百货商场通常是扣点形式,这样不用一次性支付大笔租金和转让费。
※便于管理。
百货商场有专门的营运管理部门对人员招聘及管理、店铺的形象等进行统一管理,省去了加盟商或品牌公司部分管理方面的精力和成本。
尤其对一些未操作过服装品牌生意的加盟商有较大帮助。
※前期工作简单。
不用办理“三证”跑东跑西,直接跟商场签订合同即可。
在装修方面也工作相对简单一点。
※商场自身的品牌效应对业绩的带动。
特别是一些在当地具有影响力的商场,会对服装品牌的业绩有一个较大的带动作用。
※品牌形象的树立。
在目前中国的老百姓心中,百货商场通常都代表着一种“档次”,百货商场的进驻有利于品牌形象的树立。
2)百货商场的缺点
※回款周期长。
特别是一些信誉不太好或者比较“牛”的商场,回款周期较长,这样资金的流通较为不畅。
※运营成本较高。
虽然百货商场一般不用交租金,但扣点方式按相同的销售业绩来算通常是高于街面店的运营成本的。
※内部关系复杂。
特别是一些销售较好的商场,内部的关系非常复杂,处理这种关系所花费的精力和财力通常是比较巨大的。
※促销活动力度大、次数频繁。
尤其是近几年商场之间的竞争,造成了促销力度的大比拼,特别是一些进货折扣高、商场扣点高的品牌,在某些活动的时候是“亏本清仓”。
而且对于同一个品牌跟街面店的促销活动难以形成统一。
2、街面店的优点和缺点
1)街面店的优点
※店面形象好。
街面店有自己独立的橱窗和门头,室内有三面墙,店铺面积通常也会比百货商场里的大,装修也不用受到百货商场在某些方面的限制。
※管理的自由性。
如可以随意的播放更适合自己品牌定位的音乐,员工可以穿着自己的工作服,员工的站姿、服务方式等都可以根据自身品牌特点自由控制。
2)街面店的缺点
※前期投资大。
沿街店铺的租金越来越高,而且有些店铺甚至要送出较大的一笔转让费,而这些费用通常都是一年一次性付出的,增大了前期投资的压力。
※管理难度较高。
不像百货商场一样有额外的管理,对业绩管理、安全管理等都必须由经营者独立完成。
那么,结合了百货商场与街面店的优缺点,我们到底该如何去选择呢?
我们应该考虑以下三个方面的问题。
1、品牌的定位是否与商场的定位相符。
首先要看品牌的自身定位,有些品牌更适合做商场(如中商档女装等),有些品牌更适合做街面店(如大众休闲装等)。
同时也要结合商场的定位,有些商场是定位走高端路线的,有些商场是定位中低价位的休闲装的等等,我们的品牌要与商场的整体定位相符。
2、当地消费者的消费习惯与消费文化。
如北方市场更习惯于到百货商场购物,南方市场更习惯于到商业步行街购物。
当然这也不是绝对,要根据当地的实际情况而定。
3、考察商场的信誉度。
目前国内有个别商场的信誉度较差,如回款周期、每月所扣除的其他费用等。
结合以上几点因素,根据自身品牌特点,建议以百货商场与街面店相结合的方式,扬长避短,以提高品牌在当地的影响力、竞争力和占有率。
服装店选址三个关键很重要
来源:
互联网发布时间:
2010年11月05日
选择经营地段要把握以下几个关键:
把握“客流”就是“钱流”原则在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店,成功的几率往往比普通地段高出许多,因为川流不息的人潮就是潜在的客源,只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求,就一定会有良好的业绩。
客流量较大的地段有①城镇的商业中心(即我们通常所说的“闹市区”);②车站附近(包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站);③医院门口(以带有住院部的大型医院为佳);④学校门口;⑤人气旺盛的旅游景点;⑥大型批发市场门口。
利用“店多隆市”效应我们不妨来听一听消费者的说法:
某公司的白领陆小姐是鲜花消费的大户,经常要送花篮花束给客户和朋友。
她说,除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花,绝大多数时候都是赶到体育场路上去买,因为那里花店多,花色品种齐全,选择余地较大;在某高校任教的江女士每次要买服装,也总喜欢到东坡路、武林路等服装店密集的地方去选购,她认为店多除了款式也多之外,可以货比三家,还起价来也比较容易。
因此别担心同业竞争,一旦同业商店越开越多,就会产生聚集效应,容易扩大影响,凝聚人气,形成“××专业街”,生意必定反而比单枪匹马更容易做。
注意因行制宜营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关,各行各业均有不同的特性和消费对象,黄金地段并不就是唯一的选择,有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域,例如卖油盐酱醋的小店,开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好;又如文具用品店,开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。
所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点,要选择合适的店面,并不是越热闹的地方越好,关键是要因行制宜。
第二步:
作进一步的考察
在初步选定开店的地点后,还应作进一步的全面考察,对相关的情况做一定的调查分析后,方能决定是否最后定点于此。
主要考察以下几方面的情况:
店面本身的情况开音像制品店的小罗不久前从别人手里盘了一个店面下来,这个面积达15平方米的店面位于次繁华地段,每天的人流量也十分的可观,可是租金却非常便宜,每月只要800元,小罗以为捡到了便宜,偷偷直乐。
没想到,花了一万多元装修停当,隆重开张还不到一个月,一纸《拆违通知书》把他打了满头晕。
原来,上家通过内部关系得知店面迟早要拆,便来了个金蝉脱壳,捞了一票便溜之大吉,剩了个箍儿让小罗来套。
所以,在租店面之前,一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。
房东的背景有的人急于寻找店面,就满大街搜寻,有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的店面,便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。
其实这种做法是极其草率的,很容易带来一系列的后遗症。
假如你真的看中了店面,最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者),对其背景情况基本了解,觉得可靠后再进行接触。
一般最好直接与真正的房东谈,假如房东表示已将承包权出租,不愿再插手时,你再与现在的店主谈判也不迟。
另外,一旦谈成功,也要注意必须正式前协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。
同业竞争情况主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。
考察同一地段同类商店的经营业绩,可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况;而考察他们的商品价格水平,是为了据此确定自己今后的商品价位。
这些都是十分必要的。
客流状况“客流”就是“钱流”,考察客流状况,不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹,而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。
客流状况主要考察这些内容:
①附近的单位和住家情况,包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家(这些店家极有可能会成为你的常客);②过往人群的结构特性,包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯;③客流的淡旺季状况。
比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律,这些都是你设定营业时间的重要依据。
第三步:
尽快拿下看中的店面
一旦找到理想的店面,就要当机立断,出手迅捷,尽快拿下看中的店面,否则夜长梦多,很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登,导致错失良机。
如何拿下店面?
谈判自然是至关重要的。
谈好房租价格对于开店来说,房租往往是最大的一块固定成本,在与房东侃价之前,你自己心里首先应该有一个谱,先自定一个能够接受的最高价,这个价位必须是:
①你觉得自己是有把握负担得起的。
尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下,看看自己有没有给付的能力;②预算一下,估计是有钱可赚的;③再向附近类似的门面打探一下,价位也是基本一致,说明是比较合理的。
然后再依据这一自己设定的最高房租价格,比较房东给出的房租价格,权衡后进行侃价谈判,就比较容易成功。
支招快速透析店铺选址
来源:
互联网发布时间:
2010年11月05日
孙子兵法有云,兵者,诡道也,我看商者更是,诡道也,虚虚实实,有时你分析的头头是道,你觉得我进一些既便宜又好的衣服,热情待客,简单装修一下,这样开一定会火,而事实上并没有多少人买账。
这是为什么呢?
我认为还是分析不客观,片面化。
你只是从你自己的观点分析的,如果这个地区有和你一样想法的1000人来逛,你发财了,但是如果只有三五个人和你想法一样呢?
你有没有调查过周围的人群呢?
他们都是做什么工作的?
办公楼多还是住宅楼多?
新楼多还是老楼多?
居民的平居年龄是多少?
附近大型超市有多少?
大商场有几个?
服装市场有几个?
就拿选址选货来说吧,说白了,这两项的结合就是你店铺的定位。
一个正确的定位对于是否能够成功还是半途而废起着决定性的作用。
下面分别谈谈我刚才的提问对于选址的作用。
1、周围人群的工作状态
如果是IT行业的话,适合开一些高档的OL装,休闲服,服装的款式相对来讲要次要一些,面料,品牌更重要,颜色多以黑白灰蓝或者纯色加点点缀,买这类服装的人多注重细节,一个刺绣,一个蕾丝花边都可能成为她们购买的前提。
总之你可以观察一下,做IT的女人穿衣服,大多以气质为主,即使有花花绿绿的摩登女郎,也只是少数。
一般比较成功的女人,多喜欢穿的简约,干练,还有一部分人,受过高等教育,喜欢穿出自己的个性。
多会选择向阿依莲等淑女风格的,领口有个小花边啊,前胸有个小刺绣啊,等等。
在这种地区如果你想卖运动服或者是非主流的话,只能说很难。
因为即使有一些喜欢这种风格的女性,公司也不允许穿这些上班,而且人都是习惯性动物,长期生活在IT圈子里,看到的一切衣服都是这种风格的,就很难会接受另外的风格。
一句话,循规蹈矩,创新很难。
如果学校非常多,那么运动系列啊,韩版日版的服装,非主流服装啊,选择相对要多一些,大众货啊,品牌货啊~低端,中端,中高端都有相应的市场。
高端精品相对来讲困难一些。
多观察一下周边的学生喜欢什么风格的,就不难定位货物了。
而且学生多数都寻求新鲜刺激,所以开一间有自己特色,风格与众不同的小店也是相对比较容易成功的。
但是学生无论再有钱,肯花几千元买个包,几千买双鞋。
3-4百买内衣的绝对是凤毛麟角。
学生们的心态都是很容易变的,没什么定型,对于自己适合的风格也没有太大的局限性,可能今天还喜欢淑女风格呢,明天看到班花穿了一件时尚风格的衣服,觉得不错,马上就跟风是的去买,跟风现象很普遍。
而且大多衣服不会穿很久,最多一两个月就会换,而且今年多数人不会穿去年的款。
所以一般不会买太昂贵的衣服。
总结:
大胆创新,一定要有自己的个性,货品更新快。
款式新颖。
等等。
。
。
我举得是最普遍的例子,可以说人人都能想的到,关键还是自己多看,多打听,多想,每个人只要用心,只要不怕辛苦,一定都能有自己的一套与众不同的理念,这理念就会变成钱流入你的口袋。
2、办公楼多还是住宅楼多
这关系到客户经济能力,橱窗陈列的风格,高峰期的时间等等
如果办公楼多的话,中午12点半后,下午5点后多为基本销售时间。
一般情况下是逛的多,买的少,不过逛的越多,今后的成交量会越大,这种购买多为理性消费。
能够更多的获得冲动消费将决定你的生意好坏,在办公楼开服装店,橱窗陈列很重要,人们上下班匆匆的一瞥,可能就会把你的店的位置和风格在心理形成一个印象,休息的时候可能就会来你这里逛逛,碰到中意的商品就会成交,即使没有当时成交,可能晚上下班也会来买。
或者开工资后来消费。
所以15日,10日,20日发薪日为最佳活动特价时间。
总结:
比较适合精品店和温馨的环境,给客人最放松的环境,这种消费为享受性消费。
住宅楼多的话,适合做一些外贸店,童装,陈列风格展现的主题是货物多,款式多,高峰时间为下午6:
00以后,周末全天。
需要注意的是,这种店需要注意的是,对于最显眼的地方的陈列,平时和周末最好不同,周一到周五上午一般来店的是全职太太,喜欢相对高档一点,有特色的衣服,而周五晚,周六周日是大家休息的日子,黄金位置的陈列以大众,款式好,价格低为原则
3、新楼多还是老楼多
新楼老楼主要决定这消费的档次,和消费观念。
老楼低,新楼高,一般情况都是这样。
定价方面的重要依据之一。
4、平均年龄
主要就是年青人多老年人多决定了货物的定位,和价格。
值得一提的是,如果附近小区都是新楼,而且都是白领或小老板的话,证明年龄都不大
仔细观察一下,看看如果27-31左右的夫妻多的话,考虑上童装吧,一定有不少小朋友啊~~5、超市
大型的超市比较多的话,证明居民比较多,而且消费能力为中等。
而且在选址考察的时候,看超市收银小票能够知道高峰期的人流情况(忘记是家园里哪个帖子教的)
6、大商场多的话可以考虑借东风,开在周围的个性小店,只要有特色,价格高点,有商场照着,也不愁没有买家
7、服装市场多的话,最好随行就市,服装市场本身就把买衣服的都聚集在一起了,需要注意的是,如果在市场里开摊的话,位置至关重要,最佳位置为电梯旁,厕所旁,拐角处,最好实际考察下,整个商场的流量,和你选的摊位的流量。
还要考察市场里哪家卖的好,她们都是怎么做的。
商场的回头客和过路财神相比较而言要少,所以,重点是陈列和导购素质。
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