金堂县项目房地产市场报告.docx

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金堂县项目房地产市场报告

金堂县房地产项目市场调查报告

调查时间：

2011年6月30—7月1日

调查范围：

本次调查涉及金堂县城市整体发展规划

调查目的：

初步了解金堂县城市未来经济环境和城市发展情况，重点在于房地产产业市场的整体水平、规模、供应、销售、价格、分布特点及营销推广层次等基本情况，为公司后期意向地块提供基础信息，供参考。

一、金堂概述

西部空港新区将重划成成都高尚居住版图，西部花园水城，成都后花园”的打造已基本成型，金堂凭借着优越的自然条件，对城市环境不断提升，已经越来越显示出金堂独特的生态人居魅力；同时成金线的通车使得金堂真正跨入成都“半小时经济圈，真正缩短了成都市区到金堂时间和空间上的距离，使得金堂的的投资价值和居住价值得到了大幅度的提升。

（一）区位概况及人口

金堂县地处川西平原与川中丘陵接壤地带，四川盆地西部，成都平原东北，距成都市区36公里，双流国际航空港58公里，成南高速公路、成绵高速公路、达成铁路、成渝铁路纵贯全境，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地。

全县幅员面积1156平方公里，辖21个乡镇、1个省级开发区，总人口88.33万，城区人口15万。

县城所在地赵镇乃千里沱江第一镇，古蜀四大名镇之一，历史上赵镇就是川西平原水运中心、物流中心和商贸中心，享有"中国西部花园水城"之美誉，是成都地区自然生态环境和人居环境最好的区（市）县之一。

成金快速通道建成通车，使得金堂融入了成都半小时经济圈。

（二）经济环境

2010年全县实现地区生产总值111.2亿元，按可比价格计算比上年增长13.1%。

其中：

第一产业增加值30.1亿元，增长4.5%；第二产业增加值40亿元，增长20.4%；第三产业增加值41.1亿元，增长12.6%。

2011年一季度金堂县经济继续保持快速增长势头。

工业经济快速增长，房地产保持良好发展态势，金融运行平稳，财政收入、固定资产投资、城乡居民收入等多项经济指标均大幅增长。

一季度预计金堂县实现地区生产总值27亿元，增长17.2%。

其中第一产业增加值4.1亿元，增长4.8%；第二产业增加值11.3亿元，增长24%；第三产业增加值11.6亿元，增长15%。

金堂县规模以上工业值预计完成7亿元，增长28%。

全口径财政收入11.74亿元，增长73.5%；地方财政收入9.43亿元，增长114%；地方财政一般预算收入2.8亿元，增长69%。

固定资产投资31亿元，增长98%。

房地产完成投资8亿元，增长415%；商品房销售面积20万平方米，增长102%。

金堂县社会消费品零售总额12亿元，增长17%。

3月末，金堂县金融机构各项存款余额达160亿元，同比增长42%，各项贷款余额76亿元，同比增长45%。

城镇居民人均可支配收入达到5440元,增长15%；农村居民人均现金收入为2350元,增加340元，增长17%。

（三）金堂县城市规划

1、规划定位

成都后花园，“天府花园水城、休闲人居金堂”，以发展旅游休闲、人居和现代化加工业为主的城郊型现代化城市。

2、发展目标

金堂规划修建成为“成都北部湾NCIC”，以产业为依托，以城市综合运营为载体，打造国际化、产业化、集约化的多功能综合性复合产业新城。

其中，南岸工业港包含了经济类、物流类、科技类等各种与产业相连的产业园区。

而北岸生活湾则将依托金堂城区13条江河形成的“湾区气候”，打造以水景为特色，健康、绿色为目标的高尚湾区生活圈。

3、规划布局及理念

根据金堂2005年城市发展规划：

至2020年市中心城区城市人口23万人，规划区面积为21．6平方公里。

将整个城区分为五大大功能组团和三大景观带：

·三角洲组团，规划建成城市商业服务中心，配套生活居住；

·十里坝组团，规划建成城市行政办公、文化体育和教育科研中心，配套生活居住；

·三星组团，规划建成生活居住区和蔬菜批发中心；

·杨柳北组团，规划建成城市门户、人居以及一类、二类工业园区；

·杨柳南组团，规划建成城市主要二类工业园区和仓储区

·沿沱江、毗河、中河和北河风光带：

沿江河两岸设置半边街廊的滨江路堤，加强沿江河绿化建设和景观节点塑造，重点打造四大公园（即金河、金海岸、金山公园建设和金阳公园改造），使一江三河八岸成为金堂县城融观光、游览和文娱、休闲为一体的核心风光带。

迎宾大道景观轴：

南起成南高速公路连接道，经杨柳南和杨柳北工业园区，进入行政中心广场区形成“高潮”。

该景观轴主要展示现代产业文明和城市行政办公文化，其间由舒缓的绿色休闲空间相连。

·十里大道（包括向东至三星延伸线）景观轴：

西起蓝光·观岭，沿途经行政中心广场、商贸中心，最后终止于三星工业区并与龙泉山脉相通，突出反映城市现代科技与文化风貌特色，体现商市气氛。

在建的2000多亩的城市森林公园与在建的蓝光•观岭国际社区相连，成为城市的绿色空间控制带和背景。

（四）交通枢纽

1、成绵高速公路、城南高速公路都能快速到达金堂。

达成、成渝铁路也穿县境而过。

成金快速通道已开通，金堂进入成都半小时经济圈。

轻轨、高速、铁路、快速通道、三圈层首条公交线路业已构成了金堂纵横交错的平、立面交通体系，金堂已成为“全域成都”大型居住核心起步区。

2、成都第二机场地址

·成都第二机场建在金堂县白果镇；

·第二机场距天府广场直线距离为55公里；

·建成后，新机场的旅客输送能力可达到每年8000万人次，

·将和双流机场采取“一主一辅”的方式营运，成都市的发展空间也将更大。

·将新修轻轨、高速公路直达新机场。

成都即将开建的环成都经济区高速公路（第二绕城高速公路）将和第二机场有连接，

（五）金堂县发展市政重大工程

1、青白江集装箱中心站

距离金堂县境8公里处，亚洲最大集装箱中心站。

中心站总投资约7.6亿元，占地2140亩，是铁道部规划建设的18个集装箱中心站中规模最大的。

建成后，年货物吞吐量将达到220—250万标箱，形成2500万吨运力，工程完工后，成都乃至整个西部的大宗货物将通过这个窗口连接国内各港口或大城市，甚至直接运往世界各地。

中心站的建成将会有力的拉动金堂经济发展。

具体在以下几方面

（1）随着运输成本的降低，降低企业成本，增强产品竞争力，促进第二产业的壮大。

（2）增加2万个就业岗位，将会提高周边居民收入水平，同时吸引人群的聚集。

（3）2万个就业岗位，若其中有50%的人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1：

2计算，则金堂人口将机械增加2万人，增加1万个家庭。

假设每个家庭购买70平方米的商品房，则将带动70万平方米商品房的销售

（4）新增大量餐饮娱乐、生活配套等服务功能。

直接拉动区域土地增值、税收增加、商业繁荣等。

（5）作为集装箱中心站，将带来大量的货运车辆，拉动运输业和相关产业的大力发展。

2、成都第二机场

（1）2008年初，成都市第二机场的选址确定在金堂白果镇，第二机场将预留6个跑道，同时还将规划建设航空城。

这关系着“中国西部航都”和“西部区域性国际枢纽航空港”战略定位的实现。

第二机场的建成，将带动金堂乃至整个四川社会经济的发展。

而成都将最终形成“一市两场”的航空格局。

（2）成都第二机场定址对金堂经济发展的影响预测

·据20世纪90年代国际机场协会（ACL）的研究调查数据显示，每年100万航空旅客运输量将增加2500个就业岗位，产生1.3亿美元经济收益。

机场规模越大，对地区经济的贡献就越大。

成都第二机场每年所承担的最大客运量为8000万人次，我们按照最大标准的50％计算，即每年4000万人次的吞吐量，可以带来10万个就业岗位，增加52亿美元经济收益；

·假设4000万人次的乘客，其中有50%的人需要乘坐出租车。

即2000万人次，经计算，每年需要500万辆次出租车。

平均每天需要1.36万辆次出租车；

·10万个就业岗位，若其中有50%的人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1：

2计算，则金堂人口将机械增加10万人，增加5万个家庭。

假设每个家庭购买70平方米的商品房，则将带动350万平方米商品房的销售；

·机场所配套的航空货运物流，将需要大量的货运车辆从青白江物流园区往返，带动金堂县汽车运输业的大发展。

同时，这些货车的维修、保养、加油、配件销售等方面都需要金堂配套服务，其拉动能力巨大；

·成都市第二机场定位为国际机场，国际机场的乘客大部分由商务人士组成。

这些人的到来，将带动金堂县科技咨询、金融服务、高档住宿、餐饮、娱乐、休闲业的大发展；

·产业带动效应，空港区域由于其完善的基础设施和便捷的交通，往往成为其所处区域人流、物流、资金流、信息流交汇的重要场所，从而促成临空产业的聚集。

尤其是机场周边的可利用土地资源显得更加珍贵。

同时，第二机场落地后将使金堂县交通实现大的飞越，提升金堂县区域地位。

3、成阿工业园

成都—阿坝工业集中发展区选址在成都市金堂县淮口镇、高板镇（达成铁路以南，成南高速以北），规划面积10平方公里，2009年动工建设，2013年基本建成。

工业集中发展区产业定位是有色金属深加工、农副产品深加工、医药（不含化学原料）、轻工（不含纺织、服装、鞋业）、电子等产业。

发展目标是到2013年，实现工业销售收入100亿元，工业增加值30亿元。

二、房地产市场分析

（一）金堂县房地产行业发展历史

金堂房地产市场处于起步发展阶段，发展较晚但速度价格偏低。

在06年以前一直保持在1000元∕㎡左右的市场均价，新项目推出也较少，多为当地开发商开发的低端项目。

随着城市建设、交通环境不断改善及成都房地产行业的发展，金堂的房地产市场也在06年开始发力，07年开始急剧升温，08年不仅没受经济低迷影响降价,反而稳中有升。

金堂的房地产行业仍处于“洼地”。

2010年在恒大入驻金堂后住宅均价从2800元/平米跃升到商品房均价为3531元/㎡。

排名的倒数第二位，与金堂地理位置相似的新津县商品房均价为6346元/㎡。

2007年金堂商品房预售量达到53.75万平方米左右，销售量为51万平方米。

2008年预售面积略下降到39.49万平方米，销售量为19.6万平方米而销售。

2010年预售面积47.14万平方米，销售总面积56.7万平方米，同比增长70%，

（二）未来需求预测

根据目前金堂发展状况（刚性需求过大、房屋价格功能性增值、交通条件改善、居住环境的改善、进城入镇人口的增加、货币贬值、主城区限购等因素影响，金堂房价一直保持着不可避免的上升趋势）及《金堂县城市住房建设规划》，成都第二机场定址金堂，2013年建成的成阿工业园区，2016年建成的铁路集装箱码头等外部因素综合考虑，对未来金堂的住房需求进行分析预测。

其中集装箱码头和成阿工业园区带来的3万平米住房需求在五年内以15%的增速实现；飞机场带来的350万平米住房需求在十年内以每年20%的增速实现；金堂本身的住房需求保持10%的增速。

因此，可以的出来10年内三个项目带来的住房需求量。

未来金堂建设发展土地需求量

项目名称

年份

每年新增需求量预测（单位：

万平方米）

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

集装箱码头

10.4

11.9

13.7

15.8

18.2

---

---

---

---

---

成阿工业园

---

---

---

5.2

6

6.9

8

9.1

---

---

飞机场

---

---

---

---

13.5

16.2

19.4

23.3

27.9

33.6

合计

10.4

11.9

13.7

21

37.7

23.1

27.4

32.4

27.9

33.6

未来金堂整体发展需求量

年份

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

需求量（单位：

万平方米）

57.9

64.5

72.2

85.9

110

103.1

116.2

（三）土地市场情况

至2011年6月底金堂县城区现有存量土地累计达到1000亩左右；下半年中将有大量土地浮出修建。

2011年下半年金堂国土资源局将新推出商住等土地500亩左右；近年来，金堂县在政府，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让。

03－07年，金堂县土地供应面积均为500亩左右。

08、09年多块土地拍卖，总体来看，金堂县经营性土地市场呈现出平稳发展的态势，无明显波动。

从拍卖和挂牌土地的情况来看，从金堂县近年来土地总成交面积和招拍挂成交面积比较来看，拍卖和挂牌成交土地所占比例很大。

土地供应情况

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

商品住房

政策性住房

商品住房

政策性住房

商品住房

政策性住房

商品住房

政策性住房

商品住房

政策性住房

21.26公顷

3.55

公顷

53.18公顷

6.95

公顷

47.53公顷

3.33

公顷

54.86公顷

3公顷

59.73公顷

3公顷

2004年至2007年，金堂县土地供应面积均为：

300—500亩左右；2008年拍卖土地465.8亩；2009年，旧城改造土地共有460亩，其中2009年金堂赵镇江城路整合地块5.68亩商住用地，最终以70.5万元/亩，总价款：

400.44万元拍卖。

四川省成都市金堂国土资源局2010年4月公开出让国有土地使用权明细表

编号

土地位置

土地面积（亩）

土地用途

规划指标要求

起始价：

万元/亩

容积率

建筑密度

绿地率

1

淮口镇兴淮大道北侧、洲城路东侧地块

100.65

商住、商业

商住：

多层≤2.0；高层≤3.0；商业≤2.2

商住：

多层≤30%；高层≤25%；商业≤50%

商住：

≥30%；商业≥10%

50

2

赵镇十里大道以北太泰吉街片区旧城改造拆迁安置房地块

9.98

商住

≤2.2

≤35%

≥20%

60

3

赵镇新建路以南水电设备厂改造地块

24.94

商住

≤5.4

≤33%

≥25%

80

4

西二配气站西侧、赵杨路南侧地块

30

商业

≤1.2

≤60%

≥10%

41.5

（四）住宅市场调研

1、产品供应类型多。

电梯高层目前在金堂购房群体中相当认可。

在售楼盘大部分都沿河而建；

2、目前在售楼盘多为百亩以上大盘，大盘配套设施完善，物业管理水平较高，

近2年供应量较大；

3、价格水平不高，市场需求旺盛，市场消化率目前在80%，目前市场住房销售价

格3300——3900元/平米，在售楼盘有8个，少量楼盘现房售空，恒大御景楼盘放量大；

4、多以修养购房为主，本地购房者主要集中在公务员、单位职工、私人老板、

外出打工返乡置业及乡镇搬迁转入人员居多，近年外地消费者、投资者也不断增加。

将成为未来金堂购房主要购房群体。

05年外地购房者占总购房人的28﹪,到了2007年,这一数据已经涨到46﹪。

同时各二、三级城市自治州的消费者到金堂购买住宅置业。

吸引来的外地客户主要有两种：

第一种属于养老居家型，这部分客户认同金堂区域的环境，喜欢金堂悠闲自在的生活方式；第二种属于投资型，这部分客户认同金堂区域的环境，他们认为金堂的住宅价格在政府的大力打造之下将会有较大的提升，由于目前政策的原因，投资型客户往往也会选择以投资为目的的养老型长线投资；

5、市场投资渠道缺乏，铺面出租率高，二楼的商业使用率高，商业价值相对较大，金

泉路、金凤路商业销售价格一楼8000——15000元/平米，租金约30-50元每月每平米，但目前空置率很高；金堂车站附近商铺一楼销售价格在15000-22000元每平米，租金约60-120元每月每平米，几乎无空置铺面；

6、调查的楼盘中有专业销售团队，小楼盘销售不专业，销售道具简单；大型楼盘销售

队伍专业，设备精良；

7、现有供应楼盘体量大，最大的楼盘——恒大御景半岛一期已售完1000多户左右，

二期700--800户9月开盘；

8、户型设计比较成熟，面积控制的较好，110-130平米、3室2厅为市场主力户型，

功能布局较为合理；小户型价格约微有所提高。

9、楼盘广告宣传强势，户外广告多，竞争大；

10、客户群体以本地人（包含城区和周边乡镇的客户）和外来生意人为主，当地购房者买房基本是选择在金堂县城，有少量客户会选择其他城市；

11、当地办理预售房许可证的条件是：

项目总投资额达25%即可办理预售房许可证；

12、当地可以提前排号、选房收定；

13、二手房市场：

本地购房人员较多，主要外出打工、本地做生意为主。

二手价格：

小户型：

4000元/㎡，大户型：

3700元/㎡。

二手房成交量低迷。

金堂保障性住房较少。

今年将修建3个万人安置小区。

目前城区人口15万左右，规划未来5年增长30---50万人。

（五）目前主要在售楼盘大概情况

1、金泉秀岭

地址：

赵镇十里大道二段860号总户数：

468建筑类别：

高层建筑楼层状况：

18层

绿化率：

30%容积率：

3.5主力户型：

72--113㎡

销售价格：

3300--3600元/㎡销售中心落后

2、维罗纳

地址：

金堂县六横街，金堂客运站对面

容积率：

3.5绿化率：

35%商业体量：

10000㎡商业销售价格：

7000----20000元/㎡

共900套住宅【洋房、别墅、商住】产品品质较高，多以当地购买力为主住宅：

3600---3900元/㎡主力户型：

85--115㎡赠送空间较大，包含入户花园和阳台。

3、恒大御景半岛

项目地址：

金堂县滨江路二段（毗河二桥旁）

上半年1300套房源，25万方左，5年共计推出1万套房源，9月推出2期600--800套，高层精装房优惠后：

4700元/㎡，跃层：

5000元/㎡，车库：

6万/个，跃层外来投资居多，高层本地客户居多，周边目前配套设施不完善，未来规划配套设置相当完善，

总占地面积：

300多万方开发量：

13000方绿化45%户外广告铺天盖地、物业、小区配套品质较高。

4、世宏·锦舍

项目地址：

金堂县赵镇金泉路主力户型：

80--124㎡，多层电梯洋房。

建筑面积：

28805万平米

占地面积：

21.5亩总户数：

254户。

4幢7层电梯洋房，商业面积1536.69平米，

目前配套较差。

面积100上的3300元/㎡面积100下的3600元/㎡商业：

12000元/㎡

5、水城栖谷【安置房】

是金堂县档次高、配套完善、规划合理、建筑风格独特的标杆性安置房

洋楼式商业群组，商铺目前热销中。

商业体量庞大。

6、水韵金沙

项目地址：

金堂县滨江路二段电梯洋房，一批次售完，二批次代销中。

临江面5000元/㎡其他面4000元/㎡2栋高层200套左右多层销售完毕开发量100亩紧邻金沙公园。

是当地品质较高楼盘之一。

7、金阳美丽水景城

占地面积：

100亩均价3500元/㎡商住3600元/㎡商业12000--16000元/㎡

8、金都华府

开发中

三、项目地块调查

（一）地块透视

地块基本上呈长方形，小幅坡地起伏、现为净地；地块原为农业耕地，无水系、自然植被可利用。

北临毗河，西与六横道（恒大御景半岛）对接。

南靠金泉路、金凤路；东靠五横路。

1、西面：

紧邻地块西面是政府另一120亩拍卖地与毗河二桥六横道相连，道路为相向4车道，路况较好，对面是金堂体量、品质最好的项目恒大御景半岛；

2、南面：

；南靠金泉路，目前建筑为一些小型厂房，因靠近车站，何时搬迁将间接影响本案居住氛围；

3、东面：

紧邻在售项目世宏景舍；

4、北面：

已拍卖宗地，据经政府部门了解，会在今年底或明年进行开发；

小结：

本项目所在区域属于城市新兴区域，还处于开发阶段，虽然为未来城市居住发展主力

方向，但成熟时间还不能确定；新城规划的城市边缘地带，同质竞争区域中相对较偏；左右邻高密居住社区，宜住不宜租；位于金堂现阶段最好的大道，享受快捷高速路交通；区域内少量商业配套，距金堂最繁华商业配套较近，但心理距离较远。

整体来看区域内缺乏居住向好规划，生活配套不足且需要较长时间成熟。

（二）地块判断

1、优势

•金堂现正全力打造“水城”概念，生态环境极佳。

相应的公建配套得到有效的开发，随着机场及路网的兴建，区域城市经济发展迅速，金堂已是全域成都半小时生活圈。

•项目所处金堂主流房产开发密集区，享受城市新区的市政配套；

•地处金堂县城新区大道主干道，道路通达性较好，

•地块现为净地，利于整体开发及降低开发成本；

•预计将来项目周边配套设施档次较高，对于需求品质生活的中高端客户群吸引力较大；

•随着成都主城向外发展，郊区化发展的趋势正在逐步显现；

•金堂板块生态环境的资源价值正逐步提升；

1、劣势

•金堂县相比各郊县城市发展较为落后，整体大环境大配套跟不上城市发展步伐，路网虽发达，但距离成都偏远，整体有待发展。

•地块占地面积不大，但未能四面临道，对于塑造独立的高档物业定位有一定阻力；

•地块整体地势平坦，没有水源可引，更没有景观可言，整体资源缺乏，可塑性较差；

•地块周边居住氛围、配套较差。

项目所在新区市政、周边商业配套设施时间将是本案最为影响的公共设施；

2、机会

•金堂房价仍处中低洼地，有一定上升幅度空间，为本项目的进一步发展奠定良好基础；可吸引较多成都高收入人群不继迁入；

•需与同一区域竞争项目形成较大的价格尺度；广做小众营销活动聚集客户；

•随着政策进一步的推动，金堂将得到有效的开发，改善大环境大配套指日可待；

3、威胁

•当前市场形势不明朗，受政策影响，形成观望态度较浓；

•涌现多个超级大盘，已逐渐被消费者认可；

•周边生活配套缺乏，居住氛围偏冷；

•同区域内市场竞争激烈，恒大御景半岛为恒大高端楼盘，体量大，性价比极高（精装高层4520每平方），位于本项目必经之路，截流较大部分客户；

小结：

地块整体资源缺乏，与金堂县整体形象定位“水城”关连不上，无法引水，如

后天打造，成本极高，周边环境居住氛围一般，目前没有任何商业配套，不利于建造高档物业，规模虽有80多亩，但在金堂不缺大盘，论规模、资源、区域与御景半岛、水韵金沙、维罗纳、金阳美丽水景城、金海岸天府花园水城相比，显的乏力，虽享新城，但市政与交通短时间难以配套，较难成标杆楼盘。

（三）市场形势分析

当前区域内同类产品竞争激烈，均在塑造水城概念，且产品同质化严重，多个

超级大盘使本案无法打大盘牌，整体市场未来几年货源充足，去化压力难度极大，而本案不具备较好的资源优势，不存在唯一性、权威性及排它性，在产品不具备明显优势情况下，我们如何突出重围？

需要研究。

（四）项目定位

鉴于本项目地块面积在当地看来不占优势，容积率高，周边配套不完善，恒大项目在旁边处于明显优势，本项目在品质上难以体现出较强的优势，故建议本项目定位为中端产品，客户群体以中产收入群体为主。

（五）指标测算

结合市场情况，营销管理部预测价格为：

住宅

保守：

3600元/㎡计算；

正常：

3800元/㎡计算；

乐观：

4000元/㎡计算；

商业

商业面积占建筑总面积的10%，以1-2层为宜，销售均价为

保守：

8000元/㎡计算；

正常：

9000元/㎡计算；

乐观：

10000元/㎡计算；

车库：

6万/个

营销管理部

2011年7月4日