购物中心工程项目的前期介入.docx
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购物中心工程项目的前期介入.docx
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购物中心工程项目的前期介入
第三章购物中心工程项目的前期介入
购物中心工程管理前期介入自开发项目的可行性研究阶段到商户大批进场装修完毕转入正常管理,应包括两个阶段:
早期介入和前期管理。
早期介入是指购物中心工程的有关人员参与项目的可行性研究、规划设计、建设、销售和竣工验收的过程,购物中心工程人员从购物中心工程管理的专业角度提出意见和建议,以便减少建成后的购物中心物业在使用、运行、维修上的不足,最大限度满足业主和使用人的需求。
前期管理是指在接管验收、商户进场装修中购物中心工程人员的介入管理。
这一阶段的工作主要是购物中心正常使用期所需的管理服务内容、物业设施设备承接查验、商户装修管理、工程质量保修处理及工程有关方面管理机构协调,人员的配置、工程管理规章制度的制定、购物中心工程设施设备的验收与接管、以及档案资料的建立。
3.1工程前期介入的意义和作用
3.1.1购物中心工程管理前期介入的意义
在购物中心开发建设工作早期,购物中心工程管理人员通过早期介入活动,将长期积累的商业管理知识和经验对购物中心的可行性提出意见和建议;就原设计图纸的缺欠或不足,提出有关楼宇结构布局及功能使用、设备设施的选型、配置、运行、维修及管理方面的改进建议。
监管在施工程的质量,发现和检查不合格、不合理、不符合质量标准的工程问题并提出整改建议;参与设施设备的测试、检验、调整、试车,指出前期工程质量及设施设备的缺陷,就改进方案的可能性和费用提出建议并总结工程前期介入发现的问题。
在招商出租阶段同步跟进配合,协助业主方及时发现和处理存在的问题,从源头上堵住漏洞,避免和减少上述阶段的问题发生,而且在购物中心开发初期把不利于商业管理、损害商户利益的因素尽可能消除或减少,以保障购物中心正常投入使用后的正常运行。
3.1.2购物中心工程管理前期介入的作用
1、优化设计
购物中心开发项目的规划设计、建造质量、设施设备投资配置及环境布置往往受限于许多客观因素的影响或主观因素的认识,由于这些原因所造成的缺欠都直接影响着日后的商业使用环境、条件和功能等,而商业工程管理人员由于参与了许多商业工程管理项目的前期介入和日后工程管理工作,积累了丰富的商业工程管理经验,由于角色的不同,看问题的视野不同,对购物中心物业可能会出现的规划设计、设施设备选型、配置和建造质量缺陷往往比较敏感,能及时发现指出,这样就能确保购物中心开发建设的质量。
例如,某商业管理公司工程人员每年汇集运行中新发现的问题,定期更新《商业地产技术条件》,从源头上保证所开发的商业地产符合市场需求,便于日后的运行管理。
2、提高工程质量
在购物中心开发建设的过程中,商业工程管理人员利用自身优势协助业主方加强工程质量管理,及时发现设计、施工过程中的缺陷,提前防范质量隐患,使工程质量问题在施工过程中及时得到解决,避免日后使用中再投入额外资金和精力,从而减少浪费,提升商业地产的品质。
例如,在某购物中心建设中,商业工程管理人员在购物中心装修期间发现商铺内许多风机盘管出风口安装在格栅吊顶之上,且格栅吊顶不能上人,由此将可能产生两个问题:
空调的无效负荷增加,吊顶之上的部分也将成为空调的负荷区域,无形中加大了能耗,格栅吊顶无法承重,增加了更换回风过滤网的难度,甚至导致过滤网无法更换。
为此,必须将出风口下引到格栅之下,经过多方面努力,终于说服开发商同意,并在开业前完成了风管下引工作,方便了日后空调的运行管理。
3、有利于了解购物中心的情况
商业工程管理人员通过前期介入可以熟悉建筑结构、管线走向、设备安装等情况,对于图纸的改动部分做好记录,对隐蔽工程状况全过程跟踪,充分了解所管商业物业的情况,从而在日后的管理中做到心中有数,“对症下药”。
4、为日后商业管理作充分准备
可利用前期介入的机会,逐步开展修订工程管理方案和各项管理制度、进行人员招聘、岗前培训、商户进场装修管理等准备工作。
同时通过前期介入过程中与各方磨合,理顺与环卫、水电、通信、治安、绿化等部门之间的关系,建立畅通的沟通渠道,为日后商业工程的使用和管理打下良好的基础。
3.2可行性研究阶段的介入
购物中心开发首先进行的是可行性研究。
其涉及到商业工程管理的所有建筑物的功能、结构、供电、供水、供气等设备的选型等一系列工程项目。
工程项目是商业工程管理人员参与立项决策的主要内容,工程项目内容能否满足今后商业运行后商业工程管理的要求,是商业工程管理要考虑的首要问题。
通过提供已运行购物中心物业在工程配套方面的经验教训,就日后的工程管理成本、设施设备维修支出等方面提供有参考价值的意见。
正确的建议和重要的信息可对购物中心的可行性分析、降低决策的风险起着重要的作用。
3.3规划设计阶段的介入
由于对商业建筑特别是城市综合体类型的大型商业中心或综合性商业建筑的规划设计及商业工程设施设备的选型配置有其具体的要求,因此在设计上对商业楼宇的功能、结构及工程设备设施的的整体布局,对商业工程设备设施的选型配置及不同业态对工程方面的需求,是设计介入时要考虑的主要问题。
工程设备既要能满足整体楼宇商业经营的需求又能满足不同的业态具体需求,更要便于商业工程管理。
规划设计阶段的介入要点:
就结构布局、功能方面提出改进建议;设备设施配套和水电气等供应容量合理性、适应性;设备设施、装修材料的设置、选型等。
3.3.1密切跟进设计任务书
前期介入时应密切跟进《设计任务书》,《设计任务书》是较早期的设计文件,能够较直观的反映出设计思想,应特别关注如下几方面:
购物中心建筑工程材料材质的选用、主要设备选型与配置、各业态共用设备系统的关系及管理方案、供水供电等能源管理与计量回路、中央空调供应关系、餐饮业态相关房产技术条件、节能设备设施的应用、标识标牌系统等。
例如,购物中心内各业态(百货、超市、影院、KTV、电玩城等)同在一个楼宇时,在设计时就要考虑不同的业态在空调及其他设备上的使用和管理问题。
由于不同业态的营业时间、负荷要求、维保要求等均不同,需明确是否共用空调系统,能否单独控制空调供应回路,并根据不同的业态在设备配置方面的实际情况,提供设备配置的具体设计方案,使中央空调系统能够满足各业态营业时间差异化的供应需求和管理。
反之,如果各业态空调供应不能实现分回路单独控制,势必造成整个中央空调系统将只能按照最早开店时间开启,按最晚闭店的业态关闭,造成空调运行成本的增加。
见本书附录附件3-1某设计任务书实例中,就从不同业态中央空调系统使用和管理的角度,在第五条清晰明确的提出了不同业态空调系统独立管理的原则,同时在第六条中明确了相应设备选型的要求,在最终竣工运营后,取得了良好的效果。
再例如,某购物中心电力计量总表下各业态安装分表,而管理公司管理区域没有加装分表,造成管理公司使用电量为总表减各业态分表后的差数,管理公司需因此承担由计量误差引起的多余费用,无形之中增了管理公司的运营成本。
而另一家购物中心在设计阶段关注了电力计量的要求,提出合理建议并得到采纳,所有配电回路均加装计量表,便于后期的能源统计、分析和管理(如图3-1、3-2)
因此,应积极介入设计任务书的编制,尽力争取使其满足购物中心后期的营运管理的要求,并在施工图设计和现场施工阶段参照设计任务书逐一跟踪落实。
图3-1
图3-2
3.4建筑施工阶段的介入
施工质量往往直接影响后期运行维护及品质,因此施工阶段的介入非常重要,主要有以下几个关键点:
配合监理公司检查监督施工工程中批量较大的各种建材、装饰材料和建筑配套设备设施是否与设计图纸规定的品牌、型号、规格和标准相符合,以及施工安装的质量,重点对建筑的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料的使用安装过程中的监督检查。
图3-3是某购物中心在施工阶段没有做好回填施工处理,造成开业后广场地面基层沉降,地砖塌陷断裂,严重影响了购物中心的形象和外围安全。
熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别是那些在设计资料和常规竣工资料中无法反映的内容,以利后期运行管理。
参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位等就设备设施的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)违约处理等协议条款的谈判草拟,以保证维保工作的合理性有效性。
所有的隐蔽工程都要进行质量验收,且要有商业管理人员参加。
尤其是防水工程的各工序各环节的验收。
图3-3
3.5机电设备安装调试阶段的介入
设备安装的质量,直接影响后期运行维护的安全性稳定性,因此介入非常重要,主要有以下几个关键点:
参与重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话通讯交换系统等)安装调试工作,发现问题,及时协调相关方整改。
通过详细查看各专业设备技术参数,结合设备随机文件,了解掌握各专业设备的技术参数,安装基础、标高、位置和方向,维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术要求,便于日后运行管理及培训。
在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间位置及外形尺寸的基础上,在符合设计规范、技术要求的前提下,应使设备及系统的巡视操作便利、易于维修保养,设备系统容易调节匹配,系统管线布置和流程控制更趋于经济合理。
例如,在某购物中心的空调系统风机盘管电气施工过程中,商业工程管理人员发现三速开关接线只接了风机的控制线,这种接线方式只能控制风机的风速,相应的电磁阀的开闭无法控制,空调将无法制冷。
经实地测试确认后,要求施工单位立即整改完成,保证了空调系统的正常使用。
再例如:
某购物中心在机电装修阶段施工过程中,空调施工与其它机电工程(消防、给排水等)交叉作业,造成多台空调风机盘管进、出风段被其它管线、桥架遮挡,无法安装进、出风管段。
此时,商业前期介入人员没有及时发现,造成后期装修施工无法进行(如附图3-4),需要大量后期拆改工作,虽经整改,但因时间紧、现场条件有限,最终仍然对空调效果造成了一定影响。
图3-4
3.6竣工验收的介入
竣工验收是最后的验收,其介入要点:
参加设备安装工程分步、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收,从设备运行管理方面提出整改意见和建议。
商业工程管理人员应会同业主方、监理公司及有关人员全程参与购物中心的整体竣工验收,主要是为了掌握验收情况,收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题,为商业工程管理的接管验收做准备。
对不符合商业工程管理要求的工程项目内容及缺限要记录在案,并提交业主方或施工方整改。
3.7二次装修阶段的介入及管理
二次装修管理是工程管理的重要工作之一,分为开业前的装修管理和开业后营业期的装修管理,其中开业前的装修管理尤为重要,装修进度和质量决定着购物广场能否实现满场同步开业,开业后能否正常运营。
开业前的装修管理往往需要与购物中心建设的机电安装和精装修工程同步交叉进行,因此,需要大量的管理和协调的工作,有别于常规物业管理中的二次装修管理。
如控制不利,会造成后期经营困难甚至损失、增加成本等。
二次装修的基本流程和常规管理不再赘述,此处重点讲述开业前二次装修管理的工程管理要点:
3.7.1开业前的装修管理
1、技术对接
(1)房产条件技术对接的概念与目的
购物中心包含多种业态,各业态会根据其品牌、风格特点,提出经营所必需的各项条件,称之为商户(主力店)的房产技术条件。
例如:
餐饮业态商铺的房产技术条件包括:
上水、下水的点位与流量、空调冷量、排油烟位置与风量、后厨补风位置与风量、燃气点位与流量、电力容量、消防喷淋布置、防火卷帘布置等。
购物中心在设计阶段无法确定后期经营商户的具体房产条件要求,通常按照总体规划布局设计,施工单位据此施工。
商户(主力店)确定后,原设计和施工的房产条件可能无法满足其经营需要,如由商户进场后,通过二次装修改造来实现经营所需的房产条件,势必造成拆改工作量大,装修周期长等问题,甚至会影响到购物中心的开业时间节点,因此,房产条件技术对接是装修管理工作中,重要的一环。
开业前装修管理的技术对接是指购物中心内商户(或主力店)的技术条件房产要求在购物中心建设阶段提交开发商,由开发商按照商户(或主力店)提出的房产条件,修订、调整原设计内容,并安排施工单位落实实施的过程。
,如果这些房产条件,如在建设中得以有效对接,则二次装修的拆改工作量将大幅减少,不仅节省投资,而且缩短装修周期,有利于开业时间节点的把控。
(2)技术对接的内容与方法
购物中心招商工作确定后,就应立即展开与开发商的房产条件对接工作,越早对接,越有利于房产条件的有效对接,越有利于开发商调整原设计、安排施工,越有利于装修进度的加快。
一旦开发商按照对接的技术条件安排施工,将投入人力物力对原有机电系统、土建结构进行调整,如果商户或主力店提出再次的调整要求,将造成时间和成本的浪费,因此,技术条件对接要求商户方、管理方、开发商书面承诺确认,不得擅自变动。
房产条件对接内容应齐全,不能有遗漏项目。
应包含商户的经营需求和购物中心的设备设施,例如:
有些区域涉及防火卷帘位置调整、有些区域涉及消防机械排烟口位置调整,但不是所有的购物中心和所有的商户都要涉及,就需要熟悉购物中心原有系统及需调整的系统情况。
如发生对接项目遗漏,将大大降低对接的功效。
如表3-1反映的是某购物中心的商铺装修技术对接项目与技术标准:
序号
楼层
铺位号
商铺名称
面积(m2)
经营业态
空调量
给排水(mm)
电量(KW)
后厨(m3/h)
弱电
结构
备注
冷量w/m2
新风m3/h
卫生间
排气
上水
污水地漏
废水
燃气
排油烟
补风
电话
网络
有线
POS
1
1F
117
334.58
洋快餐
-
1600
有
40
100
100
250
无
5500
1000
2
1
1
1
打楼板(确认中)
2F
218、219
2600
40
100
100
2800
2
1F2F
118、119220~222
414.15
洋快餐
-
-
有
50
110
150
250
无
12000
8000
2
1
1
1
打楼板(确认中)
600*700
3
1F2F
101、102201、202
626.73
洋快餐
-
-
有
40
110
150
250
无
12000
8000
4
1
1
1
打楼板(确认中)
600*700
4
1F2F
136、251
247.39
咖啡
260
25
无
32
50
110
50
无
-
-
2
1
1
1
打楼板(调整中)
5
1F2F
128、232
186.31
中餐
-
-
无
50
-
150
90
30
22000
18000
2
1
1
1
打楼板
已确认
6
1F2F
123、231
211.71
中餐
350
3000
无
40
-
110
150
无
12000(2F)
-
2
1
1
1
打楼板
已确认
5000(1F)
7
1F2F
106~110206~210
1193.68
服装
-
-
无
-
-
-
180
无
无
无
2
1
1
1
打楼板
已确认
8
1F2F
113213~216
363.93
运动
无
-
-
-
无
无
无
2
1
1
1
打楼板
已确认
9
1F
115、116
190.70
中式快餐
300
-
无
32
-
110
125
无
6000
-
2
1
1
1
暂停
400*600
10
1F
121
72.20
冷饮
300
-
无
32
-
110
35
无
无
无
2
1
1
1
暂停
11
1F
120
98.73
面包房
253
无
32
50
110
80
无
3000
2750
2
1
1
1
已确认
12
1F
126
81.49
眼镜
-
-
无
32
50
-
-
无
无
无
2
1
1
1
营运要求
13
2F
239、250
317.21
美容美体
-
-
有
32
110
-
50
无
无
无
2
1
1
1
已确认
14
2F
203、205
113.83
美容美发
-
-
无
32
110
-
30
无
无
无
2
1
1
1
已确认
15
2F
223、225
153.49
商务咖啡+简餐
-
-
无
32
-
50
35
无
5000
-
2
1
1
1
已通知
16
3F
307~310
434.85
杂食
-
-
无
50
150
150
250
25
23000
-
3
1
1
1
已确认
17
3F
301、302335~337
737.43
中餐
250
10
无
50
-
200
120
100
46000
37000
2
1
1
1
已确认
18
3F
329、330
221.38
小火锅
250
无
32
-
100
100
预留
12000
2
1
1
1
已确认
19
3F
313-320
753.18
韩式烧烤
500
-
无
32
-
200
280
40
40000
32000
2
1
1
1
已确认
20
3F
322
73.40
烤串
-
-
无
40
100
100
30
20
500*500
-
2
1
1
1
已确认
(管径)
21
3F
326
120.08
小火锅
-
-
无
40
-
110
80
8
5000
-
2
1
1
1
已确认
22
3F
311、312
224.18
日餐
280
4000
无
40
100
100
150
预留
7000
4500
2
1
1
1
已确认
23
3F
321
21.11
水吧
无
-
无
32
-
50
20
预留
无
无
2
1
1
1
已确认
24
3F
323、325
151.36
中式快餐
250
-
无
50
-
100
60
16
8000
-
2
1
1
1
已确认
25
3F
303、305
109.00
火锅
无
-
无
40
-
110
30
10
-
-
2
1
1
1
已确认
26
3F
331
146.41
中式快餐
200
-
无
32
-
110
50
24
13000
-
2
1
1
1
已确认
27
3F
306
113.43
韩餐
-
-
无
32
50
110
50
40
3000
2400
2
1
1
1
已确认
28
3F
327、328
213.13
中餐
300
1800
无
40
50
110
45
8
5000
-
2
1
1
1
已确认
29
3F
332、333
148.14
烧烤
-
2500
无
32
-
100
20
10
7300
-
2
1
1
1
已确认
30
4F
D座
126.21
厨房
分体
无
50
200
160
45
28000
18000
2
无
无
无
自用
注:
“-”
常规做法,无特殊要求
有特殊要求,需注意
有疑问,待沟通
表3-1
技术对接过程中,管理公司应积极协调商户与开发商的意见分歧,保证对接过程的顺畅,即要避免商户无谓的过度占用资源,又要协调开发商和施工单位间因成本、工期等原因的推诿。
2、现场管理与现场配合
(1)施工现场配合
因某些购物中心为保证尽早开业,商户装修阶段与购物中心建设阶段(机电安装、精装修工程)往往成为并行工程,施工现场作业面分割不清,各种资源有限,由于工期紧张,各方争用,商户装修施工单位处于相对弱势方,造成现场条件有时不能满足装修需要,而且随着工程进度的发展,现场条件不断变化,影响商户的装修工作。
需要配合的现场条件主要包括:
施工用水、施工用电、垂直运输、通道、机电交叉作业的进度配合、成品保护、冬季施工时室内温度的保证等。
管理公司在装修期间发挥着重要的配合作用,积极协调,建立有效地沟通协调机制,为商户创造必要的装修条件。
(2)施工进度控制
商户装修完工节点是购物中心满场同步开业的保证,因此,装修时间进度管理是至关重要的,要求管理公司的现场装修管理人员,要熟悉装修单位的计划进度、实际进度、施工流程与技术工艺、制约因素等,尤其应掌握:
土建结构、机电安装、装修工程、家私布置等节点情况。
及时与商户和装修单位沟通,必要时,应协调装修单位增加人工、加班作业、调整工序、改变技术工艺,已确保完工时间节点。
3、常见问题与控制要点
(1)常见技术质量问题:
餐饮商铺新风对接时未安装调节阀,造成新风供给不均匀---首段风压大,噪音也大,末端无风。
火锅类型商户:
前厅蒸汽较大,但又未装排气装置,造成温度过高。
厨房内未安装补风机,造成厨房排风不畅
穿线不规范:
未穿管或穿线管未固定
店招未接入自身回路,占用公共区域能耗;
风机盘管未设置回风箱,增加空调冷量,不节能、空调效果难保证。
(2)控制要点:
购物中心商户装修管理主要控制要点:
店招(统一的店招管理是购物中心良好形象的重要保证,因此在装修前期即应确定本购物中心的店招设计导则,并在后期装修实施按导则要求进行管控,附件3-6是某购物中心的店招设计导则,供参考)、消防设备设施的改造、防水工程、餐饮排油烟、餐饮下水处理、外玻璃幕墙透光侧的布置等。
表3-2是XX购物中心装修统计表
XX购物中心装修统计表
店铺名称:
铺位号:
序号
施工项目
巡检情况
施工进度
施工人数
存在问题
问题解决情况
备注
1
天花
2
隔墙
3
地面
4
电气
5
空调
6
排油烟
7
消防排烟
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- 关 键 词:
- 购物中心 工程项目 前期 介入