建筑设计优化要点.docx

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建筑设计优化要点

《建筑专业设计优化要点》

建筑专业做为龙头专业在成本控制所占权重也比较大，在方案阶段就介入成本控制的理念，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。

施工图阶段选用好的经济的工程做法，选用经济型材料等方面可以极大降低成本。

图纸出完后加入图审优化步骤，可进一步控制成本。

总之在建筑设计阶段应加强全过程控制，在不影响品质前提下从各个方面，各个角度节约成本。

一、方案设计

1、选择好的设计团队，深入理解规范内涵，全面理解规范，避免对规范了解不全面而造成的不必要浪费。

2、确定建筑方案时，要尽可能从结构方面考虑建造成本，尽可能减少建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。

同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不宜选择不规则的建筑方案。

3、单体及户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体型过分复杂的单体；高层条式住宅的体形系数一般不超过0.35，高层点式住宅的体形系数一般不超过0.40，符合产品定位要求。

二、地下公共部位

4、地下车库设计时首先进行停车区布置，设计时应安排车道两边停车，允许少量单边停车，避免车道边无停车位；不应设计双层地下车库，如果一层地下车库车位不能满足规划指标要求，可以加大车库层高，设计双层机械停车库；推迟机械车位配置时间：

待入住率大于40%后再配置，以减少资金投入；设备用房及楼梯宜集中布置在角落；独立式地下单层车库（非人防地下车库）的单车面积宜控制在30~35㎡以内。

5、地下车库净高设计标准中低档为2.3米；高档为2.5米。

6、地下车库通道宽度按照6米设计。

7、人防工程要平战结合，兼顾平时作为汽车库使用，并且尽可能提高利用率。

规划设计时，尽可能推迟人防工程建设时间，考虑尽量推后建设。

8、地下室建筑方案设计时，尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质。

剪刀梯与防火分区关系示意图：

9、中低档楼盘地下室下沉式庭院进深一般不少于3米。

高档楼盘地下室下沉式庭院进深一般不少于3.5米。

别墅项目不小于4米。

负一层窗采光井进深为1-1.2米，并且做好防雨、排水措施。

三、地上公共部位

1、在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适的层高；层高每增加0.1m造价增加该层造价的3~5%。

首层、标准层、首层单元大堂的层高标准：

价格区间

首层

层高

标准层

层高

首层单元

大堂层高

普

通

住

宅

6000元/m²以下

3.15m

2.9m

≥4m

6000—10000

元/m²

3.15m

3.0m

≥4m

10000—1500

元/m²

3.3m

3～3.15m

≥4m

15000元/m²以上

3.3m

3～3.15m

≥4.5m

叠加别墅

10000—15000

元/m²

3.5m

3.3m

≥4m

15000元/m²以上

3.5m

3.3m

≥4m

独栋联排别墅

10000—15000

元/m²

3.6m

3.3m

------------------

15000元/m²以上

4m

3.3m

-------------------

2、提高产品附加值，花小钱博大钱：

建筑室内外高差900；地下负二层标高与地下车库基本平齐；负一层与一层连起来设计复式住宅户型。

保证一层正负零高于景观覆土标高500-800。

同时负一层可以通过采光井开窗，享受阳光，提高地下一层品质。

3、若当地政府规定允许，可先设计成挑空大堂，验收结束后再封堵装修，避免计入公摊，避免算容积率。

地下大堂的面积减少5平方米，控制成本。

首层单元入口大堂面积要求（m²）

地下大堂面积要求（m²）

11层以下

12~18层

19层以上

11层以下

12~18层

19层以上

10~20

20~25

25~30

10

15

20

4、单体得房率：

提高产品得房率，减少浪费空间，控制成本。

具体详细下表，当设计有创意，并有新卖点的房型，得房率可适当放开。

层数

多层洋房

7~11层

11~18

18层以上

得房率

≥87%

≥87%

≥84%

≥80%

5、公共走道宽度设计标准1.3米，尽量减少公摊面积。

规范进户门规格：

宽度1.1米以下门高为2.2米；1.2米以上的门高为2.4米；同一单元进户门要统一高度。

6、目标售价中低档楼盘取消大电梯，降低成本。

高档楼盘一单元两户的大平层，并且电梯直接到户的户型，两部电梯可以都为大电梯；多层洋房设置无机房电梯。

7、对于顶层做复式的住宅，电梯达到复式一层即可，不需要到达复式二层，降低电梯高度，将复式二层楼电梯前室空间考虑给复式二层使用或考虑其他功能，提高产品附加值。

8、中低档楼盘防火门材料：

木质防火门（成品）；地下室防火门、屋面出平台的门、首层外开的疏散门仍然为热镀锌钢质防火门。

四、套内部分

1、建筑顶层檐口高度增加1.2米左右，便于顶层住户结合屋顶空间改造为复式住宅，增加阁楼层有效使用面积。

2、

结构尽量沿外围布置，内部布置结构时应结合建筑功能，考虑改造的便捷性，可行性性，建筑内部用户确实要改造需打掉的墙尽量做薄，用轻质隔墙或玻璃材质。

卫生间干湿分离用轻质隔墙，并且注明用户自理，降低造价；厨房、卫生间填充墙尽可能减小墙体厚度，一般为100厚，外口平齐；储藏室隔墙厚度不大于100，尽可能做轻质隔墙。

卫生间的浴房、坐便器、洗面盆宜分体布置，相互不干扰，提升品质。

3、主卧室门宽度1000，次卧室门宽度900；厨房门采用推拉门时，宽度不小于1500，高度2400，采用平开门时，宽度800；卫生间门宽度大于750。

中低档楼盘，户内门高度2200；目标售高档楼盘，户内门高度2400。

4、阳台门宽度要求：

阳台门两端墙垛宽度为300，且墙垛不应设为剪力墙，便于客户以后改造。

阳台门高度不小于2400。

5、室内排水管:

低档楼盘用优质普通PVC管；中档楼盘用优质高档PVC管；高档楼盘用柔性接口铸铁管。

五、建筑外立面及门窗

1、屋面瓦：

低档楼盘采用彩色水泥瓦（喷涂烧结）、中档楼盘用普通通体彩色水泥瓦，高档楼盘为拉法基通体彩色水泥瓦。

2、雨水管：

室外雨水管低档采用优质普通PVC管，中档采用优质高档PVC管，高档采用衬塑复合钢管，设置在阴角隐蔽处，色彩与墙面一致，由厂家专门加工。

3、外墙线脚：

尽量采用悬挑砖、混凝土等建筑构件解决，无法用砖、混凝土等建筑构件解决的，再选用GRC、砂岩等线脚。

1）建筑立面的GRC线条配置需简洁大方：

a）GRC线条原则在檐口、基座、阳台、空调板、凸窗等反映建筑风格的部位设置；阳台门、凹口部位窗洞、对建筑风格没有影响的其他部位，不宜设置GRC线条；

b）低档楼盘，窗套不宜GRC线条。

c）基座范围内线条采用石英砂材质的GRC线条，仅高档万以上楼盘采用砂岩材质线条；

2）进一步细化建筑外立面材料：

a）建筑外墙涂料建议采用QB-675弹性面涂；

b）大面积外墙面底涂为立邦102多功能封闭底漆，色号：

NP0225A面涂两度；第一层平涂，第二层拉细毛。

c）线条底涂为立邦102多功能封闭底漆，色号：

NP0232A面涂两度；第一层平涂，第二层拉细毛。

外立面

基座及关键部位

备注

4000元/m²以下

米色质感涂料

国产文化石

进口砂岩：

580-600元/平方米；国产砂岩：

300-320元/平方米；都是包括人工费40元/平方米。

4000—6000

元/m²

米色质感涂料

国产砂岩

6000—10000

元/m²

米色质感涂料

国产优质砂岩

10000—15000

元/m²

光面真石漆

进口中档砂岩

15000元/m²以上

光面真石漆

进口中高档砂岩

4、门窗设计要求：

铝合金或塑钢窗除风格要求外，分隔不宜过小，以达到美观大方、降低型材用量的目的，具体参见门窗设计模版；

5、门窗型材设计要求：

确定型材断面大小时既要满足楼栋节能计算要求，又要考虑门窗立面造型厚重、豪华、大方的要求。

门窗型材

颜色选择

中空玻璃要求（厚度:

玻璃+空气层+玻璃）

6000

元/m²以下

断桥隔热圆角中空铝合金型材（4000元以下的楼盘门窗采用普通（衬钢）塑钢型材）

外侧为香槟金粉末喷涂，内侧为乳白色粉末喷涂

普通中空玻璃，窗为：

5+9+5;门为：

6+9+6

6000—10000元/m²

断桥隔热圆角中空铝合金型材

外侧为香槟金粉末喷涂，内侧为乳白色粉末喷涂

普通中空玻璃，窗为：

5+12+5;门为：

6+12+6

10000—15000

元/m²

断桥隔热圆角铝合金型材

外侧为香槟金氟碳喷涂，内侧为木纹转印粉

普通中空玻璃，窗为：

5+12+5;门为：

6+12+6

15000元/m²以上

断桥隔热木包铝复合型材

外侧香槟金氟碳喷涂

双中空LOW-E玻璃，窗为：

5+9+5+9+5;门为：

6+9+6+9+6