二手房交易的详细流程.docx
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二手房交易的详细流程.docx
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二手房交易的详细流程
二手房交易的详细流程
二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。
二手房交易的详细流程和注意事项:
1、产权调查
首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。
如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
如果房屋属于共有产权,则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。
在签订房产买卖合同时,共有人如不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代为签合同。
其次,把好夫妻共有财产关,《婚姻法》规定,凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产,下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
2、交定金
看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。
但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。
房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。
所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。
如果看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。
如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。
如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。
具体做法是:
买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。
一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。
风险提示:
a)当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。
但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
b)卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三
c)为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。
在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。
3、赎楼
一般来说,赎楼是业主方的责任,针对业主房贷没有还完的情况。
赎楼有两种操作方式:
其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。
风险提示:
因赎楼产生的风险,为此环节中最大。
买家拿现金赎楼是不可取的方法。
如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。
4、付首期及资金监管
除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。
事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。
无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。
具体操作是:
买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。
如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。
银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。
出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
5、签订买卖合同
在交定金环节,自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同非常类似,只是缺少了中介那部分内容。
签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。
日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行。
买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。
风险提示:
a)如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
b)如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
c)如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。
d)如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
e)要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的。
6、办理按揭
如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。
去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。
一般来说当天就能够确批复。
但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。
根据房产楼龄新旧,评估价格高低,贷款一般最高能做到8成,一般6、7成。
至于定金、首期款的银行监管,也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿。
至于银行的选择,四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且办事效率会高一些。
至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致。
风险提示:
a)如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首的准备,否则交易不成将造成违约。
b)目前二套房贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。
7、注销他项权证
按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。
8、过户及交税
去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。
买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。
一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
交税时,如果合同约定是各付税费,那么两人必须同时到场;如果是业主实收,就只需要买家到场。
至于拿新证,一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也会自动去国土房管局办理抵押手续,在5个工作日后放尾款给业主。
风险提示:
a)房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。
也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
b)目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。
9、交房
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。
而上述的水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等。
最主要的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。
如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
风险提示:
a)如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。
所以最好在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大。
b)户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
10、买方支付尾款
(如果没有签交房保证金协议)在二手房交易过程中,往往有留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费,以及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。
购房款分批支付主要目的在于减少风险,以防在交易过程中发生意想不到的损失。
一般签约当日首付30%,取得收件收据时支付60%,产证办理完毕支付最后10%。
买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度,白纸黑字写清楚。
过户流程:
第一天:
领表:
《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》,填表。
交易:
买卖双方验人签字。
查档:
查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果,下午查次日出结果)。
鉴定:
做《房屋安全鉴定报告》。
核价:
财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。
地税:
缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税,印花税买卖双方各万分之五。
第二天或第三天交件,七天后交契税:
交纳契税,领取契证交手续费:
交纳交易手续费封卷:
领取证回执。
此后十个有效工作日后:
领证:
买方拿身份证原件取房证
提供资料:
卖方提供资料:
a)房屋所有权证(复印件1份、产籍图4份);
b)契税证;
c)身份证(夫妻双方)(复印件2份);
d)夫妻双方户口簿(复印件1份);
e)结婚证(如丢失到原婚姻登记的民政部门补办,其他证明方式不被承认);
f)单身、离婚者提供离婚证、离婚协议书或民事调节书或法院判决书,离婚未再婚证明;丧偶者提供购房证明、丧偶未再婚证明;未婚者提供未婚证明(复印件1份)。
买方提供资料:
身份证(复印件2份)
备注:
a)房地产赠与、继承、委托、涉外以及涉及港澳台地区的提供《公证书》。
b)被拆迁户购房登记提供《拆迁协议书》。
c)五年内买卖提供相应房地产转让审批书原件及抵税专用表原件。
d)验人签字时卖方夫妻及买方必须本人到场。
e)办理贷款请先预留资料,原房证(包括产籍图)、契税证、买卖双方身份证复印件。
f)如该房屋为产权人和其配偶先购买的,之后产权人配偶去世的情况,需要其所有子女及合法继承人到场,产权人先办理继承公证后才可以办理转让。
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