哥伦布广场项目综合分析报告.docx
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哥伦布广场项目综合分析报告.docx
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哥伦布广场项目综合分析报告
第1章项目定位总论
本项目根据《创建生态城市、营造和谐家园——2008年-2010年无锡城市建设行动纲要》,立足于无锡加快建设“五个中心”、“五个名城”,改造提升“中心商贸商务区”、“崇安广益片区”、“北塘凤翔片区”、“南长古运河区”、“河埒商贸片区”五个商业、居住区域的城市发展规划思路。
依托崇安新城的现代、经济、生态型可持续发展规划基础,利用区域原有产业优势,集商业与居住于一体,推动该区域在未来三年内建设城东休闲娱乐中心的步伐,重点打造出一个无锡第二核心商圈。
1.1项目背景
1.1.1项目名称
无锡·哥伦布广场
1.1.2项目投资、承办单位
投资单位:
香港五洲国际投资集团有限公司
开发单位:
无锡市崇安新城龙安置业有限公司
1.1.3项目拟建设区位、地点
项目建设区位:
无锡市广益街道(无锡崇安新城)
项目地址:
无锡崇安区广益路与广南路交汇处西南侧
1.1.4承担可行性研究工作的单位
无锡市崇安新城龙安置业有限公司负责研究工作的统筹管理;
深圳市五大洲投资发展有限公司负责市场调研、市场定位、投资分析等相关工作。
1.1.5研究工作依据
《创建生态城市、营造和谐家园——2008年-2010年无锡城市建设行动纲要》;
《无锡市崇安区服务业发展规划》;
《无锡市崇安区次分区规划》;
《无锡市崇安区国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》。
1.1.6区域商业背景
“十一五”时期,崇安区政府提出“率先发展、科学发展、和谐发展”的城市建设发展思路,以“推动大局、着眼长远、立足当前”为目标和任务,以“抢抓机遇、锐意创新、争先进位”信心和决心,使得经济社会发展继续保持全面协调可持续发展的良好态势。
“十一五”以来,崇安区政府按照“有城有市、以城造市、以市兴城”的理念,把崇安区广益街道内,东至桐桥港;南至太湖大道;西至江海东路、锡沙路;北至北新塘河,规划用地4.68平方公里划定的广益片区(即崇安新城)作为推动全区城市化进程的主阵地。
在崇安新城百万平方米安置房的基础上,崇安区按照“集约开发、集聚发展”的原则,初步确定广益片区重点推进的“一二三”工程,即开发一条商业风情街,将全长1.9公里的广益路建成城东地区商业、休闲氛围最浓的多功能商贸街;建设两大住宅群,分别在广益路两侧和学前东路南侧建成面积各达百万平方米,各项配套设施齐全的现代新型社区;构建三个规模型主题市场群,将广益汽车汽配市场、锡沪装饰装潢材料市场、华东五金机电市场建成总面积220万平方米,年成交额200—300亿,辐射苏南、带动苏北的规模型主题市场群。
站在率先实现现代化的新起点上,崇安新城的开发和发展给崇安区的发展注入了活力。
根据“政府推动、市场运作”的要求,破除体制机制障碍,充分激发各种资本活力,不断提升服务业发展层次和水平。
对内,进一步发挥本土民营经济的作用,放宽政策门槛,鼓励、吸引民资和外资参与基础设施、社会事业、社区配套设施的开发和建设,推动民营企业在项目开发、市场整合中实现规模扩张,构建产业联盟,确立特色优势。
对外,坚持以全球视野、国际眼光,与国内外一流的开发商合作,大力引进集聚力强、辐射力广的项目,推动服务业发展理念、经营业态和技术手段的改造提升。
力争将崇安新城打造为最具活力的开放型区域。
目前,中国建筑材料检验认证中心有意向在崇安新城设立全国首个分中心,将进一步确立和巩固崇安新城家居建材商圈的地位和影响力、辐射力。
东鹏陶瓷精品馆除了推出陶瓷等建材新品、精品,还将崇安新城作为新品研发设计基地,从以人为本出发,掌握客户需求信息,有针对性地改进设计,更好地服务消费者。
通过3-5年的努力,充分优化产业、用地、功能、交通、公共设施等布局崇安新城将成为产业高度集聚、居住高度集中、项目高度集约,具有鲜明区域特色和较强竞争能力的现代化新城区。
项目的建成,将成为无锡市崇安新城社区型消费与商务餐饮、休闲娱乐、购物消费等商业新形态综合体的代表力作,还将为周边商户与居民提供一个时尚化的消费服务中心和购物休闲娱乐平台,有效促进无锡第二核心商圈的快速形成,辐射整个长三角地区,对引领无锡新消费潮流,打造具有中国特色的商业形态具有十分重大的经济和社会效益。
1.2可行性研究结论
根据无锡市“十一五现代服务业专项规划”努力建设成为苏锡常都市圈的现代服务业高地,打造多个区域性的商贸中心、形成一批各具特色的商业区。
本项目的规划建设正是依托无锡市崇安新城产业发展规划,为加快新城建设,崇安区政府继崇安寺商业步行街后,打造的又一重点商业项目。
1.2.1地块概况
该地块位于无锡崇安区,锡沪路北侧,广益路南侧,广南路西侧,江海路东侧。
地块可建设用地约为42358.4平方米。
1.2.2优越的地理位置
项目地处“崇安新城(广益片区)”的核心区域,
地块北边为政府大规模(约100万平米)安置小区广益佳苑、广益博苑等;
地块南面为无锡“建材大道”锡沪路,拥有130万平米建筑装饰材料专业市场集群,年客流量高达100万人次,年成交总额达100亿元。
地块东面为金科地产已启动的占地1000亩的大型高尚住宅小区。
地块西面为无锡第一条城市高架环线江海路,经崇安、南长、惠山、北塘、新区五大城市中心区。
1.2.3项目总体定位
本项目定位秉承国际最流行、最先进的lifestylecenter商业理念,为广大消费者提供购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式”体验消费服务的城市综合体,遵循“精致、品位、享受、特色”的商业开发路线,形成一个融合现代风尚、商业、休闲文化组合为特点,无锡首个超大规模独具美洲海洋风情的一站式休闲购物公园,以最新颖的商业购物模式呈现。
同期建设的还有一栋20层高的五星精装酒店公寓,一栋20层高的LOFT创意中心,项目整体规划设计不但符合无锡市政府长远经济规划,更是无锡市政府实施崇安新城战略、打造无锡第二核心商圈,占领区域性消费高地的客观需要。
1.2.4规划指标和规划原则
1.2.4.1规划原则
项目委托美国RDI设计公司精心规划设计,按照现代化一站式购物广场功能要求,接驳时代国际建筑新标杆,将购物空间、人流动线、货品仓储、业态功能组合,以引导消费为核心,借由独特的海湾式布局,以“一环三轴”的人行主动线,串连各个主要垂直与横向交通节点和活动广场,创造视听触全方位体验的商业旗舰。
1.2.4.2规划指标
土地性质及用地面积:
商业用地(40年),63.53亩,42358.4平米
容积率:
2.0
建筑面积:
84606平米
覆盖率:
45%,单层面积19063平米
绿化率:
不低于25%
停车位:
地面汽车停车位约200个;地下约600个,总计约800个;另有充足的自行车/摩托车/电动车停车位
1.2.5项目建设规划
项目总建面积约12万㎡,
商业部分建筑面积约82000㎡,
地上三层面积约40000㎡;
地下一层面积约42000㎡;
酒店公寓面积约27000㎡;
LOFT创意中心约20000㎡。
停车位约800个。
1.2.6项目辐射范围
项目鼎足于无锡第二核心商圈崇安新城商贸中心位置,依托无锡市发达的立体化物流交通体系,在项目南面连通锡城东区商业第一主干道锡沪路,项目西面依靠锡城第一环线高架江海路,十分钟车程将贯穿崇安、南长、惠山、北塘、锡山、新区,将把无锡主要的休闲娱乐消费凝聚在这个繁华中心。
1.2.7社会效益简述
1.2.7.1满足家庭消费需求
目前,在项目3公里辐射范围内有崇安区上马墩、江海、广瑞区域和锡山区东亭柏庄、桑达园、塞维拉、蔚蓝都市等百多个住宅小区,人口达到了30万以上。
通过政府规划改造,在未来3年还将有一部分其他区域的居民在这里安置。
整个崇安新城,将会成为新的居住人口密集地。
周边区域居民的家庭收入已经达到了3000-5000元/月,随着社会的发展,这个数字正在继续增长。
收入的增加,加强了对生活品质的追求,刺激了对消费品的需求。
1.2.7.2满足周边商业需求
地块南面锡沪路上目前拥有130万平方米的建材装饰材料市场,并规划到2010年达到200万平方米,这样庞大的专业市场集群所聚集的流动人口数量相当可观,将为本项目的流动消费提供充足的保证。
1.2.8项目建设进度
建设内容
计划时间
提交可行性研究报告
2007年9月
政府审批立项
2007年12月
项目初步规划设计
2007年11月
项目规划设计评审
2007年12月
项目扩初设计
2008年1月
项目建筑方案审批
2008年1月
项目开工建设竣工
2008年3月—2009年12月
项目商业部分开业
2009年9月
1.2.9项目投资估算及资金筹措
项目总投资预计约8.2亿元。
资金来源:
自筹。
1.2.10项目投资估算
表一:
各功能区域租售比例及价格测算
功能区域
建筑面积:
㎡
销售
租赁
销售面积:
㎡
预计销售单价:
元/㎡
预计销售
总价:
万元
租赁面积:
㎡
预计第1年租金:
元/㎡/月
预计第1年后年租金:
万元/年
海顿公寓
26675.52
26435.16
12000
31722.192
—
—
—
LOFT写字楼
19771
18564
8500
15779.4
—
—
—
负一层商业
42861
—
—
15632
30-35
600
一层商铺
18968
17437
40000
69748
—
—
—
二层商铺
17768
16320
18000
29376
—
—
—
三层商铺
914
614
10000
0.614
—
—
—
合计
126957.52
79370.16
—
146626.2
15632
30-35
600
表二:
项目物价及成本明细
序号
项目
送审金额(万元)
依据
一
征地和拆迁补偿
1
本期用地出让金
13343.40
股权转让合同
2
土地出让契约
3
拆迁补偿费
4
土地拍卖服务费
12.79
锡价服(2004)354号
5
土地评估费
6
土地测绘费
5.90
7
土地用途变更费
8
土地登记费
9
土地使用费
10
土地交易服务费
6.35
锡价服(2004)323号1.5元/㎡
小计
13368.44
二
前期费用
1
水文地质勘察及建筑物放样费
19.80
2
项目可行性研究及咨询费
8.50
3
建筑(含专业)工程设计费
475.98
4
绿化景观设计(含园林审查)费
63.00
5
测绘(含建筑物面积测绘)费
27.20
锡价服(2004)316号
6
地形图测绘费
5.88
国测财字(2002)3号,锡价服2004)316号
7
规划技术服务费
12.30
锡价服(2003)54号
8
商品房上网备案费
12.56
1元/㎡
9
产权交易费
62.82
5元/㎡
10
标底编制及审标费
63.00
按咨询取费标准
11
审计费
142.70
按咨询取费标准
12
招标服务费
40.55
按咨询取费标准
13
工程安全监督费
18.60
锡财综(97)第1号
14
工程质量监督费
41.55
苏价服(2001)281号3.5∕㎡
15
市政工程质量监督费
16
土建工程监理费
550.00
发改价格(2007)670号
17
审图费
27.97
人防按苏防办字(202)78号5元∕㎡
18
抗震设计审查费
19.60
锡价服(2004)26号
19
档案编制寄存费
15.08
按锡价费(2002)181号1.2元∕㎡
20
新墙体发展基金
100.52
按苏财综(2003)153号8.0元∕㎡
21
散装水泥专项费
25.13
按苏财综(99)69号2.0元∕㎡
22
基建垃圾押金
12.56
按苏政发(99)250号1.0元∕㎡
23
白蚁防治费
23.12
苏价工(96)422号
24
地震评估费
10.72
苏价费(1998)368号
25
防震审查费
8.50
1元∕㎡
26
环境评估费
3.00
27
交通影响评估费
8.00
28
临时用水工程费
15.20
29
临时用电工程费
71.74
30
临时道路及场地平整工程费
95.70
31
水利工程水费
市政自来水安装
32
红线外自来水管贴费
396.40
33
教育配套费
34
门牌号费
按锡价费(2003)125号楼牌180.大门牌100.小门牌20.单位门牌40.室牌5
35
有线电视预制费
175.00
14元∕㎡
36
城市基础设施配套费
1319.28
105元∕㎡苏价费(1998)286号
37
其他项目费
6.00
38
物业及治安等接管费
12.00
39
沉降观测费
1.60
40
日照分析
1.00
41
河道占用补偿费
苏水政(2006)15号
42
成本认定费
23.00
锡价费(2003)369号
小计
3915.56
三
建筑安装工程费
1
工程桩及测试费
23.50
2
桩基工程费
1264.50
3
基坑支护工程费
353.50
4
土建工程费
18130.70
土建施工合同
5
铝合金门窗、室内外门窗工程费
1050.00
6
暖通工程费
2500.00
7
地下室汽车泊位工程费
8
室内水电气消防等管线工程费
3500.00
9
外墙面节能及贴面装饰工程费
5350.00
10
公用部位装饰工程费
3500.00
10
电梯工程费
890.00
小计
36562.20
四
公共基础设施费
1
道路工程费
580.00
2
雨污水管道工程费
250.00
3
绿化景观工程费
3600.00
4
管道燃气工程费
239.00
5
室外供水配套工程费
205.00
6
室外消防工程设施费
305.00
7
室外供电配套工程费
2000.00
8
有线电视配套设施费
65.00
9
电信配套设施工程费
150.00
10
智能化配套设施费
450.00
11
路灯及亮化工程费
1500.00
小计
9344.00
五
公建配套设施费
1
地下室公配电用房工程费
600.00
2
地下室人防工程费
279.80
3
地面架空层工程费
4
幼儿园用房工程费
5
地面公配配套用房费
150.00
6
环卫设施工程费
65.00
7
门头及围墙费
98.00
8
代建市政道路工程费
9
代建市政绿化工程费
260.00
10
代建市政河道驳岸工程费
312.00
小计
1764.80
以上合计
64955.00
六
管理费用
2753.88
七
销售费用
4682.50
广告费、宣传费、销售佣金
八
财务费用
4366.92
前5项之和﹡30%﹡7.47%﹡3年
九
税金
6119.15
7.35%(营业税5.85%+增值税1.5%)
合计
82877.45
1.2.11项目可行性总体评价
1.2.11.1项目的定位符合无锡市现代服务产业政策导向,符合无锡市城市发展战略规划。
1.2.11.2项目依托周边大量的生活社区型消费与商务型消费的雄厚基础和强大消费需求,市场操作可行性非常高。
1.2.11.3项目满足区域商业发展的基本条件:
交通体系:
临近高速公路等快速干道、公交线路等;
基础配套:
有大量生活消费需求群体、商务消费群体;
消费配套:
有大量住宅区域、政府机关、商户等;
消费氛围:
有其他商业项目,共同形成良好的积聚效应;
人力资源:
有充沛且相对成本较低的各类高中低人力资源。
1.2.11.4本项目严格按照国家建设部《公共建筑节能设计标准》执行,符合国家对资源节约和有效利用的相关规定和要求。
第2章项目背景和发展概况
2.1项目提出的背景
2.1.1国家和无锡市商业发展规划
随着“十一五”时期商业发展规划指导意见的提出,城市规划理念的不断更新,政府打造城市商业力度的加大,城市居民人均可支配收入不断提高,为零售市场提供了充足的购买力,带动了居民消费上行发展,使居民消费结构优化升级,居民消费品购买力在逐年大幅提高,传统商业已无法承载迅速膨胀的消费购买力,消化这些消费力将依靠复合性综合体商圈的迅速成熟。
无锡近年来飞速发展的经济潜力与消费能力,通过2003-2007年上半年这四年半的时间,无锡的零售类消费发生了翻天覆地的变化。
从传统、杂乱、毫无现代科学管理的小店面到百货大楼,逐步发展成迎合市场需要的规范化商业。
根据有效数据显示,二三线城市因大公司涉足而大项目不断,宝龙、明发等福建系地产商在无锡、扬州、青岛等地开发四、五十万平方米之巨的商业项目,恒隆、华润、裕景、万达、沿海等公司在沈阳、大连、杭州、无锡的项目规模都在十万平方米以上。
尤其是集写字楼、宾馆、商业于一体的综合体更是成为开发新热点。
根据中国商业地产联盟对开发商已开发商业地产类型的调查,开发商业综合体占据的比例最高,达到29%。
一站式服务、体验式消费等全新理念在慢慢融入我们的生活。
2.1.2项目发起人和发起缘
项目发起缘由:
根据崇安新城产业规划,为加快新城建设,着力打造城东新型居住区、现代商贸区,目前,“无锡市崇安新城龙安置业有限公司”充分整合新城广益片区的资源,优化产业、用地、功能、交通、公共设施等布局,拟在该区域投资兴建一座服务于区域周边商务商贸区和新型住宅群的“无锡·哥伦布广场”。
通过该项目充分发挥区域多功能的综合性商业、服务、娱乐和社区中心作用。
本项目正由此发起。
2.2项目可行性报告的编制过程
2.2.1项目可行性报告提出、编制过程
本项目报告2007年8月8日开始编制;
2007年10月8日经投资商评审讨论通过。
2.2.2项目可行性报告所附资料名称
《创建生态城市、营造和谐家园——2008年-2010年无锡城市建设行动纲要》;
《无锡市崇安区国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》。
第3章市场分析及建设规模
3.1市场调研
本项目定位为无锡第二核心商圈城市综合体,目的是为无锡市崇安国际区提供社区性配套服务和商务餐饮、娱乐消费服务的平台。
因此此次市场调研一方面进行市场需求研究,另一方面进行消费习惯与特殊性研究,由此为本项目的可行性和建设规模的可行性提供充分的依据。
3.1.1无锡市商业现状调查研究
中国大陆最佳商业城市
《福布斯》“中国大陆最佳商业城市排行榜”,无锡连续两年夺全国最佳商业城市殊荣
72家世界500强企业落户无锡。
——《财富》杂志
联合国发布的中国15个经济中心城市之一。
中国最具发展竞争力城市排名第6位。
3.1.2无锡市零售商业现状调查研究
中国最强消费力城市
总人口580万人(户籍人口460万人);
GDP总额3300亿元;
人均GDP57709元;
人均消费总额19275元/年;
零售消费品总额1118亿元;
无锡商业繁荣,日本八佰伴、香港恒隆广场、香港九龙仓、凯燕环球购物中心、深圳茂业城、香港新世界百货、无锡商业大厦、三阳百盛、大洋百货、第一百货等大型购物中心雄踞锡城。
无锡消费力强劲,家乐福(Carrefour)、沃尔玛(Wal-Mart)、麦德龙(METRO)、欧尚(Auchen)、大润发(RT-MART)、Tesco乐购、易初莲花(Lotus)、好又多(Trust-Mart)、百安居(B&Q)、欧倍德(OBI)等大型外资购物中心,相继落户无锡。
3.1.3崇安新城商业现状调查研究
大商贸中心:
3km半径,3万个千万富翁,20亿大消费。
大居住社区:
30万高收入人群,200万㎡高档住宅群。
大主题市场:
15000家私营企业,200万㎡专业市场集群。
大政治背景:
2km半径,崇安区、锡山区两大区政府所在地,300家政府事业单位办公点。
大卖场/大百货
易初爱莲购物超市:
该超市占据锡沪路商圈、广益商圈主要位置,并且是该区域唯一一家品牌大超市,经营业种丰富,对于满足周边市民的生活购物起到非常重要的作用。
但:
该超市经营模式,产品质量常被市民投诉,说明市民对该超市的品牌忠诚度正在逐步下降,造成消费人群分流。
这是我方项目成熟起来,赢得市民美誉的一个契机。
沿街零售商业及社区零售商业
睦邻中心:
该社区购物中心,规划构思良好。
周边住宅小区聚集庞大人流。
但没有引进具有市场号召力的商家,商家素质没有表现出对周边小区沿街商业的升级换代。
因此,商业氛围冷淡。
本项目位置与该中心相望,在今后的日子将会分享人气、车流,达到相辅相成。
东亭老街:
原为锡山市东亭镇居民消费集中地。
完全占据当地居民消费方向主导地位,并且消费环境也在逐年改善,由此可见周围居民的日常生活消费基本定格在该范围之内,不易动摇。
3.2项目成立的必要性和迫切性
3.2.1市场需求预测
3.1.2.1满足家庭消费需求
目前,在项目3公里辐射范围内有崇安区上马墩、江海、广瑞区域和锡山区东亭柏庄、桑达园、塞维拉、蔚蓝都市等百多个住宅小区,人口达到了30万以上。
通过政府规划改造,在未来3年还将有一部分其他区域的居民在这里安置。
整个崇安新城,将会成为新的居住人口密集地。
周边区域居民的家庭收入已经达到了3000-5000元/月,随着社会的发展,这个数字正在继续增长。
收入的增加,加强了对生活品质的追求,刺激了对消费品的需求。
3.1.2.2满足周边商业需求
地块南面锡沪路上目前拥有130万平方米的建材装饰材料市场,并规划到2010年达到200万平方米,这样庞大的专业市场集群所聚集的流动人口数量相当可观,将为本项目的流动消费提供充足的保证。
3.2.2项目成立的必要性和迫切性
3.5.1市场需求预测
目前,在项目3公里辐射范围内有东亭柏庄、桑达园、塞维拉、蔚蓝都市等百多个住宅小区,人口达到了30万以上。
通过政府规划改造,在未来3年还将有一部分其他区域的居民在这里安置。
整个崇安新城,将会成为新的居住人口密集地。
周边区域居民的家庭收入已经达到了3000-5000元/月,随着社会的发展,这个数字正在继续增长。
收入的增加,加强了对生活品质的追求,刺激了对消费品的需求。
3.5.2项目成立的必要性和迫切性
项目所在的广益片区基本没
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