小区二期C区棚户区改造项目可行性研究报告.docx

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小区二期C区棚户区改造项目可行性研究报告

小区二期（C区）棚户区改造项目

可行性研究报告

附件：

委托书

附图：

1、建设项目地理位置图

2、建设项目规划平面图

第一章总论

1.1项目名称

小区二期（C区）棚户区改造项目

1.2项目承担单位及法人代表

**房地产开发有限公司

法定代表人：

项目负责人：

1.3项目单位概况

**房地产开发有限公司位于兴华路与向阳路交汇处。

公司成立于2001年，注册资本金3500万元，具有房地产开发三级资质。

几年来，在各级政府的大力支持下，公司取得了长足发展，拥有建筑公司、物业公司、预制构件厂、餐饮服务等多个分公司，有着雄厚的经济和技术实力，年开发面积10余万平方米。

在董事长兼总经理于瑞祥的带领下，公司始终以发展为目标，以诚信为原则，把工程质量作为企业的生命线，依靠精心策划、精心设计、精心建设、精心服务，树明康形象、创明康品牌。

先后成功开发建设了王口新村小区、站南花园魏大庙居住区、青年林住宅组团、花园路明康房产商住楼、**小区一期、和馨园小区等项目，工程质量合格率100%，优良率90%。

开发项目均以建设速度快、质量高、服务优博得了领导好评、业主信赖。

现正在开发建设的项目有**小区二期工程等。

公司通过对各项目成功的开发，取得了良好的社会效益。

2004年度，公司被市消协、市房协评为放心房承诺单位。

同年，在诚信房地产企业评选过程中，公司被评为聊城市诚信房地产开发企业，并加入了诚信联盟；2006年度，被聊城市房管局评为优秀房地产开发企业。

公司开发建设的**小区，位于风景秀丽的古运河畔，位置优越、设计新颖、配套设施齐全。

2005年被评为聊城市级优秀住宅小区、市级花园式小区；2006年被评为市级物业管理优秀住宅小区；2007年被评为省级物业管理优秀住宅小区、省级绿化先进住宅小区。

1.4项目建设地点及规模

1、建设地点

本拟建项目建设地址位于聊城市恒昌商业街以东，向阳路以西，兴华西路以北，规划为住宅、科教及商业用地。

2、建设规模

该工程为棚户区改造安置项目，项目总占地面积41105m2（折合61.66亩），由**房地产开发有限公司经过公开竞价竞得土地使用权。

该项目用地拆迁棚户区居民252户，建设住宅用房850套，其中408套用于棚户区回迁安置，其余作为商品房出售。

该项目建设工程包括8栋17层住宅楼、1栋2层商业楼、2#公建，以及地下车库、变电室、垃圾站，总建筑面积110902.6m2，其中用于棚户区回迁安置面积33760.08m2。

该工程容积率1.98，绿地率39.2%，建筑密度19.8%，各项目指标符合国家有关规定。

3、外部配套条件

本项目拟建于聊城市恒昌商业街以东，向阳路以西，兴华西路以北。

该区域基础设施配套完善，交通、通讯条件便捷。

可依托城市供电、供水、供暖等公共设施，由聊城市供电公司负责供电，水源来自聊城市自来水公司，小区采用集中供暖，与聊城市城市热力管网相衔接。

4、环境保护措施

本项目投入使用后仅有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生，生活垃圾统一收集处理，交由市环卫部门处理；污水经小区化粪池处理后，经城市管网进入聊城市污水处理厂；厨房油烟废气采用家用油烟处理设备排至屋顶高空排放。

5、总投资及资金来源

经估算，本项目总投资为33664.53万元（其中回迁安置投资约9924.54万元），其中：

工程费用19681.73万元，其他费用11190.29万元，预备费1543.6万元，建设期利息1248.91万元。

本项目总投资中，拟申请银行贷款20000万元，企业资本金13664.53万元。

资本金比例为40.59%，所占比例满足《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号）和《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号）的要求。

1.5经济效益指标及财务汇总

本项目主要经济技术指标详见表1-1。

表1-1主要经济技术指标表

序号

项目

单位

数量

1

总用地面积

m2

41105

1.1

公共绿地

m2

16110

1.2

建筑占地面积

m2

8142

1.3

道路及其他占地面积

m2

16853

2

总建筑面积

m2

110902.6

其中

棚户区回迁面积

m2

33760.08

3

居住户数

户

850

3.1

回迁户数

户

408

3.2

商品房户数

户

442

4

居住人数

人

2720

5

户均人口

人/户

3.2

6

容积率

1.98

7

建筑密度

%

19.8

8

绿地率

%

39.2

9

项目总投资

万元

33664.53

10

资金筹措

10.1

自有资金

万元

13664.53

10.2

银行贷款

万元

20000

11

投资强度

万元/亩

545.97

12

建设期

月

24

13

销售收入

万元

49245.92

14

总销售税金

万元

3316.13

15

税前利润

万元

10787.88

16

所得税

万元

2696.97

17

税后净利润

万元

8090.91

18

投资利润率

%

32.05

19

销售净利润率

%

16.43

20

投资利税率

%

41.9

21

盈亏平衡点

%

75.73

22

税后财务内部收益率

%

15.25

23

税后财务净现值

万元

1273.31

24

税后投资回收期

年

2.81

第二章编制依据、基本原则和范围

2.1编制依据

1、《产业结构调整指导目录》（2011年修正版）；

2、**房地产开发有限公司委托山东正信环保节能与工程咨询有限公司编制《**小区二期（C区）棚户区改造项目可行性研究报告》的委托书；

3、《投资项目可行性研究指南》；

4、《聊城市城市总体规划》；

5、建设方提供的有关基础资料和数据。

2.2可行性研究的范围

根据相关法律法规和建设单位的委托，本项目可行性研究报告编制的主要内容和范围如下：

市场分析；

场址选择及建设条件；

设计方案；

环境保护及节能；

劳动安全卫生及消防；

项目实施进度安排；

招（投）标；

投资估算和资金筹措；

经济效益和社会效益评价；

风险分析；

综合结论。

2.3编制原则

根据本项目的特点，可行性研究报告编制所遵循的原则是：

1、认真贯彻执行国民经济建设方针、政策和基本建设程序。

2、本着投资省、建设快、尽快发挥投资效果的原则建设该项目。

3、对项目提出的背景、市场分析、设计方案及建设条件进行分析论证。

4、在保持建设合理、安全、节能的情况下，统筹规划，做到布局合理。

5、严格按照国家社会和地区长远发展规划及有关产业政策的要求，积极贯彻执行环境保护。

6、贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保本工程在建设期间符合职业安全卫生的要求，保障劳动者在劳动过程中的人身安全与健康。

2.4编制目的

对本项目有关的社会、经济、技术等各方面进行调查研究，对各种能采用的设计方案和建设方案进行技术经济分析和论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。

在此基础上，对本项目的建筑技术先进性和适应性、经济合理性，以及建设必要性和可行性进行分析、系统论证和综合评价，为项目投资决策和下一步工作提供依据。

第三章项目建设的背景及必要性

3.1项目建设背景

3.1.1住房保障是改善民生、扩大内需的需要

住房问题是重要的民生问题。

党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

改革开放30年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大完善。

但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

为切实加大解决城市低收入家庭住房困难，以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，使低收入家庭住房条件得到明显改善。

2008年12月20日，国务院办公厅正式印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发【2008】131号）要求加大保障性住房建设力度。

《意见》提出，争取用几年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。

一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。

二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。

三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。

2009年的山东省建设工作要点（鲁建发【2009】1号）中明确规定：

大力推进城市棚户区、旧住宅区整治和城中村改造。

按照政府主导、政策扶持、市场运作的原则，坚持统一规划、配套建设，推进城市棚户区改造。

多渠道筹集资金。

坚持政府引导、民主决策、市场运作，按照“以土地换社保、换住房、换就业”的思路，积极稳妥地开展城中村和棚户区改造。

2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。

经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。

初步统计，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户区超过1000万户。

2012年，全国改造各类棚户区超过300万户。

据调查，截至目前我国仍有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。

此外，各地还有不少“城中村”、城镇危旧房。

棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。

帮助这些居民较快地解决住房困难，是党和政府义不容辞的责任。

对这一群体的住房给予保障或支持，也是很多国家和地区的通行做法。

随着聊城市经济的迅速发展和城市化建设步伐的加快，城镇常住人口和非常住人口迅速增加，广大中低收入居民家庭的住房支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差。

为彻底改善聊城市**小区二期棚户区居民目前脏、乱、差的居住条件和面貌，**房地产开发有限公司响应市政府有关政策，负责承担聊城市**小区二期棚户区的改造工作，建设**小区二期（C区）棚户区改造项目，用于该区棚户区改造安置。

项目提供棚户区回迁安置用房408套，让片区居民从原来低矮、杂乱的平房或瓦房搬进宽敞明亮、配套齐全的楼房中，享受到城市建设带来的幸福生活。

3.1.2各级政府积极推进棚户区（危旧房）改造

棚户区改造是改善低收入家庭住房条件的重要途径。

根据各级政府下发的关于棚改的政策文件要求，棚户区改造要坚持政府主导、群众参与、市场运作的原则，多渠道筹措改造资金；继续推进棚户区改造，要抓紧制定本地区棚户区改造总体规划和项目规划，抓紧启动改造项目。

各地住房城乡建设部门要尽快启动试点，加快推进，积极配合民政、财政等部门做好农村危房改造工作。

组织开展农村危房鉴定，摸清农村危房底数，制定改造计划。

要组织专业队伍向农民提供住房安全知识和危房改造技术服务，确保危房改造质量。

**小区二期（C区）棚户区改造项目是聊城市实施保障性住房建设的重要举措，将切实改善项目区居民的居住条件和生活质量，并且棚户区改造的实施能够在一定程度上解决城市低收入人群的住房问题，对于当前社会主义和谐社会的建设有着积极的促进作用。

3.1.3聊城市住房发展现状

随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，2012年底已经超过50%的比例。

同时，我国城镇居民人均可支配收入一直保持着较快的增长，近几年增速稳定在11%以上。

城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换代需求、投资需求等，无论是政府出台的土地政策，还是中行推行的货币金融措施，都直接或间接地影响到房地产的供需两面。

近两年来，伴随着房价的飙升，已经与聊城市人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降。

很多工薪阶层的人们对购房失去希望，棚户区改造不仅可以对居民进行妥善安置，同时对于解决困难群众和中低收入人群的住房问题起到积极的推动作用，是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，在一定程度上解决了政府的后顾之忧。

3.1.4项目提出背景

近年来聊城市不断加大城市建设的力度，**小区二期（C区）棚户区的面貌与周边景区极不协调，亟待对该片区进行棚户区改造。

聊城市**小区二期（C区）棚户区内建筑多为低矮的砖房，杂乱无章、样式不整，周边环境杂草丛生，而且道路坑坑洼洼，居民居住环境质量比较差，供水、供暖、供气等基础设施配套不完整，与整个城市的面貌格格不入。

**房地产开发有限公司拟进行**小区二期（C区）棚户区项目建设，对片区252户棚户区居民进行改造，其置换土地可建设住宅楼850户，其中408户用于棚户区居民回迁安置，企业作为商品房外售，不仅可以改善该片区居民生活环境，同时还为聊城市人民提供更多居住用房。

本拟建项目建设地址位于位于聊城市恒昌商业街以东，向阳路以西。

该区域基础设施配套完善，交通、通讯条件便捷。

可依托城市供电、供水、供暖等公共设施，由聊城市供电公司负责供电，水源来自聊城市自来水公司，小区采用集中供暖，与聊城市城市热力管网相衔接。

项目设计力求把开发地块本身与城市发展相结合，追求高尚、优雅的气氛，但不失经济合理，充分满足低收入家庭安居乐业的需求。

该项目改善片区居民原来脏、乱、差的居住环境，以便达到与周边景区建设的协调。

该项目实施后将改变该地块的面貌，进行土地集约，建设成生态住宅小区，极大提高居民的住房水平，改善生活质量。

3.2项目建设的必要性

实施棚户区改造是山东省省委、省政府的重要部署，是一项民心工程，是惠及千家万户、造福子孙后代的一件大事。

实施这一工程，不仅可以改善老百姓特别是弱势群体的居住条件，对投资拉动、促进房地产发展、改善城市形象、加快城市化进程也具有积极作用。

本项目所在地为聊城市**小区二期（C区）棚户区居民用地，该地区住房条件和生活环境比较差，亟待改善城市居民的住房条件。

所以，加快该区棚户区改造势在必行。

3.2.1加快棚户区改造，是改善民生的最大工程

居住是群众生活的基本需要，是民生工作的首要问题。

生活在棚户区的群众，居住面积狭小、卫生条件差、缺少必要的生活设施。

因此，加快聊城市**小区二期棚户区改造，尽快解决当地群众的住房问题，切实改善居民的居住条件和环境，是改善民生的最大工程。

3.2.2加快棚户区改造，是改善环境质量的客观需要

在城市化进程不断加快的今天，城市主要街道和中心地区的城市环境大为改善，市容环境整洁干净。

但在旧城区、背街小巷深处，低矮破旧的棚户区周围环境恶劣，道路尘土飞扬、下雨泥泞不堪，垃圾遍地、污水横流，不仅严重威胁生活在这里的群众的身体健康，也破坏了城市的整体环境、市容市貌，必须通过大规模改造来改善棚户区环境。

3.2.3加快棚户区改造，是提升城市环境的迫切要求

近年来，聊城市在推进城市化、加快房地产开发开发进程中，建成了一批特色鲜明、设施完善、环境优美的现代化居民住宅小区，对于改善居民居住条件、提升城市形象起到了重要作用。

但在精品住宅小区不断增加的同时，一些棚户区、“城中村”没有得到及时改造。

这些房屋年久失修、破旧不堪，形成了一道城市伤疤，严重影响城市的整体形象和协调发展。

城市作为一个有机整体，各个区域、整体环境必须统筹兼顾、相互协调，才能促进城市形象的提升。

3.2.4加快棚户区改造，是完善市政基础设施的必要之举

棚户区道路多数为土路，没有必要的下水设施。

夏天常常因为没有下水，雨水将道路淹没，甚至倒灌进屋，严重影响居民的出行，危及生命安全。

而且与整个城市配套的市政基础设施体系相比，这里就成了死角和盲区，必须通过尽快完善配套设施来改善居民生活条件。

总之，棚户区改造是惠及广大群众的最大民心工程，是贯彻落实党的十八大精神的实际行动，是坚持以人为本的具体体现，对于加快城建事业发展、提高城市品位、建设和谐社会具有十分重要的意义，因此棚户区改造项目的建设是十分必要的。

**房地产开发有限公司按照市政府规划，建设**小区二期（C区）棚户区改造项目，可改善原来脏、乱、差的居住环境，推进聊城市的城市化进程，有力地支持聊城市的城市发展规划。

因此，聊城市**小区二期（C区）棚户区改造工程的实施符合山东省及聊城市“旧城棚户区改造工程”发展规划。

综上所述，**房地产开发有限公司**小区二期（C区）棚户区改造项目的实施是“聊城市旧城棚户区改造工程”的一部分，符合党中央、国务院、山东省、聊城市棚户区、旧住宅区整治和解决城市低收入家庭住房困难的政策，该项目的实施是必要的，也是可行的。

3.3政策符合性

《中华人民共和国城市房地产管理法》颁发施行后，经过20多年的发展，我国房地产业已成为国民经济支柱产业。

拟建项目符合《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的要求。

规划中指出：

“进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。

完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。

”

本项目符合国家发改委《产业结构调整指导目录（2011年修正版）》中“第一类鼓励类”，第二十一条“建筑”中“6.先进适用的建筑成套技术、产品和住宅部品研发和推广”的要求。

因此，该项目属于国家产业结构调整中鼓励类项目。

第四章市场分析

4.1房地产市场需求预测

近几年来，聊城市的社会经济持续快速发展，城市建设日新月异。

市区旧城改造的步伐也在加快，一批新建的住宅小区不断地建成，但仍不能满足人们对住房的需求。

随着社会经济的发展，城市化水平和生活水平的提高，人们对住房条件的要求也在提高，期望环境优雅、使用方便舒适的现代化住房。

聊城市房地产管理局、聊城市城市规划局根据聊城市的住房需求预测，结合城市发展水平，制订了《2008-2012年住房建设规划》，根据聊城市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，建设经济适用房、廉租住房约10万m2，建设商品住房约400万m2。

即在“2008-2012”期间，累计新建住宅面积410万m2，到2012年聊城市人均住房建筑面积达到30m2。

聊城目前尚有大量的刚性需求，生活环境改善需求，旧城改造居住需求，下县及农村人口进城居住需求等等，随着银行放贷规模的出现和国家政策的微调，估计聊城房地产市场前景光明。

房地产涉及其相关的300多个行业，关乎国家经济发展大局及社会稳定。

国家调控是为使其良性健康的发展，而非打死而后快。

在政策紧紧松松之中，2012年下半年，中国房地产市场将实现软着陆，而聊城房地产市场则会更快的进入状态，价格将随销量的上升而有所回升。

抑制了很长时间的购买需求将逐渐开放。

聊城市房地产前景看好主要表现在几个方面：

1、经济发展快，住房需求量加大；

2、配合小城镇建设步伐加快，加大城镇的建设力度，建设普通住宅小区，提高人民居住水平；

3、人口增长带来的自然需求；

4、购房投资的市场需求。

4.2房价走势分析

图4-12011.1—2012.1聊城样本住宅均价

中国房地产指数系统百城价格指数报告发布，2012年1月份聊城样本（在售新房样本）住宅均价为4253元/m2，相对2011年1月份的4161元/m2，聊城房价增长了2.21%。

为抓住目前市场机遇，**房地产开发有限公司**小区二期（C区）棚户区改造项目无疑具有广阔的市场前景。

4.3项目建设的优势

4.3.1较优越的区位和交通条件

聊城市位于冀、鲁、豫三省交界处，既可利用东部沿海的先进技术，还可利用西部省份的丰富资源，是中国能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。

聊城不仅起着带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。

贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的济邯铁路及济聊馆高速公路在聊城交汇。

济聊馆高速公路向东与济青、京沪、京福高速公路，向西与京深、京珠高速公路相通，使聊城成为山东省乃至全国重要的交通枢纽。

从聊城一小时到达济南空港，四小时到达青岛海港，四小时到达北京。

4.3.2经济配套设施完善，经济发展环境良好

2012年聊城市实现生产总值2145.65亿元，按可比价格计算，比上年增长12.7%。

其中，第一产业增加值257.80亿元，增长4.6%；第二产业增加值1187.98亿元，增长15.0%；第三产业增加值699.87亿元，增长11.7%。

4.3.3提供一个舒适的居住环境

随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、管理优良、服务完善的住宅空间，本项目位于聊城市区黄金地段，是理想的居住场所。

项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现人文与自然的统一。

按照聊城总体规划，此项目符合人们不断提高的生活质量的要求和居住观念，为人们提供一个理想的生活居住场所。

4.4结论

**小区二期（C区）棚户区改造项目地理位置优越，给居民生活能带来极大的方便及无限的乐趣。

政府投入了大量的人力、财力、物力集中在城市的建设上，使小区在城市面貌、城市配套、居住环境等方面具有很大的优势。

能提供全面、综合、安全的配套服务，注重消费者生活、居住多方面的需求与沟通，加强物业管理，使居民住的安心、用的放心、过的舒心。

因此，本项目市场定位准确，销售前景看好。

第五章地址选择及建设条件

5.1城市概况

聊城市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。

代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成黄金大十字。

聊城不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。

聊城既可利用东部沿海的先进技术，还可以利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。

5.2项目选址

本拟建项目建设地址位于聊城市恒昌商业街以东，向阳路以西，兴华西路以北。

该项目所处地段属于聊城市居住环境比较好的地方，周边建设外部条件较好，目前水、电、暖、燃气已达到随时利用的条件。

5.3建设条件

5.3.1地形与地下水

该项目所处地段，地形平坦、自然地面绝对标高约18米，地下水水位1.5米，相应水位标高为21.16-21.28米。

5.3.2地质结构

该项目位于鲁西北黄泛平原，土层共分为四层：

1、填土：

上部为杂填土，下部为素填土厚0.7-1.2米。

2、粘土：

棕黄-棕红色，可塑，含少量砖和生活垃圾，厚度0.9-1.2米，承载力120Kpa。

3、粉土：

灰黄色，湿、稍密层厚0.5-0.9米，承载力100Kpa。

4、粉砂：

褐黄色，锈黄色，湿中密层厚1.1-1.3米，承载力130Kpa。

5.3.3气候气象

聊城市地处暖温带季风气候区，属半湿润大陆性季风气候气温适中，四季分明。

光照充足，根据聊城市气象部门提供的资料，全年光照时数在2463.0~2741.8h之间，平均气温12.8~13.4℃，全年降水量为567.7~637.3mm，年均相对湿度为56~68%，无霜期200天左右，多南风和偏南风。

具体气象资料数据如下：

①风向

常年主导风向：

SSW

冬季主导风向：

ENE

夏季主导风向：

SSW

②风速

最大风速