批量精装修管理方案doc.docx
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批量精装修管理方案doc
批量精装修管理方案
好莱城东组团项目批量精装修实施方案第一章前言1.编制说明1.1好萊城西组团4栋商品房批量精装修项目已全部完成,前期把营销定位、一体化设计、样板间先行、销售阶段、批量施工等阶段的工作做到了实处,取得了好的质量效果和成绩,但批量精装修项目管理是一项系统化、标准化、精细化的全方位、全过程及全员参与的管理工作,所以仍然有许多项目管理不足之处需要在今后东组团精装修项目管理中加强和改进。
1.2目前西组团4栋商品房批量精装修正在整改验收很快就进入批量交付阶段,与此同时好莱城东组团6栋商品房批量精装修项目管理工作也要开展实施。
为了把东组团批量精装修的项目管理准备工作做充分,项目部就东组团批量精装修项目工程的难点,项目管理范围和目标,项目部组织体系构成,项目的整体部署,项目的实施计划及进度保障,项目的工序分析,项目的质量控制,项目的成本控制,项目的文明施工等方面进行分析和把控。
第二章项目概况及工程难点分析1、工程概况本工程位于长沙市枫林三路南侧,西临长东路,南临骑川路,东临骑龙路。
建筑面积为127691.24m2,地下面积8159.02m2,地上面积为119532.22m2东组团主要为5,6,7,8,9,10共6栋楼,地上33层,地下共1层,地下一层为设备用房和停车库,地上1-2层为商铺,三层以上为住宅。
2、工程难点分析2.1目前结合(5、6、7、8、9、10)楼主体结构都已封顶,(5、6楼)二次砌筑已完成,5,6楼等外墙抹灰及室内抹灰正开始施工,但是整个东组团屋面防水卫生间防水和水电隐蔽工程等还未开始,根据现场实际施工情况及沙坪建筑土建施工计划,土建工作面大部分移交需要到7月中旬,并且东组团精装修图纸正在深化阶段,现阶段看能否选定5楼33层作为样板间先行先试。
2.2好莱城东组团项目包括(5、6、7、8、9、10)楼面大量广,户型较多,批量精装修施工与土建收尾施工存在交叉作业,成品保护难度大。
2.3好莱城东组团批量精装修和土建施工材料的运输都需要垂直运输工具,可能造成材料不能及时运输到各楼层,影响工程进度,因此需要夜间加班处理,增加了夜间施工费。
2.4东组团批量精装修需要精细化施工,对土建的墙面基层的平整度和垂直度,墙面的阴阳角的方正,地面的平整度及卫生间防水的要求都非常高,因此需要提前介入土建的毛坯基层施工,提出合理的技术措施为批量精装修打好基础。
2.5东组团批量精装修的材料品种并不多,但数量非常大,需要提前做好材料计划,公司采购部门需极力配合项目部的施工进度,及时采购材料到现场仓库。
2.6东组团批量精装修项目楼层高,施工人员多,从人性化的角度,必须拿出楼层临时厕所方案,避免施工人员就地解决。
2.7东组团批量精装修土建各栋号施工并未同步进行,造成以后精装修劳务施工队各工种人员进场时间不一,人员流动性大,现场的材料需加强安全保障措施。
2.8东组团批量精装修成本控制是本工程的难点,精装修项目必须有材料设计优化和施工工序的深化设计,以达到材料上的节约和劳动力的低消耗。
需增强精装修的设计力量。
第二章东组团批量精装修管理范围及目标1、管理范围1.1提早介入东组团精装修设计方案深化及施工图的确定。
1.2协助公司领导层确定精装修劳务分包模式及劳务分包单位的数量。
1.3组织好批量精装修图纸答疑及设计交底会和批量精装修项目启动会。
1.3协调好沙坪土建施工单位与沙坪精装修施工单位的工作面的移交工作和土建现场遗留问题。
1.4负责对好莱城东组团批量精装修施工全过程的质量、进度、成本、安装文明施工进行监管和控制,工程完工批量交付后的入伙。
2、管理目标2.1进度目标确保在公司合同规定的时间内完成(结合目前土建施工情况,建议总工期为220天,包括前期设计图纸深化及土建移交等)。
2.2质量目标确保符合精装修设计要求及施工验收规范,质量等级达到国家规定合格标准,确保湖南省优质工程“芙蓉杯”、争创国家质工程“中国建筑工程鲁班奖”。
确保入伙投诉率1宗/户.2.3成本目标控制竣工结算后成本与施工预算在5之内。
2.4安全文明目标达到省文明标准化样板工程第三章东组团批量精装修管理组织机构1、根据集团公司目前的实际情况,装饰公司组织体系并不完善,而目前东组团精装修量大面广,户型多,以及为二期写字楼和酒店精装修工程打好基础,急需打造一个相对完善的精装修项目部。
1.1组织机构人员配置公司高层领导统一指挥,成立好莱城精装修项目部,项目负责人1人,技术负责人1人,精装修设计师1人,精装修工程师3人,成本预算1人,材料采购2人,库管1人,资料员1人。
(建议目前急需提前介入东组团土建基层的施工过程中,所以公司需从内部协调3至4人介入土建墙面抹灰,阴阳角方正,地面找平,门窗洞口的预留尺寸及屋面卫生间防水等细部工序中,督促和监督土建施工,提早解决质量隐患问题,为东组团土建移交做好准备工作。
)1.2组织职责在公司授权内,全面负责该工程装修设计、工程实施,并按公司制定的工期、质量、成本、安全文明施工等目标进行工程实施。
1.3组织内人员职责项目负责人公司在项目上的代表,对项目的工期、质量、安全、文明施工、及成本管理负全面的责任。
技术负责人项目管理的具体组织者,在项目经理授权情况全权负责本工程的质量、安全、文明施工及成本生产的管理。
精装修设计师负责精装修施工过程的图纸深化及细部优化,与公司设计部沟通及确定效果图,完成精装修施工的竣工图等。
精装修工程师各专业所有设计图纸的技术牵头,统筹、协调各专业之间的设计、变更及联系,现场重要技术问题的解决、全面质量监督控制等。
材料采购员负责本工程所有采购项目的及时跟进,并向项目负责。
成本预算员负责施工图的预算,施工过程中变更项目的成本控制,竣工后的结算,并向总指挥负责。
资料员负责设计文件的流转及整理归档,负责各种会议纪要的整理、发放、归档,负责施工管理资料的收集、流转、归档。
第四章东组团批量精装修实施总体部署1、整体部署1.1营销定位阶段我们可以根据西组团的前期营销定位规划、批量交付后的大量入户、客户问卷调研反映情况和最终实际销售量确定东组团的营销运作模式是否作出微调。
1.2一体化设计阶段东组团住宅设计可划分为建筑设计和精装修设计两部分,精装修设计可分为户型设计、室内设计、品部设计、收纳功能设计、设备设计、软装设计。
而目前西组团的建筑设计与精装修设计之间,精装修设计彼此衔接之间一体化设计不足具体有以下几点1.2.1西组团厨房、卫生间和玄关的布置在建筑设计方案阶段考虑不周,室内设计师或者橱柜供应商的水平再高也无法做出理想的布置。
1.2.2西组团门庭入口玄关的鞋柜、厨房的门和橱柜也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引,否则后期的室内装修设计很难顺利地进行。
1.2.3西组团玄关处地面砖设计排版和穿衣镜子达不到业主客户工作忙碌回家后,给人一种轻松,明亮的感觉。
东组团的一体化设计希望公司设计部能在结合西组团的设计基础上,在整体效果上能有所提高。
1.3示范样板间阶段西组团的示范样板间在交楼标准基础上加上软装的氛围营造、提高了客户现场感受,做到不同风格及色彩的软装搭配,示范样板间相关产品布置和工艺细节处理到位,现场清洁度高,达到了很好的装饰效果。
东组团可以效仿西组团样板间的风格实施。
1.4销售阶段精装修销售的好坏体现一个好的批量精装修产品得到市场的认同度和客户的认可度,并且是企业的整体团队从营销定位、研发设计、样板间示范、批量施工、批量交付到售后服务一整套系统化、标准化及精细化成果的展示。
总之,销售阶段需要整个公司团队的协力配合和及时进行市场化成果调研,西组团的销售业绩将为今后东组团销售提供好经验基础。
1.5施工准备阶段东组团最终精装修设计图还未完成,项目部团队还未建立,土建工作面移交仍需时日,劳务分包队伍模式和数量需公司领导层决定,这些问题希公司领导层支持解决。
1.5.1按目前的实际情况,设计图纸出来后,项目部内部将安排图纸审核及组织参建的劳务分包各方进行图纸会审,逐步扫清设计上存在的施工障碍。
1.5.2制定各单位进场计划、工程节点计划及甲供设备、材料的进场计划。
1.5.3组织劳务分包单位陆续进场及各工作面的移交。
1.5.4确认施工样板间后进行样板间展开施工。
1.5.5组织各方进行样板间模拟验收及大力度督促整改。
1.5.6批量精装修施工进入全面施工阶段。
1.5.7整体验收及整改后做好精细保洁、配合批量交付后入伙工作及入伙后的整改。
1.6实施阶段东组团精装修设计文件的定案出图(主要由公司设计部全力跟进解决,项目跟进督促)→内部审图初步扫清图纸问题→组织设计交底及图纸会审→组织总包进场→工作面移交→确认施工样板→大面积展开→组织监理及各工程师过程跟进控制→模拟验收→大力度督促整改→精细保洁→入伙→入伙后整改。
1.6批量交付阶段1.6.1对参与交房物业人员及工程师交底培训包括规定动作、材料设备品牌、工程亮点、应急维修项目、问题标签,监理准备现场答疑预案。
1.6.2组建强大的应急维修小组及材料并培训。
1.6.3编制成品住宅使用说明书。
1.6.4分析精装房与毛坯房交房的不同之处。
1.6.5体现开发商对待业主提出问题的态度,消除业主抵触心理。
1.6.6把业主发现的能够现场迅速处理的小问题马上处理掉,业主当面验收,避免记录、统计、下达、再整改的过程,效率和准确性最高、程序最简单、成本最低,显著降低户均报事量。
1.6.7显著提高接房率,尽量减少交房后整改量和后期物业管理负荷。
1.7售后服务阶段1.7.1成立由物业公司为主导,由土建单位、装修单位、物业公司方面的技术工人组成的维修部门。
1.7.2制定相应维修细则和应急措施,快速进行维修。
1.7.2在交房前地产公司将合约中分供方的维修条款和零配件清单交付物业公司,形成良好的服务意识。
1.7.3地产工程、采购、技术部门积极配合维修部开展工作,第一时间解决问题,防止事态扩大化。
1.7.4维修部门在不同阶段、定期对小业主进行回访。
第五章东组团批量精装修实施计划及保证措施1、实施计划1.1安排总工期220天。
设计图纸20天审图5天劳务队进场10天工作面移交及验收20天层样板间施工25天批量精装修施工95天地毯式检查整改及验收15天精细保洁10天批量交付入伙15天批量交付入伙后整改5天1.2土建工作面移交计划后续补充1.3施工进度计划后续补充1.4材料进场计划后续补充2、进度保证措施2.1从管理制度上保证1、落实岗位责任制,明确从项目经理到各级管理人员工作的职责,相互协商,防止打乱仗。
2、加强技术交底和技术责任制。
全部施工工序由相关技术人员组织技术交底,施工过程中由技术员、质安员、工长认真复核,尤其对测量定位、原材料质量、配合比要严格把关,做好隐蔽验收。
3、加强技术培训工作,全体进场人员均应接受进场教育和必要的培训工作,每个员工都能熟练操作,提高工效。
4、严格奖罚制度,施工中以分部分项控制点实施奖罚,以提高员工积极性。
5、建立领导值班制度,以适应工地快节奏、满荷载、日夜(夜间作业需经批准,并办理施工许可证)均衡作业的要求。
同时,能随时调度解决问题。
6、坚持质量“三检制”配备有实践经验,又能坚持原则的同志负责质检工作,健全和完善自检、互检、交接检制度,防止质量返工,影响工期。
2.2从施工组织上保证1、均衡组织施工,加强各个队伍间的组织协调工作,同时尽可能使多数工序提前,见缝插针的进行,以加快施工进度。
2、加强计划和调度,计划设月计划、旬计划、周、日作业计划,坚持每天生产调度,从人力、资金、物质上充分保证。
3、合理组织施工流水根据工程特点科学合理的实施分段流水作业,适当组织交叉作业,以争取工期,为后续工序提供工作面。
4、做好机械设备维修保养工作,使之保持完好状态,防止施工时出现故障。
5、做好资金平衡工作,保证工程顺利进行。
2.3从技术措施上保证1、及时编制好施工组织设计和专项施工方案,做好技术准备工作。
2、认真学习图纸并贯穿于施工全过程,分阶段做好图纸会审,尤其要在建设单位统一部署下做好各专业会审。
施工中随时和设计单位取得联系解决图纸问题。
3、科学合理地提出修改图纸建议,提高工效,保证质量。
4、大力推广采用新技术、新材料、新工艺、从技术措施上保证施工工期的提前。
2.3为了能在工期内完成全部施工项目,在现场必须组建具有丰富现场管理经验的、强有力的项目部。
在项目经理的统一领导下,精心组织、精心安排。
提倡前道工序为后道工序服务、与其他施工单位互相协调的思想,在保证工程质量的前提下,用下列措施来保证投标工期的实现1劳动力的投入是保证工期的关键,因此当本工程的工作面形成,立即安排施工队伍,并按总进度的控制,做好后备劳动力的调集工作。
在施工高峰时,视具体情况统一调度机械设备与劳动力。
2用施工进度的三级动态管理来保证工期进度的措施。
由公司制定一级进度计划(施工总进度控制计划表)、项目经理部编制二级进度计划(旬工作计划)、各专业施工队编制三级进度计划(各分部分项工程每周进度计划)。
三个计划要求总体衔接、稳定平衡,做到周保旬,旬保月,月保总进度的三级动态进度管理。
通过信息反馈,对计划实施的全过程作有效的动态控制。
月计划和周计划的编制,必须具体,详细,具有实际性和可操作性。
3项目经理部每周召开一次施工现场会议邀请业主、监理单位等参加,每周召开一次现场工作协调会议。
对反馈的信息必须立即作出正确的处理,并对旬、周计划加以调整。
4根据工程特点及工作面的部署,强化材料设备部门人员结构,材料提前配齐配足,便于加快施工进度。
5为保证工期,根据工程进度安排,全体施工人员与管理人员取消节假日、休息日。
6各类机械设备必须专人操作、精心维修,确保正常使用,以满足施工进度的实际需要。
这是保证工期的必备条件。
7充分利用经济规律及其杠杆作用,有效地调动工人生产积极性,所有施工人员的经济利益按实际进度的完成情况进行分段兑现奖罚。
8组织公司内部的技术力量,开展以质量为中心的劳动竞赛,即提高工程质量同时加快施工进度。
2.4从管理措施保证1项目部管理人员认真学习项目部与业主签订的合同文本,全面理解和掌握合同文本规定的要求。
在工程实施中,以合同文本为依据,自始至终贯彻执行到施工管理全过程,确保工程优质如期完成,2以合同规定的承包施工范围的工程质量、工期、安全,文明施工等要求为原则。
项目部编制详细、完善的施工组织设计,上报业主、监理单位审核后,进行实施。
3以合同规定的总工期要求,项目部根据现场实际情况编制本工程施工总进度网络计划,以此有效地对工程进度进行总控制。
4以总工期为依据,项目部根据现场实际情况编制分阶段实施计划施工准备计划;劳动力进场计划;施工材料、设备、机具进场计划、分项分部施工进度计划等。
5将合同的条款要求,分别纳入相对的分包合同中,对质量,工期、安全,文明施工等完全处于承包控制范围之中,确保工程如期完成。
6施工过程中各类工作联系,除必要口头通知外、项目部律以书面指示及时发给各工作班组执行。
7项目部诚恳接受业主、监理单位和当地主管部门对管理工作的指导和要求,相互紧密合作,确保工程顺利进行。
2.5从材料供应措施上保证1及时准确地向业主提出供料计划且具有超前意识;计划的及时准确关系到工程进度顺利进行;也能充分发挥资金效益。
因此,我公司将高度重视此项工作,在资料的打印、传递方面严肃认真。
2在时间及数量上慎之又慎,决不因为我方工作造成供料混乱,此项工作的落实,对各级管理人员制定岗位责任制,选派具有业务素质高,责任心强的专业材料员来担任此项工作。
3协助业主做好材料供应及保管工作,是我公司为业主服务的具体表现。
对已装和未装的设备、材料进行定期的防护、检查、清洗、加油、回收,建立专职保管员及完整的领用手续,保证供应的设备及材料不丢失,不浪费。
4材料的组织供应是项目部物资管理的中心任务,供应质量的优劣与供应速度的及时准确与否是关系到项目部各项工作能否顺利进行的决定因素,所以在做好日常工作管理方面重点抓好如下几点1加强材料计划的及时性、准确性、严肃性项目项将执行规范化的计划编制、审核、采购制度,做到供应工作的不同阶段有不同的人负责,坚决杜绝计划盲目性,铺张浪费的不严肃工作作风。
2加强采购成本的控制在保证质量,数量供货及时的基础上,降低采购成本是提高项目施工效益的重要环节。
为此,项目部将坚持材料采购在“三比一算”的基础上进行。
3坚持审批的环节项目部在做好自身计划的审批工作的基础上,同时也做好对业主的报批工作,对实行调整的大宗材料应事先报送业主方进行价格、厂家的审批,在审批的基础上进行采购。
未经审批的材料决不自行采购,决不先斩后奏。
4加强保管、及时回收做好材料的保管、领用工作是保证材料供应不乱的基础,项目部坚决执行限额领料制度,凭计划发料,在保管工作上配备专业的保管工人,保证帐、卡、物相符。
保证材料不变质、不受损。
同时利用保洁人员和班组材料节约奖第六章东组团批量精装修主要分部分项工程流程详述第一部分水电安装工程1天棚管线敷设2墙面管线敷设3地面管线敷设4天棚给水管敷设5墙面给水管敷设6煤气管,热水器安装7管道试压8管内穿线9线路测试10厨卫管线护绑11开关插座面板安装12坐便器安装13地漏安装14台盆安装15灯具安装16厨卫排水管敷设第二部分木工部分1轻钢龙骨天棚2罩面板安装3复合地板安装4五金件安装5天花石膏线安装6墙面镜子安装第三部分瓦工部分1管道井砌筑2墙面抹灰3聚氨脂涂膜防水4墙砖铺贴5地面地砖铺贴6地面理石铺贴7理石窗台板安装8理石门槛安装9理石挡水槛安装10修粉第四部分涂饰部分1基层处理2阴阳角修正3批刮腻子4打磨5;滚刷涂料第五部分配套安装1固定柜厨制作安装2厨房橱柜制作安装3栏杆扶手制作安装4成品柜制作安装5成品木门制作安装6石材干挂7防盗门安装第六部分成品保护1地板成品保护2墙砖成品保护3理石台成品保护4镜子成品保护5木门成品保护6五金成品保护7洁具成品保护8开关插座面板成品保护9橱柜成品保护10楼梯扶手成品保护11电梯成品保护第七部分装修环保标准1环保检测第七章东组团批量精装修主要分部分项工程质量检查控制东组团批量精装修项目的施工必须从严要求,按照下列分部工程的图片示范的施工要求进行规范施工,施工过程严格执行下述施工验收标准进行验收和管理。
争取质量优先,进度跟进,达到公司领导和国家质检部门的验收条件。
一水电安装工程1天棚管线敷设施工要求1布管配线符合设计要求,管线长超过15米或有2个直角弯时要设拉线合2管内穿线不超过8跟,电线总截面积不超过管内截面积40。
3严禁将导线直接埋入抹灰层内,导线在管内不得有接头和扭结,吊顶内不允许有明露导线。
4电源线与通讯线不得穿入同一根线管内。
5管卡与管卡距离小于500mm,pvc接线合盖板与金属软管需用尼龙接头连接,软管长度小于1米验收标准1施工人员持证上岗2管线敷设横平竖直美观实用,管卡数量距离合适,禁止导线无管裸露在顶内。
2地面管线敷设施工要求1按设计确定开关插座位置及管线位置走向,弹线后用云石切割机开槽,深度宜为管线直径加15mm2槽内线管用管卡或者木隼固定,关卡距离不大于300mm验收标准1开槽有弹线定位,开槽深度35-40mm,位置准确。
2管线固定牢固,线管与线盒结合牢固3地面管线敷设施工要求1管线交叉需做过桥弯,两边管卡固定,管线固定牢固2管线敷设2根或者2根以上,不能并排紧贴,管与管之间距离不小于20mm验收标准1管线固定牢固,管卡间距小于900mm4天棚给水管敷设施工要求1室内给水管线敷设,先干管后支管2水管敷设左热右冷,上热下冷3给水管敷设穿越墙体,必须预设套管,套管内不许有接头验收标准1给水管应固定牢固2固定管卡间距符合下表管道直径Φ20Φ25Φ32热水管管卡间距300mm350mm400mm冷水管管卡间距600mm700mm800mm5墙面给水管敷设施工要求1暗敷水管墙面开槽深度,热水宜为管径加20mm,冷水宜为管径加15mm,管卡固定点间距不大于600mm终端固定点离出水点不大于100mm2出水点应与墙面成活平齐或者低5mm以内3PPR冷热水管间距不小于50mm验收标准1墙体开槽深度,冷热水管间距符合要求2水管管卡距离符合要求,水管安装牢固6煤气管,燃气热水器安装施工要求1燃气管不得穿越卧室,穿越顶棚的管线不得有接头2管材使用镀锌钢管,螺纹连接,厚白漆密封,燃气管固定用专用管卡,固定距离不大于1200mm3煤气管道应沿非燃材料墙面敷设,当与其他管道相遇时,水平平行敷设时,净距不宜小于150mm;竖向平行敷设时,净距不宜小于100mm,并应位于其他管道的外侧;交叉敷设时,净距不宜小于50mm。
4燃具的侧边应与墙、水斗、门框等相隔的距离及燃具与燃具间的距离均不得小于200mm5燃具与电表、电器设备应错位设置,其水平净距不得小于500mm验收标准1煤气管道安装完成后应作严密性试验,试验压力为300mm水柱,3分钟内压力不下降为合格。
2煤气管与其他管道相遇距离符合施工要求7管道试压燃气管气密试验要求1U型表注水700-900mm接通燃气总阀,水柱稳定关闭总阀,15分钟水柱无变化为合格给水管压力试验要求1试验压力应为设计压力的1.5倍。
不得小于0.6MPa2将试压管道末端封堵缓慢注水,将管道内气体排出,满水后密封检查3加压泵升至规定压力,停止加压观察各处连接是否有渗水现象4稳压后1小时后压力降不超过0.05mpa为合格8管内穿线施工要求1pvc管安装结束,必须检查管管护口是否完整,有遗漏破损要及时补齐更换2大功率家电设备应单独配线3不同回路不同电压的导线不得穿入同一根管内,同一回路必须穿入同一管内,但电线总截面积不超过管内截面积40。
4开关合插座合内的导线预留长度不少于15cm5电源线及插座与电视线及插座的水平间距不应小于500mm验收标准1施工人员持证上岗2各回路按需要分色,管内导线无接头9线路测试测试要求1管线穿管接线后进行通断绝缘测试2对线路的绝缘摇测,导线间和导线对地间电阻必须大于0.5MΩ10厨卫管线护绑施工要求1厨房卫生间地面上的水管,电线管,要求固定好的同时也要做12水泥砂浆保护层2贴地穿墙管,要求用水清理浮灰,12水泥砂浆封堵严实3护管保护层砂浆与地面做成大R角,地面与墙阴角12水泥砂浆做20mmR角验收标准1保护层完整粘接牢固无空鼓11开关插座面板安装施工要求1安装电源插座,面向插座应符合“左零右相,保护地线在上”的要求,有接地孔插座的接地线应单独敷设,不得与工作零线混同2厕浴间应安装防水插座3灯具、开关、插座、安装牢固、位置正确,上沿标高一致,面板端正,紧贴墙壁、无缝隙,表面洁净验收标准1开关插座安装牢固、位置正确2并排安装的开关插座高度一致12坐便器安装施工要求1施工时严防垃圾掉入坑管2用法兰盘做坑管四周防水封口3坐便器两侧宜安
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