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销售400题

鲁能7号院项目销售必答200题

1.项目发展商是谁？

答：

我们的开发商是中国十大房地产商之一的鲁能地产（北京顺义新城建设开发有限公司），93年进入北京开发一系列高端项目之后，深耕顺义8年打造了由“优山美地”、格拉斯小镇、鲁能七号院构成的北京别墅生活圈。

2.洋房景观设计单位？

答：

景观设计单位是澳大利亚的GHD。

3.小高层景观设计单位？

答：

昂塞迪赛（北京）建筑设计有限公司。

设计过的楼盘：

大连世茂82#地景观设计、沈阳金地国际花园景观设计、星河皓月景观设计、北京五栋大楼景观设计等。

4.洋房的工程监理单位是哪一家？

有何主要业绩及资质？

答：

北京顺金盛建设工程监理有限责任公司

5.小高层的工程监理单位是哪一家？

有何主要业绩及资质？

答：

北京希地环球建设工程顾问有限公司。

工程招标代理甲级企业资质、工程造价咨询甲级企业资质、工程咨询甲级企业资质。

6.建筑规划设计单位是谁？

该设计师设计过哪些楼盘？

（成功个案举例）前期物业管理单位是谁？

答：

建筑设计单位是做过星河湾项目的美国豪张思（HZS）；

规划设计单位为“中国建筑科学研究院”，代表项目有

燕莎中心、中国银行总部、建设部大楼、中华世纪坛等；

前期物业公司是鲁能物业，国家一级资质，专门服务别

墅及大型写字楼项目，目前在管项目包括优山美地、格

拉斯小镇等高端别墅项目。

7.项目总占地面积、规划总建筑面积？

答：

总建设用地面积35.6万平米，总建筑面积45万平米

8.2#地经济指标？

（占地面积、总建面、容积率、地上、地下面积）

2号地B1-02、04、06地块用地面积18.5公顷，容积率1.37，总建筑面积32.15万平米，其中地上面积25.19万平米，地下面积6.96万平米。

9.项目平均容积率？

答：

平均容积率1.0

10.B1地块小区未来出入口有几个？

分别位于什么位置？

答：

三个，B1地块南侧、北侧、东侧各一个，主入口位于南侧及东侧。

11.鲁能7号院的设计风格怎样？

外立面有何特点？

答：

七号院一期类别墅建筑群落采用具有地中海风情的新古典建筑风格（地中海风情：

采用地中海建筑形式，元素符号主要包括拱圈、花架、退台；新古典建筑风格：

外立面主要采用新古典风格）。

用材上不惜成本，外墙面采用干挂高档石材施工工艺标准，经得起岁月和风雨的洗礼。

12.鲁能7号院是住宅立项吗？

答：

鲁能7号院是70年产权。

13.鲁能7号院一期洋房总户数多少？

答：

项目总户数814户，一期具体未定。

14.鲁能7号院一期洋房楼高为多少层？

答：

以5、7层产品为主。

15.鲁能7号院一期洋房地上车位及地下车位有多少个，车位配比？

答：

小区停车位1:

1

16.鲁能7号院一期洋房一个单元几户？

几部电梯？

答:

每个单元8-10户，个别单元14户。

全部单元均配有一部电梯。

一梯两户。

17.鲁能7号院一期洋房住宅阳台是否封闭？

答：

有封闭的，有不封闭的。

18.鲁能7号院一期洋房总体开发分几期？

答：

分三期开发。

19.鲁能7号院一期洋房可供选择的户型有多少种？

答：

洋房有A、C、F户型，为邸TOWNHOUSE、墅院府邸、跃庭花墅、宽庭花墅四大类。

20.鲁能7号院一期洋房是什么产品？

面积多大？

答：

我们是类别墅产品，包括独创的地上一二层送地下一层的双花园邸townhouse产品、挑高6米送大露台的顶跃和部分送露台的平层产品。

户型面积从130至280平米均有。

21.鲁能7号院一期洋房楼间距是多少？

答：

我们楼层较低，为5、6层低密产品，楼间距最大处将近60米，能充分享受小区的园林景观。

22.小区所处区域自然环境、人文环境如何？

答：

鲁能七号院距离潮白河仅200米，潮白河国家级森林公园，面积达60000亩，森林覆盖率达到73.4%，是北京最大的森林公园；与奥林匹克水上公园一河之隔，公园水面面积约63.5万平米，绿地面积约58万平米，绿化率超过82%；减河蜿蜒河道环绕项目西、南两带。

三面水岸、原生森林带、国家级水上公园使得鲁能七号院成为河湾中央的生态绿岛。

23.鲁能7号院一期洋房园林设计风格

答：

鲁能七号院呼应整体庭园社区主题，选用欧式宫廷园林风格。

（含英式及法式两种风格）

24.鲁能7号院一期洋房园林面积为？

小区中心绿地面积是多少？

绿化率是多少？

答：

133700平方米，绿化率35%。

25.鲁能7号院一期洋房园林具体采用的树种及其分布范围？

答：

展示区：

银杏、千头椿、梓树，售楼处：

法桐、国槐、白蜡等。

26.电梯能否直通地下车库？

答：

能，通道相连。

27.B1地块项目总户数是多少？

楼盘可供选择的户型有多少种？

答：

总户数2114户，基本户型主要有3种。

总户数2114户，基本户型有3种。

一期所开房源为1、8、14、21、25、26、30、31号楼，均为北入户。

28.B1地块的设计风格怎样？

外立面有何特点？

答：

简欧设计风格，外立面采用暖色面砖与涂料搭配，讲究以细腻丰富的建筑语汇刻画各种建筑体量，突出整体造型阴影虚实，通过不断变换的韵律节奏传达整体项目舒适尊贵的优雅气度。

29.B1地块是什么产品？

面积多大？

答：

产品为高层及小高层，面积区间85-90、115-120，135-140。

30.B1地块楼间距是多少？

答：

49-90米不等。

31.B1地块楼高为多少层？

答：

B1地块共有33栋9~16层住宅楼、5座地下车库和4栋公建组成。

公建包括幼儿园、休疗养中心、配套和非配套公建，地上为三层，地下两层。

（9、10、11、14、16层）

32.B1地块一个单元几户？

几部电梯？

答:

3户，两部电梯。

根据消防规范有一梯两户、一梯三户，11层及以下住宅一部电梯，11层以上两部电梯。

33.B1地块住宅阳台是否封闭？

答：

是。

34.B1地块户型如何分布及面积区间是多大？

答：

面积区间85-90、115-120，135-140.

35.B1地块中央水景区生态水系面积是多少？

答：

约2500平米。

36.B1地块园林面积为？

答：

园林面积约为：

158793平方米，

37.B1地块中心绿地面积是多少？

答：

小区中心绿地面积约为：

25440平方米。

38.B1地块园林是否会有地灯、娱乐设施？

答：

是。

39.B1地块小区中央景观大道的宽度？

答：

宽窄不一，平均为70米。

40.B1地块园林中是否有亭子、雕塑石像等建筑或小品？

答：

有。

41.项目的主要公建配套有哪些？

答：

社区卫生服务站、综合文体活动场地、社区服务中心、居委会、物业管理用房。

42.社区内共有几个会所？

各自的特色及功能？

答：

后期设一个会所，在二号地内。

为6000平米独立会所，提供会晤、健身、休闲等全方位高端服务，成为园区别墅生活便捷与荣耀的标志性建筑。

43.会所是否对外开放和收费标准（业主和非业主）？

答：

待定

44.社区是否有学校幼儿园？

在什么位置？

答：

有。

二号地内。

45.物业管理公司及其资质证书等级，是否制定有小区物业管理办法及业主公约？

物业管理公司与业主是否签定物业服务合同？

答：

国家一级资质，有小区物业管理办法及业主公约，物业管理公司与业主签定物业服务合同。

46.物业公司的收费标准？

收费方式？

答：

物业费标准：

洋房2.98元/月•平米；小高层3.06元/月•平米

收费方式：

入住时收取全年物业费，以后每半年收取一次。

47.小区的信息发布采用何种方式？

在何处进行公示？

答：

可通过各户对讲室内机进行信息发布，或物业公司告知发布。

48.小区物业公司是否提供租赁服务？

收费标准？

答：

物业公司提供房屋租赁及中介服务，价格依据市场标准双方协商确定。

49.本小区的物业管理范围？

答：

管理范围：

小区的红线以内，业主的户门以外。

洋房购房及合同事宜

1.办理产权的手续是否由开发商代办？

是否收取代办费？

答：

开发商代办，收费标准待定

2.洋房购房流程和认购流程如何？

答：

依据确定的销售流程确认。

3.洋房外地人买房需要哪些手续？

答：

外地人：

一年以上完税或社保证明，其金额需与收入证明匹配。

4.签约贷款银行是哪家，都各有什么优势？

答：

中信银行等，审批快速，手续灵活。

5.一人购多套房如何做按揭？

答：

今年五一后每户限购一套房，第三套房停贷。

6.购房人和贷款人是否必须为同一人？

如果可以不是同一人则需要办理什么手续？

答：

按照国家目前规定购房人和贷款人必须为同一人。

7.售楼处何时投入使用？

答：

2010年10月初。

8.办理产权证需要多久？

费用如何？

答：

根据合同，一般在入住之后两年内办理完成。

原则上按揭客户由开发公司代为办理产权，办理费用待定。

9.本项目是否收取房屋定金？

定金多少？

是否可退？

答：

参照相关销售政策执行。

10.楼层价格差是多少？

答：

见项目价格明细表。

11.客户是否可以联名购买？

联名的关系是否有限定？

联名购买房屋的客户需要办理何种手续？

答：

可以联名购买，没有限定关系，但要求所有联名的人的家庭2010年5月1日后都没有新买过商品房，无需办理特殊手续

12.未成年人是否可以购买，购买手续如何办理？

答：

参照相关政策规定执行。

13.是否可以进行团购？

有无优惠？

鲁能其他项目的老业主购房是否有优惠？

答：

参照相关销售政策执行。

14.小区的土地和住宅是否作过抵押？

答：

土地有抵押，住宅有抵押。

15.何时可办理产权过户手续？

答：

在项目大产权证办理完成后，也就是初始登记完成后，即可开始办理产权过户手续。

16.赠送面积部分哪些是有产权的？

产权性质？

是否可以签进购房合同中？

答：

赠送面积全部无产权。

小高层购房及合同事宜

1.办理产权的手续是否由开发商代办？

是否收取代办费？

答：

开发商或指定代办机构，收费标准待定

2.外地人买房需要哪些手续？

答：

外地人：

最近五年以上完税或社保证明，其金额需与收入证明匹配。

3.签约贷款银行是哪家，都各有什么优势？

答：

置业顾问会为您详细讲解。

4.本项目是否收取房屋定金？

定金多少？

是否可退？

答：

参照相关销售政策执行。

5.未成年人是否可以购买，购买手续如何办理？

答：

可以购买，但不能办理贷款。

洋房其他问题

1.是否符合售楼条件：

发展商是否取得“五证”即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。

答：

五证齐全。

2..以何种形式取得土地开发权？

土地使用年限是多少年？

答：

通过国家以及土地市场挂牌取得。

土地使用年限70年。

3.小区所在地区域行政规划？

具体位置？

答：

位于北京顺义新城中心区域的马坡组团的核心位置，奥运大道白马路以北，距离奥林匹克水上公园大约1公里。

4.项目四至？

答：

项目北至花园北路，南至花园大道，西至顺安路，东临潮白河滨河大道。

5.一期总建设用地面积？

容积率？

答：

19.57公顷，平均容积率1.53

6.走京承高速怎么到达你们项目？

答：

您可以先上京承高速一直开，从第10号马坡出口出，上奥运大道白马路，从乡村乐园路口向北第一个十字路口左转100米路南。

（主荐路线）

7.走京密路怎么到达你们项目？

答：

您可以上京密路后一直往北开，过了六环之后一直开到白马路（奥运大道），从乡村乐园路口向北第一个十字路口左转100米路南；

8.走机场高速怎么到达你们项目？

您可以通过机场高速进入京密路，过了六环之后一直开到白马路（奥运大道），从乡村乐园路口向北第一个十字路口左转100米路南；

9.走立汤路怎么到达你们项目？

答：

您可以沿立汤路往北开，过了六环之后一直开到昌金路，往东到达顺安北路后右拐南行即到。

10.走通顺南路怎么到达你们项目？

答：

您可以沿通顺南路街一直向北开上顺安路直行，过了乡村乐园路口第一个十字路口左转100米路南。

11.项目距首都机场的距离和车程？

答：

项目距离距离首都机场约18公里，需要约15分钟车程。

12.项目距五环的距离和车程？

答：

距离五环约30公里，需要约25分钟车程。

13.项目距望京的距离？

答：

距离望京约34公里。

14.项目距东直门的距离？

答：

距离东直门约36公里。

15.道路设计为何方式？

答：

人车分流。

16.楼盘东、西、南、北四邻如何？

答：

项目东临潮白河奥林匹克水上公园，西临市政顺安路，南邻金宝酒店，北临代征绿地。

17.车行出口、入口的位置？

社区的车行路线有哪些？

答：

南北两个出入口。

社区机动车主要环绕小区行驶。

18.共分几种停车方式？

分布位置？

车位数是多少？

答：

地下车库停车。

就近停车。

1281辆，地上662辆，地下1213辆

19.车位是否租售？

收费标准？

有无产权？

产权年限？

答：

50年产权车位，15万元/个，租赁标准未定。

20.停车场管理设施有哪些及位置？

答：

园区南北大门及五个地下车库配备远距离不停车管理系统，每户赠送一张蓝牙停车卡。

21.社区是否有临时停车位？

分布位置？

如何收费？

答：

有，在北侧小区出入口处，在出入口两侧。

22.自行车停放位置？

自行车停放总数及收费标准？

答：

各楼间结合环境设置。

共计4490辆，1620辆（一期）。

23.小区是否有定点班车到达市区？

答：

根据业主要求及成本测算确定。

24.项目是毛坯还是精装？

答：

毛坯。

我们充分考虑到不同客户的不同需求，为客户的个性化需求留有充足的余地。

我们开发商把主要精力放在社区园林和用材质量的打造上。

25.小区是有线电视还是卫星电视？

互联网入户方式？

答：

有线电视。

网络采用光纤入户至各户内ADD箱，业主可向中国联通申请2～20M独享带宽。

26.在收房时，有线电视初装费是否由开发商承担？

答：

否。

由业主缴纳300元、户第一个终端的开通费用，第二个终端增加60元，详询歌华顺义分公司。

27.电话系统如何申报开通？

一户可以申请多少部？

答：

电话和宽带直接到建行营业厅办理。

申请数量不受限制。

28.配套设施的开通时间（水、电、燃气、电话、有线电视、宽带）？

答：

入住率达70%时开通配套（燃气），水、电入住后即可开通，电话、网络、有线电视，业主入住后即可向相关运营商办理开通业务。

29.可否增加功率？

答：

不可以。

30.本项目有哪些节能环保措施？

答：

中水系统，垃圾分类投放等。

31.小区的中水处理系统如何？

答：

为顺义区域中水，中水未开通之前采用给水。

32.小区的污水处理系统如何？

是否有额外的费用产生？

答：

直排市政。

没有。

33.一层的下水如何处理？

答：

直排市政。

34.小区的上下水管的材质如何？

答：

给水为衬塑钢管，排水为pvc管。

35.管道天然气何时开通？

收费标准？

物业是否可以代收？

答：

管道天然气待业主入住后方可开通，收费由顺义燃气公司收取，物业公司不能代收。

36.小区的供暖方式是什么？

燃烧何种能源？

收费标准？

答：

燃气壁挂炉带地板采暖。

收费标准待定。

37.是否有24小时热水？

答：

户内采用燃气壁挂炉供暖，有24小时热水，同时可根据客户所需随时供应。

38.单体建筑的长、宽、高、造型设计突出之处是多少？

建筑物是否设置变形缝？

答：

楼体的高度是18.45m、18.4m、18.5m、15.45m、15.5m、24.5m。

39.住宅层高是多少？

室内净高度是多少？

车库层高多少？

楼梯踏步尺寸是多少？

答：

住宅层高3m。

住宅地下室层高3m。

车库层高3.6m。

40.小区建筑物采用何种地基处理方式？

有何优点？

抗震度如何？

答：

八度设防。

41.楼体的结构形式是什么？

房屋是采用框架结构还是砖混结构？

楼面是现浇还是预制？

各有何优缺点？

房内哪些部位是钢筋混凝土现浇的？

哪些房间楼面具有防水功能？

答：

剪力墙。

42.屋顶保温的材质是什么？

厚度多少？

答：

挤塑聚苯板，厚度65mm

43.外墙是涂料还是面砖？

答：

基座外墙干挂石材，其它楼层为涂料

44.屋顶材质？

隔热、防水、防雨措施和效果？

通风板、遮阳措施是什么？

答：

满足国家相关规范。

45.各楼的公摊部分是哪些？

所占比例是多少？

答：

待预测分摊说明。

46.各分户、分室墙是什么材料？

厚度是多少？

答：

钢筋混凝土、轻集料砌块。

180mm，90mm。

47.室内是否可以做工程变更？

如何办理工程变更手续？

答：

承重部分不可拆改。

48.窗是单层还是双层？

飘窗是否落地？

窗户及纱窗的材料？

开启方式？

答：

双层中空玻璃窗。

以及残疾人使用设施？

答：

单元入口处设置无障碍坡道。

住宅内部设置电梯。

49.变电所、基础设备用房在什么位置？

答：

变电所设置在地下车库里，基础设备用房设置在地下车库及18#楼地下室。

50.配电室所在位置？

答：

分布在地下车库内，2号车库、5号车库、6号车库。

51.各楼的设备层设置在何处？

地上部分有无设备层？

在何处？

电梯设备间在何处？

答：

设备层在-1层车库。

地上无设备层。

单元门口。

52.小区内的消防配套设施在哪？

答：

消防泵房在18#楼地下室。

53.社区的垃圾房位置？

答：

垃圾投放站结合环境设置。

54.社区是否有化粪池？

位置？

答：

有化粪池。

埋在地下，距离5m以外。

小高层其他问题

1.以何种形式取得土地开发权？

土地使用年限是多少年？

国土证的有效期限？

答：

通过国家以及土地市场挂牌取得；土地使用年限70年国有土地证自2010年02月23日至2078年03月11日。

2.2号地项目的开发周期是多少年？

答：

Ø一期：

2011年12月1日开工，2012年9月29日结构全部封顶，2013年8月3日完成竣工备案。

Ø二期：

2012年3月5日开工，2012年9月29日结构全部封顶，2013年9月24日竣工备案。

Ø三期：

暂定2013年3月15日开工，2013年12月25日结构全部封顶，2014年12月31日竣工备案。

Ø四期：

暂定2013年8月1日开工，2014年10月25日结构全部封顶，2015年6月22日竣工备案。

3.什么时间入住？

答：

1期7月15日，2、3、4期10月15日。

4.小区的消防通道在什么位置？

答：

小区主环路及组团内环路。

5.B1地块共分几种停车方式？

分布位置？

车位数是多少？

车位配比？

答：

住宅部分分地上及地下停车，共2114辆，其中地上车位为338辆，地下车位为1776辆，车位配比为1：

1。

6.B1地块车位有无产权？

产权年限？

车位是否租售？

收费标准？

答：

非人防车库有产权，年限为50年。

车位是否租赁未定收费未定。

7.B1地块停车场管理设施有哪些及位置？

答：

B1地块（1#地库—5#地库）地下集中停车1776辆，地上停车338辆。

8.B1地块社区是否有临时停车位？

分布位置？

如何收费？

答：

有临时车位，会结合景观及受众调查设置临时停车位。

收费未定。

9.B1地块自行车停放位置？

自行车停放总数及收费标准？

答：

B1地块2#楼、19#楼、32#楼对应地下部分及结合室外环境共设置4228辆，2辆/户。

收费标准未定。

10.小区内主要道路宽几米？

支路宽几米？

人行道宽几米？

答:

主要道路宽6米，支路宽4米，人行道宽2米。

11.B1地块社区内有何配套？

答：

幼儿园、社区卫生服务站、室内文体活动中心、商业服务（含菜市场）、室外文体活动场、社区服务中心、社区居民委员会、物业管理用房、养老院、居民汽车库、存自行车、邮政所、开闭站、配电室、燃气调压站、密闭式清洁站、公厕、有线电视光电转换间、垃圾分类投放站。

12.社区是否有学校幼儿园？

在什么位置？

何时投入使用？

答：

有国际双语幼儿园，暂未确定名称，投入时间未定。

13.小区内是否有诊所、邮电、商业网点（超市）等？

答:

有，在配套设施内。

14.B1地块小区分几期开发？

如一期业主已入住，二期施工时，如何避免后期工程对前期已入住业主正常生活的影响？

对于噪音的影响开发商是否会提供相应赔偿？

答：

分四期开发。

若前期工程业主已入住，我方会采取适当管理措施，力争不影响前期工程入住业主正常休息；

15.小区出入口离居民主楼多远？

答：

9米。

16.项目是毛坯还是精装？

首层是否带花园？

是否带飘窗？

能否安装中央空调？

答：

毛坯。

有飘窗，无花园、无露台。

17.套内建材设备选用品牌：

如防盗门、窗户、卫生洁具、厨卫墙砖、地板、电器开关、内墙涂料等。

答：

毛坯房卫生洁具不安装，厨卫不贴砖，普通开关、面板，白炽灯，内墙刮腻子，无涂料。

防盗门、窗户未定。

18.入户后是否能用市政用水，电，供暖，收费标准如何？

答：

目前居民用电电价为0.4883元/每千瓦时（度）。

能用市政用水，目前生活用水水费4.00元/吨，燃气壁挂炉取暖，按燃气表计量向燃气公司缴费。

目前民用天然气2.05元/立方。

19.外墙样式？

是涂料还是面砖？

答：

简欧设计风格，外立面采用暖色面砖与涂料搭配，讲究以细腻丰富的建筑语汇刻画各种建筑体量，突出整体造型阴影虚实，通过不断变换的韵律节奏传达整体项目舒适尊贵的优雅气度。

20.B1地块项目是毛坯还是精装？

答：

毛坯房。

21.小区是有线电视还是卫星电视？

互联网入户方式？

答：

有线电视。

互联网络采用光纤入户至各户内ADD箱，业主可向电信业务运营商申请2～20M独享带宽。

22.在收房时，有线电视初装费是否由开发商承担？

答：

否。

由业主缴纳300元、户第一个终端的开通费用，第二个终端增加60元，详询歌华顺义分公司。

23.电话系统如何申报开通？

一户可以申请多少部？

答：

电话和宽带直接到运营商营业厅办理。

申请数量一般不受限制。

24.配套设施的开通时间（水、电、燃气、电话、有线电视、宽带）？

答：

入住率达70%时开通配套（燃气），水、电入住后即可开通，电话、网络、有线电视，业主入住后可向相关运营商申请办理开通业务，具体时间由运营商公式时间为准。

25.可否增加功率？

答：

不可以（指电功率）。

26.本项目有哪些节能环保措施？

答：

采用外墙保温。

27.小区的中水处理系统如何？

答：

有市政中水管道，但暂无中水水源，户内冲厕暂用自来水，待中水水源开通后再切换使用中水冲厕。

28.小区的污水处理系统如何？

是否有额外的费用产生？

答：

直排市政。

按相关规定收取排污费。

29.一层的下水如何处理？

答：

一层单独直排市政。

30.小区的上下水管的材质如何？

答：

室内给水管为PPR管，管井内给水管为PSP钢塑复合管，室内下水管为UPVC，埋地下水管为铸铁管。

31.管道天然气何时开通？

收费标准？

物业是否可以代收？

答：

管道天然气待业主入住后（规定入住率为70%）方可开通，收费由顺义燃气公司收取，物业公司不能代收。

目前民用天然气2.05元/立方。

32.小区的供暖方式是什么？

燃烧何种能源？

收费标准？

答：

分户独立供暖，低温热水辐射地采暖，能源为市政燃气。

（壁挂炉分户供暖。

按燃气表计量向燃气公司缴费。

目前民用天然气2.05元/立方。

）

33.每户电表容量，今后可否增大容量？

套内供电系统分几个回路？

是否设置有空调专用回路？

答:

统一配置国家电网公司的智能电表，电表容量（10）40A，不可以，分照明，普通插座、厨卫插座、空调专用插座等回路。

34.小区采取什么供水、供电、采暖系统？

是否对相关管理部门直接开户？

电表，煤气表，水表是插卡方式的吗？

答：

市政供电；直接对口供