房地产行业主要税种和涉税处理doc.docx

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房地产行业主要税种和涉税处理

涉及税种：

营业税城市维护建设税教育费附加

企业所得税房产税城镇土地使用税车船使用税印花税契税个人所得税土地增值税

有关规定

行业介绍

房地产业主要包括房地产开发与经营、房地产管理、房地产经济

与代理。

其主要涉税事项包括转让土地使用权和销售不动产。

一、转让土地使用权：

是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

土地租赁，不按本税目征税。

二、销售不动产：

是指有偿转让不动产所有权的行为。

　　不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。

　　本税目的征收范围包括：

销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

　　1、销售建筑物或构筑物

　　销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。

以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

　　2、销售其他土地附着物

　　销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

　　其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

　　单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

但转让该项股权，应按本税目征税。

　　不动产租赁，不按本税目征税。

一、营业税

1、销售不动产的计税依据

（1）、

纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

（2）、

单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本细则第十五条的规定确定。

对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

　　（3）、

营业税暂行条例实施细则第十五条规定：

　　纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

　　a

按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

　　b

按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

　　c

按下列公式核定计税价格：

　　计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

2、其他具体规定如下：

（1）、

在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按"服务业―代理业"征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按"销售不动产"征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按"销售不动产"征收营业税。

（2）、

对合作建房行为应如何征收营业税

　　合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。

合作建房的方式一般有两种：

　　第一种方式是纯粹的"以物易物"，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互  。

具体的  方式也有以下两种：

　　a土地使用权和房屋所有权相互  ，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。

在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。

因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税；对乙方应按"销售不动产"税目征税。

由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。

如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税。

b以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。

例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按"服务业―租赁业"征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按"销售不动产"税目征营业税。

对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

　　第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

　　a房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税"以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税"的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

　　b房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税。

　　c如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。

因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按"转让无形资产"征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。

其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按"销售不动产"征税。

  （3）、

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：

　　纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

"此项规定所称预收款，包括预收定金。

因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

　（4）、以"还本"方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。

对以"还本"方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓"还本"支出。

  （5）、中外合作开发房地产征收营业税问题

　　a关于中外双方合作建房的征税问题

　　中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于"以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税"的规定、因此，应按"转让无形资产"税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

　　同时，对销售商品房也应征税。

如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按"销售不动产"征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按"销售不动产"征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按"销售不动产"征营业税。

　　b关于中方取得的前期工程开发费征税问题

　　外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。

对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

　　c对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

　　转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。

计算公式=营业额×5%

　　（6）合法取得土地使用权的纳税义务人，在其取得土地使用权的土地上，按照政府有关工程建设项目申请审批程序法规以自己名义"立项"建设，无论采取何种销售或与他人合作方式，均不适用有关营业税合作建房征税的规定。

二、城市维护建设税

　　城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。

税率分别为7%、5%、1%。

计算公式:

应纳税额=营业税税额×税率。

不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

　　①纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；

　　②纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；

　　③纳税义务人所在地不在①②项范围内的，税率为1%；

三、教育费附加

　　教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额,附加率为3%。

计算公式:

应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。

四、土地增值税

　　税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

具体讲：

　　1、对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。

这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。

因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。

　　2、转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

　　3、附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

　　4、取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

　　房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：

　　1、取得土地使用权所支付的金额；

　　2、开发土地的成本、费用；

　　3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

　　4、与转让房地产有关的税金；

　　5、财政部规定的其他扣除项目。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：

　　1、取得土地使用权所支付的金额。

包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　2、开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　3、开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。

为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内计算扣除。

　　4、旧房及建筑物的评估价格。

是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。

　　5、与转让房地产有关的税金。

是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　6、加计扣除。

对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

　　土地增值税实行四级超率累进税率，即：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。

增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％

。

　　对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

其预征率为：

预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。

　　从2003年1月1日起，本市房地产开发企业预征土地增值税预征率统一调整为1%。

四、房产税

　　如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税。

　　房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。

（1）以房产税原值（评估值）为计税依据，税率为1.2%。

计算公式为：

　房产税年应纳税额＝房产原值（评估值）×（1－30％）×1.2%

（2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。

计算公式为:

房产税年应纳税额＝年租金收入×12％

　　如果单位属于"外商投资企业或外国企业"应缴纳城市房地产税。

五、城镇土地使用税

　　城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

　　年应纳税额=∑（各级土地面积*相应税额）。

北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：

一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。

　　如果单位属于"外商投资企业或外国企业"应缴纳外商投资企业土地使用费。

六、印花税

　　印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

　　应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。

　　土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。

凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。

　　在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

七、契税

　　契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，目前北京市现行契税税率为3%，应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。

征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和  ）、房屋买卖、房屋赠与和房屋  ；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

　　1、　以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；

　　2、　以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；

　　3、　建设工程转让时发生土地使用权转移的；

　　4、　以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。

　　契税的计税依据如下：

　　1、　国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

　　即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。

纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

　　2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；

　　3、　土地使用权  、房屋所有权  、土地使用权与房屋所有权  ，为  价格的差额；

　　4、　以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出

让费用或者土地收益。

　　5、　承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分

权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。

　　前款成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理，并且无正当理由的

，由契税征收机关参照市场价格核定。

八、车船使用税

　　如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具,还需缴纳相应的车船使用税，外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税。

　　车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶,按照种类、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。

计算公式为：

　　乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额

　　载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额

　　摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额

　　外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税。

九、

企业所得税

　　企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。

基本税率为33%。

还设置两档优惠税率，即：

年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，减按18%的税率计算缴纳；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10

万元）的，减按27%的税率。

　　本市行政区域内的集体企业、股份合作制企业、联营企业、有限责任公司（非自然人出资设立）中的施工房地产开发企业、建筑安装企业及年销售（营业）收入在300万元以下（原为年销售（营业）收入在150万元以下）的工业企业、修理修配企业、商业企业、饮食服务企业、娱乐业、交通运输企业和其他企业。

适用纯益率。

对施工房地产开发企业从建筑安装行业中分离出来，单独核定纯益率为3％--5％。

具体适用比例由各区县（分局）自定。

十、个人所得税

　　个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。

支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。

现行会计制度没有对转让土地使用权或销售不动产取得预收款计征营业税的账务处理进行明确。

一般的做法有两种：

一是在实际缴纳时，借记“应交税金－－应交营业税”、“应交税金－－应交城市维护建设税”、“其他应交款－－应交教育费附加”，贷记“银行存款”科目。

根据会计核算的配比原则，对这部分税款暂不结转，留待营业收入确认时，再结转“营业税金及附加”科目。

这种方法操作性很强，但存在弊端。

因为资产负债表上反映的应交税金是一个负数，这会给阅读会计报表的人带来一个错误的信息，即企业多交了营业税。

另一种方法是，增设“待摊税金－－待摊税金及附加”科目，在收到预收账款时，按照应纳的各项税费，借记“待摊税金－－待摊税金及附加”，贷记“应交税金－－应交营业税”、“应交税金－－应交城市维护建设税”、“其他应交款－－应交教育费附加”，实际缴纳时，借记“应交税金－－应交营业税”等科目，贷记“银行存款”。

当会计上确认营业收入时，按照营业收入应纳的各项税费，借记“营业税金及附加”科目，贷记“待摊税金－－待摊税金及附加”，按其差额，贷记“应交税金－－应交营业税”等科目。

我们认为，第二种方法不仅具有可操作性，而且可以弥补第一种方法的不足。

房地产开发企业涉及税种常识二

一、简介

房地产开发企业主要涉及的税费有11种：

营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。

此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费。

车船使用税等企业常规性税种没有考虑。

增值税等该行业偶发性税种不作考虑。

二、各税种介绍

1、营业税

⑴税目与税率

营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。

⑵特殊规定

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

（《营业税暂行条例实施细则》第四条）

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

　 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

但转让该项股权，应按本税目征税。

2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

　 土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

⑶纳税地及纳税时间

纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。

营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

⑷抵减问题

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

（《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税［2003］16号）

2、城市维护建设税

　计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。

税率分别为7%、5%、1%。

不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

计算公式:

应纳税额=营业税税额×税率。

3、教育费附加

　　教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额

费率为3%。

计算公式:

应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。

4、土地增值税

计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。

计算公式：

应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金

5、房产税

（1）以房产税原值（评估值）为计税依据，税率为1.2%。

计算公式为：

　　房产税年应纳税额