整理土地估价师真题.docx

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整理土地估价师真题

第一部分案例分析

（共2题，120分。

请认真阅读理解，并根据给定的条件，综合分析后回答有关问题。

请在题目下方空白处答题）

案例

（一）某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。

下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。

（1）A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。

（2）委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。

（3）与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。

（4）2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。

（5）2002年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。

（6）与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。

（7）目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。

（8）委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。

委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。

2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。

（9）现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。

土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。

（10）委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业（原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致）的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。

（11）调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20％，基础设施费比2002年增长了10％。

问题（每小题4分）：

1．用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。

2．按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。

3．县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据（包括上述描述中没有提到的）。

4．如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。

5．请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。

（一）答题要点及参考答案

1．土地取得及权利变化的基本过程

（1）1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地；

（2）2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但性质不清；

（3）2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证；

（4）2002年4月，开发区占用A公司1亩土地；

（5）2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让；

（6）2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。

2．A公司所有土地的四至

（1）东：

环城绿化带；

（2）南：

通城路；

（3）西：

县政府收回的原属于A公司的7亩土地；

（4）北：

寰宇电器公司。

3．可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据（包括上述描述中没有提到的）

（1）出让合同；

（2）出让金收据；

（3）土地使用权证；

（4）土地登记档案。

4．出让：

地价内涵的要点

（1）时点：

2008年6月30日；

（2）用途：

工业用地；

（3）使用年期：

43年；

（4）开发程度：

内外“六通一平”；

（5）土地性质：

出让；

（6）容积率：

开发区平均容积率。

5．7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程

（1）土地出让市场价二该开发区工业地价市场平均价X亩数

=16X7

=112（万元）

（2）土：

地墓础设施费二该开发区工业基础设施费市场平均水平X（1+增长率）X亩数

=48／12X（1+10％）X7

=30．80（万元）

（3）返还的出让金二出让金当年实际支付价X（绿化用地亩数+后期占用l亩）

=20÷（17-4）X（4+1）

=7．69（万元）

（4）补偿估算式=7亩土地出让市场价—7亩土地的基础设施费+返还的土地出让金

=112-30．80+7．69

=150．49（万元）

案例

（二）2007年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行资产核算。

据委托方初步说明，估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908平方米，2004年3月20日将批发零售部分转让出去，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。

另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。

为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。

下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。

单位．平方米、万元共用宗卡号：

隐蔽

地号

隐蔽

图号

隐蔽

调查表号

叩983

宗地面积

4908

坐落

xx市南河路183号

用途

综合

权利人

大星商贸发展公司

证件种类

身份证

证件编号

隐蔽

审批表号

隐蔽

单位性质

股份制

通讯地址

XX市南河路183号邮编：

XXXXXX

（二）答题要点及参考答案

1．错误更正如下

（1）用途：

综合一商业零售、住宿餐饮；

（2）证件种类：

身份证一法人代码证；

（3）权属性质：

出让一国有建设用地使用权；

（4）使用权类型：

国有建设用地使用权一出让；

（5）使用年期：

36年——40年；

（6）土地权属来源：

协议方式一出让方式。

2．其他登记卡

（1）土地变更登记卡；

（2）土地注销登记卡；

（3）土地查封登记卡；

（4）土地更正登记卡；

（5）土地抵押登记卡。

3．测算2004年土地转让收益，并列出估算式（土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异）

计算土地转让价值

土地转让价值：

土地登记价5／土地总面积X商业零售部分分摊土地面积

=2454／4908X1532

=766（万元）

4．判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式（不考虑区位、个别因素差异及时间因素）

土地现价=基准地价X（1+住宿餐饮的修正系数）X住宿餐饮部分建筑面积

=3372x（1—4％）x3376X3．12

=3033．54（万元）

第二部分估价实务分析

（本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真阅读案例报告并加以分析，指出存在的错误，并简述原因。

只挑出错误而未说明原因的不得分。

每个报告60分）

报告一土地估价技术报告

第一部分

一、估价项目名称：

XX厂地价评估

二、委托估价方（略）

三、受托估价方（略）

四、估价对象（略）

五、估价目的：

对XX厂的土地使用权价格进行评估。

六、估价依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》及实施条例

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（4）国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》

（5）XX市有关土地的法律法规及文件规定

（6）委托方提供的有关资料（略）

（7）估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。

七、地价定义

此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。

八、估价期日：

1997年6月30日

九、估价日期：

1997年8月13日

十、估价结果

总地价：

40，605，565．8元

估价结果一览表（略）

十一、需要特殊说明的事项

（1）本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。

（2）本报告评估地块为XX厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。

（3）本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。

（4）本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。

（5）未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。

（6）本报告自估价期日起半年内有效。

十二、土地估价师

姓名签名

金胜利（略）

范谋（略）

程永发（略）

十三、土地估价机构（略）

一九九七年八月二十二日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

委估地块为XX厂用地范围内的一部分，位于XX区XX大道XX号，西临XX江、北靠XX路、东临XX大道、南至XX厂，距XX大桥约3．5公里。

2．土地登记状况

XX厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为XX厂。

评估对象为XX厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：

南区：

国有建设用地使用证号为第XX号，图号为XX，地号为XX，土地总面积7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。

西区和北区：

国有建设用地使用证号为第XX号，图号为XX，地号为XX，土地总面积628319平方米，其中，待估地块北区勘测定界面积为40108平方米，西区勘测定界面积为24449平方米。

3．土地权利状况

估价对象土地使用权为XX厂以行政划拨方式取得。

4．建筑物及地上附着物状况（略）

二、地价影响因素分析

1．一般因素（略）

2．区域因素

（1）位置

评估对象位于XX新区XX江东岸，距市中心约12公里，XX口岸约1公里，距XX大桥约3．5公里。

（2）交通条件（略）

（3）区域性质

由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。

（4）集聚条件

评估对象周边规划为开发区，有XX保税区、XX出口加工区、XX高科技园区等，工业集聚规模较高。

（5）地块面积及形状

待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。

该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。

3．个别因素

（1）环境条件

评估对象所在区域附近工厂相对集中，如XX化工厂、XX煤气厂等，有一定的空气污染。

（2）地质条件

评估地块所在区域，为第四纪地层。

该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。

（3）临江条件

评估地块临XX江，有较理想的水运条件。

（4）土地使用权年限

取国家规定的工业用地出让最高年限50年。

第三部分土地估价

一、估价原则（略）

二、评估思路与方法选择

根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。

近年来，XX新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。

同时，根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。

三、估价过程

（一）市场比较法

市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。

该方法基本公式如下：

待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数

比较实例的选择

通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。

2．比较因素的选择

根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素（见表1所列）。

3．因素条件说明

待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。

表1因素条件说明表

内容待估宗地及实例

比较因素

待估宗地

实例1

实例2

实例3

交易时间

97．6

94．1

94．9

91．3

交易情况

正常

正常

偏高

正常

区

域

离市中心距离

12km

13km

18km

12km

因

素

区域性质

工业、居民区

工业区域

工业区域

工业区域

宗地面积、形状

72034㎡，不规则

476㎡，不规则

50000㎡，不规则

25799㎡，不规则

个

容积率

0．75

0．8

0．5

0．7

别

环境条件

污染小

污染较大

无污染

污染小

因

素

基础设施状况

六通一平

七通一平

七通一平

七通一平

年期

50年

30年

50年

50年

4．编制比较因素条件指数表

经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2

表2比较因素条件指数表

待估宗地实例内容

比较因素

待估宗地

实例1

实例2

实例3

交易时间

100

105

105

105

交易情况

100

100

115

100

区

离市中心距离

100

100

98

100

域

因

素

区域性质

100

102

102

102

面积、形状

100

101

101

101

个

容积率

100

100

90

100

别

环境条件

100

98

101

100

因

素

基础设施状况

100

100

100

100

年期

100

93．7

100

100

表中有关修正说明如下：

（1）期日修正

目前，工业用地地价下跌了5%

（2）实例2年期修正：

[1+1/（1+r）30]/[1+1/（1+r）50]

5.因素修正

由表2进一步得到各项修正系数，如下表3

表3因素比较修正系数表

内容比较实例

比较因素

实例1

实例2

实例3

实例地价

（元／m2）

560

770

543

交易时间

100／105

100／105

100／105

交易情况

100／100

100／115

100／100

区

域

离市中心距离

100／100

100／98

100／100

因

素

区域性质

100／102

100／102

100／102

面积、形状

100／101

100／101

100／101

个

容积率

i00／100

90／100

100／100

别

环境条件

100／98

100／101

100／100

因

素

基础设施状况

100／100

100／100

100／100

年期

100／93．7

100／100

100／100

修正后价格（元／m2）

563．8

625．4

502．0

6．实例修正后的地价计算

经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。

待估宗地地价=（563．8+652．4+502．0）÷3=563．7元／平方米

（二）成本逼近法

成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。

该方法基本公式如下：

地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润

（1）土地取得费用：

根据征用该地实际发生费用计算。

a．耕地占用税：

6．0元／平方米。

b．菜地建设基金：

45．0元／平方米。

c．粮油差价补偿费：

3．7元／平方米。

d．土地补偿费：

11．5元／平方米。

e．青苗补偿费：

2．0元／平方米。

f．土地平整费：

15元／平方米。

g．劳动力安置费：

60．0元／。

h．养老费：

49．5元／平方米。

i.征地管理费：

按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米

j．不可预见费：

（d+e+f+g+h）×2％=2．8元／平方米。

上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。

（2）土地开发费用：

取110元／平方米。

（3）投资利息：

假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：

利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2元／平方米

（4）投资利润:

土地开发投资利润率取12％，则：

投资利润=（土地取得费用+土地开发费用）×12％

=（199．2+110）×12％=37．1元／平方米

上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：

V=

（1）+

（2）+（3）+（4）=199．2+110+31．2+37．1=377．5元／平方米

（三）评估结果的确定

上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。

由于近年来XX新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563，7元／平方米。

由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40，605，565．8元。

第四部分附件（略）

答案：

（一）土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下：

1．第一部分后面应写上“总述”。

2．估价项目名称不明确。

3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。

4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。

5．“地价定义”中未说明土地开发程度。

6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。

7．“估价结果”无单位地价和大写。

8．“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。

9．“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。

10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。

11．登记状况中无四至、登记等。

12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。

13．区域因素与个别因素混淆（其中：

将个别因素（宗地形状、面积）列入了区域因素；将区域因素（环境条件）列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途）。

14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。

15．交易情况说明不正确。

16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。

17．在选取的实例中，实例3超过了规定年限（5年）。

18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。

19．“基础设施状况”未作修正。

20．交易时间未作修正。

21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5％”。

22．实例2“容积率”修正错误，实例1、实例3容积率未修正。

23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正。

24．年期修正未对r的取值作说明。

25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。

26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。

27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。

28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。

29．“土地开发费”无取费依据。

30．利息计算中“利息率”的确定无依据。

31．投资利息中开发期没有乘1／2。

32．利润率的确定没有依据。

33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。

34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。

35．估价结果未大写。

二、土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

XX公司位于XX区XX路XX号用地地价评估

二、委托估价方（略）

三、受托估价方（略）

四、估价对象

估价对象为XX公司位于XX市XX区XX路XX号营业楼用地，面积595．58平方米。

五、估价目的

本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据

六、估价依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》。

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。

（3）《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

（4）《城镇土地估价规程》。

（5）《土地估价报告规范格式》（1996）。

（6）XX省关于土地管理的法律、法规。

（7）评估委托书。

（8）估价对象《房屋所有权证》。

（9）受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

七、价格定义

估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。

八、估价期日：

一九九九年十二月三十一日。

九、估价日期：

一九九九年十二月三十日至二OOO年一月十日。

十、估价结果

估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：

委估土地面积：

595．58平方米

单位面积地价：

4485．25元／平方米

总地价：

2671325元

大写：

（人民币）贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。

十一、需要特殊说明的事项

（1）本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。

（2）本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。

十二、土地估价师签名（略）

十三、土地估价机构（略）

二OOO年一月十日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

估价对象位于XX市XX区XX路XX号，土地证号为X国用（XX）字第XX号，土地面积为595．58平方米，东至XX路、南至XX、西至XXXX、北至XXXX，宗地号为XXXX。

2．土地权利状况

估价对象是XX公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。

XX公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。

获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3．建筑物和地上附着物状况

估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914．5平方米，有效使用率80％。

二、地价影响因素分析

（一）区域因素（略）

（二）个别因素（略）

第三部分土地估价

一、估价原则

1．最有效使用原则（略）

2．贡献原则（略）

3．变动原则（略）

4．合法原则（略）

二、估价方法与估价过程

（一）估价方法的选择

估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。

（二）估价过程

1．收益还原法

（1）计算估价对象总楼价：

计算公式为：

P=a/r×[1-1/（