房地产销售相关培训房地产销售名词及相关法律文件.docx
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房地产销售名词及相关法律文件
经济适用房
是指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言,比较低,能够适应中低收入家庭的承受力,适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是减低建筑标准。
这类住宅因减免了市政配套等费用,其中包括免去土地出让金,削减了市政配套等费用50%,并且优先享受银行信贷,其成本低于普通商品房,并且规定了较低的固定利润3%,故又称经济实用房。
安居房
指实施国家“安居工程”而建设的住房(属于经济适用房一类)。
是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对自有住房人均4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非盈利性住房。
集资房
集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门用地、信贷、建材、供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属,按出资比例确定。
个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。
商品房
商品房中指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,按市场价出售。
根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。
外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房销售(预售)许可证的房子。
外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。
内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售(预售)许可证的房屋,出售给当地企事业单位和居民。
北京内、销商品房于2003年9月并轨。
业主会所
会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
会所具备的软硬件条件:
康体设施应该包括泳池(最好是室内)、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。
会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型,基础设施提供业主最基本的健康生活需求,可让人免费使用;超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。
如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求,势必会形同虚设;如降低物业管理费,将影响房产的整体品质。
会所的设置,还要考虑工程分期施工的因素。
会所原则上只对社区业主服务,不对外开放,保证了业主活动的私密性和安全性。
作为休闲健身的场所,会所也给业主提供了良好的社交场所。
CBD
CBD是中央商务区,CentralBusinessDistrict一般就介于城市的中央地带,并由此把整个城市划分几个圈。
比如:
外缘、边缘、辐射然后到中心区域。
在此中心区域内,集中大量的金融、商务、文化服务机构和大量的商务办公酒店、公寓等配套设施,并具备完善便捷的交通通讯等现代化基础设施和良好的环境。
便于开展大型的商务活动。
因此,CBD往往是国际金融机构、跨国公司及专业化服务机构的所在地。
CBD是一座城市最繁华、最具经济活动、最具投资价值的领域,被称之为“城市名片”。
如北京的国贸、悉尼的原道、纽约的曼哈顿、东京的银座、香港的中环地区。
预售商品房的概念
是指依法成立的房地产开发经营企业,依法将其开发的商品在竣工验收前上市销售,由购房人按合同约定支付购房款,预售人按合同约定交付商品房的行为。
商品房预购预售,实际上就是房地产的期货交易。
它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前,或房产还没有竣工以前,以预售的方式把房屋卖出去。
也就是先付款,后交货,在香港也叫买卖楼花或炒楼花。
取得预售许可证的条件
1、预售人应取得房地产开发资质证书
2、按土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金以取得土地使用权证书
3、所有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证并已办理建设工程质量和安全监督手续
4、已确定施工进度和竣工交付使用时间
5、六层以下的商品房项目完成结构工程(主体封顶),七层以上商品房项目已完成2/3结构工程
6、已在商品房项目所在地银行开设预售款专用帐户
7、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权(土地产权分为大产权和小产权,不得是集体产权土地,产权明析国家产权土地)
8、按提供预售的商品房计算,投入建设开发资金达到工程建设总投资的25%以上等法律、法规规定的其它条件
房地产预售契约
已取得预售许可证的开发商,房管局将根据预售套数发出每套单位一式三份已编号的商品房买卖合同。
(建设部下发)售出商品房予客户后(客户交房款或交首期款时),必须签订有关契约同时必须送交房管局办理备案,经过审核登记方生效的鉴证后的合同受法律保障。
(30日之内备案,开发商行为)
期房
习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。
即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。
房屋的全面建成包括:
建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束,通过竣工验收;达到“七通一平”,即上水通、下水通、排污通、配电通、气通(煤气、天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。
发展商出售期房称为预售,购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。
现房
现房是指通过竣工验收,可以交付使用,并取得房地产权证的房屋。
开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程,使房屋具备正常使用功能,还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收,取得新建住宅交付使用许可证,才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。
购买现房签订的是房屋买卖合同,购房人可以立即办理产权登记手续,取得产权证。
尾房
顾名思义,尾房就是销售进入尾声(后期)剩下的房子。
通常指楼盘销售后期剩余的一部分房屋,一般占到整个楼盘的10%—20%左右,大部分的楼盘在销售后期都会剩余部分尾房,尾房是房地产销售中所特有的一个阶段现象。
如果楼盘运做的好,可在短期之内全部售罄,否则,就会剩余部分尾房,这和楼盘本身的好坏没有太直接关系。
商品房起价
在商品房广告中,人们经常遇到“起步价”这一名词。
在广告中见到的起步价格,一般是指顶层、朝向不好的楼房价格,而各楼层的差价,有的相差几十元,有的相差几百元。
以购买100平方米的商品房为例,楼层朝向差额小的与差额大的房价要相差三四万元。
一般来说,开发商在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的,从某种意义上说,“起步价”可以认为是该项目各楼层的最低价格。
从目前市场上看,开发商根据自己的具体情况及市场销售情况,对各楼层、朝向的差价作了相应调整,大部分是遵循这样的规律:
即起步价为顶层楼的价格,一楼价为起价加5%,二楼价为起价加15%,三楼价为起价加25%,四楼价为起价加20%,五楼价为起价加10%,但是有的项目的“起步价”,则是根据市场需求和销售情况作了特殊处理即销售控制。
面对商品房价格“朦胧”的问题,销售员不仅要学会理解起步价,还应对一看便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑面积、使用面积、公用面积、室内配套设施、计价单位、销售价格、付款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项目及标准、调整价格时间及幅度等内容做到心中有数。
均价
指商品房在销售价格相加之后的和数,除以单位建筑面积的和数,即单位每平米价格。
主力单价
主力单价是指项目中所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价。
它是判断楼盘客户定位的关键。
一次性付款
将房价款一次性付清给开发商,都是有折扣的,多少主要取决于该楼盘的交房日期及在市场中的销售状况。
分期付款
主要有以建筑分期、时间分期、延期付款等。
内部认购
近年来,许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前,以在小范围内推出一种"内部认购"的方式销售商品房。
内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠,优惠一般是比照"开盘价"而言的,如果按照目前房地产发展商通行的"低开高走"的营销原则,内部认购价应该是该商品房销售过程中的"最低时段价",购房者应给予谨慎的关注。
同时,房地产营销商为了保证尽可能多的赢利,会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。
和前面的"内部认购"相类似,商品房的"开盘价"中也包含了某种优惠因素。
一般情况下,项目正式开盘时,房地产营销商为了创造一种旺销氛围,保持项目物有所值的美好形象,往往作出切实的让利,其优惠的可信度较高,值得关注。
当然,无论是内部认购价还是开盘价都要随着市场的变化和该项目的销售情况而变化,不可能都是直线上升的趋势,购房者应做通盘考虑。
现在,房地产广告的花样很多,其中有的注明购房者在某一时段购房可以享受优惠,其中有的不过是商家吸引客户注意力的促销手段而已。
"低开高走"目前已成为房地产开发商们常用的销售手段。
期房销售过程中,房地产开发商出于资金滚动的需要,一般将价格定得很低,然后随着开发进度和市场形象的确立和市场占有率的提高,价格会逐渐上扬。
相反,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段。
此时价格一般也较低,在上述两个时期购买住宅应该是最实惠的了。
这种实惠一般体现为价格形态和实物形态两个方面。
前者,消费者从中得到的实惠少则几千元,多则几万元甚至更多。
后者,消费者除了低价购房的优惠以外,还可以得到房屋质量方面的切实保证,因为清盘房基本是现房,房间本身的质量问题已经经过竣工后一段时间的检验,问题基本暴露出来,购房者可以心明眼亮,精挑细选,也可以让开发商进行返修,保证其内在的质量。
这里需要说明的是:
清盘房一般在房型、层次、朝向的选择方面有一定的局限,一般底层与顶层的住宅、朝向不太好的住宅比较多。
小定金
又称为诚意金或预留金,一般数额不大(500—1000元)。
主要作用是保留客户已经看中的单元房号。
有效期一般2天左右。
大定金
客户在看中某套单元后交纳并签署认购合同时的购房定金。
一般数额交大,依项目具体情况而定。
所谓定金,是指当事人在购房合同订立前或支付房款前,由购房者向开发商支付一定数额的金钱,其目的在于证明合同成立和担保合同的实现。
根据<<中华人民共和国担保法>>、<<中华人民共和国合同法>>等有关法法律的规定,给付定金的一方,不履行合同或者约定的债务时,无权要求返还订金;接受定金的一方不履行合同或约定的债务时,应当双倍返还定金。
认购书中的定金、在不同的情况下具有不同性质。
因此对定金的处理应视合同的具体情况,根据定金的性质和作用,分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”等来分别处理。
常见的处理方式有以下几种:
(1)如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约的,定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,应双倍返还定金。
(2)如果双方在规定的期限内,正式签定合同,则定金在买方履约后,可抵作房款,双方履行正式合同过程中,一方违约的,适用“不予返还”或者“双倍返还”。
(3)如果双方都不存在上述第一项的违约行为,仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。
(4)如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的,应按无效合同处理,卖方应将定金返还。
但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。
(5)如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件,如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成,视为卖方违约,应双倍返还定金。
(6)若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权,或声明以正式合同为准的,应视为合同的主要条款尚未确定,正式合同如因此不能成立,卖方就将定金及利息返还买方。
认购书
客户在交付购房订金(大定金)时,所签订的商品房买卖临时合同。
当客户在签订正式合同后,认购书开发商收回。
转名
如客户要求在签订认购书后至签订正式合同前,更改或增加购房人姓名,一般发展商或代理商均可办理,须按发展商规定收取有关费用(应杜绝或思量客户炒房行为),但在签订正式合同之后一切更改姓名均要按商品房转让手续办理。
客户更改姓名产权人须明确,一房多产权人时产权比例须明确并签订产权协义。
过户
更换房屋所有权人姓名,即房屋产权变更。
契税
契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。
它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次性税费。
1、征收范围及纳税人:
由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。
2、税率:
1997年4月23日,我国颁布了新的《契税暂行条例》,规定契税税率为3%~5%。
具体契税适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。
目前邢台契税缴交标准住宅总房款的2%,商业用房4%,经济适用房免交契税。
房屋产权证件
指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件,狭义的房屋产权证件仅是指《房屋所有权证》,即房契。
能证明房屋所有权的文件有建筑许可证,购房合同,契证。
房屋产权登记
房屋所有权登记,通常称为“产权登记”,包括房屋所有权登记与房屋他项权利登记,指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权,典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。
房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则。
城镇房屋所有权登记是人民政府为了建全法制,加强城镇房屋的管理,依法确认房屋所有权的法定手续。
在规定登记范围内的房屋不论属谁所有,都必须按照所有权登记办法的规定,向房屋所在地房管机关申请所有权登记,经审查确认产权后,由房管机关发给房屋所有权证,房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段,只有通过房屋所有权登记,才能对各类房屋产权实施有效的管理。
购买新建商品房后办理产权登记需提供什么资料
新建的房屋办理所有权登记时,须提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证和建筑图纸。
对于新建造的商品房来讲,这项工作一般由开发商来完成,也就是由开发商依照规定程序完成整个项目的所有权办证工作,领取通常所讲的“大产权证”之后开发商再用已领取的大产权证,分别为每一个业主领取个人房屋所有权证,对于翻建,扩建的房屋除了提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证和图纸外,还须提交房屋原产权证件。
贷款的三种方式
1、住房商业贷款
个人住房担保贷款即商业银行利用信贷资金发放的商业性个人住房贷款
2、住房公积金贷款
即是由住房自己管理部门利用归集的住房公积金委托银行发放的政策性个人住房担保委托贷款
3、组合贷款
是住房资金管理部门运用政策性住房资金,商业银行利用信贷资金向同一借款人同时发放的贷款,是政策性贷款和商业性贷款组合的总称。
个人住房组合贷款是指,符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款,即借款人以所购自住住房作为抵押,可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款。
购房抵押贷款合同
如购房人以按谒贷款购房必须与按谒银行以产权抵押的形式签订的合同。
房屋抵押
产权所有人以房契作为抵押,取得借款,按期付息。
房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只能按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契,抵押即告终结。
按揭
按揭人将房产产权转让给按揭受益人(通常为提供贷款的银行)作为还款保证,按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人。
简单说,按揭过程中,房子不是你的,直到按揭过程结束,房子才归你。
房屋产权
泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分,并排除他人干涉的权能,是物权的一种,房屋产权指房产所有者,按国家法律规定所享有的权利。
当楼宇建成,验收交付使用后,有关物业的产权登记等手续将由开发商全部代办。
房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权
房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。
《中华人民共和国民法通则》规定,房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容。
房屋的占有权通常由所有权人来行使,但有时也由别人来行使,这就是使用权与所有权分离的情况。
例如,房屋出租,就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。
房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。
通过一定法律契约,非房屋所有权人也可获得房屋的使用权,如房主将房屋租给他人使用。
房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。
例如出租房屋,房主从房客处收取租金。
房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。
房屋的处分权由房主行使,有时房屋处分权也受到一定的限制。
如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债,若是到期不能清偿债务,债权人可以处分房屋并优先受偿。
住宅全部产权和部分产权
全部产权亦称全权,是指购房者拥有了对住宅的各项支配权利(占有、使用、收益和处分)。
住宅全部产权的概念,等同于住宅的所有权或产权,它所以称为全部产权是相对于部分产权而言的。
共有产权
指一家房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人,在实践中又有按份共有和共同共有之分。
前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小,对共有房地产享有一定的利益,并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利,并承担同等的义务。
房屋的他项权利
房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。
房屋的所有权、使用权及他项权利
房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。
同一房屋,在交易中交易的可能是所有权,也可能是使用权,还可能是他项权利,如典权、抵押权、租赁权等。
一、房屋的所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。
拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
取得房屋所有权的方式有很多:
1.依法新建的房屋
2.添附的房屋,如翻建、扩建、加层等
3.通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋
4.继承或受遗赠的房屋
上述前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式,即直接根据法律的规定取得的所有权;后两种方式称为公民房屋所有权继受取得,即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。
二、房屋的使用权
房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。
房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。
房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等,它包含在房屋的所有权之中。
三、房屋的他项权利
1.典权
所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。
房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。
承典人与出典人(房屋所有人)要订典契,约定回赎期限(即存续期),一般期限是3年到10年不等。
到期由出典人还清典价,赎回房屋。
典价无利息,房屋无租金。
典契中一般规定,到期不赎的,由承典人改典为买,也可经双方协商,续期再典。
承典人除占有房屋供自己使用外,在典权存续期内,还可以将房屋转典,或出租给他人,并且可以以典权作为抵押权的标的物。
2.抵押权
抵押权是指房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的权利。
房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。
3.租赁权
租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。
房屋租赁,是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人支付租金的行为。
承租人取得房屋使用权后,未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋,除非租赁合同另有规定,否则就是违法行为。
房屋的他项权利种类很多,这里只介绍以上3种最常见的。
五证、两书、两表
<<国有土地使用证>>
是证明土地使用者向国家支付使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称,土地坐落、用途,土地使用面积、使用年限和四至范围。
<<建设用地规划许可证>>
是建设单位在向土地管理部门申请征用,划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
<<建设工程规划许可证>>
是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
<<商品房销售(预售)许可证>>
是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
<<建设工程开工证>>
是城镇行政区域内各类房屋建设工程开工的合法依据,无本证开工的建筑工程均属违法建设。
<<住宅质量保证书>>
是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的住房质量保证文件。
<<住宅使用说明书>>
是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的有关住房使用的说明。
<<竣工验收备案表>>
<<实测面积表>>(此两表都需签入合同,邢台目前没有)
办理房产证所需缴交税费
公共维修基金:
物业总价款的2%(商品房、经济房)
契税:
物业总价款的2%(住宅商品房)
交易服务费:
经济房1.5元/每平米商品房3元/每平米
测绘费:
住宅均为1.36元/每平米商业2.04元/每平米
公证费:
均为50元
登记费:
均为80元
经济适用房的价格构成主要包括以下几个方面:
1、建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;
2、勘察设计和前期工程费;
3、建安工程费;
4、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费);
5、管理费;
6、贷款利息;
7、税金;
8、3%以下的利润。
居住区用地
住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
综合开发率
一个地区在一年内,开发建房竣工量与建房竣工总量的比率。
计算公式为:
综合开发率=开发建房竣工量/城(郊)区建房竣工总量*100%
物业税
物业税又称财产税或地产税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。
比如公路、地铁通车后,沿线的土地价格就会提高,相应地,每年应缴的物业税也会跟着提高。
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