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致估价委托人函
致估价委托人函
大连市中级人民法院:
惠承委托,根据估价目的,本机构本着独立、客观、公正的原则,就申请执行人大连银行股份有限公司第四中心支行与被执行人刘云涛、宋宾艳等一案中涉及的被执行人刘云涛、宋宾艳位于大连经济技术开发区倚山里100-2、3、4、5号共四套公建房地产市场价值进行评估。
估价目的是为大连经济技术开发区人民法院确定涉案房地产的市场价值提供价格参考依据。
价值时点为2017年12月4日。
价值类型为市场价值。
本机构遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术标准,经过实地查勘和市场调查,选用收益法对估价对象的市场价值进行了分析、测算和判断,确定估价对象在价值时点的市场价值总计为人民币壹仟柒佰贰拾捌万壹仟捌佰元整(¥1,728.18万元),详见估价结果一览表。
估价结果一览表
序号
坐落
(大连经济技术开发区)
建筑面积(m2)
单价
(元/平方米)
总价
(万元)
1
倚山里100-2号
420.34
13,802
580.16
2
倚山里100-3号
386.17
12,948
500.02
3
倚山里100-4号
396.06
12,083
478.56
4
倚山里100-5号
131.00
12,934
169.44
总计
1333.57
1,728.18
特别提示:
估价的具体情况及相关专业意见,请见附后的估价报告正文,并请特别关注其中的估价假设和限制条件。
辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司
法定代表人:
牟桂玲
二○一八年二月十二日
目录
估价师声明1
估价假设和限制条件2
房地产估价结果报告5
一、估价委托人5
二、房地产估价机构5
三、估价目的5
四、估价对象5
五、价值时点8
六、价值类型8
七、估价原则8
八、估价依据9
九、估价方法10
十、估价结果11
十一、注册房地产估价师11
十二、实地查勘期12
十三、估价作业期12
附件13
一、辽宁省大连市中级人民法院(2017)大法技字第02478号《司法鉴定委托书》复印件
二、大连经济技术开发区人民法院《协助执行通知书(回执)》复印件
三、大连金普新区不动产登记中心出具的《查询结果》复印件
四、房屋分户平面图复印件
五、估价对象位置图
六、估价对象实地查勘情况及现场照片
七、专业帮助情况和相关专业意见
八、房地产估价机构营业执照复印件
九、房地产估价机构资质证书复印件
十、注册房地产估价师估价资格证书复印件
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:
一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
二、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
四、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
估价假设和限制条件
一、本次估价的一般假设
(一)估价师对估价所依据的有关估价对象的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查,但并未向不动产登记机构进行查询。
根据现有资料,估价师无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性,本次估价分析、测算及判断中假定其为合法、真实、准确和完整的。
(二)估价师关注了房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素,但并未进行专业鉴定、检测。
在无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,估价师无理由怀疑估价对象存在安全隐患、重大环境污染等,本次估价分析、测算及判断中假定估价对象建筑结构等是安全的,不存在重大环境污染等隐患。
(三)估价师依据估价委托人提供的估价对象权属资料确定估价对象的房屋建筑规模,但并未进行专业测量,本次估价中假定估价对象建筑面积与提供数据无差异。
(四)估价对象为整幢房地产中的一部分,本次估价中假设估价对象应享有的公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权不受非法限制。
(五)市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或质性改变。
二、未定事项假设
本报告无未定事项假设。
三、背离事实假设
估价对象于本次价值时点已抵押并已被大连经济技术开发区人民法院查封;鉴于本次估价目的,本次估价不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素的影响。
四、不相一致假设
本报告无不相一致假设。
五、依据不足假设
本报告无依据不足假设。
六、本报告使用的限制条件
(一)注册房地产估价师关注了估价对象的权属状况,并依据现有资料对其给予相应说明,但估价师仅是对估价对象价值进行估算并发表专业意见,对估价对象法律权属确认或发表意见超出估价师执业范围,估价师不对估价对象的法律权属提供保证。
(二)注册房地产估价师对估价对象在满足估价目的、价值时点条件的价值进行分析估算并发表专业意见,但估价结果不应被认为是估价机构及估价师对估价对象可实现价格的保证;估价机构及估价师不承担当事人决策责任。
(三)本估价报告仅为估价委托人确定涉案房地产的市场价格提供参考依据,不得用于抵押贷款、政府征收等其他用途,若用于其他用途,对使用者造成的损失,我公司不承担任何责任。
(四)估价结果未考虑未来处置风险,未考虑估价对象及其房屋所有权人已承担的债务、或有债务对其价值的影响,也未考虑估价对象权属发生转移时应向国家交纳的税费以及可能存在欠费等对估价结果的影响。
(五)本报告使用期限为一年。
即估价目的在报告出具之日起的一年内实现,超过一年需要重新进行估价。
(六)估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
(七)本报告仅为估价委托人、为估价目的实现的相关当事人及相关管理部门使用。
未经本公司同意,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
房地产估价结果报告
一、估价委托人
名称:
大连市中级人民法院
地址:
大连市西岗区人民广场2号
联系人:
朱庆兵
二、房地产估价机构
名称:
辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司
法定代表人:
牟桂玲
住所:
大连市中山区友好路211号1单元7层2号
资质等级:
国家一级
资质证书编号:
第000010207号
三、估价目的
估价目的是为大连经济技术开发区人民法院确定涉案房地产的市场价值提供价格参考依据。
四、估价对象
(一)估价对象范围
估价对象为坐落于大连经济技术开发区倚山里100-2、3、4、5号,建筑面积合计为1333.57平方米的4套非住宅房地产,包括估价对象房屋及其合理分摊的国有出让商服用地土地使用权,不包含估价对象室内动产及依附于估价对象的债权债务等其他财产和权益。
(二)估价对象基本状况
1、大连经济技术开发区倚山里100-2号房地产
根据估价委托人提供的大连金普新区不动产登记中心出具的《查询结果》复印件记载:
姓名:
刘云涛、宋宾艳,地址:
大连经济技术开发区倚山里100-2号,建筑面积420.34m2,备案时间:
2013/08/08,查询时间:
2017年09月06日。
根据房屋分户平面图复印件及估价师实地查勘情况:
房屋用途为公建,位于所在建筑物东南角,东南向,楼层为1-2层,1层净高4.1米,面积189.92m2,2层净高3.8米,面积230.42m2。
2、大连经济技术开发区倚山里100-3号房地产
根据估价委托人提供的大连金普新区不动产登记中心出具的《查询结果》复印件记载:
姓名:
刘云涛、宋宾艳,地址:
大连经济技术开发区倚山里100-3号,建筑面积386.17m2,备案时间:
2013/08/08,查询时间:
2017年09月06日。
根据房屋分户平面图复印件及估价师实地查勘情况:
房屋用途为公建,位于所在建筑物东侧中间位置,东向,楼层为1-2层,1层净高4.1米,面积180.12m2,2层净高3.8米,面积206.05m2。
3、大连经济技术开发区倚山里100-4号房地产
根据估价委托人提供的大连金普新区不动产登记中心出具的《查询结果》复印件记载:
姓名:
刘云涛、宋宾艳,地址:
大连经济技术开发区倚山里100-4号,建筑面积396.06m2,备案时间:
2013/08/08,查询时间:
2017年09月06日。
根据房屋分户平面图复印件及估价师实地查勘情况:
房屋用途为公建,位于所在建筑物东北角,东北向,楼层为1-2层,1层净高4.1米,面积261.60m2,2层净高3.8米,面积134.46m2。
4、大连经济技术开发区倚山里100-5号房地产
根据估价委托人提供的大连金普新区不动产登记中心出具的《查询结果》复印件记载:
姓名:
刘云涛、宋宾艳,地址:
大连经济技术开发区倚山里100-5号,建筑面积131.00m2,备案时间:
2013/08/08,查询时间:
2017年09月06日。
根据房屋分户平面图复印件及估价师实地查勘情况:
房屋用途为公建,位于所在建筑物北侧偏西的位置,北向,楼层为1层,净高4.1米,面积131.00m2。
经估价师实地查勘和调查了解,估价对象四套房地产位于大连经济技术开发区东北四街西侧,黄海西三路北侧,雍景国际公馆裙楼。
估价对象所在建筑外立面干挂石材,安断桥铝门窗,室内为毛坯房,现处于闲置状态;通水、暖、电、通讯等配套设施,维护保养状况较好。
五、价值时点
遵循估价目的及司法鉴定委托书的委托,本次估价价值时点为2017年12月4日。
六、价值类型
本次估价采用市场价值类型。
市场价值即估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
七、估价原则
本估价报告按照估价规范的规定,遵循如下房地产估价原则:
(1)独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
(二)合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
(三)价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
(四)替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
(五)最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。
八、估价依据
(一)法律、法规和政策性文件
1、《中华人民共和国物权法》(国家主席令第62号)
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席令第72号)
3、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布)
4、《中华人民共和国资产评估法》(国家主席令第46号)
(二)技术标准、规范
1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)
2、《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)
(三)估价委托人提供的材料
1、辽宁省大连市中级人民法院(2017)大法技字第02478号《司法鉴定委托书》复印件
2、大连经济技术开发区人民法院《协助执行通知书(回执)》复印件
3、大连金普新区不动产登记中心出具的《查询结果》复印件
4、房屋分户平面图复印件
(四)估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料
1、现行房地产市场价格及信息
2、估价人员实地查勘估价对象取得的有关资料
3、估价人员市场调查取得的有关资料
4、本估价机构积累的有关估价资料。
九、估价方法
(一)选择估价方法
根据GB/T50291-2015《房地产估价规范》,现行的评估方法有收益法、比较法、成本法、假设开发法等。
评估方法的选择应按照评估技术规程,根据当地房地产市场发育状况,并结合该项目的具体特点及估价目的等选择适当的估价方法。
估价师通过实地调查,认真分析调查收集到的有关资料,在确定上述估价原则的基础上,根据估价对象的实际情况,结合目前掌握资料,决定采用收益法进行评估。
(二)估价方法
收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
十、估价结果
估价师经过实地查勘和市场调查,遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》等法律法规和技术标准,遵循独立、客观、公正的原则,选用收益法对估价对象的市场价值进行了分析、测算和判断,确定估价对象在价值时点的市场价值总计为人民币壹仟柒佰贰拾捌万壹仟捌佰元整(¥1,728.18万元),详见估价结果一览表。
估价结果一览表
序号
坐落
(大连经济技术开发区)
建筑面积(m2)
单价
(元/平方米)
总价
(万元)
1
倚山里100-2号
420.34
13,802
580.16
2
倚山里100-3号
386.17
12,948
500.02
3
倚山里100-4号
396.06
12,083
478.56
4
倚山里100-5号
131.00
12,934
169.44
总计
1333.57
1,728.18
十一、注册房地产估价师
参加本次估价的中国注册房地产估价师签名、盖章
姓名
注册号
签名
签名日期
岳英会
2120070115
2018年2月12日
蔚衍俊
2120140040
2018年2月12日
魏晓君
2120050065
2018年2月12日
李云波
2120140061
2018年2月12日
十二、实地查勘期
注册房地产估价师于2017年12月4日对估价对象内外部及区域情况进行了实地查勘,并于当日完成了实地查勘。
十三、估价作业期
2017年11月27日至2018年2月12日
附件
一、辽宁省大连市中级人民法院(2017)大法技字第02478号《司法鉴定委托书》复印件
二、大连经济技术开发区人民法院《协助执行通知书(回执)》复印件
三、大连金普新区不动产登记中心出具的《查询结果》复印件
四、房屋分户平面图复印件
五、估价对象位置图
六、估价对象实地查勘情况及现场照片
七、专业帮助情况和相关专业意见
八、房地产估价机构营业执照复印件
九、房地产估价机构资质证书复印件
十、注册房地产估价师估价资格证书复印件
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