海南房地产市场区域报告之陵水区域分析.docx
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海南房地产市场区域报告之陵水区域分析
2010年海南房地产市场区域报告之陵水区域分析
专题摘要:
陵水作为中国仅有的一个拥有热带海岸线的县城,东邻万宁,西交保亭,北依琼中,南连三亚。
处在海南岛东部黄金旅游线上的陵水县,距三亚市仅58公里,东线高速公路和正在兴建的海南岛东环铁路贯穿全境,是处在三亚与万宁兴隆两个著名风景区之间的滨海县。
一、宏观环境
陵水跨越式发展"三湾整合"造就美丽滨海区
海南房地产市场的发展,除了三亚、海口这两个“领头羊”颇受关注之外,越来越的人将目光放到了海南二三线城市,陵水、琼海、五指山都逐渐步入了购房者和开发商的视野。
而陵水,这个拥有海南最美三大湾:
清水湾、香水湾和土福湾,又是一个处在三亚与万宁兴隆两个著名风景区之间的滨海县,用了5年多的时间,就在这片海南第一个建立苏维埃政权的红色土地上,奇迹般地实现了跨越式发展,成为了海南房地产“五虎”中的一员猛将,房地产销售市场形式大好。
据搜房网数据监控中心显示:
9月首周陵水成交105套。
成交量超越海口的85套,三亚成的17套,琼海的49套,位居该周(8月30日~9月5日)总成交量榜首。
一定程度上,随着金九银十的到来,陵水楼市的成交量也连续出现了反弹,楼盘价格渐入佳境。
9月5日,陵水签约25套,签约住宅均价18229元/平方米,签约面积3938.92平方米。
4日,陵水签约23套,签约住宅均价18337元/平方米,签约面积2376.74平方米。
3日,陵水签约19套,签约住宅均价2666.12元/平方米,签约面积26210平方米。
陵水19套的签约套数稳居各市县成交榜首。
2日,陵水签约6套,签约住宅均价17685元/平方米,签约面积920.31平方米。
1日,陵水签约10套,签约住宅均价16061元/平方米,签约面积659.11平方米。
8月陵水楼市成交量为130套,总成交面积为15910.43平方米,销售均价为36432元/平。
据海南搜房网从相关渠道了解到1--8月陵水房地产销售面积58万平方米,同比增长160.7%;1--7月销售金额为879266万元,同比增长435.6%。
是什么造就了如今陵水房地产市场的火热之势?
投资者独到的眼光背后的含义是什么?
且听小编一一道来。
优越的自然环境
陵水县这块美丽富饶的“风水宝地”位于海南岛东南面,东邻万宁,西交保亭,北依琼中,南连三亚。
千峰竟秀的吊罗山脉横贯西北,万顷碧波的大海静卧东南。
全县南北长40公里,东西宽32公里,总面积1,128平方公里。
优越的地理位置、宜人的气候和丰富的旅游资源相得益彰。
海岸线长57.5公里,东西宽32公里,南北长40公里,总面积1128平方公里。
陵水有着丰富的山海自然资源,拥有50多公里的黄金海岸线,又是一个处在三亚与万宁兴隆两个著名风景区之间的滨海县,陵水作为中国仅有的一个拥有热带海岸线的县城,热带动植物资源丰富,空气优良,气候怡人。
陵水黎族自治县有57.5公里的海岸线和正待开发利用的国家一级天然渔港--新村港、黎安港等。
100米深以内的海域面积有1,225平方公里。
港湾面积有4.8万亩。
陵水素有“天然温室”“热作种植宝地”之美称,陵水黎族自治县气候温和,光照充足,雨量充沛。
年平均温度24℃,极端最高温度37℃。
属于热带季风岛屿型气候。
陵水黎族自治县有林地面积约100万亩。
为了保护生态平衡,省政府已明令封山育林,严禁采伐。
独具特殊开发价值者有“吊罗山森林公园”。
公园总面积380平方公里。
林区内计有各种植物3500种,有鸟类11目37类112种。
有大小瀑布15处。
林区年均温度20℃,是海南省难得的天然旅游避暑胜地。
陵水,凭借着独特而丰富的旅游资源,吸引着众多有识之士和各界宾朋,成为内外投资者注目的热土。
2001-2009年陵水县旅游接待情况
区位优势:
中国仅有的拥有热带海岸线县城
房地产门户-搜房网2010-09-2616:
34:
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搜房网 陈玫[我要评论]
区位优势:
中国仅有的拥有热带海岸线县城
陵水作为中国仅有的一个拥有热带海岸线的县城,东邻万宁,西交保亭,北依琼中,南连三亚。
处在海南岛东部黄金旅游线上的陵水县,距国际滨海旅游城市——三亚市仅58公里,东线高速公路和正在兴建的海南岛东环铁路贯穿全境。
全县公路总里程达847.9公里。
境内以国道、省道为主骨架的公路网络纵横交错,乡村道路四通发达,交通十分便捷。
这优越的区位优势使得陵水成为了三亚的后花园,一方面三亚房价大幅度的上涨,使得陵水在买房方面的区位优势显得更加突出。
另一方面海棠湾的大力开发,它将加强陵水县的区位优势,使它更具吸引力,发展得潜力更大。
在陵水被誉为“珍珠海岸”的海岸线上,有着有“天然养殖场”之称的黎安港和具有“家文化”特色的新村港;有景观靓丽的香水湾、清水湾、土福湾等著名旅游度假胜地;有全国唯一的半岛型、开放型野生动物猕猴省级自然保护区。
近年来,大三亚的房地产呈现自西向东发展的格局,现在开发势头最猛的陵水三大湾区清水湾、香水湾和土福湾连接海棠湾、石梅湾和神州半岛旅游度假区,是海南东海岸湾区地产的枢纽地带,优越的地理位置和国际旅游岛的发展定位使其成为海南目前最佳的价值投资洼地。
在今年发布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》中,明确规定“高水平开发海棠湾、清水湾、棋子湾、尖峰岭、霸王岭、五指山等一批精品景区”,明确海南清水湾等将为成为国际旅游岛建设的重要支柱力量。
2010年一季度陵水县各产业占比情况
政府大力支持培育旅游地产沃土
房地产门户-搜房网2010-09-2616:
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搜房网 陈玫[我要评论]
政府大力支持培育旅游地产沃土
守着这些海岸资源,陵水几年前竟然是国定贫困县。
2005年,陵水县委十一届四次全会提出了新的发展思路,以积极姿态融入三亚大旅游圈,做强旅游业、做精农业、做大海洋渔业、加快发展资源型加工业。
与海南不少市县一样,陵水在启动新一轮发展时,也面临着致命的土地难题。
几万亩的建设用地出让给160家企业,却被翻来覆去地炒,没有得到有效开发,还造成了权属不清、拖欠征地农民补偿款、地块零散等棘手问题。
结果就是陵水这么好的旅游资源没有得到利用,陵水经济没有发展,财政收入困难,农民收入也很低。
2002年,陵水财政一般收入才3600多万元,走入了国定贫困县行列。
2005年,陵水展开收地攻势,果断出手,先后采取了行政、法律及经济手段,对沿海闲置建设用地进行了全面清理和处置。
对企业原因造成闲置两年以上的土地无偿收回,仅此一项措施就收回土地2.8万亩;对政府原因造成闲置的土地,核发权益证书,由政府收回;还有一万亩土地是限时开发,包括目前的香水湾。
据悉,3年多时间,陵水共处置闲置土地4万余亩,加上此前处置的2万多亩土地,政府重新掌握了6.78万亩土地的主导权,成为陵水发展最重要的依托。
除了收回6.78万亩土地,陵水还拿出占一年地方财政收入三分之二多的3000多万元做《陵水滨海风景名胜区总体规划》等11个涉及城乡建设和产业发展的高水准规划。
最具亮点的是“三湾”整合,即整合滨海地区的香水湾、清水湾、土福湾,打造“珍珠海岸:
休闲度假之洲”的特色旅游品牌。
据了解,“三湾”计划总投资457.5亿元,目前已完成投资和落实资金约131亿元。
其中,香水湾项目开工累计已完成投资35.4亿元,清水湾项目开工累计已完成投资81.9亿元,土福湾项目开工累计已完成投资13.6亿元,“三湾”开发已初具规模。
同时,陵水高档酒店开发和旅游房地产开发并举,增强招商引资的吸引力。
事实证明,“高品位、有特色”的滨海资源具有强大的吸引力。
几年间,国内一些有实力的大企业纷纷落户“珍珠海岸”,撑起了陵水发展的一片蓝天。
目前,在“三湾”规划建设的25家星级酒店中,已有2家竣工营业,5家正在建设中。
5年来,陵水县共确立了83个重点项目,动工建设57个,项目计划投资达536亿元,已完成投资117亿元。
1987年-2009年陵水县生产总值发展情况
高品质湾区形成房地产市场亮点
房地产门户-搜房网2010-09-2616:
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搜房网 陈玫[我要评论]
高品质湾区形成房地产市场亮点
2004年陵水全县财政收入仅为4300万元。
陵水的土地是从2008年热起来的。
2009年,在全县GDP增长13.5%的情况下,地方财政一般预算收入增长65.3%,达到3.8亿元,连续两年增幅全省第一。
今年1月-7月的地方财政一般预算性收入达7.15亿元。
陵水统计局数据显示,2009年完成房地产税收约2亿元,占财政一般预算收入的53.8%,拉动一般预算性收入增长39.3个百分点。
与其相关的建筑业也完成税收9158万元。
按照陵水县国土资源局的数字,2009年全县挂牌出让的两个供地项目共34.87公顷,占总供地面积的55.6%,成交额6.95亿元。
今年1月至2月,陵水销售最好的房地产项目,平均每平米售价1.88万元。
房地产的开发投资拉动陵水固定投资增长快速增长,今年一季度,陵水城镇固定资产投资完成143761万元,同比增长131.5%,其中房地产投资完成87105万元,同比增长466.4%。
在固定资产投资中,清水湾54045万元,香水湾38907万元,土福湾19965万元,这些资金的投入,有效拉动陵水的经济增长。
受海南省国际旅游岛建设上升为国家战略的利好政策刺激下,陵水房地产销售一路保持火热状态。
今年一季度,陵水房地产销售面积21.8万平方米,同比增长137%,销售金额42.97亿元,同比增长377.9%;今年一季度陵水房地产营业税完成13802.25万元,同比增长1322%。
据搜房网从相关渠道了解到1--8月陵水房地产销售面积58万平方米,同比增长160.7%;1--7月销售金额为879266万元,同比增长435.6%。
受海南省国际旅游岛建设上升为国家战略的利好政策刺激下,陵水房地产销售一路保持火热状态。
由于陵水全县境内的湾区资源均属于热带气候地区,所以陵水房地产基本被人划分了“泛三亚”范畴,同时,由于陵水内独特的滨海度假资源和三亚湾区一线用地开发基本成熟的高房价,使得陵水房地产更具备旅游度假属性的地产产品,并且走向高端路线的趋势。
目前国内知名房企大规模开发热潮,优越的海湾资源早已瓜分完毕,同时出现一些借助背山面海的山地资源优势开发的山地型度假项目。
有业内人士表示,中国经过30年经济的发展,诞生了一批财富阶层。
这批阶层对生活的追求,自然是从物质转移到诸如度假、休闲等更高层次的居住生活追求,像陵水这样稀缺的滨海资源、良好的气候条件和空气质量足以吸引这批人目光,而这也是海南区别于国内房地产的优势所在。
2003年-2009年陵水县社会固定资产投资发展情况
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二、市场现状
陵水9月首周成交105套位居海南第一
据搜房网数据监控中心显示:
9月首周陵水成交105套。
成交量超越海口的85套,三亚成的17套,琼海的49套,位居该周(8月30日~9月5日)总成交量榜首。
一定程度上,随着金九银十的到来,陵水楼市的成交量也连续出现了反弹,楼盘价格渐入佳境。
8月陵水楼市成交量为130套,总成交面积为15910.43平方米,销售均价为36432元/平。
房地产的开发投资拉动陵水固定投资增长快速增长,今年一季度,陵水城镇固定资产投资完成143761万元,同比增长131.5%,其中房地产投资完成87105万元,同比增长466.4%。
在固定资产投资中,清水湾54045万元,香水湾38907万元,土福湾19965万元。
陵水跨越式发展“三湾整合”造就美丽滨海区
海南房地产市场的发展,除了三亚、海口这两个“领头羊”颇受关注之外,越来越的人将目光放到了海南二三线城市,陵水、琼海、五指山都逐渐步入了购房者和开发商的视野。
而陵水,这个拥有海南最美三大湾:
清水湾、香水湾和土福湾,又是一个处在三亚与万宁兴隆两个著名风景区之间的滨海县,成为了海南房地产“五虎”中的一员猛将。
有业内人士表示,中国经过30年经济的发展,诞生了一批财富阶层。
这批阶层对生活的追求,自然是从物质转移到诸如度假、休闲等更高层次的居住生活追求,像陵水这样稀缺的滨海资源、良好的气候条件和空气质量足以吸引这批人目光,而这也是海南区别于国内房地产的优势所在。
一、陵水8宗国有土地集体挂牌出让呈现小"井喷"
房地产门户-搜房网2010-07-2909:
27:
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房地产门户搜房网 龙亭颖[我要评论]
[提要]继26日文昌市挂牌出让位于月亮湾的一宗国有用地后,陵水也将有大动作。
28日,海南搜房网从陵水黎族自治县国土环境资源局获悉,8月10日将有8宗国有土地“集体亮相”,挂牌出让。
搜房网讯继26日文昌市挂牌出让位于月亮湾的一宗国有用地后,陵水也将有大动作。
28日,海南搜房网从陵水黎族自治县国土环境资源局获悉,8月10日将有8宗国有土地“集体亮相”,挂牌出让。
据悉,这8宗用地均位于陵水黎族自治县椰林镇陵河北岸,其中出让面积最大的为76776平方米,所需保证金4760万元,均价619.98元/平方米;最小的也有16597平方米,所需保证金为1120万元,均价为674.82元。
海南搜房网小编了解到,这8宗土地,用途为住宅、商服用地,出让年限分别为商服用地40年,住宅用地70年。
其中3宗土地编号分别为E15-2(出让面积52226平方米,保证金3360万元);E16(出让面积74059平方米,保证金4480万元);E18-1(出让面积16597平方米,保证金1120万元)。
另外5宗用地的编号分别为W22(出让面积70662平方米,保证金4480万元);W23-1(出让面积61122平方米,保证金3920万元);W6(出让面积76776平方米,保证金4760万元);W7-1(出让面积48768平方米,保证金3080万元);W9(出让面积47322平方米,保证金2800万元)。
挂牌开始时间均为:
2010年08月10日09时00分,挂牌截止时间均为:
2010年08月19日09时00分。
二、投入保障房建设陵水计划投4546万建设廉租房
房地产门户-搜房网2010-09-0809:
26:
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海南特区报 [我要评论]
[提要]记者7日从陵水县政府获悉,陵水县积极筹措地方配套资金,计划投资4546.33万元建设廉租房,其中中央预算内投资1250万元,省级配套投资1000万元,县配套投资2296.33万元。
计划投入资金898万元改造农村D级危房,其中中央和省级计划下达配套资金148万元,县级配套资金750万元。
记者7日从陵水县政府获悉,陵水县积极筹措地方配套资金,计划投资4546.33万元建设廉租房,其中中央预算内投资1250万元,省级配套投资1000万元,县配套投资2296.33万元。
计划投入资金898万元改造农村D级危房,其中中央和省级计划下达配套资金148万元,县级配套资金750万元。
目前,陵水已开工建设廉租房500套,经适房1656套;各单位将利用自有存量国有土地组织建设职工住房936套,限价商品房项目计划建设800套,全县计划改造危房700套,目前已开工建设375套。
三、陵水主题公园20天征地11670亩创“黎安速度”
房地产门户-搜房网2010-08-1310:
29:
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海南日报 吴斌李玉峰[我要评论]
“真没想到,从村干部开始与我们商量征地的事,到获得征地补偿款,一共才花了20天!
”12日,在陵水黎族自治县黎安镇大墩村委会,村民李石法一边数着征地补偿款,一边高兴地对记者说。
今年下半年,陵水主题公园项目和不少高新技术项目拟落户黎安镇。
目前,大墩村8个村民小组的826户农民已经全部签订征地协议,涉及土地11670亩,征地补偿款已拨付到农民手中。
如此大规模的征地,在一些地方往往陷入纠纷不断、旷日持久的怪圈,至少需要半年才能完成,而大墩村仅仅用了20天,并且没有一户因征地而上访,没有引发一起不稳定事件。
曾经是对征地最有抵触情绪的“钉子户”李石法,是最快与村委会签订征地协议的村民。
今年7月份他得知村里征地的消息后,逢人就说:
“再穷也决不出卖祖宗地。
”村干部上门为他算账:
征地后,本村村民人均一次性可获得土地补偿金5万;村委会出资为每户村民建230平方米的二层半楼房,免费为村民购买农村医保和办理养老保险……掐指一算,李石法兴奋不已,从此成了征地工作的“义务宣传员”。
政府跳出利益的漩涡,真正还利于民,让“征地”和“被征地”变为利益共同体,是黎安征地工作得以顺利推进的重要原因。
该县政府合理定位职能,在征地中主要发挥指导、监督作用,防止分配不均、挤占、挪用征地补偿资金,但不负责具体征地拆迁事务,征地搬迁工作由村委会组建的公司负责实施,被征土地地上青苗、附着物补偿则由政府包干给各村委会。
这就意味着抢种抢建越少,征地工作越顺利,征地费用的节余就越多,村民获利也越多。
崭新的制度设计,使别的地方征地工作中常见的抢种作物、抢建房屋的现象成了村民人人喊打的“过街老鼠”。
今年5月,一名在后岭村投资的客商为获得征地补偿金,抢建起1000平方米的孵化室。
70多名村民自发组织挥锄将虾场推倒。
一时的拆迁容易,但农民长远的生活出路才是问题的关键。
针对许多地方征地工作中常见的农民分光征地款、后续生产生活无保障的现象,县政府就地安置了被搬迁村民,按照征地总面积的8%给村委会留足建设用地,村委会可在为村民建安置房屋后将其余土地转化为商业地产,通过政府行为挂牌拍卖或出租土地。
县里还将黎安开发中出租车运营、绿化、土石方、建材等项目,用政府规定的方法明确给村民经济组织经营。
为了共享黎安滨海开发带来的发展成果,在政府的引导下,全镇6个村委会和一个林场相继成立了七家股份公司,1.6万名农民成为了股东。
率先成立的大墩民星实业股份有限公司董事长、大墩村党支部书记李国孩说,公司计划兴建环保蒸汽砖厂、花木苗圃场,购买挖掘机、铲车、工程车参与基础建设,并建设临街商行200余间,1万多平方米用于出租。
这些项目开展起来后,仅分红一项大墩村民每年人均收入有5000元以上,可比现在翻一番,同时告别面朝黄土背朝天的历史,过上和城里人一样的生活。
从7月中旬至今,全镇各村委会和林场已经与县政府签订涉及征地近3万亩的框架协议。
黎安征地在创下速度的同时更收获了民心:
以往政府车辆入村被村民扔石头,现在镇干部入村后和村民拉着手唠家常;原先的“上访村”,奇迹般地成了镇里的先进村;在大城市打工的大学毕业生如今成为回乡创业的“还巢凤”。
县委书记严之尧说:
“政府的真心实意,才能换来群众的由衷满意。
事实证明,只要从最大限度维护群众合法利益出发,再难的事情都好办,征地工程照样也能成为百姓拥护的‘民心工程’。
”
陵水:
调整旅游房地产结构
王雄(陵水县长)
王雄认为,陵水要重点抓好以下的工作:
一是按照海南国际旅游岛建设规划的要求,高起点、高标准的完善陵水滨海风景名胜区总体规划的修编工作,合理规划现代服务业的产业布局,规划确定后要严格执行,不能轻易改动。
二是要加快调整旅游房地产结构,使之成为支撑陵水经济的支柱产业。
陵水的底子薄、基础差,目前只有通过发展房地产才能快速增加财政收入,但不能再走低端发展路子,要在发展房地产中引进人才,而不是增加人口。
此外,要加快旅游酒店的建设,尽快发挥陵水星级酒店集群效应,打造旅游休闲目的地。
另外,完善滨海度假区的配套设施和服务,重点发展医疗康体、餐饮娱乐等产业,提升档次。
同时利用国际旅游岛购物退免税政策,建设陵水购物商城。
三是要启动黎安主题公园建设。
陵水正在做规划,利用黎安港的资源和区位优势开发建设海洋公园、动漫城等特色旅游项目,优化旅游产品结构,打造旅游精品。
四是要努力引进一批高新技术产业,做大经济总量。
∙香水湾1号
在售
香水湾1号基本信息
物业类别别墅
项目特色特色别墅,宜居生态地产,中式地产
建筑类别独栋
装修状况精装修 [装修相册][建材卖场]
环线位置暂无资料
所属商圈暂无资料
物业地址陵水香水湾A区[交通图]
交通状况临近东线高速,到三亚40分钟,到分界洲岛10分钟船程,到南湾猴岛20分钟车程。
[更多]
开盘时间2009-10-1 [本月新开楼盘]
入住时间2011-7-31 [本月入住楼盘]
容积率0.23 [关于容积率]
绿化率60% [关于绿化率]
物业费9.50元/平方米·月 [点评物业]
物业公司暂无资料
开发商海南香水湾海滨假日酒店有限公司
预售许可证陵房预字2007第08号
售楼地址三亚市三亚凤凰岛上;香水湾A区
香水湾1号房价最低价1000万元/套[房价走势] [我要纠错][房贷计算器]
最新楼盘动态香水湾1号二期预计10月底发售,产品为春秋战国时期建筑风格。
价格待定。
2010-10-16[更多楼盘动态]
项目介绍
香水湾1号位于海南陵水著名旅游度假区香水湾A区西南部,背靠牛岭山脉,面向浩瀚的中国南海,是建高档酒店和别墅的理想用地。
区内具有良好的生态环境景观,东南面海的方向有超过1公里长的天然海滩,沙滩平坦洁净,海水清澈,温度适宜,终年可嬉水游泳。
香水湾1号整个项目被两个高尔夫球场所围绕,一个是海景高尔夫球场,另一个为牛岭山地高尔夫球场,是吸引高层人士度假的首选之地。
香水湾1号整体的建筑设计以融入环境为指导思想,低密度建筑,高绿化植栽,使用本土天然材料海南火山岩,以展现回归自然的气度。
建筑风格融入中国商周文化元素,户型设计充分考量看海的通透性与户外活动的私密性,摒弃富丽堂皇的堆砌。
在独院高墙的怀抱中,院门,水池庭院、游廊、客厅、卧室等渐次铺排。
其中客厅与庭院是建筑至关重要的部分,客厅开间大,前庭宽阔,从而造就看海视角气势恢宏;庭院以私家泳池为中心布置休闲躺椅,将室内与室外的动线有机连结起来。
各个空间的体量的大小、虚实、敞阖及方位的照应关系都拿捏极佳。
整个项目建成后,高度绿化的热带植物园及高级的私人别墅度假酒店,再配以中国园林的曲径通幽,起伏连绵的意境,将成为享誉国内外的集度假、旅游、休闲的标杆型项目。
周边配套
两栋业主专属会所,一座集中式酒店,一座婚礼教堂
交通状况
临近东线高速,到三亚40分钟,到分界洲岛10分钟船程,到南湾猴岛20分钟车程
建材装修
卫生间唯宝
厨房劳斯橱柜
空调系统大金空调
楼层状况
规划建设108幢179-680㎡户型,一居至五居独栋别墅。
车位信息
地上车位
相关信息
物业现状:
一期主体完工
占地面积:
400000平方米
建筑面积:
92000平方米
开工时间:
2008-10-01
竣工时间:
2012-12-31
总户数:
108
开发商:
海南香水湾海滨假日酒店有限公司
建筑设计单位:
美国波士顿设计集团
按揭银行:
中国建设银行
富力湾
富力湾位于海南东南部沿陵水县香水湾旅游度假区B区南段。
距三亚仅66公里,距陵水县城9公里,地处陵水县东部、牛岭南侧的滨海地带,是海南东部热带滨海沿岸珍贵的旅游风景湾区之一,延绵近4.2公里的海岸。
富力湾规划用地面积2500亩,总建筑面积约40万平米,建筑密度8.7%,绿化率64.8%。
富力湾自北至南分为三个区:
北区:
游艇港湾俱乐部、万豪度假酒店、带码头别墅群、沙滩别墅群。
中区:
沙滩别墅群、独栋别墅群、联排别墅群、精品酒店、中心商业街(青年旅
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