郴州市北湖公园度假酒店.docx

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郴州市北湖公园度假酒店

郴州市希林假日酒店

项目说明书

第一章总论

本报告所陈述的对象为郴州希林假日酒店，以下简称本项目。

1、项目简介

本项目是由私人投资并自主经营的四星级旅游度假酒店，酒店营业面积8500平方，主要功能设置：

豪华河景套间，商务客房，标准客房等152间，中西餐厅餐位100个，康乐棋牌室11间，中餐包厢（或娱乐包厢）12间，地上下车场停车位50多个。

本项目暂定于2007年12月初进行装修，2008年5月前开始试营业。

2、地理概况：

本项目位于湖南省郴州市。

郴州市北瞻南岳衡山、南侍五岭，是内地通往广东沿海的咽喉要冲，有湖南“南大门”和“广东后花园”之称。

总人口444．2万；国土面积1．94万平方公里，堪称人杰地灵、物华天宝之好地方。

郴州矿产资源丰富，有“有色金属博物馆”之称，其含量居世界前列；另外还大量的煤矿。

矿产业已是郴州产业结构的重要组成部份，奠定了郴州的经济基础；郴州旅游资源极为丰富，类型齐全，级别高，既有观光型旅游产品，又有专项旅游、休闲度假产品，已成为我国南方颇具特色的著名新兴旅游胜地。

本项目。

3、项目提出的背景及建设必要性

早在21世纪初期，国际相关分析家就提出了2l世纪的生活主题是“健康、休闲、旅游”。

近年来，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。

郴州市政府的“旅游强市”（2001至2015）的发展战略，则体现了将旅游产业作为郴州经济发展的新增长点的发展路线。

在全国旅游发展的大好形势下，郴州的旅游业步步升温。

第二章市场调研及前景预测

1、客观区域市场分析

近年来，郴州的苏仙岭、万华岩、东江湖（国家AAAA级生态旅游区）、莽山（国家AAA级生态旅游区）、五盖山等风景区着力于深度开发，不断提升旅游文化品位，丰富了景区的新内涵；飞天山、王仙岭、天堂温泉、东江漂流、永兴便江、龙女温泉、汝城热水温泉等一批新的景区景点着力于开发创新，突出特色，令人流连忘返。

特别是通过举办一年一度的生态旅游节，刺激了郴州的消费，提高了郴州生态旅游的知名度，吸引了一大批国内外游客特别是粤港澳游客。

国内有关专家对郴州市旅游资源条件研究认为，目前郴州的旅游中心城市的地位并不突出，但郴州旅游资源的潜力巨大，在衡阳和韶关两大旅游分流地带的带动下可以初步成为区域旅游的节点，结合郴州市旅游资源特点对先有资源进行精心策划可逐步形成湖南省重要旅游节点和湘粤港澳旅游带的旅游中心。

2005年，郴州市旅游行业全年接待各类游客735万人次，同比增长16.7％；旅游总收入4l亿元，同比增长24.2％，相当于全市GDP，总量的8.6％，同比增加0.2个百分点，旅游经济发展水平继续保持全省前列。

（以上数据来自湖南统计局）

湖南省国内旅游2005年1月至10月统计数据

地区

床位

入住率

总人次数

收入

单位

个

%

万人次

亿元

张家界

34483

81．89

544．29

40．34

郴州市

22685

82．38

427．59

21．42

上面的数据表明，郴州酒店实际的入住率高于张家界，旅游人数为张家界的78.86％，但是收入仅为53.0l％．说明了郴州酒店业中高档酒店的贫乏。

综上所述，本项目的开发有着良好的外部经济环境，社会环境和地理位置。

这都是本项目坚实的市场基础。

2、市场供求分析近年来因郴州旅游环境改善，酒店业也从原来单一的或较低档次中得到较好的发展，增加了一些中高档类型的酒店（如：

御泉、万国、华天等），而经营收益率都呈现出良好的势头。

郴州旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。

根据郴州市旅游局统计资料，现郴州有1家五星级酒店，3家四星级酒店，三星以及三星以下的酒店18问。

可以看到，郴州星级酒店主要集中于三星以及三星以下，相对于迅速发展的郴州旅游业，星级酒店服务接待设施的不足已经比较明显。

从近几年郴州市客房出租率持续饱和的情况看（2003年83％。

2005年82．3％），郴州市客房供应与需求的矛盾已经比较突出，特别是在旅游旺季这一矛盾更加突出（2004年“五一”为96％，2005年“十一”高达97．3％）。

根据国际测评标准，一个地区客房出租率达到70％以上属于出租率饱和，郴州市星级酒店出租率远远高于这一标准，具备兴建酒店的条件。

（以上数据来自郴州旅游局）

3、区域竞争力特点

郴州市地处湖南的南大门，与广东北部接壤，地理位置十分优越。

京广铁路，京珠高速，107国道以及规划建设中的京九电气化铁路贯穿而过。

距长沙，广州的车程均为3小时左右，交通十分便利。

本项目位于郴州市城内河旁，两岸风景秀丽。

与人民银行，苏仙区政府等政府部门隔路相望，人气十分旺盛。

环城路，苏仙大道等主要交通要道近在咫尺，离京珠高速10分钟车程，交通方便。

4、酒店竞争力分析以及竟争对手情况

①本项目以客房为主，配套餐饮，休闲设施齐全，所有设施严格按四星级酒店标准规划以及建设。

②目前，本项目周边有四星级酒店1家（国际）三星级酒店3家（苏园、天湖、苏仙），其余均是简单经营，不足规模的小型休闲酒店。

（1）国际酒店位于人民西路，拥有各类客房265间（套），并拥有会议中心，康体设施等服务设施，有着八年的经营经验。

其平均房价在320元左右。

（2）苏仙宾馆位于苏仙大道，拥有各类客房102间，并拥有会议室，餐饮等设施，平均房价在160元左右，房间是以准两星级装修，设施一般。

（3）天湖酒店位于郴桂路口，拥有各类客房96间，并拥有娱乐城，休闲等设施，平均房价在180元左右。

通过以上数据分析，本项目附近基本没有竞争对手。

5、竞争策略

本项目定位于四星级酒店，三星级收费，主要为来郴州旅游、本地中高层的消费群体提供服务。

上述的四星级、三星级酒店普遍设施陈旧，服务管理一般，不能对本项目构成威胁，并且，本项目位于风景秀丽的郴江河畔，客房装修效果将高于上述的任何一家酒店，同时在房价定位上又低于上述的酒店的平均市场价格，在综合实力上有非常大的优势。

本项目为新装修、新开张的酒店，其迎合了广大客户追求新鲜，跟随时尚的心里，而且本项目客房设计尺寸比同星级酒店大、室内空间高，平均每间客房的使用面积多于同星级酒店4平方米以上。

让顾客拥有更宽敞、更自由的空间。

第三章投资估算

本项目投入资金约1267万元，其中建设中投资（即前期培训及水电费等）约20万元。

项目名称

费用（万元）

备注

建安工程

212

其中中央空调约152万元，消防工程60万元

室内装修工程

850

工程面积8500㎡×1000元/㎡

设备购置

185

房间家具、家电、酒店备品等

总计

1247

以上估算不含报建手续费，营业税等。

第四章效益测算

对于本项目经营效益测算，我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。

我们在经过充分的市场调查，特别是参考了同级别如：

国际等多家酒店近年实际经营效益情况，结合本酒店的功能项目逐一进行对比，选择相对稳健的评估测算方法预算，所以我们对未来的北湖度假酒店经营效益是充满信心的。

1、经营项目

①按可出租的房间数152间，平均出租率为75%，平均房价为200元/间，平均每日收入为22800元，全年收入8322000元。

②中西餐厅坐位100位，按平均每人消费20元算平均入坐率为50%，日收入为：

1000元，年收入约为365000元。

③11间棋牌室按日收入1100元，全年收入401500元。

④中餐包厢平均每间每日收入800元，即9600元/日，全年收入3504000元。

若改为经营娱乐包厢则每间每日收入1500元，即18000元/日，全年收入为：

6570000元

酒店综合经营：

月收入为1035000（1287000）元

年收入为12420000（15444000）元

2、酒店人员配制

①房务：

48人（包括前厅大堂经理、副理、接待、问询、礼宾、总机、部长、房务中心、楼层服务生等）

②中西餐厅：

36人（包括主管、部长、服务生、传菜、管事、水吧等）

③娱乐：

36人（包括服务生，保安等）

④市场营销：

12人

⑤行政人事：

24人（包括总办、人事、劳资、培训、质检、文秘、宿管等）

⑥财务：

12人（包括会计、出纳、仓库、收银、采购等）

⑦工程人员、保安：

30人

总编制：

198人。

3、酒店经营费用

项目

月均数

（万元）

年合计

（万元）

备注

营业税金及附加

5.71

68.56

按5.52%

营业费用

30.57（32.37）

366..5（388.4）

下续

管理费用

15.84

190.08

按平均每人工资800元/月计算

杂费开支

20

312

水电费等

合计

72.12（73.92）

887.5（865.5）

营业费用说明：

房间开支按每天40元计算，中西餐位及中餐包厢按营业额的50%，棋牌室和娱乐包厢按营业额的30%计算。

以上估算未包括固定资产折旧，银行利息等公司财务费用。

4、经营利润

酒店月均收入约103.5万元，年收入约为1242（1544）万元，经营费用月均为72.12（73.92）万元，年度约为865.5（887.5）万元，按此测算酒店可实现经营利润月为31.38万元，年度收入约为376.56万元，综合利润为31.3%，若经营娱乐事业，利润将达到50%。

如果业主只经营酒店客房，投资和利润的比例将更加可观！

第五章结论

通过以上的分析和策略，本项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。

在本项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。

就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。

2007年1月14日