金华亿都建材城项目二期营销策划方案.docx
- 文档编号:681923
- 上传时间:2022-10-12
- 格式:DOCX
- 页数:35
- 大小:1.03MB
金华亿都建材城项目二期营销策划方案.docx
《金华亿都建材城项目二期营销策划方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《金华亿都建材城项目二期营销策划方案.docx(35页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
金华亿都建材城项目二期营销策划方案
金华亿都建材城项目二期营销策划方案
第一章亿都建材城综述
第一节项目综述
亿都建材城,2013年金华地区重点工程及重大项目之一,是金华地区首个超大型建材商业综合项目,项目占地面积411亩,总建筑面积53万㎡,集购物、家居、建材、灯饰、五金,机电,酒店,写字楼等多种功能于一体,是金华首创大型建材都市综合体。
项目计划分三期开发,第一期为陶瓷卫浴中心,第二期为机电市场和红星美凯龙,三期为五金、板材和灯饰、电器中心。
项目于2013年动工,将于2014年一期建成开业。
一、项目位置
亿都建材城位于金华老城区与新城区的中间,婺城区的西端,330国道与金衢路交汇处。
见图示:
(一)婺城区位图
(二)亿都建材城在金华的位置
二、亿都建材城项目主要构成
亿都建材城一期由二座商业裙楼和18幢栋塔楼组成。
二期由机电市场塔楼和一幢大型商业综合体和红星美凯龙,三期为二幢裙楼和多幢多层商业连廊组成,其中中国家居第一品牌红星美凯龙强势进驻,大型超市麦得龙也在意向签约中。
三、亿都建材城项目开发的社会效益
1、改写金华建材格局,引领全新一站式建材采购模式。
本项目引进了当前最先进的商业业态,强力促进金华区商业更新换代,带动本区商业、建材行业朝着良性方向发展。
2、提供全方位采购平台,提升市民家居采购品质。
本项目精心汇聚国际连锁超市、国际品家居、大型建材一线品牌、引进生活项目配套。
将金华带来一个国际化建材采购场所,全方位为市民提供国际化建材品牌和提升装修生活品质。
3、推进新城与老城市的无缝融合进程。
有利衔接整个城市发展,项目建成后必将成为金华城市化又一标志,亦将成为金华对外交流的名片和新景点。
第二节项目定位
一、项目总体战略定位
浙中建材采购总部基地、金华建材第一城
三年之内,金华市最具投资价值的商业地产
二、项目总体形象定位
★个性强烈统揽全局的形象定位:
定位语一:
统建大浙中·“包”装金华城
定位语二:
浙中建材第一城·商业投资聚宝盆
三、项目总体市场定位
亿都建材城,金华首创大型建材都市综合体。
建材城集购物、家居、建材、灯饰、五金、机电、酒店、写字楼等多功能于一体。
涵盖陶瓷卫浴中心,机电市场,中国家居第一品牌、中国民营企业50强企业红星美凯龙,五金、板材和灯饰、电器中心,是金华地区首个超大型、都市化、复合型、全新体验式建材商业综合体项目。
四、项目总体形象定位语详解
对于二期E馆、F馆两个精品馆的营销,不能脱离开亿都建材城项目的总体形象。
二期精品馆是建立在项目总体定位、建材城总体形象基础上的一个精品市场和升级市场。
项目总体形象定位语1:
亿都建材城
统建大浙中·“包”装金华城
项目总体形象定位语2:
亿都建材城
浙中建材第一城·商业投资聚宝盆
形象定位思路:
a、确立自我特色,寻求市场空间,从而避免激烈的同质化竞争,创造无竞争市场。
b、充分体现本项目的各种先天优势,这些优势是绝版的、不可再生的资源,不是其他项目可以模仿和复制的。
c、展现规划设计特色,突出本项目在产品上的独特优势,并进行高层而的延展;将项目的自身素质进行包装、描写、放大,以最直接的手法向客户表达内涵所在,切合商业的本位,满足客户在经营、投资上的诉求。
d、结合客户、市场的相应心理需求,寻找最合适的、最亲善的形象进行推广。
形象解读:
★统建大浙中·“包”装金华城
项目整体形象定位语1是建立在市场规模和市场品牌号召力、市场在整个浙江中部地区的领军地位基础上的一个形象定位。
广告语大气简洁,表明了亿都建材城的超级大市的市场规模和先进的经营管理理念,以及强势的品牌号召力,足以引领浙中;同时,更是金华人首选的建材装饰基地。
亮点在统建、“包”装四字。
既涵盖了建筑、建材、包装、家装、装饰等市场经营的方方面面,又有“统揽”、“包办”的多重含义,大气纵横。
★浙中建材第一城
a、重点突出项目市场定位与规划设计,业态与商家组合,市场经营管理三方面的优势。
b、在经营管理上,坚持适度超前、稳扎稳打的理念,以传统经营市场与现代商业市场经营管理相结合。
★商业投资聚宝盆
按照返利的形式,项目将以接近住宅的价格面世,作为商业项目来说,具有非常巨大的升值空间。
一旦市场经营畅旺,那么投资者、商户所拥有的物业将给他们带来数倍于投入的回报。
形象优势:
a、清晰性
只有通过短暂接触就吸引客户的注意力,我们才有可能最终刺激他们进行购买,因此,形象主题的提炼必须能够清晰直观的表达出我们的优势所在。
b、针对性
商户的主流最关心的始终是经营范围内的事情,而投资者则主要关心物业本身的回报。
本项目依靠此形象和日后的主题营销,可以针对性谋划出未来的市场前景,无疑具有亲和力、诱惑力。
c、发展性
这一形象,结合以后将要进行的营销操作,可以帮助我们在市场上建立良好的品牌印象,这为未来项目的开发和销售提供了良好的前瞻性空间。
同时,本项目的投资概念是不言自明的。
所以借聚宝盆这个看似通俗却极有财富意味的词语,建立特色形象来炒热本项目的名气,可以提高投资价值,对于铺位的销售将有很好的推动作用。
开发商品牌形象:
亿都集团,领军商业地产18年
系列广告语:
1、谁,装饰了美丽大金华?
亿都精品馆
2、谁,装点了我的多彩生活?
亿都精品馆
3、亿都精品馆,装饰金华梦
4、小面积大钱景,财富投资轻骑兵
亿都精品馆单铺10㎡起
参考设计风格(广告2):
第二章营销背景分析与战略掌控
(一)第一节营销目标及目标分解
一、营销目标
1、F馆
楼层
入市价格
总面积
项目总市值
可售面积
预计销售额
一层内铺
均价24200元
约6302㎡
152508400元
约6302㎡
152508400元
二层
均价16500元
约6464㎡
106656000元
约6464㎡
106656000元
合计
20350元
12766㎡
259164400元
12766㎡
259164400元
2、E馆
楼层
入市价格
总面积
项目总市值
可售面积
预计销售额
一层内铺
二层
0
三层
合计
二、营销目标分解
时
间
2014年1-2月
2014年3月
2014年4-5月
2014年6月
营
销
事
项
E馆VIP认筹
F馆热销
F馆开盘
F馆VIP认筹
第二节营销战略与策略
一、营销策略背景思考
(一)我们不担心项目销售。
项目地处江南与婺城新区中心点,宾虹路、李渔路、330国道三条城市主要干线纵横交汇处。
项目是经过多年经营、已经形成市场人气和具有众多老经营户的老市新开,新市场规模更大、规划更超前、管理更先进。
开发商是拥有18年商业地产开发经验的商业地产领军人物亿都集团,占据家装市场头把交椅的中国前50强民营企业红星美凯龙强势加盟。
金华市政府重点扶持商业项目。
处天时地利人和。
(二)我们也担心项目销售。
项目地理位置处于金华江南区边缘地带,离婺城新区不远。
婺城新区近两年内正在开盘和即将开盘的城市综合体较多,加上江北、金东区大量城市综合体涌现、地产大鳄争食市场,对我项目造成投资客的分流和强势的竞争。
(三)项目一期的成功是二期的助推剂。
项目一期销售颇为成功,打了一个漂亮仗,并取得最好的市场形象,为整个项目价值的提升提供了平台。
(四)追求项目价值的最大化实现,而非平庸式开发与推盘。
项目营销的目的不限于把房子和商铺卖完,而且在于通过对项目突破式的营销,不仅实现价值最大化,也提升开发商公司在金华的品牌地位。
二、营销战略思维导图
三、亿都建材城SWOT分析
项目因素—内因
市场因素—外因
优势(Strength)
劣势(Weakness)
♦项目定位的唯一性与领导地位。
项目位于三条城市主要干线交汇处,交通便捷,商业昭示率强,地段优越。
♦中国家居第一品牌红星美凯龙入驻项目,地位与生俱来。
♦项目由已经营多年的老建材市场改建扩建而成,商业环境成熟,经营业态丰富,市场关注度高,易于造势推广和口碑传颂。
♦开发商是有着18年商业地产开发历史的亿都集团公司,在全国十四个城市有过大型商业开发经验,开发及运营市场经验丰富,是全国商业地产的领军人物。
♦非传统商业区,项目较为孤立。
♦浙中建材市场、江南建材家居市场分流了相当部分经营户。
♦项目地处江南城郊,商业氛围相对缺乏。
♦婺城新区大量商业综合体项目对项目投资客户形成强大竞争。
♦其他区域的商业对我项目形成辐射竞争。
机会(Opportunitiss)
SO
♦形象上,在金华市营建超大型、都市化、复合型、全新体验式的领袖浙中的建材都市综合体。
♦营销上,创建为金华市最具投资价值的地产产品,并在第一期热销的基础上,促成第二期产品的形象升级和再次热销。
♦关注开发商固有资源的开发利用和周边县市的投资客的推广与开发。
WO
♦产品错位规划,精准锁定足够量圈层客群。
♦运营金华的开发定位理念,营建与提升金华市浙中城市的中心地位,将营销氛围扩大。
♦坚持统一经营管理,实现商业的永续经营。
♦引爆式开盘,将客户的“谈判”力消灭于抢房之中。
♦项目的行业先锋定位使之高于其他建材市场,塑造强势竞争力。
♦第一期的快速销售为第二期热销奠定了人气基础。
♦虚拟分割的小面积商铺是投资者的热选产品。
威胁(Threats)
ST
◆快、狠、准,精准定位,锁定层级界定目标客群,快速推盘。
♦商业策划往前看,从经营的角度——做旺做久,规划可行商业业态。
♦充分挖掘与发挥红星美凯龙的品牌号召力。
WT
♦利用一切可以利用的最好最适合的资源,进行精细化耕作。
♦项目入市价位适当低开,变“阻滞”力量为推动与互助力量。
♦扩大营销范围,加强向金华地区县级市推广力度。
♦站在城市运营高度,营建“浙中大市场”的项目尊荣感。
♦同质项目的前期操作基本以租赁形式;
♦项目的建设周期与招商运营如何协调统一;
♦作为商业地产,必须一次性操作成功,所以,操作需要十足的把握和多种规避不利因素的手段。
四、亿都建材城目标客户群体分析
1、经营商户
经营商户即建材经营商,包括批发、零售或批零兼营,以及各类厂商代表、品牌地区经销商。
主要特征:
支付能力中等、明确目标、现实性强、随主流。
支付能力:
总价承受能力中等、大部分习惯街铺的消费水平,部分客户仅有租赁实力。
经营方向:
经营渠道较窄,以本行为主。
租购目的:
投资目标明确,即希望扩大生意、改善经营环境。
心理特征:
现实性强、随主流。
需求取向:
倾向于成熟市场和传统铺位、租、购结合。
地段取向:
倾向于畅旺地段,大多宁愿承受高租金,也不愿意考虑偏僻地点。
物业取向:
大部分倾向于传统市场中的铺位,有实力的商家愿意选择大卖场。
租售取向:
部分有实力的大批发商倾向于购买物业,但大多数依然愿意租赁,以规避风险,同时节省经营成本;大型零售商家,如大型超市资金雄厚,但出于资金周转的考虑,不愿支付过多资金用于购买铺位。
关注因素:
交通、地段、规划、成本、同行意向。
2、投资客户
虽然建材行业的专业化特征比较明显,主力客户群体中自营商户的比例较高,但对于商铺这类投资型物业来说,投资客户仍然是不可忽视的对象群体。
主要特征:
支付能力不等、理性、擅长算计与爱梦想。
支付能力:
总价承受能力不等。
租购目的:
通过转让或出租物业获取回报。
心
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 金华 建材城 项目 营销策划 方案
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)