28 房产测绘 郝月平.docx
- 文档编号:6835770
- 上传时间:2023-01-11
- 格式:DOCX
- 页数:12
- 大小:31.73KB
28 房产测绘 郝月平.docx
《28 房产测绘 郝月平.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《28 房产测绘 郝月平.docx(12页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
28房产测绘郝月平
房产测绘
第1章概述
第2章房产控制测量
第3章房屋要素测量
第4章房产图测绘
第5章共有面积分摊与计算
第6章房产测绘成果管理
第1章概述
§1.1房产测绘概念
1、房产测绘
房产测绘:
主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量、和现状等,并以文字、数据及图件表示出来的工作。
通常也称为房产测量。
房产测绘的目的:
是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。
2、房产测绘的作用
⑴法律方面的作用。
⑵财政经济方面的作用。
⑶社会服务方面的作用。
⑷测绘服务方面的作用。
§1.2房产测绘内容与方法
房产测绘的基本内容包括:
房产平面控制测量;房产调查;房产要素测量;房产图绘制;房产面积测算;变更测量;成果资料的检查与验收等。
房产测绘成果包括:
房产簿册、房产数据和房产图集。
1、控制测量
控制测量的目的是在测量区域内用精密的测量仪器和方法测定少量的、分布均匀并且精度较高的点位,获得它们的三维坐标,分平面控制和高程控制测量两大部。
房产测绘中主要是平面控制测量。
2、房屋测量
(见附3)房屋调查与测绘以幢为单位分户进行
3、图形处理
在房产测绘中形成的图件有房地产分幅平面图、房地产分丘平面图和分层分户平面图3种。
4、测绘成果
房产测绘成果包括:
房屋建筑面积汇总表、房产平面图、附件及备注等内容。
§1.3房产测绘成果
1、成果分类
按成果的形式可以分成房产簿册(各类文档和表格)、房产数据(各类计算数据和计算结果)和房产图集(各类图件)3种类型。
2、成果整理
目前的房产测绘成果整理,主要以测绘成果书的形式出现。
在测绘成果书中包括了该项目的所有与测绘有关及测绘的信息,一般来讲主要有以下内容:
⑴测绘依据、责任人。
⑵房屋建筑面积测绘报告,包括:
房屋坐落、项目名称、测绘目的、测绘结果、测绘精度、测量方法、测绘仪器及测绘软件、特殊情况说明、项目工作人员、测绘单位、施测时间等内容。
⑶房屋建筑面积测绘成果,包括:
说明、房屋建筑面积汇总表(包括:
幢、各功能区、分层、共有共用、幢内各层各类建筑面积)、分户(套)面积明细表、各类面积计算表、房产平面图、附件及备注等内容。
⑷附件,包括房屋建筑面积测绘合同、房屋建设有关资料(建设工程规划许可证、土地红线、规划红线、建设用地批准书等有关建房证件、附图(复印件)、建筑施工变更联系单等。
3、成果管理
审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。
第2章房产控制测量
§2.1概述
1、控制测量作用
⑴为房产要素测量提供起算数据。
⑵为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。
⑶为房产测绘的变更与修测提供起算数据。
2、控制测量方法
房产平面控制测量中目前主要采用GPS定位技术和导线测量技术,其主要技术指标与技术要求参见相应的测量规范。
3、控制测量要求
房产测量控制网控制点的末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。
房产控制点密度一般为城区每隔100~200m一点,郊区或建筑物稀疏区每隔200~400m一点。
房产控制点需要埋设永久性的固定标志,还需按照《房产测量规范》的要求绘制“房产控制点点之记”。
§2.2房产平面控制网布设
2.2.1首级控制网布设
1、房产平面控制网的布设原则
房产平面控制网的布设应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则,也可越级布网。
2、房产平面控制网的布设要求
(1)房产平面控制网点的密度:
建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右,建筑物稀疏区的控制点间距在200m左右。
(2)房产平面控制点应选在通视条件良好、便于观测的地方。
(3)房产平面控制点应埋设固定标志,以便于长期保存。
(4)房产平面控制测量的基本精度要求:
即末级相邻基本控制点的相对点位中误差不得超过±2.5cm。
(5)房产平面控制网的建立,应当优先选用国家统一的平面坐标系统,尽可能的利用国家已有的平面控制测量成果,以避免不必要的重复测绘工作,减少房产平面控制测量重复作业的浪费。
3、房产平面控制点的内容和密度
(1)房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。
房产平面控制点均应埋设固定标志。
(2)建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右,建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。
这里的控制点是指直接用于碎部测量的点,不是属于可用于加密的等级点。
2.2.2加密控制布设
加密控制网是指除国家和城市的一、二、三、四等控制网外的一、二级导线网,一、二级小三角网,GPS的E、F级网等。
加密控制网是对国家大地控制网和城市控制网(首级控制网)的补充。
它是为了满足区域测量或项目测量而布设实施的。
§2.3控制测量数据处理
1、坐标系统选择
房产测量应采用1980西安坐标系或地方坐标系(独立坐标系),采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。
房产测量统一采用高斯投影。
2、平差计算
第3章房屋要素测量
§3.1房产要素
3.1.1房产要素
房产要素就是反映房屋及其用地情况的要素。
在房屋用地测量和房屋测量中应根据实地情况按需要绘制草图。
3.1.2房产要素的范围
房产要素从反映的角度来讲,可以分为属性的(权属调查的)、位置的(界址点、境界)、数量的(房屋面积)、地理的(各类编号)以及对房产的全面反映具有现实意义的地物地貌。
3.1.3房产要素的作用
房产要素的测量就包括了界址点测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通、水域和其他相关地物测量等。
房产要素的测量方法包括野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集等。
§3.2碎部测量
碎部测量是各图种测量的基础,通过碎部测量获取各种要表示要素的基本资料为形成各图种打好基础。
3.2.1碎部测量的作用
作为房产测量的碎部测量,其主要作用在于对房产要素进行测量,完成房产测量分幅图、分丘图、分户图的测制,为房屋面积量算做好基础工作。
所谓碎部点,就是反映地物轮廓和几何位置的地物特征点,简称地物点。
3.2.2碎部测量的内容
根据房产要素的概念,碎部测量的内容也应围绕房产要素进行,即围绕房产测绘的测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量、和现状等,并以文字、数据及图件表示出来。
3.2.3碎部测量的方法
碎部测量方法包括:
1、解析法:
根据控制网,通过测边、测角,计算界址点坐标的方法。
2、测算法(也称部分解析法)
3、野外数字采集法
§3.3房屋面积测算
房屋建筑面积测算是房产测绘的主要任务之一,其主要内容是测定房产权界、房屋的建筑面积、坐落位置形式、房屋的层次、结构、分户的建筑面积以及共用面积分摊等基础数据。
这些数据经房地产发证机关确认后,作为核发房屋所有权证的测绘资料及所有权证的附图,是核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的重要依据。
(见附1)
3.3.4房屋面积测算方法与精度要求
1、坐标解析法
a)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。
S=
或
S=
式中:
S——面积,m2
Xi——界址点的纵坐标,m;
Yi——界址点的横坐标,m;
n——界址点个数
i——界址点序号,按顺时针方向顺编。
b)面积中误差按下式计算。
ms=±
式中:
ms——面积中误差,m2;
mj——相应等级界址点位中误差,m;
Di-1,i+1——多边形中对角线长度,m。
2、实地量距法
3、图解法(精度低几乎不用)
第4章房产图测绘
§4.1房产分幅平面图
4.1.1房产分幅图的作用
房产分幅平面图通常简称房产分幅图,是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图,是测绘房产分丘平面图、房屋分户平面图的基础资料。
房产分幅平面图的测绘范围包括:
城市、县城、建制镇的建成区以及建成区以外的工矿、企事业单位及其毗连居民点等。
4.1.2房产分幅平面图的表示原则
1、分幅图的规格:
分幅图的规格采用50cmx50cm正方形分幅,内图廓线长50cm。
建筑物密集区一般采用1:
500比例尺,其他区域可采用1:
1000比例尺,分幅图的图纸采用厚度为0.07mm~0.1mm经定型处理、变形率小于0.02℅的聚脂薄膜,颜色采用单色。
2、分幅图绘制的技术要求
展绘图廓线、方格网和控制点,各项误差不超过下表的规定:
图廓线、方格网、控制点的展绘限差
仪器
方格网长度与
理论长度之差
图廓对角线长度
与理论长度之差
控制点间图上长度与坐标反算长度之差
仪器展点
0.15
0.2
0.2
格网尺展点
0.2
0.3
0.3
3、图幅的接边误差不超过地物点点位中误差的2
倍,并应保持相关位置的正确和避免局部变形。
4、分幅图应表示的基本内容
分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物,以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。
分幅图上应绘制房屋附属设施及房屋围护物,包括柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯,以及和房屋相连的台阶等。
围护物包括围墙、栅栏、栏杆、篱笆、铁丝等。
分幅图上应表示的房地产要素和房产编号包括丘号、房产区号、房产分区号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等,根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。
5、分幅图的编号
分幅图编号以高斯—克吕格坐标的整公里格网为编号区,由编号区代码加分幅图代码组成(见图1),编号区的代码以该公里格网西南角的横(Y)纵(X)坐标公里值表示。
编号形式如下:
分幅图的编号:
编号区代码分幅图代码
完整编号:
***********
(9位)(2位)
简略编号:
******
(4位)(2位)
30
40
10
20
33
34
43
44
31
32
41
42
13
14
23
24
11
12
21
22
1:
1000
1:
500
图1分幅图分幅和代码
编号区代码由9位数组成,代码含义:
分幅图比例尺代码由2位数组成,按图1规定执行。
在分幅图上标注分幅图编号时可采取简略编号,简略编号略去编号区代码中的百公里和百公里以前的数值。
公里数用大号字,比例尺编号用小号字。
例:
211030,211032。
4.1.3房产分幅平面图的成图方法
1.全野外采集数据成图
2.野外解析测量数据成图
3.平板仪测绘房产图
4.编绘法绘制房产图
§4.2房产分丘平面图
房产分丘平面图的作用:
分丘图是房产分幅平面图的局部图,是绘制房屋产权证附图的基本图。
1.分丘图的规格:
分丘图的幅面可在787×1092mm的1/32~1/4之间选用,图纸采用经过热定型处理的0.07mm的聚脂薄膜,也可采用其他材料。
分丘图的比例尺根据丘面积大小在1:
100~1:
1000之间选用。
2.分丘图的表示内容
分丘图上除表示房产分幅平面图的内容外,还应当表示以下内容:
(1)房屋权界线,包括房屋墙体的归属;
(2)界址点的点位与点号,包括界址点之间的界址边长;
(3)房屋产别、房屋结构、房屋层数、建成年份;
(4)房屋用地面积、建筑面积和四至;
(5)房屋各边边长及阳台、挑廊等。
3.分丘图的技术要求
(1)图廊线、方格网、控制点的各项误差不超过规范的要求;
(2)分丘图的坐标系统应当与房产分幅平面图坐标系统一致;
(3)分丘图上各类点位精度要求,与房产分幅平面图相同;
4.分丘图上各类要素的标示、注记、清绘、整饰
(1)分丘图上应当分别注明所有相邻产权单位(或个人)的名称;
(2)分丘图上各种注记字头应朝北或朝西;
(3)测量本丘与邻丘毗连墙体时,共有墙以墙体中间为界,量至墙体厚度的1/2处,借墙量至墙体的内侧,自有墙量至墙体外侧,并用相应符号表示;
(4)房屋权界线与丘界线重合时,标示丘界线,房屋轮廊线与房屋权界线重合时,标示房屋权界线;(用高一级线表示)
(5)分丘图的图廊位置,根据该丘所在位置确定,图上须注出西南角的坐标值,以公里为单位注记至小数点后三位。
5.房产分丘平面图的成图方法(同分幅图)
§4.3房产分层分户平面图
4.3.1房产分层分户平面图的作用
房屋分户平面图也称分层分户图,是房屋产权登记发证的依据,也是计算分摊土地使用面积的的依据,是房产产权、产籍管理的基础资料之一。
分户图是在分丘图的基础上绘制的细部图。
4.3.2房产分层分户平面图的绘制
1.分户图标示的主要内容
(1)本户用房所在的位置:
丘号、幢号、门牌号、户号(室号);
(2)本户用房结构、层数、层次、房屋轮廓线;
(3)房屋产权、房屋产权主、房屋权界线、四面墙体的归属;
(4)楼梯、走道等部位的归属;
(5)户(套)内的建筑面积、房屋边长、共有分摊面积、套建筑面积(产权面积);
(6)指北方向、比例尺及其他整饰说明等。
2.分户图的幅面、比例尺
(1)房产分户图的幅面可选用787mm×1092mm全开纸的1/16或1/32;
(2)分户图的比例尺一般为1:
200,当房屋图形过大或过小时,比例尺可根据具体情况适当放大或缩小。
3.分户图的标示、注记与图面清绘整饰技术要求
(1)分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行,按房屋的方向横放或竖放,并在适当位置加绘指北方向符号;
(2)分户图上房屋的丘号、幢号应与分丘图相一致,房屋各边长应实际丈量,注记在图上相应的位置,注记以为m单位,取至小数点后两位;
(3)分户图上的文字注记包括:
①房屋套建筑(产权)面积包括套内建筑面积和共有分摊面积,标注在分户图框内;②本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层次,层数标注在分户图框内;③楼梯、走道等共有部位,在范围内加简注;④图面整饰及墙体归属与周邻的关系。
第5章共有面积分摊与计算
见附2
第6章房产测绘成果管理
§6.1房产测绘成果及其整理
6.1.1房产测绘成果的内容
在房产测绘中使用过的地形图(草图)、控制点成果以及测量完成的控制点、界址点、房屋建筑面积、房产平面图等和相应的技术设计书、技术总结、协议书等都应归入房产测绘成果。
包括纸质资料和电子文档。
1.控制点
用于布设和加密房产控制网的起始控制点、完成的房产控制网的各等级控制点、各类界址点,以及调制的相应点的点之记均应归入房产测绘成果。
2.房产平面图
完成的各类图件,包括:
房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图和在测绘过程中使用和形成的中间成果如地形图、草图、界址点分布图、控制网布设图等均属于测绘成果,归入房产图册。
3.房产簿册
房产簿册是对按幢(或单元)进行房产基本信息综合反映汇总的表册,主要包含了用表册的形式对房屋及其附属建筑的位置、法律状态、现状等基本情况进行的文字描述,如房产调查表、各种相关文件等。
4.数据库
房产数据库包含了所有的用数字形式描述的房屋及其附属建筑的位置、数量、质量等要素,如面积册、界址点坐标册、房地产评价数据等。
6.1.2房产测绘成果的整理
日前的房产测绘成果整理,主要以测绘成果书的形式出现。
在测绘成果书中包括了该项目的所有与测绘有关及测绘的信息。
房产测绘整理,就是将零散的和需要进一步系统化的房产测绘成果进行基本的分类、组合和编目,使之系统起来。
通过房产测绘成果中的说明和要求以使房产测绘成果在进行法律认定时有据可查。
1.整理的原则
由于房产测绘成果在进行法律认定后的产权意义,要求在整理成果时应保持客观的数据,包括数据来源的依据和证明,以及应明确责任人。
2.分类编号与建立档案
在房地产产权档案的整理和管理中,常用的档案号有5种:
全宗号、产别号、案卷目录号、案卷号、卷内文件页号。
§6.2房产测绘成果的审核
6.2.1审核依据
以国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000))为总纲,住房和城乡建设部有关规定为依据,各地房产行政主管部门的文件为操作依据,按时间和内容溯源,确定具体的检验依据。
6.2.2审核内容
审核内容包括:
控制测量、房产调查、房产要素测最、房产图绘制、面积测算以及变更与修测成果的检查,
6.2.3审核要求
房产测绘成果审核工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。
二级检查工作完成后应写出检查报告。
审核后的房产测绘成果纳人房产档案统一管理。
§6.3房屋变更测量
房屋变更测量是指在完成了房产测绘工作之后,为了适应日常工作的需要,使房产数据能保持现势性而进行的房屋及其附属建筑物的权属、位置、界线、数量、质量的变更调查和测量。
通过房屋变更测量,可不断完善房产测绘成果的内容,使其具有良好的现势性。
6.3.1房屋变更测量的实施
房产测绘资料应进行定期和不定期的更新工作。
尤其是在权属变更的情况下,更应该进行不定期的测量资料的更新工作。
6.3.2变更测量的类型
分为现状变更和权属变更测量。
对其他房屋情况及编号等的更新,根据收集的资料可与权属变更调查一同进行,变更情况填入房严要素调查表,也可根据情况分开进行调查。
6.3.3变更测量的步骤
当房屋变更测量业务主管部门接到书面房屋变更申请书后,则应立即组织人员进行变更调查与测量。
先进行房地产要素调查,包括现状、权属和界址调查,再进行分户权界和面积测定,调整有关的房地产编号,最后进行房地产资料的修正。
6.3.4变更测量的成果
房屋变更测量的成果应包括:
点(界址点)、图(房产平面图)、册(表册、各类面积记录)。
6.3.5统计汇总
所谓统计汇总,就是将房屋变更测量成果与变更前的数据进行对比记录,根据要求对基准、精度要求和业务需要进行审核,作出说明和解释,存档,以备查。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 28 房产测绘 郝月平 房产 测绘