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经济性分析
经济性分析
无锡融侨观邸项目规划及建筑方案设计说明
第一章 规划及建筑
1设计依据
1.1建设单位提供的关于本工程的方案设计任务书
1.2地块规划设计条件及要求(地块编号XDG(XQ)-2009-33号)及附件
地块规划设计条件及要求(地块编号XDG(XQ)-2009-30号)及附件
1.3与本方案设计相关的国家及地方现行的主要设计规范、规程及规定等:
a.《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
b.《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005年版)
c.《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)
d.《住宅设计规范》(GB50096-1999)(2003年版)
e.《住宅建筑规范》(GB50368-2005)
f.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)
g.《江苏省城市规划管理技术规定》(2004年版)
h.《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)
I.《城市居住区规划设计规范》
J.《江苏省住宅设计标准》DJ32/26-2006
2基本概况
项目基地位于无锡市新光路北侧,春江路南侧,锡兴路西面,锡士路东面,整个地块被一规划道路分为两个地块,其中A地块74707.3平方米,B地块82341.1平方米,基地南面是春潮花园三期,北面是新城中央花园。
项目优势:
紧邻城市干道,交通便利,场地较为平整,有利于营造良好的景观环境,整个地块周边生活配套齐全。
项目劣势:
用地被分为两个地块,不利于统一规划;两个地块均紧邻城市道路,车流量大,会带来严重的噪音污染。
3设计原则和目标
3.1项目定位
1、创造良好的城市空间环境
就这一地区而言,结合区位的地理的特点及定位客户群体产品定位,目标为创造良好的城市空间环境品质,这其中包括:
充满吸引和活力,安全,优雅而有序,环境优越,特征鲜明等。
并通过精心的设计,使其建设成为优秀的现代化城市居住区并带动周边地区的发展。
2、充分利用土地资源,灵活组织开放空间形态,创造一流的社区外部空间形象及景观趣味。
3、做好功能分区,地块组团划分,创造良好的社区环境及经济效益。
设计目标在社区规划层面的具体表现有:
-------充分利用土地资源,通过适宜的容积率和人口密度来形成有活力的社区,提高土地与基础设施利用的高效性。
-------弹性规划原则,针对本案用地被划分成三幅的具体情况而言,注重开发建设实施过程中的阶段性,可操作性、创造、开发、建设、销售、使用等不同环节有条不紊相互协调并存。
-------功能复合,不同类型的住宅,从高层到多层的住宅,商业多重功能叠合,高效利用公共界面,以发挥公共空间最大效能。
-------组团级邻里空间的创造,注重生活空间的环境质量,从景观环境到邻里人情,打造生态的、人性的居住模式。
-------合理商业模式的选择,设计最为简洁有效的商业流线,充分利用周边现有商业设施,控制合理的店铺进深,大小,以立体商业交通组织模式提升二层商业店面的价值。
贯彻以人为本的思想,以建设生态型居住环境为规划目标,创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便,具有文化内涵的住区。
作为新世纪的现代化居住小区,规划设计及建筑单体设计应面向二十一世纪,高起点、高标准、高水平,体现长三角地区新世纪住区发展态势。
同时做好地块的商业开发,促成商住的协调发展。
3.2规划设计原则
•站在城市设计的高度,注重小区内建筑与建筑之间,小区周边建筑与城市干道及其它城市环境之间的关系,从而决定建筑的形态和空间布局,实现小区内部公共空间与城市空间一体化,并通过对小区整体天际线的把握,创造出一个既和谐又具有特色的城市空间形象。
•强调小区内部规划的中心景观设计,强调景观层次的丰富性和共享价值。
•设计建造一个自然和谐、独具魅力的人居环境,为居民提供配套设施现代化、居住环境生态化的一流社区。
•确保使用功能合理:
居住、活动、文化及绿化景观是居住区使用功能的主体,坚持适用、安全、经济、美观的设计原则。
•保证住宅朝向:
依据无锡地区气候特点及课题研究,良好的朝向对于住户来说,无论是采光日照,还是通风,都是至关重要的。
•建立有层次的便捷的交通道路系统,合理组织车流人流,并形成丰富的体验流线,简练的布局与合理的功能分区相结合。
3.3规划条件
按地块规划设计条件及要求(地块编号XDG(XQ)-2009-33号)与地块编号XDG(XQ)-2009-30号)及附件设计。
除新光路与锡兴路外,其余周边城市道路均可设置小区出入口,小区出入口建议设置位置及道路机动车禁止开口范围以及建筑控制线详见附件。
在处理好总体功能布局、环境景观、交通组织以及整体建筑风格几大要素的同时,也要满足规划、消防、安全和经济合理等各方面的要求,努力打造一个与众不同的高品质居住小区。
4总平面设计
4.1总体布局
本方案以打造以生态为景观主题的高品质社区这一观念为核心,通过人车分流、人工造坡,下沉空间塑造地形、以及多样化的地表径流,打造多层次的绿化感受,强化高层住区景观生态特征,为极致景观造景提供了优越的先决条件。
A、营造社区鲜明的生态水景概念
B、形成各有特色,尺度宜人的组团景观。
C、独立设置社区配套用房及在基地东侧形成大型商业步行街。
D、打造生态走廊,强调原生态化景观感染力。
E、在A地块西侧布置多层洋房组团。
4.2竖向设计
整个建设基地内的场地高差较小,在设计时尊重原始地形和标高,减少工程土方量的改造。
同时形成有特色的坡地,以及多层次的景观设计。
强调住宅与地貌的有机结合,形成鲜明的生态景观。
4.3道路交通组织
道路系统以小区外围环路为主,不破坏小区内部景观设计。
规划区的车行道路分为四个等级:
区外城市道路、区内主干路、组团级道路和宅间路。
在A、B地块内各规划了一条6m宽的主要道路,连接主要出入口,在组团区域结合景观道路布置了4m宽消防应急车道,以便于消防扑救。
社区中的步行道灵活便捷,连接各个组团和中心绿地。
整个小区结合总体布局,设置六个地库出入口,停车位主要集中于地下车库。
小区的道路系统形成高效的分级道路系统,能通达小区各个区域,做到车能到户。
机动车环路系统下,有另一套相对独立的步行道路系统,步行道以中心景观带的延伸为基本走向,同时沿水边再形成独立步行休闲散步道。
步行线贯穿各个景观中心,形成完善的休闲步行系统。
总的来讲,本案交通道路的特点为:
------环线形成的道路,与周围景观组团有机结合:
------有效限速,减低机动车对居民的心理压力;
------提供多角度观景视角:
------步行道与景观结合,充分实现景观价值
4.4配套公建
为了满足用地内人们日常生活所需,提升整个住区的生活品质,结合B地块西北侧设置了配套用房,其中包括文化体育用房和相应的社区配套服务用房。
小区共有七个变电站,变电站服务半径不超过150米。
所有住栋均设有垃圾收集点。
4.5绿化和景观设计
环境是整个小区的灵魂,也是衡量小区生活质量最重要的标准之一,全面的住区景观环境设计应考虑日常户外使用,环境、绿化三方面内容,不仅可以通过绿化的环境,美化的小品设施,吸引住户走出居室,为住户提供设施齐备的软质活动场地,提供住户之间人与人的交往场所,进而从精神上创造和谐融洽的社区氛围。
营造绿意葱葱,错落有致,步移景异的花园式居住空间,使居民感受高尚、优雅的生活情趣是环境设计的最终目的。
本设计充分利用创造水景这一自然环境,在引入水景的同时结合内部的中心带状绿化,设计中通过巧妙安排,引入自然清新的气息,为住户营造一个优美、亲和、生态的住区景观。
同时注意了景观的分级处理,有中心开阔视野的水面空间,也有清新宜人的绿化带,更有富有情趣的小区组团绿地,作为日常邻里交往,沟通的场所。
尽量增加绿化面积,并以环绕景观绿带,组团庭院绿化,宅前绿地构成由公共到私密的景观系统,达到人工与自然和谐共融的风景,营造住区可识别的个性特征。
结合水面,渚洲,有凉亭、回廊、草坪,曲曲折折的小径蜿蜒而过,穿插其间,点缀以古树、灌木、花卉、增添了中心绿化的活力与生机。
各块绿地置于地下汽车库之上,形成独特的小绿丘景观。
绿化主要以绿地为主,其中结合设有少量的硬地广场以便于居民活动,居民健身,小孩游戏,老人休息设施也都置于绿地之中。
在适当地方丛植一些高大的乔木以形成树荫,今后树荫下必将成为居民交往的理想场所。
带状组团生态景观体系,点状景观绿化相结合,做到小区环境的均好性,使整个环境设计不仅体现了中国古典园林“即处即景”,“曲径通幽,禅房花木深”的思想,是中国古典园林至深至刻的地方,自由的空间设计让人感觉一切不是刻意的,而是“宛若天成”。
在具体设计手法上借鉴了中国传统园林“借、漏、对、围”的造围手法。
有效增加景物层次,形成趣味中心,烘托环境气势。
同时,蜿延的绿化,至情至性引人入胜
5单体设计
5.1建筑设计
建筑设计结合地势,地上和地下有机结合。
建筑设计注重与环境的融合,地上空间和地下空间综合设计,合理利用。
5.2消防
本小区高层住宅耐火等级一级,每个单元均设有剪刀楼梯一组及消防电梯一部,剪刀楼梯均升至屋面。
高层住宅沿长边均有消防车道通达并设有消防登高面。
小区有两个地下停车库,共有车位2852个,设6个双车道汽车出入口,耐火等级为一级,除本身使用的设备用房外,另布置小区住户用水泵房及小区消防泵房。
地下车库层高3.70m。
地下车库总建筑面积135333.79平米(不含住宅地下室面积),每个防火分区均有两个人员疏散口直通地面。
5.3日照
本项目日照情况由业主另行委托相关具备资质的部门进行验证。
5.4人防
人防工程按要求结合地下室统一考虑,人防区域主要布置在B地块的地下二层,根据建设单位意见,人防设计由甲方另行委托专业人防设计院设计。
6户型平面设计
为适应市场多层次的需求,满足用地要求,结合场地条件和总平面布置情况,设计产品为不同面积段的高层住宅及多层洋房。
所有住栋均注意保证业主的私密及安全。
设计中注重人体生活尺度的把握。
亲切而又经济合理。
布局上注重室内环境的营造。
强调自然采光及通风,尽量按明厅、明厨、明卫、明梯布置设计。
建筑外窗的设置中,结合立面造型及室外景观的设计,设计了多种外窗形式,有平窗、凸窗等,既注重住户的私密性,也注重室外景观对室内(如主卧室)的渗透,从而提升小区的品质。
7建筑立面设计
本方案立面采用新古典主义风格。
以艺术装饰风格为基调,加以提炼、创新,在强调体积感挺拔沉着的基础上,突出时代感和创新性。
整个建筑群体高低错落,天际线变化有致立面上凹凸变化及窗的不同比例,表现了建筑外观变化和丰富的一面。
高层住宅主体为浅色面砖为饰面,住宅基座饰以石材,色彩以暖调的褐色为基调,突出端庄、高雅的风范,从而塑造出一个非同凡响的现代化城市高档住宅的形象。
8节能设计篇
一、设计依据
1、《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》DGJ32/71-2008
2、《江苏省民用建筑工程施工图设计文件(节能专篇)编制深度规定》(2009年版)
3、《民用建筑热工程设计规范》GB50176-93
4、《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》(GB/T7106-2008)4、《公共建筑节能设计标准》J08-107-2005
5、《建筑幕墙》(GB/T21086-2007)
6、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003
7、节约能源管理条例。
二、建筑节能设计
本工程以可持续发展战略为宗旨,在能源利用上以新型的生态系统来有效地实现其绿色节能和生态平衡。
1、总体布局:
住宅建筑的规划布局、平面布置以及朝向都充分考虑日照的有利利用与自然通风。
2、屋面:
保温材料选用50厚挤塑聚苯板(XPS板),传热系数(K)和热惰性指标(D)均满足要求.
3、外墙:
外墙拟实施30-35厚XR无机保温浆料(暂定)外墙外保温系统,使住宅围护结构的平均传热系数(Km)和热惰性指标(D)均符合《《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》的要求。
4、建筑外门窗:
外窗:
采用铝合金型材单框断热中空玻璃窗(5+9A+5)
外门:
住宅分户门为节能型实木夹层防盗门(内衬钢板),空气层厚度为40厚。
窗形:
采用平开窗和悬窗,避免采用推拉窗。
外门窗气密性:
不低于《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》规定的Ⅲ级标准(在10Pa压差下,每小时每米缝隙的空气渗透量在1.5~2.5m3之间)。
三、设备节能设计
1、选用高效率节能型水泵,水泵工况选在水泵性能曲线的高效段。
2、高层建筑生活用水分区合理。
3、住宅低区部分(一至四层),配套用房及绿化用水利用市政管网压力直供。
4、多层住宅(5-6层)热水采用太阳能热水系统,充分利用天然能源。
5、采用节水型卫生洁具。
6、公共卫生间内洗脸盆采用感应式龙头,小便器采用感应式冲洗阀,蹲式便器采用延时自闭式冲洗阀。
7、冷却塔补充水、锅炉补水管上设水表。
8、变压器采用低能耗变压器。
9、楼梯间采用声光控节能灯,物业等公共照明采用节能型荧光灯。
10、采用低压电容无功补偿提高功率因数。
四、照明节能设计
(一)、本工程照明功率密度值如下:
办公室,,商铺12W/M⒉考虑。
地下车库3W/M⒉考虑。
(二)、本工程照明设备选用及节能措施:
Ⅰ、照明光源设备选用要求:
所有办公室,商铺均选用节能型细管径直管荧光灯(T5型,配电子镇流器)
Ⅱ、照明灯具和付件的选用要求:
所有荧光灯灯具在满足眩光限制及配光要求的条件下,其灯具效率应为:
敞开式75%;格栅式;60%。
所有的直管荧光灯均配电子镇流器或节能型电感镇流器。
自镇流荧光灯均选用电子镇流器。
五、遮阳设计
在立面设计过程中充分考虑了建筑遮阳的节能效果,并采用较好的技术措施予以统一:
1.由于所有户型均设计有阳台,既增加了使用功能,又丰富了外立面的层次,同时又起到遮阳的作用。
2.户型局部无阳台遮蔽的房间,设计拟采用“暗藏式遮阳卷帘盒”,选取和外墙相近色彩的材料,结合立面线脚统一处理。
6技术经济指标
综合技术经济指标
项目
计量单位
数值
比例
备注
规划总用地面积
㎡
157048.40
其中A地块74707.3平方米,B地块82341.1平方米
总建筑面积
㎡
488312.64
其中
地上建筑面积(计容面积)
㎡
352978.85
100.00%
其中
住宅
高层住宅
㎡
284508.50
80.60%
花园洋房
㎡
53657.03
15.20%
物业文体综合楼
㎡
2953.00
0.84%
其中包括社区管理、文化体育、物业管理设施
商业
㎡
11140.32
3.16%
街坊级公共服务设施
㎡
720
0.20%
地下建筑面积
㎡
135333.79
其中
物业文体综合楼地下室
㎡
1450.00
住宅地下室
㎡
30479.65
地下车库
㎡
103404.14
居住总户数
户
2997
其中
高层住宅
户
2613
花园洋房
户
384
居住总人数
人
10490
容积率
2.25
建筑密度
23.67%
绿地率
30.01%
机动车位
辆
3467
住宅1辆/100平方米,商业0.6辆/100平方米
其中
地面机动车位
辆
615
地下机动车位
辆
2852
非机动车面积
㎡
10810.98
B4-a地块
项目
数值
总用地面积
74707.30
总建筑面积
211300.32
地上总建筑面积
160563.61
其中
高层住宅面积
106906.58
洋房住宅面积
53657.03
地下总建筑面积
50736.71
其中
住宅地下室
17532.57
地下车库
33204.14
总户数
1404
其中
高层户数
1020
花园洋房户数
384
容积率
2.15
建筑密度
24.58%
绿化率
30.01%
B4-b地块
项目
数值
总用地面积
82341.10
总建筑面积
277012.32
地上总建筑面积
192415.24
其中
高层住宅面积
177601.92
物业文体综合楼
2953.00
社区配套面积
720.00
商业面积
11140.32
地下总建筑面积
84597.08
其中
物业文体综合楼地下室
1450.00
住宅地下室
12947.08
地下车库
70200.00
总户数
1593
其中
高层户数
1593
花园洋房户数
0
容积率
2.34
建筑密度
22.86%
绿化率
30.01%
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