东城公园购物广场全程策划_精品文档.doc
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东城公园购物广场全程策划
目录
摘要 47
Abstract 48
第1章市场调查报告 49
1.1项目市场环境调查 49
1.1.1中国房地产市场发展现状 49
1.1.2福州市房地产发展现状 51
1.1.3区域市场总体分析 52
1.1.4项目地块SWOT分析 54
1.2竞争对手调查 55
1.2.1东街口商圈 55
1.2.2金融街万达广场 56
1.2.3东二环泰禾城市广场 56
1.2.4万宝商圈 57
1.2.5世欧王庄 58
1.3调查总结及项目定位建议 58
1.3.1调查总结 58
1.3.2项目定位建议 59
第2章项目定位 60
2.1SWOT分析 60
2.1.1项目优势分析(S) 60
2.1.2项目机会分析(O) 60
2.1.3项目劣势分析(W) 61
2.1.4项目威胁分析(T) 61
2.2竞争分析 62
2.2.1福州部分商圈商业体量 62
2.2.2重点关注项目 63
2.2.3竞争项目分析 67
2.2.4竞争项目应对策略 68
2.3目标市场分析与定位 68
2.3.1目标市场分析 68
2.3.2目标市场定位 68
2.4客户群分析及定位 69
2.4.1客户群分析 69
2.5客户群定位 70
2.5.1主力客源分析 71
2.5.2次级客源及其他客源分析 71
2.6档次定位 71
2.6.1档次定位考虑因素 71
2.6.2档次定位 72
2.7功能定位 72
2.7.1餐饮功能 72
2.7.2生活配套服务功能 72
2.7.3零售功能 72
2.7.4娱乐休闲功能 72
2.8业态分布规划 73
2.9主力店及次主力店面积比例的确定 73
2.10项目名称的确定 73
第3章项目规划 75
3.1设计依据 75
3.2设计指导思想及主要原则 75
3.3总图、建筑 75
3.3.1场地概述 75
3.3.2总平面布置 76
3.4主题公园绿地 76
3.4.1公园绿地的意义 76
3.4.2功能分区 77
3.4商业广场设计 78
3.4.1商业广场概念 78
3.4.2商业广场的意义 79
3.4.3广场布置 79
3.5酒店设计 80
3.5.1交通系统设计 80
3.5.2景观设计 80
3.5.3平面功能设计 80
3.5.4建筑风格设计 81
3.6商业中心设计 81
3.6.1交通系统设计 81
3.6.2景观设计 81
3.6.3平面功能设计 82
3.6.4建筑风格设计 82
3.7会所设计 82
3.7.1交通系统设计 82
3.7.2景观设计 82
3.7.3平面功能设计 82
3.7.4建筑风格设计 83
3.8消防布置 83
3.8.1设计依据 83
3.8.2建筑消防 83
第4章项目全程监控与管理 85
4.1项目组织管理机构 85
4.1.1组织管理结构设计原则 85
4.1.2组织管理结构 85
4.2项目实施主体选择与控制 85
4.3项目实施过程中的建议 86
4.3.1项目总控 86
4.3.2质量控制 86
4.3.3施工阶段的成本控制 87
4.3.4项目进度控制 88
第5章营销策划 92
5.1项目主要经济指标 92
5.2产品策略 92
5.2.1策划思路 92
5.2.2总体规划构思 92
5.3项目卖点 94
5.3.1区位 94
5.3.2绿化 94
5.3.3建筑风格 94
5.3.4广场功能齐全 94
5.3.5业态丰富 94
5.4业态规划 94
5.5价格策略和经营方案 95
5.5.1租赁的策略性确定 95
5.5.2购物中心租金核算方式 95
5.5.3租金增长 95
5.5.4商铺租金的确定 96
5.6会所经营方案 98
5.6.1会所概况 98
5.6.2采用分阶段经营策略 98
5.6.3会员制管理 98
5.6.4会所收益计划 98
5.7酒店经营方案 100
5.7.1酒店概况 100
5.7.2酒店收益计划 100
5.8营销推广策略 100
5.8.1营销计划 100
5.8.2客户获得信息渠道分析 102
5.8.3本项目营销手段 102
5.8.4营销活动 103
第6章物业策划 105
6.1管理内容 105
6.2客户群需求分析 105
6.2.1安全 105
6.2.2舒适 106
6.2.3方便快捷 106
6.3物业管理模式 106
6.3.1物业管理定位 106
6.3.2物业管理特色 106
6.4岗位设置及工作事项 108
6.4.1物业管理主体确定 108
6.4.2物业管理处架构 108
6.4.3骨干人员素质及职责 108
6.4.4保安人员作息、素质及职责 110
6.4.5清洁员作息、素质及职责 112
6.5物业费用估算 113
第7章经济分析 116
7.1项目投资与成本估算说明 116
7.1.1东城公园购物广场项目概述 116
7.1.2总投资的组成 116
7.1.3东城花园购物广场项目建设期总成本费用的具体估算 117
7.1.4东城公园购物广场经营期费用 121
7.2资金筹措计划与投资计划 122
7.2.1资金筹措 122
7.2.2投资计划 123
7.2.3筹资计划与投资计划综合说明 124
7.2.4具体资金筹措计划表与投资计划表 124
7.3融资建议 125
7.3.1融资的定义 125
7.3.2融资渠道与其优缺点 125
7.3.3银行贷款条件 126
7.4财务分析 126
7.4.1财务状况 126
7.4.2东城公园购物广场项目参数 126
7.4.3预计经营状况 127
7.4.4项目经济评价 131
7.4.5盈利能力分析 133
7.4.6偿债能力分析 133
7.4.7施工进度计划的对比和择优 134
7.4.8财务分析结论 134
7.5不确定性分析和风险分析 134
7.5.1不确定性分析和分析分析概述 134
7.5.2盈亏平衡分析 134
7.5.3敏感性分析 135
总结 139
附录 140
摘要
随着近年来房地产市场的迅猛发展,房地产开发项目前期策划的重要性日渐凸显,如何做好房地产项目的策划,降低开发风险,用有限的土地来创造最大的价值成为房地产业的最大课题。
策划是一个系统工程,贯穿于一个项目始终,对于房地产项目来说尤其重要。
房地产项目策划参与项目的每个环节,通过概念设计及各种策划手段,使开发的商品房适销对路。
策划的每个环节都以提升项目的价值为重点,围绕提升项目的价值而运用各种手段,使项目以最佳的状态走向市场。
我们的项目是东城公园购物广场,项目位于晋安区连江路东侧、化工路北侧鹤林新区九期南侧。
规划有五星级酒店、顶级会所和大型商业街。
占地面积151078m2总建筑面积达到了275387.8m2。
是一个大型的商业综合体项目。
而且我们还设计有一个主题公园,占地面积为29119.83m2,这是我们项目的亮点和主要卖点所在。
本文主要是对东城公园购物广场项目的全程策划,包括市场调查、项目定位、项目策划、项目全程管理与监控、营销策划、物业策划以及经济分析。
其中市场调查和物业策划由郭汉青负责,项目定位和营销策划由李洋负责,项目策划和项目全程管理与监控由陈维钢负责,经济分析由吴振武负责。
关键词:
房地产,全程策划,房地产项目,前期准备
Abstract
Withtherapiddevelopmentoftherealestatemarketinrecentyears,theimportanceofthepre-planningofrealestatedevelopmentprojectskeepincreasing.Howtomakeagoodplanningofrealestateprojects,reducedevelopmentrisk,andcreatethemostvaluewithlimitedlandhadbecomethebiggstissueinrealestateindustry.
Planningisasystemsengineering.Itgoesthroughoutthewholeproject.Especiallyforrealestateprojects.Realestateplanninginvolvedineveryaspectoftheprojectbymeansofconceptualdesignandavarietyofplanning,tomskerealestateprojectmarketable.Everyaspectofplanningaimstoenhancethevalueoftheproject.Usingvariousmeanstoallowtheprojecttothebeststatetoenterthemarket.
OurprojectisEastParkShoppingPlaza,locatedinJinandistrict-eastsideofLianjiangroad,northsideofHuagongroad,SouthsideofninthareaofHelinnewdistrict.Weplantobuiltafive-starhotel,atopclubandlargeshoppingmall.Totalconstructionareareached275387.8squaremeterscoversanareaof151078squaremeters.Projectisalargebusinesscomplex.Andwealsodesignedathemepark,coversanareaof29119.83squaremeters,whichisthehighlightsandmainsellingpointofourproject.
ThisarticleismainlyafullplanningontheEastParkshoppingplazaproject.Includingmarketsurvey,projectlocation,projectdesign,projectmanagementandmonitoring,marketingplanning,propertyplanningandeconomicanalysis.WhichGuoHanqingisresponsibleformarketsurveyandpropertyplanning,LiYangisresponsibleforprojectpositioningandmarketingplanning,
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