房估案例与分析精讲班24第二章第六节工业房地产估价二.docx
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房估案例与分析精讲班24第二章第六节工业房地产估价二
[案例2-6](2017年新案例)
××市××区××号工业房地产抵押价值评估技术报告(史记:
抵押目的估价)
一、估价对象描述与分析
(一)估价对象区位状况描述与分析
1.位置状况
1)坐落:
估价对象位于××市××区××公路××号1、3幢。
2)方位:
估价对象位于××区××镇,地处外环外,区域位置一般。
3)与重要场所(设施)的距离:
距离××市市中心约18公里。
4)临街(路)状况:
单面临路,临××公路。
5)楼层:
1幢2层,3幢1层。
6)朝向:
坐北朝南。
2.交通状况
1)道路状况:
估价对象位于××区××公路××号1、3幢全幢,××公路为主干道,距××公路较近。
2)出入可利用交通工具:
周边主要公交线路有9路、××专线等,轨道交通8号线沈××公路站,公交便捷度一般。
3)停车方便程度及交通管制:
厂区内预留空地较大,停车较方便,无交通管制情况。
3.外部配套设施状况
1)基础设施:
厂区内外均已实现五通(即通路、供电、通讯、通上水、通下水)及宗地红线内场地平整,基础设施较完善。
2)公共服务设施:
估价对象位于××区××工业园区内,周边公共配套设施较好。
4.周围环境状况
1)自然环境:
估价对象位于工业园区内,自然环境一般。
2)人文环境:
估价对象位于工业园区内,人文环境一般。
3)景观:
估价对象位于工业园区内,景观一般。
(二)估价对象实物状况描述与分析
1.估价对象土地实物状况描述与分析
1)位置:
估价对象所在土地宗地号为××区××镇××街坊6/0丘。
2)四至:
东临河道,南近河道,西近××公路,北至××公路。
3)面积:
总面积:
7209㎡。
4)用途:
工业。
5)使用权来源:
划拨。
6)形状:
较规则矩形。
7)地形:
平坦。
8)地势:
平原。
9)地质:
宗地土壤以软土为主,地质情况一般,承载力一般。
10)土壤:
无污染。
11)开发程度:
宗地内外达到五通(即通路、供电、通信、通上水、通下水)及宗地内场地平整。
错处:
四至是区位状况因素不是实物状况因素。
2.估价对象建筑物实物状况描述与分析
1)名称:
××区××公路××号1、3幢全幢工业厂房。
2)规模:
估价对象所在的物业建筑面积约2578.75㎡,共2幢房屋。
3)房屋用途:
工业用房。
4)建筑结构及层数:
钢筋混凝土结构,1层、二层。
5)设备设施:
供水:
暗装;供电:
暗装;通信:
电话线路;消防设施:
消防栓、灭火器、消防报警器,估价对象所在物业车位较多,停车方便。
6)装饰装修;内外墙外立面为涂料,一层地面铺设地砖,铝合金窗,玻璃推门,卷帘门,二层地面铺设地砖局部复合地板,玻璃推门,塑钢窗,矿棉板吊顶。
7)层高:
约4.5米。
8)空间布局:
1幢,车间局部办公,总层数2层;3幢,配电间,总层数1层,特种用途。
9)建成时间:
建于2001年。
10)使用及维护状况:
结构构件安全完好,基本牢固,齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常,防水、保温、隔热、地面、墙面、门窗维修养护情况良好。
11)新旧程度:
完损程度较好。
错处:
上述描述不全,对3幢建成年代、结构均未说明或说明有误。
(三)估价对象权益描述与分析
估价对象权益状况描述
1)登记状况及登记信息
估价对象登记状况见表2-36。
估价对象登记状况表2-36
××市房地产权证号
×房地闵字(2003)第××××××号
登记日
2004年8月31日
坐落
××公路××号
权利人
××仪器仪表有限公司
土
地
状
况
使用权取得方式
划拨
房
屋
状
况
幢号
详见登记信息
用途
工业
所有权性质
详见登记信息
地号
××区××镇××街坊6/0丘
建筑面积
2605.39
幢数
详见登记信息
宗地(丘)面积
7209
用途
详见登记信息
权属性质
国有
层数
详见登记信息
总面积
7209
竣工日期
详见登记信息
其中
独用面积
7209
分摊面积
|
估价对象登记信息摘录见表2-37。
估价对象登记信息表2-37
幢号
室号部位
建筑面积(1112)
房屋类型
层数
建筑结构
竣工日期
l
全幢
2474.71
工厂
2
钢混
2001年
2
全幢
26.64
其他
1
混合1
2001年
3
全幢
104.04
其他
1
混合1
2004年
合计
2605.39
注:
营业期限:
自2001-11-27至2021-11-26止,因门卫超出红线,其中26.64㎡不确权。
2)他项权利状况
据估××市××区房地产登记处出具的《××市房地产登记簿》显示,估价对象于价值时点已设定房地产抵押状况信息:
抵押权人:
××农商银行××支行,登记证明号:
××××××××,债权数额:
430万元,债务履行期限:
期限从2014-5-28至2015-5-27。
估价对象无租赁情况和限制状况。
土地无使用管制及其他特殊情况。
二、市场背景描述与分析(略)
三、最高最佳利用分析
最高最佳使用必须同时满足以下4个条件:
①法律上许可;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化,并且按照以上顺序进行筛选。
当估价对象已经做了某种使用,则在估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提做保持现状、装饰装修改造、改变用途、重新开发等的判断和选择。
针对本估价对象,从上述四个方面进一步分析:
根据估价对象《房地产证》记载用途为工业,估价对象实际用途也为工业,符合法定规划用途,满足“法律上许可”原则,若转变用途将与“法律上许可”相冲突;根据估价人员对周边房地产调查,估价对象目前的开发规模、建筑形态、成新及内外部装修状况均属正常合理范围,且使用正常,若对估价对象进行重新开发或装饰装修改造,虽然在“技术上可能”,但不符合“经济上可行”。
估价对象位于××公路××号内,工业配套设施较齐全,产业集聚度较高。
估价对象开发利用情况与园区总体规划相符合,已达最高最佳利用。
因此,经全面分析认为对现有房地产保持现状、继续利用为最为有利,以保持现状、继续利用为前提进行估价为最高最佳利用方式。
四、估价方法适用性分析
(一)估价方法适用性分析
通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。
根据本次估价的目的及收集的有关资料,估价人员通过对××市社会经济发展状况的了解,特别是估价对象周边区域类似房地产市场的调查研究,认为在估价对象周边类似工业厂房成交实例很少,不宜选用比较法进行评估;假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,本次估价对象为建成后的房地产,不适用此方法;在估价对象附近区域内,与估价对象类似的工业厂房较多,出租实例较多,较易收集出租实例租金,且有稳定收益,可选用收益法;考虑到估价对象为工业类房地产,测算土地成本有关资料较易获得,同时建筑物建造成本也比较透明,因此适合采用成本法进行估价。
即采用房地分估的方式,首先采用合理的方法对土地价值进行估价,其次采用重置成本法评估建筑物价值,将两者加总后,估算出估价对象价值。
综上所述,估价对象采用成本法及收益法进行估价,以此估算出估价对象客观合理的价值。
(二)技术思路与路线
1.成本法
采用公式
房地产成本价值=房地产重置成本-折旧
房地产重置成本=土地取得成本+建设成本+管理费+利息+销售费用+利润十销售税费
错处:
根据其采用房地分估的方式,公式中的“土地取得成本”应为“土地重新购建成本”。
2.收益法
采用公式
由于估价对象位于××市××区××镇,此类物业在市场热销,工业集聚度较高,我们预测估价对象收益将逐年稳步递增,所以我们选用以下公式:
式中V-收益价格(元或元/㎡);
Ai-未来第i年的净收益(元或元/㎡);
Y-报酬卒(%);
n—未来可获收益的年限(年);
g—年净收益递增率。
错处:
公式表述错误,Ai应为第一年净收益A1。
错处:
抵押目的估价应需遵循谨慎原则,在选取收益法公式应充分说明理由。
五、估价测算过程
(一)成本法(以1幢厂房为例,其余估价对象测算方法类似)
1.估价路径选择
根据估价对象实际状况,采用房地合估路径。
史家解读:
根据案例说法是房地合估路径,那么下面的土地取得成本计算出来的就不是土地重新购建成本。
2.土地取得成本计算(土地成本)
1)土地购置成本
类似土地目前均需通过公开市场取得,且有较多可比交易实例,故采用比较法评估土地取得成本(具体测算过程略)。
通过比较法测算估价对象土地取得成本为:
1066元/㎡(取整)
故土地购置价格=土地购置单价×土地面积=1066×7209=768.48万元(取整)
2)土地出让金
估价对象的土地使用权来源为划拨,本次评估值应扣除应补交的土地出让金,根据《××市土地出让金管理办法》:
“全市范围内所有出让地块均以其收入总额(含各种出让形式的收入)的30%为土地出让金收入。
”
故应补缴的土地出让金=1066×30%×7209=230.54万元(取整)
扣除应补缴的土地出让金后的土地价格=768.48-230.54=537.94万元
3)土地取得税费
估价对象已办理房地产权证,需支付的契税税率为土地价格的3%,其他费用约为0.1%,故土地取得税费:
537.94×3.1%=16.68万元(取整)
4)土地年期修正
由于估价对象土地使用权来源为划拨,故土地年期不作修正。
5)估价对象土地取得成本
土地取得成本=537.94+16.68=554.62万元
折合楼面地价=554.62/2578.75=2150.73元/㎡(取整)
3.开发成本(史记:
应该是建设成本)
以幢号1号厂房为例,测算如下:
(1)开发成本的计算
①建筑安装工程费
采用分部分项法求取建筑物的重置价格。
经查阅××市建筑建材业市场管理总站发布的造价指标,逐部逐项分析确定其建安费为1710元/㎡(取整)。
分析测算过程见表2-38、表2-39、表2-40所示。
估价对象工程概况表2-38
项目名称
内容
工程名称
××厂房
工程分类
建筑工程一工业建筑一厂房一标准厂房一多层厂房
工程地点
外环外线一普陀区
建筑物功能及规模
工业厂房
开工日期
2008年12月
竣工日期
2010年4月
建筑面积(㎡)
6708.81其中:
地上6708.81
建筑安装工程造价(万元)
890.95
平方米造价(元/㎡)
1328
结构类型
钢筋混凝土框架
层数(层)
地上3
建筑高度(檐口)(m)
14.5
层高(m)
其中:
首层5.6标准层3.4
建筑节能
屋面采用挤塑聚苯保温板
抗震设防烈度
未详
基础
类型
钢混凝土管桩,独立基础
埋置深度(m)
1.5
计价方式
定额计价
合同类型
总价合同
造价类别
中标价
编制依据
××市建筑安装工程定额(2000)及相关文件
价格取定期
2008年11月主要建筑材料市场信息价
估价对象工程特征表2-39
项目名称
特征描述
土(石)方工程
反铲液压挖掘机挖土(埋深1.5米以内)
桩与地基基础工程
ф800mm钢混凝土管桩/杯形基础
砌筑工程
外墙类型
混凝土空心小型砌块190厚
内墙类型
混凝土空心小型砌块190厚
混凝土及钢筋混凝土工程
现浇泵送混凝土C30/=级钢钢筋、焊接
厂库房大门、特种门、木结构工程
金属结构工程
屋面及防水工程
1.5厚SBS防水卷材
防腐、隔热、保温工程
屋面采用挤塑聚苯隔热保温层
其他工程
楼地面工程
细石混凝土面层
墙柱面工程
外墙水泥砂浆抹灰、内墙面界面处理剂、水泥砂浆
天棚工程
水泥砂浆抹灰
门窗工程
彩铝门窗、钢板防火门与木质防火门
油漆、涂料、裱糊工程
外墙刷乳液型涂料二遍、内墙天棚刷乳胶漆二遍
其他工程
地坪漆、楼梯地砖、不锈钢栏杆、卫生洁具等
电气工程
低压开关柜、照明配电箱、工厂灯,双管日光灯等/钢制桥架、焊接钢管配管,管内配线
给排水工程
给水干管镀锌钢塑复合管,支管PP-R管/螺旋管排水管/PVC-U冷凝水管、PVC-U雨水管
燃气工程
消防工程
消火栓系统,泵房外置
通风空调工程
智能化系统工程
镀锌钢套管预埋
电梯工程
另行发包,造价未计
其他工程
估价对象工程造价指标汇总表2-40
序号
项目名称
造价(万元
单价(元/㎡)
造价比例(%)
1
单项工程
846.80
1262.23
95.05
1.1
建筑工程
515.51
768.40
57.86
1.2
装饰装修工程
241.91
360.58
27.15
1.3
安装工程
89.39
133.24
10.03
2
措施项目
44.14
65.80
4.95
3
其他项目
合计
890.95
1328.03
100.00
采用相似工程类比法求取估价对象建安工程费,对参照实例进行设备、层高、时间等主要影响因素进行修正。
A.日期修正:
由于可比实例价格至价值时点已过7年,故对可比实例进行日期修正,通过分析确定日期修正系数为6.89%(具体过程略)
B.设备修正:
可比实例与估价对象设备较相似,故不做修正。
C.层高修正:
根据钢混结构多层建筑结构的一般造价规律,层高每+1米,造价约增(减)8%。
估价对象共2层,首层高约为7米,2层层高约为4.5米,故平均层高=(7+4.5)/2=5.75米。
可比实例首层5.6米,标准层均为3.4米,平均每层高=(5.6+3.4+3.4)/3=4.13米,则可比实例层高因素上调12.96%。
即:
层高调整系数=(5.75-4.13)×8.0%=12.96%(取整)
D.层数修正:
层数因素参考当地××部门制订的《建筑工程造价手册》中的层数参数表进行调整。
具体层数因素参数表见表2-41。
层数因素参数表2-41
层数
1
2
3
4
5
6
造价(%)
100
90
84
80
82
85
可比实例为3层,估价对象为2层,则可比实例层数因素上调6.67%。
即:
层数因素调整系数=(90-84)÷90=6.67%(取整)
E.设施设备:
估价对象与可比实例设备情况相似,故不做调整。
F.估价对象建筑安装工程费调整
修正后建安工程单价=类比建安工程费×造价指数修正×个别因素调整(层高等)
=1328×(1+6.89%)×(1+12.96%)×(1+6.67%)×(1+0%)
=1710元/㎡(取整)
②勘察设计和前期费用
勘察设计和前期费用主要包括可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计,施工的通水、通电、通路及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。
根据××市建设项目投资估算的一般标准和客观情况,一般为建安造价的3%~5%,本次估价对象的规模较大,按建筑安装工程费的3%计。
勘察设计和前期费用=1710×3%=51.30元/㎡
错处:
未说明几通一平费用是否已包含在土地取得成本中,如已包含,则在此不能重复计算。
③基础设施建设费
包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。
估价对象宗地内外均达到五通(即通路、供电、通信、通上水、通下水),及宗地内场地平整,类似工程的费用标准约为每通15~20元/㎡,根据谨慎性原则,本次估价基础设施建设费取每通15元/㎡。
基础设施建设费=15×5=75元/㎡
错处:
未说明取得的土地是不是熟地,如是则已包含在土地取得成本中,在此不能重复计算。
④公共配套设施建设费
根据估价对象的作为工业房地产的具体状况,主要是区域变配电设施、公厕等,参照类似工程的费用标准,按照建筑面积取50元/㎡。
错处:
应明确公共配套设施建设费全部计入建筑物建设成本。
⑤开发期间税费
包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用,如绿化建设费、人防工程费等,根据估价对象的具体状况,参照类似工程的费用标准,开发期间税费为3.1%。
开发期间税费=(1710+51.30+75+50)×3.1%=58.48元/㎡
错处:
缺少其他工程费的计算或不用计算的说明。
⑥建设成本
建设成本=建筑安装费+前期费用+基础设施建设及室外工程费+公共配套设施建设费+开发期间税费=1710+51.30+75+50+58.48=1944.78元/㎡
4.管理费用
根据××市建设项目投资估算的一般标准,管理费一般为土地取得成本及开发成本之和的2%~5%。
根据本次估价对象的规划建设项目特点和投资规模,管理费按2%计。
管理费用=(2150.73+1944.78)×2%=81.91元/㎡
5.销售费用
估价对象为自用型厂房,故本着谨慎原则,本次估价不计算销售费用。
销售费用=0%
错处:
销售费用应按类似房地产的正常客观情况计算。
6.投资利息
根据建设工期定额,确定建造期为一年,利率取价值时点的一至五年(含五年)期人民币贷款基准利率5.75%,土地费用于期初一次性投入,土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用于建造期内均匀投入。
利息=2150.73×[(1+5.75%)1-1]+(1944.78+0%)×[(1+5.75%)1/2-1]
错处:
利息计算基数中缺管理费。
错处:
利息计算基数中缺销售费用。
7.开发利润
根据《2014企业绩效评价标准值》,房地产开发企业2014年成本利润率为优秀值18.9%、良好值为14.8%、平均值为10.5%、较低值为3.4%、较差值为-4.5%,考虑到估价对象现状为工业用房(现为自用),根据谨慎原则,本次估价取直接成本利润率为6%:
开发利润=(2150.73+1944.78)×6%=245.73元/㎡
8.销售税费
销售税费指营业税、城市维护建设税、教育费附加等,按规定为售价的5.65%。
销售税费=5.65%V
销售税费取值依据表2-42
税费种类
依据
基数
税率/费率
营业税
《关于转发修订后的(中华人民共和国营业税暂行条例>的通知》(沪地税流[2008]56号)
年租金收入
5%
城市维护建设税
《××市城市维护建设税实施细则》(1985年6月1日××市人民政府发布)
营业税
7%
城市教育费附加
《关于提高本市城市教育费附加征收率的通知》(沪税地[1993]79号)
营业税
3%
地方教育附加
《××市地方教育附加征收管理办法》
营业税
2%
河道工程修建维护管理费
《××市人民政府办公厅关于本市河道工程修建维护管理费征收事项的通知》
营业税
1%
9.房地重置单价
V=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
V=2150.73+81.91+0%V+2150.73×[(1+6%)1—1]+(1944.78+81.91+0%)×[(1+6%)1/2—1]+5.65%V+245.73
求得,V=4869.14元/㎡(取整)
10.建筑物折旧
估价对象使用正常,不存在功能缺乏或过剩,也不存在明显影响估价对象使用的不利的经济因素、区位因素等,故不考虑功能折旧和经济折旧,仅考虑物质折旧。
通过现场实地查勘,根据房屋建筑物建成年份、寿命年限等情况,采用年限法和实测判定法综合确定其成新率。
公式为:
综合折旧率=理论折旧率×50%+现状查勘折旧率×50%
平均年限法计算公式:
折旧率=(1-残值率)×已使用年限/耐用年限
依据《××市房地产权证》记载,××市××区××公路××号1幢全幢工厂的竣工日期为2001年,钢混结构,为生产性用房,预计耐用年限为50年,至价值时点,已使用约14年,则建筑物剩余使用寿命约为36年,残值率为0。
建筑物耐用年限表2-43
耐用年限(年)
钢结构
钢混结构
砖混一
砖混二
砖木一
砖木二
砖木三
简易结构
非生产用房
80
60
50
50
40
40
40
10
生产用房
70
50
40
40
30
30
30
10
受腐蚀的生产用房
50
35
30
30
20
20
20
10
平均年限法折旧率=(1-0%)×14/50=28%
错处:
在计算建筑物折旧时,未考虑土地使用权剩余年限对建筑物经济寿命的影响。
据正常推算,建筑物剩余经济寿命应长于土地使用权剩余年限,如果对建筑物给予补偿则按建筑物经济寿命计算折旧;如果不予补偿,则应按价值时点到土地使用权到期之日这段时间计算折旧。
经现场查勘,估价对象使用情况及维护状况一般,综合建筑结构、装饰装修等情况进行评分,采用技术鉴定法确定建筑物的实际折旧率。
估价对象建筑物的实际折旧率测算表2-44
名称
标准
实例状况
打分
合计
权重
基础
25
无超出允许范围的不均匀下沉
20
承重构件
25
没有变形、裂缝及承载力下降现象
20
屋面
20
基本良好
16
78
70%
非承重墙
15
没有损坏现象
12
楼地面
15
基本没有磨损
10
门窗
28
使用基本良好,保养较好
20
外装饰
24
个别部位有破损,涂料等缺乏保养
19
内装饰
24
轻度磨损
19
77
20%
顶棚
24
基本良好,无漏水现象
19
上下水
25
上下水基本通畅
21
电照
25
使用较正常
20
动力
25
使用较正常
19
79
10%
其他设备
25
使用较正常
19
实际折旧率=1-(78×70%+77×20%+79×10%)÷100×100%=22%
则综合折旧率=28%×50%+22%×50%=25%
建筑物折旧=(房地重置价格一土地取得成本)×折旧率
=(4869.14-2150.73)×25%=679.60元/㎡(取整)
错处:
建筑物折旧计算公式中应减去土地重新购建成本而不是土地取得成本。
或者用建筑物重新购建成本×折旧率来计算。
11.房地产单价确定
房地产单价=房地重置价格-建筑物折旧
=4869.14-679.60
=4189.54元/㎡
错处:
缺估价对象3幢的计算过程及结果。
(二)收益法(具体测算过程略)
经收益法测算,估价对象评估单价为3419.59元/㎡。
上述收益法测算值为未扣除划拨土地应上缴的土地收益,估价对象为划拨土地使用权,故应扣除应补缴的土地出让金。
故收益法测算结果为:
房地产市场价格=房地产收益总价一应补缴的土地出让金
=(3419.59×2578.75)/10000-230.54
=651万元(取整)
六、估价结果确定
1.假定未设立法定优先受偿权利下的价值
成本法评估结果为1071万元,收益法评估结果为651万元,两种方法的可靠性分析如下:
成本法中经比较分析确定了土地取得成本后,再逐项计算开发成本、管理费用、折旧等后得出估价对象的积算价格,市场上类似土地及建筑物成本透明,构成明确,可靠性较高。
收益法中估价对象的有效毛收入经市场比较分析后确定,再逐项分析计算总运营费用、收益期限、报酬率后得出估价对象的收益价格,在价值时点近期同一供求圈类似房地产租赁案例较多,且较为活跃,我们预测估价对象收益
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