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郑州房地产高清奎
郑州惠济区部分销售楼盘
市
场
调
查
报
告
2010年10月12日
高清奎
第一章调查说明
一、调查时间:
2011年9月24日上午九点至下午三点
二、调查目的
1、通过调查资料来收集惠济区各楼盘的信息了解房地产行业的现行运营模式。
2、通过对资料的整理、分析和研究来充分了解惠济区房地产市场状况,掌握市场动态变化规律及未来发展方向。
3、通过调查研究,不断提高策划小组人员的综合能力。
三、调研人员及费用:
1、本次实地调研调查参与人员:
高清奎、高清、梁田丽、赵迎林、周娅、王艳红、曹莲、徐美兰
2、资料讨论人员:
高清奎、高清、梁田丽、赵迎林
人员安排:
(1)由组长高清奎整体负责具体的调研时间、调研地点及费用支配
(2)王艳红、徐美兰负责资料收集
(3)周娅、曹莲、负责现场调查的记录
(4)高清、梁田丽、赵迎林对结果分析总结
3、文稿初稿赵迎林
4、最终定稿高清奎
5、调研费用预算路费:
8元打印费:
1元
四:
调查范围:
本次调查原计划是中州大学附近的6个楼盘(天地湾、御翠园、黄河美邸、香山鑫苑逸品、金荣盛景濠庭、甲六院)为调查对象,但是由于小组成员有人计划回家,所以最终完成前四个。
五、调查方法:
1、对于楼盘采用:
实地调查法、电话调查法、网络调查法、相关资料搜集;
2、对于周边区域环境采用:
实地调查法、访问法;
六、资料统计析及分析方法:
本次调查资料统计根据实地调查记录和所权威网站的楼市资料加以整理分析,力求客观真实。
七、权威性说明:
本次调查因时间有限,资料收集欠缺,对象深度不够很了解,但是我们保证了报告资料的真实性和有效性次调研学习用,不进行商务活动。
第二章调查资料统计和分析
一、惠济区概况统计表
面积
232.8平方公里
边界
东临郑东新区,西临郑州高新技术开发区,下辖两镇、六个办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术试验区和大河工业园三个开发区。
交通
惠济区地处郑州北大门,位于黄河中下游分界点,亚洲最长的黄河公路大桥南北贯通,京广铁路、连霍高速、310国道、107国道、花园路和文化路穿境而过,区内主干道天河路、开元路、大河路、江山路、绿园路、清华园路已形成连接东西、贯通南北的高等级城市道路骨架,四通八达的交通网络遍布乡村
主要板块
二个镇:
花园口镇、古荥镇。
两个开发区:
河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术产业示范区
主要景观
一山一河一滩一堤”。
“一山”,即邙山在郑州的六区中,唯有惠济区拥有一座伏牛山余脉——邙山。
。
“一河”,即中华民族的母亲河――黄河。
我区已建成16平方公里“一山美景,两季有果,三季有花,四季常青”的邙岭大型水土保持生态园、沿黄河长27公里宽1000米的生态防护林带,形成了郑州北部的绿色屏障
从调查中可以看出:
1、惠济区位于黄河南岸,是郑州市内五个行政区之一其总面积232.8为平方公里,总人口20.1万,其中城镇人口9.7万,庞大的消费人口,使这里的更有商业价值。
、
2、作为郑州市规划的市区北部组团(惠济区)的主体,其东临郑东新区,西临郑州高新技术开发区,下辖两镇、六个办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术试验区和大河工业园三个开发区将会很好的推动经济的发展。
3、虽然以花园北路、文化北路、清华园路、天河路、江山路、古须路为南北方向,以大河路、绿源路、迎宾路、开元路、英才街、新柳路为东西方向,构成了四通八达的公路交通网络,但是由于可移动的公共交通实施少,离站牌也远,不能很好的满足住户便利的要求。
对于有车族来说有时会有严重的堵车,带来很多的不便。
未来随着郑州地铁线的开通,能很好的缓解交通的压力,同时给住户提供了房子增值的空间。
4、郑州市花园口镇的富景生态游乐世界富景生态游乐世界是以自然生态为主题,生态旅游为主导,融农业发展、集教育培训、运动休闲、游赏娱乐于一体的综合性的自然生态游乐园。
以“三全”公司为主导,食品、医药、印刷、饲料等支柱工业发展迅猛,以“毛庄蔬菜批发市场”为龙头,汽车贸易、水产品、调味品、纺织品等现代物流、商品批发业交易旺盛,以省体育中心、大学城北区为支撑,大型文化体育场所初具规模,在农副产品加工、都市工业、商务楼宇开发建设、高新农业、生态建设、休闲旅游、特色餐饮、商贸物流、教育服务、文化创意及产业开发等领域,惠济区具有广阔的发展空间。
5、已建成16平方公里“一山美景,两季有果,三季有花,四季常青”的邙岭大型水土保持生态园、沿黄河长27公里宽1000米的生态防护林带,形成了郑州北部的绿色屏障。
“一山一河一滩一堤”将大自然的美丽风光都最大限度的融入住户的视野,让这里别有一番江南风味的建筑格局更韵味十足。
二、惠济区主要开发商(4、5个
名称
是否上市
总部
资质
代表
楼盘
本地开发楼盘
枫林上院
是
河南中原建业城市发展有限公司
民营企业
建业森林半岛
枫林上院
金水花园
枫林上院
普罗旺世
是
信和(郑州)置业有限公司
外资
普罗旺世
银河丹提
普罗旺世
黄河美邸
否
河南国基置业有限公司
民营企业
黄河美邸
嘉和园
嘉瑞园
黄河美邸
鑫苑逸品香山
是
河南鑫苑置业有限公司
外资
碧水尚景
国际城市花园
鑫苑名家
望江花园
鑫苑逸品香山
1.在这个对住房需求最殷切的中原地区,打稳了龙头地产品牌已成为开发商的杀手锏。
2.从代表楼盘来看大多都是针对高收入阶层,也有的是中高收入阶层,代表楼盘面积大,但是从总价上也基本面向于中高收入家庭从我们调查的销售情况看还不错,所以在是高中收入者有很的市场潜力;
3.大多的房地产公司都上市,有足够的能力去开发和打造现代人生活的品质的楼盘。
4.惠济区的楼盘由于地势的原因,比较适合建别墅,开发商的定位很好.
三、惠济区楼盘概况统计表
楼盘名
位置
开发商
均价
物业形态
金荣盛景濠庭
惠济迎宾路与香山路交汇处往北200米路西
河南德升置业有限公司
18000元/平方米
别墅、特色别墅、豪华居住区
天地湾
惠济英才街与花园路交叉口西600米路南
郑州高屋置业有限公司
18000元/平方米
住宅低密居所
天伦庄园
惠济天河路与开元路交汇处
河南省天伦房地产开发有限公司
7800元/平方米
住宅豪华居住区低密居所
思念果岭国际社区
惠济区黄河南岸86号
郑州黄河大观有限公司
9500元/平方米
住宅水景地产特色别墅
怡丰森林湖
惠济区天河路北段
河南怡丰置业发展有限公司
7500元/平方米
住宅水景地产特色别墅
鑫苑逸品香山
惠济花园路与英才街交汇处向西500米
郑州建投鑫苑置业有限公司
8000元/平方米
住宅景观居所宜居生态地产
怡丰新都汇
惠济区农业路天明路交汇处
河南和昌置业发展有限公司
8865元/平方米
住宅宜居生态地产
甲六院
惠济花园路与迎宾路交叉口
河南省宏光天地实业有限公司
17000元/平方米
别墅特色别墅科技住宅
金蓝湾
惠济金杯路与银河路交叉口
河南信基置业有限公司
7600元/平方米
住宅水景地产
利海托斯卡纳
惠济南阳路北环西500米路南
利海集团
7500元/平方米
住宅地铁沿线花园洋房
御翠园
惠济迎宾路与月季路交汇处向北400米。
冠联置业
7800元/平方米
住宅低密居所
从调查中可以看出:
1、各个楼盘的命名听着来很有诗情画意,增添了具有中原风格的江南特色。
2、楼盘大多都在交通相对发达的位置,都紧临中大、商专、郑州师院、河南专修学院等个大高校,能充分享受个大高校的公共设施,亲切的受到各大高校文化氛围的熏陶,有助于提高个人的修养。
3、惠济区这些楼盘大部分的开发商都是河南注册的公司,拥有本地政府的支持。
但是其楼盘在资金和公司团队在地产的开发设计上与万科比还是有很大的差距。
4、有小高层、花园洋房、别墅的不同建筑格局,提供不同的物业形态,所以价格从7500元/平方米到18000元/平方米不等
四、各楼盘市场推广分析
______区重点楼盘监测(1、2个)
名称
规划布局
主题
配套设施
广告宣传
促销活动
金荣盛景濠庭
金荣盛景濠庭总用地面积94652.74㎡,小区共有29幢居住建筑(1#--29#)、一个幼儿园、一个会所(含服务用房),分三期开发,其中一期,二期都是准现房销售。
三期总规划共184套别墅。
欧式皇家的宫廷别墅造型、新古典主义的精致雕刻、2500平米超大中央湖景、1700平米加斯顿幼儿园、地中海风格景观设计纯美自然,构筑了顶级的生活品质,
构筑顶级的生活品质,
1.所有户型都是
独梯独户设
计
2配置超大车库,赠送下沉式庭院
3.
1.领袖地,传承家——金荣盛景濠庭
2.出则繁华,入则宁静,得天独厚的地理位置在中原绝无仅有!
3纯粹联排别墅,恭迎国宾!
1.幸福庄园·秋天的童话2.电梯独立入户,赠送中央空调。
3.金荣盛景濠庭营销中心至尊红酒品鉴会邀您共度3五一加入金荣盛景濠庭会即享海南双飞五日尊贵游
天地湾
拟建项目总投资241722万元,占地面积223901.01m2,建筑面积443794.33m2。
拟建项目占地分为住宅、商用以及学校用地,其中住宅地159121.39m2,商用地块51923.55m2,学校地块12856.07m2。
天地湾小区一期工程开发约10万㎡,其中包括会所,13层小高层,TOWHOUSE,6层宽景洋房,目前正在建设的是8栋联排别墅和会所。
追求更好,永不停步
1.提供停车场2拥有绿化园林3有幼儿园
1生活就是一颗橄榄,寻找橄榄人
1.购买15套特定房之一的,送厨卫装修.2,举办各种主题宣传活动
从调查中可以看出
1、从盘名就可以看到有别墅的气息,名字吐露着奢侈和高贵。
2、盛景濠庭占据着弥足珍贵的黄金地段,周围不仅有四通八达的便捷交通、完善齐全的生活配套和得天独厚的生态环境,更重要的是,三所附近隶属中原精英集聚区,这里蕴藏着深厚的文化素养和帝王之气。
真实、厚重、浓情,大地本身就透着一种尊贵的贵宾之感。
其无以伦比的传世价值,代表着一个阶层的荣耀与辉煌吸引了很多高收入者的入住。
3、天地湾和金荣盛景濠庭定位的就是别墅,提供了不同的户型。
4、都是用一些活动来进行楼盘的宣传。
5、广告语都是以高收入者为对象,诉求点明确。
第三章对鑫苑逸品香山楼盘进行重点调查
楼盘均价
8000元/平方米
物业类型
别墅
建筑形态
12栋8层电梯洋房,7栋5层电梯简墅
户型
二居室三居室及多居室
项目地址
惠济花园路与英才街交汇处向西500米
物业管理
鑫苑物业
绿化率
35%
开发商
河南鑫苑置业有限公司
周边配套
银行:
有中国交通银行、中国工商银行、中国农业银行等金融场所教育:
大学城中高校包括中州大学、郑州师范高等专科学院、郑州艺术学院、郑州商业高等专科学院等高等院校休闲:
贾鲁河河边休闲区,在建的大河宠物公园、黄河迎宾馆、东西会、纯水岸购物:
丹尼斯超市、思达超市、常青诚连锁超市、社区商业政府:
省交通厅、省土地局、市国税局、市中级法院、高新区法院其它:
省电信分公司、市电信分公司、铁通郑州分公司、中国石化郑州分公司小区内有园林景观、车库、超市等。
占地面积
82667平方米
建筑面积
190000平方米
总户数
2815户
交通状况
公交车90路、220路、17路,在花园路英才街站下车。
从调查中看可以出
1、鑫苑逸品香山的楼盘均价是8000元/平方米,在惠济区别墅销售区域里价格还是很高的。
2、12栋8层电梯洋房,7栋5层电梯简墅及多种套房给用户提供更人性的选择,很好的满足业主的要求。
1、鑫苑逸品香山的楼盘均价是8000元/平方米,在惠济区别墅销售区域里价格还是很高的。
2、12栋8层电梯洋房,7栋5层电梯简墅及多种套房给用户提供更人性的选择,很好的满足业主的要求。
劣势分析
(1)、区域位置偏、周边生活配套不齐全;
(2)、单价较高;
(3)、公共交通不便利
(4)、缺少大盘的气势
机会分析
(1)、花园畅通、中州大道改造完成;
(2)、北区项目少,竞争减少
(3)地铁二号线将在附近开通,方便了业主,房产会升值将会促进销售。
威胁分析
(1)、新政限购措施:
即日起,在本市建成区内对人口过密区域(暂定为农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域,未来路与农业路未交界处以中州大道为界,大致在郑州二环以内)和其他区域实施差异化的限购政策。
通过以上SWOT分析可以确定解决方案如下:
1、营造中原最具影响力楼盘进行体验营销,并创新洋房的不眠之夜,先选房\优惠措施等形式引爆市场热点。
2、引进完善生活配套实施,方便业主。
3、挖掘香山的文化,倾力打造全新的生活理念。
在郑州各区可通往项目的主要路段的灯箱、交通指示牌、公交车进行广告投放
4、让媒体、客户了解品牌筑建的品质,增加置业信心、
5、做好各种公关活动塑造完美品牌形象。
6、做好活动的优惠活动,吸引更多的业主。
一、说明
河南鑫苑置业有限公司是郑州房地产公司综合实力前十强的房地产公司是我们本次学习的重点对象,我们小组成员都去了售楼部深刻的感受过后,对其二期工程进行了深入了的调查,我们把其特色整理的如下:
二、特色摘录
1、公司简介
鑫苑(中国)置业有限公司始建于1997年。
为中国地产开发企业五十强,是亚洲首家在美国纽约证券交易所上市的专业地产开发公司。
公司自成立以来,已完工总建筑面积超过288万平方米,另有9个在建和规划中项目,共近326万平方米,赢得了年均近76.32%的持续高速增长,客户满意度达95%以上。
2006年开始实施全国化战略,先后在郑州、济南、苏州、合肥、成都、昆山、徐州7个城市成立8家置业公司及物业公司,2008年总部设立于北京,形成了完整的企业集团架构。
先后荣膺“中国值得尊敬的房地产品牌企业”、“中国房地产20年20强”,“中国房地产海外上市标杆企业”、“改革三十年中国最具价值地产上市公司”、“2009年中国房地产企业品牌价值前20强”、“2009年中国房地产企业运营效率TOP10”等数十项殊荣。
2007年5月,中共中央总书记、国家主席胡锦涛视察了鑫苑代表作鑫苑名家小区,对鑫苑的“民生地产、和谐社区”给予了高度评价,此后,还有中央政治局委员李源潮、河南省委卢展工书记等领导,莅临指导。
2、规划布局:
鑫苑逸品香山新城市自然主义八大生活体验屋顶露台——承接上层,宛自天开,仰天俯地,自然开入户花园——带着一身的绚烂回家,融于自然又绝对私密,有品位的生活理应不单调。
外围花池——藤蔓植被蜿蜒了视野,也绽放了居家的心情,不经意间的惊喜尤其让人难忘。
私人会馆——生活向上的时候阳光却向下,愈加凸显居住者的品位,让新鲜的味道漫延开来。
逸品香山人车分流的交通组织模式与经济实用的停车对策,打造真正高尚生活集群区域,别墅的层次丰富的景园空间系统呈现大郑州别墅的框架,城市向东,生活北上,一座生活城,承接城市新起点
静于内而动天下地铁二号线,开创地铁时代的动静生活。
4、主题表现
售楼内外都体现出,雅致古色古香的风趣,逸品香山在其卖场排满了鲜花,整体氛围是以香山为主题进行表现的,增添了几分宁静致远的气氛。
5、VI包装
整个图案以红心居中,似朝阳徐徐东升,如心灵拳拳赤诚,代表着鑫苑公司的企业理念和核心竞争力,四个“Y”组合成的“X”变体,隐含着“鑫苑”品牌。
整个标志方正平衡,色彩分明,纵横畅通,气势如虹,象征着鑫苑人稳健经营、追求永恒,共同创建美好家园,立志改善人们的生活品质的美好心愿。
其YI标示展示在销售的各个环节
各种广告都清晰的线索其标志
在卖场内外都有鲜花点缀
在其《名家汇》及其他宣传物上都有这个VI标示
6文化表现
在其售楼部有杂志,供消费者阅读
在其展示厅能看到企业的远景、使命、价值观、企业人格、经营理念
售楼部的装修也体现其企业的文化
举办各种活动来树立品牌形象
5、配套实施
在逸品香山里提供远动场所
配备有停车场
为用户解决乘车交通问题,和公交公司多次协商
配备专业的物业管理公司
8、卖场感受
各种宣传杂志,如《鑫苑名家会》
售楼人员热情接待
在卖场可以看到公司楼盘的模型清晰展示楼盘
来往的看楼盘人多
9、工程质量
拥有专业化的管理流程,倾力打造精品楼盘
总部拥有北大清华高端人才高素质的研究队伍对分部进行管理
业主可以看到楼盘的施工过程,接受业主的监督和质量反馈,做到塑造金品楼盘的质量
10、广告宣传
公司早期的宣传主要是塑造一种全新的生活理念
楼盘附近进行品牌强势宣传,给消费者留下良好的第一印象。
在各大房产网上宣传自己的楼盘,并及时的发布和更新最新的信息
举办很多活动来吸引消费者进行体验营销。
公司深度挖掘企业和身边的文化,倾力塑造逸品香山的文化底蕴。
11、其他
公司的《鑫苑名家会》每期都会出版,品味人生故事和哲理,向消费者分享房地产的资料,,点缀快乐生活。
特别是公司的《鑫苑名家会》上的照片很温馨,给消费者营造美丽家园的美梦。
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