浅析农村居民房前屋后土地使用权的认定及其纠纷的处理.docx

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浅析农村居民房前屋后土地使用权的认定及其纠纷的处理

浅析农村居民房前屋后土地使用权的认定及其纠纷的处理

随着市场经济的不断发展，与市场经济相关的法律法规及其政策也不断完善，依法处理市场经济运行中发生的各种纠纷，维护市场经济秩序，首先是各级政府及其职能部门的职责，同时也是人民法院的首要和主要司法职能。

随着土地资源有偿使用制度的法定化和市场动作化，使土地资源快速转变为土地资本而进入市场交易成为现实，土地这一特殊物质基础无论是在市场交易中，还是在人们的日常生活中都成了不可或缺的必备生产生活资料。

特别在农村，失去土地也许会成为部分农民失去最基本生存条件，因此，广大农民越来越多地重视和珍惜他们手中那点点有限的土地资源，有些农民为了捍卫自己的土地使用权甚至不惜牺牲生命，因此，正确认定和处理农村居民因土地使用权而发生的各种纠纷，是涉及社会稳定，特别是农村社会稳定的一个重要因素。

目前，处理农村土地使用权纠纷的法律依据主要是《中华人民国农村土地承包法》（以下简称《土地承包法》）等一系列法律法规和政策性文件，而事实依据是农村土地承包合同（或土地承包权利证书），但在实践中，农村居民因居住而实际使用的房前屋后的土地，部分地区特别是山区都没有依法进行土地使用权的登记确认工作，造成这些地区的农村居民对其房前屋后世代拥有的对该土地的使用权因没有依法登记，而得不到法律的及时有效保护，给社会稳定带来很大的不稳定因素。

因此，正确认定农村居民房前屋后土地使用权的权利主体及时正确处理该类土地使用权纠纷，是建设稳定和谐，实践科学发展观和创建法治新农村的必然要求。

一、农村居民拥有其房前屋后土地的使用的历史和现状

农村居民对自己住房周围的土地，通常用于种植竹木或是空出一部分用于凉晒农产品。

这种现象并非现代社会才有，而是自古就存在。

根据自己的生活经历和阅历，知道农村居民现在保存着的房前屋后的土地面积与以前相比，不是增加了，而是在不断地减少。

特别是我国人口的日益膨长，使得土地资源日趋紧，现实中的农村居民的每一次房屋搬迁结果都是减少了其房前屋后的土地面积。

我国社会主义市场经济体系的确立和完善，土地资源资本化成为现实。

整个社会生活水平的提高，当然包括农村居民生活水平也随之提高，土地产出的有限促成农村农业人口流向城市，外出务工，挣钱养家成了大多数农村家庭保持和提高生活水平的最基本出路。

近年来，各种建设大量占用农村土地，可利用土地资源不断减少，农民也从中看到了土地资源资本化的现实，所以，对于自己房前屋后的土地的保护更加注意和更加紧迫地要求国家能给予更多的关注与法律保障。

从国家对土地的管理来看，农村土地在建国初期实行土地集体所有集体耕种的制度，到中共十一届三中全会以后的包产到户，直至现在的承包到户，土地的使用权由集体共同使用发展到现在的集体土地由农村居民以户为单位的个人使用制度。

同时，土地使用权由起初的不准转让发展到现在可以依法转让，土地使用权在一定围和一定程度上进入市场交易，土地资源也是一种物权性质的财产权。

国家为充分保护耕地，先后制定了《中华人民国宪法》、《中华人民国土地管理法》、《中华人民国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等一系列法律法规和司法解释，这些法律法规和政策基本适应国家对农村土地管理有法可依。

根据上述法律法规和政策的要求，国家对农村居民拥有的土地使用权应当进行登记，农民取得的土地使用权利证书是证明其对所使用的土地拥有合法性的唯一依据。

但就我们了解的情况是，各级政府并非严格依法对农民现实拥有使用权的土地根据当时的法律法规和政策规定进行清理登记，并核发土地使用权利证书。

大多数地区都仅限于根据《中华人民国农村土地承包法》向农民颁发了农村土地承包合同或是农村土地承包权利证书。

而对于农民房前屋后历史以来就使用的土地，并没有依法登记核发土地使用权利证书，这种现实情况给正确认定和处理农村居民房前屋后的土地使用权纠纷带来许多不便，一但酿成纠纷，往往长年得不到解决，使纠纷不断恶化，甚至酿成刑事案件。

二、农村居民房前屋后土地使用而发生纠纷的成因和种类

农村居民房前屋后土地使用产生纠纷的原因和种类很多，通过归纳，通常有以下几种：

（一）、邻居之间土地相连，双方因为其它纠纷没有得到及化解，在土地使用中因为历史的原因，双方土地历来就没有一个十分明确的边界，因此，当一方使用相邻土地时，另一方以该土地是自己的为由发生纠纷。

（二）、老邻居把旧房向第三方出售，第三方入住后使用土地时，另一方以其动用部分的土地是自己的为由发生纠纷。

（三）、在房前屋后的土地被征用时，为经济利益发生纠纷。

（四）因地上植物生长影响采光或影响另一方植物生长或植物越界而发生的纠纷。

三、处理农村居民房前屋后因土地使用酿成的纠纷的原则

缘于农村居民房前屋后土地大都没有依法登记，四至界限无明文记载，所以一旦发生纠纷诉求到政府或人民法院，双方都不能举出直接的合法证据证明自己的诉求主。

所以，在处理此类土地使用权纠纷时，应当遵循如下原则。

（一）、尊重历史和习惯原则

根据我国宪法和有关土地管理法律法规政策的规定，农村土地的所有权属于农村集体经济组织，农村居民只有使用权而没有所有权，而且使用权应当依法登记，取得合法的使用权证明文件。

进行清理登记并确认农村居民对农村集体经济组织的土地拥有使用权依照相关规定是有关政府职能部门的一项工作，但现实中因相关政府职能部门成立时间不长，对土地管理的基础工作尚在不断清理完善之中，因此诸如农村居民房前屋后的土地和自留地等，多为进行清理并登记核发使用权证明文件。

习惯上各地农村集体经济组织和基层人民政府对这种村民因历史原因实际占用的土地的使用权的合法性，都予以认可。

处理时不能因为当事人没有提供政府登记核发的土地使用权证明文件就对他们对房前屋后土地使用权的合法性予以否定，而是应当按照尊重历史和习惯的原则予以承认。

（二）、注重现实和方便生产生活原则

对于农村居民房前屋后自己使用的土地，现实中不管是依法行使土地管理职权的政府，还是法定的土地所有权人集体经济组织，从来就没有以未经核准登记领取土地使用证明文件为由不予以承认，也没有明文规定予以承认，且村民之间对这种情况相互认可，我们必须尊重这一现实客观情况，从有利于生产和生活的角度出发，正确处理村民之间因房前屋后土地使用而酿成的纠纷。

（三）调解自愿原则

村民之间因房前屋后因土地使用而发生纠纷，政府及政府土地管理部门仍须坚持民间纠纷不告不理的原则。

如果纠纷一方当事人请求处理，相关部门应当在接到申请后依法通知纠纷的另一方当事人，并征求双方是否愿意接受调解。

如果双方均自愿接受调解，则可以依法进行调解。

否则，相关处理部门应当告知纠纷当事人按申请确认土地使用权的处理程度向有关政府部门申请土地使用权的确认。

当事人直接申请土地使用权确认的，相关部门必须严格按程度进行确认。

在处理过程中可以征得双方一致同意后进行调解。

（四）合法和及时处理原则

所谓合法原则，就是指在处理农村居民房前屋后因土地使用而发生的纠纷时，必须严格按照法律规则的程度和国家对农村土地的管理规则进行处理，不得以纠纷双方都没有取得土地使用权证明文件为由拒绝接受纠纷任何一方当事人申请处理的请求，而且应当及时依法处理。

四、具体处理中的几点体会

（一）、注意处理的程度一定要合法。

这一点对于调解并不显得必要和重要，但对于因调解不成需要作出处理决定的纠纷就显得非常重要，否则，会因为程度不合法使得所做工作得不到法律上的认可而归于无效。

注重程度的规性操作，还有一个好处就是使得我们更容易查清纠纷的事实真相，为作出正确的决定奠定基础。

（二）、耐心细致。

所谓耐心细致是要求我们在调解或处理纠纷的过程中，首先必须让纠纷双方当事人把自己想说的话说完，要举的证据举完，这样做的目的首先是让纠纷当事人把心中的冤气发出来，把想讲的道理讲出来，让纠纷双方心平气和地接受我们的调解或者调查。

（三）、注重调查不轻信纠纷一方当事人述。

农村居民特别是因房前屋后土地使用发生的纠纷，纠纷当事人之间或者纠纷当事人提供的证人与该当事人之间，或者他们相互之间往往存在亲戚关系，而且也会因为时代生活在一起，邻里关系矛盾纠纷复杂，此一时彼一时，纠纷当事人及其自己找的证人所作的述，可塑性很大，因此我们应当充分注意这一特点，在工作中除了听取纠纷双方的述和其证人的述外，更要通过各种渠道各种方式收集到比较充分的证据，只有这样才能综合各种证据以统观纠纷全貌，了解事实真相，作出正确的事实判断和处理决定。

（四）、注意技巧。

技巧来源于实践，在实践中积累完善并提升出来的行之有效的工作方法就是技巧。

实践中我们应当注意提高两个方面的工作技巧，一是调查获取涉及纠纷的事实依据的技巧，通常我们的调查应该是在充分听取纠纷双方当事人对事实的述或者对事实提供证据以后进行，这是对时间的要求。

我们还应当对已经掌握的情况进行分析，归纳整理出需要进一步调查清楚的事实是什么，这些事实中哪些应该先调查，哪些后调查，找什么人调查，都必须进行序列排队，然后按先后顺序进行调查。

调查结束后，要对调查的证据进行归纳总结，看看遗漏了什么没有，如果有则进行补充调查。

二是善于根据已经掌握的事实依据，依据相关法律法规政策规定精神综合平衡纠纷双方当事人的利益，在此基础上进行调解或是作出处理决定。

（五）、确保稳定。

稳定是大事情，建立和谐稳定的社会主义新农村，不是一句空话，更不是哪个部门或是哪个行业的事情，而是涉及每一项工作，因此，在调查处理农村居民房前屋后土地使用而发生的纠纷的过程中，首要问题是确保稳定的情况下及时调解或作出处理决定。

分清工作的轻重缓急，把握好每一个工作环节，每一个工作细节中的节奏和度是非常重要的，也是很难做到的。

五、如何确认农村居民房前屋后使用的土地使用权，是能否正确解决农村居民房前屋后因土地使用而发生的纠纷的最重要问题。

前面我们已经谈到，现实中由于方方面面的原因，农村居民房前屋后的土地使用虽然在事实上和客观上都是房屋所有人或实际使用人在实际占有使用并取得土地上种植物的收益，如果严格按照现行相关规定，村民对这些土地的使用并没有依法取得核准登记，因此在法律上就存在着权利持有的合法性缺失问题。

即房前屋后的土地使用人不能向社会公众或向处理纠纷的相关人员和相关部门提供其合法拥有该土地使用权的权利证书。

前面我们也谈到不能因为纠纷当事人不能提供其合法使用土地的证明就以非法占用土地处理，更不能不处理，而且在处理过程中还不能处理。

那么，如何才能正确处理好此类纠纷呢？

我们认为，首先我们必须坚决贯彻土地所有权是农村集体经济组织这一宪法规定的土地所有制即土地所有权制度。

同时运用现有法律法规和政策规定，在维护土地集体所有权制度的前提下，维护土地所有权人依法对土地的支配权。

因此，我们在处理此类纠纷时，可以分两类不同情况进行不同的处理。

一类是纯粹的邻里纠纷也就是相邻权纠纷，不涉及土地的使用权问题，比如通行，引水，采光等纠纷。

处理这类纠纷相对比较容易，我们只需要调查清楚历史上双方就有关通行、引水、采光等的相邻情况，再根据现实情况，从尊重历史注重现实，有利生产生活的原则出发去处理，多数情况下只要我们的工作到位，方法得当，通过调解双方会互谅互让达成一致。

一类是涉及所使用的土地的使用界限即边界问题，即是使用权纠纷。

这类纠纷情况复杂，成因很多，我们首先应当了解清楚双方产生纠纷的真正的和直接的原因是什么？

有时候并不是纯粹为争土地的使用权，而是因为其它纠纷才发生此纠纷。

只有弄清楚纠纷生产的真正原因，才能使我们后面的调解处理工作有的放矢，有针对性也才会有实效性，并取得事半功倍的办事效率。

因此工作中应当注意以下几点。

（一）、真正弄清纠纷产生的直接原因。

这个问题很容易得到解决，只要我们稍微细心或者到纠纷发生地作一下群众性调查就行了。

（二）、在了解纠纷发生的直接原因后，可以只做初步调查，然后先做调解工作，调解不成再开展为作出处理决定的调查取证工作。

（三）、准确认定是普通相邻关系纠纷还是土地使用纠纷。

如果系土地使用纠纷，则在调查时应当着重调查了解纠纷当事人对涉及纠纷的土地的获得渠道，获得时间，获得方式，使用情况等等。

如果是通过购买房屋而取得土地的情况，应当首先考虑房屋买卖合同的效力，其次是村组是否知道该房屋买卖行为事实的存在，村组知道该房屋买卖时有无明确表示反对意见。

在查清房屋及土地的来源后，还应当查清房屋所有权人或实际使用人对房前屋后土地的使用情况，发生纠纷的时间和历次纠纷的处理情况。

（四）、严格按照相关规定进行调查并制作调查记录。

调查必需要两人以上一起进行。

调查记录应当包括的主要容是：

调查时间、调查地点、调查人（记录人）基本情况、被调查询问人基本情况、告知被调查人如实述与调查事项相关事实的权利和义务、调查过程及容，最后调查人（记录人）签名、被调查询问人签名盖章或加盖指印，让调查记录真正具有真实性，客观性和合法性。

六、农村居民对其房前屋后土地拥有合法使用权的事实依据和法律依据。

根据我国宪法和土地管理法的相关规定，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

事实上在我国农村，农民自古以来农民对自己房前屋后的土地都天然地享有实际使用权。

虽然由于社会经济的发展，国家对土地实行了越来越严格的管制，但现实中都基本没有把农民房前屋后的土地纳入承包地或是自留山、自留地进行管理。

习惯上只要取得农村房屋的所有权或使用权就对其房前屋后的土地享有使用权，对这种现实客观情况，历年来不管是政府相关土地管理职能部门，还是土地的所有权人集体经济组织都采取了事实上的承认，比如在土地征用等占地赔偿中对这部份土地均予以补偿。

因此，只要事实上不存在房屋转让（如把农村房屋转让给非本集体经济组织成员），就应当承认房屋所有权人对其房前屋后土地的使用合法，而原房屋所有权人如果未离开本集体经济组织也可以与购房人对房前屋后的土地使用权进行约定。

房屋对本集体经济组织以外的人出售，应当征得土地所有权人的同意并依法转让。

当然，原房屋所有权人对于其种植于房前屋后土地上的种植物依法享有所有权，对此是否补偿由房屋买卖双方约定，未约定的视为同意无偿转让给房屋买受人。

综上，农村居民对其房前屋后的土地使用权应当依法认定合法，但其转让必需按照法律规定，禁止转让。

合法使用和合法转让房前屋后土地使用权的应当受到法律保护。