花苑物业管理调研报告.docx
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花苑物业管理调研报告.docx
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花苑物业管理调研报告
****苑物业管理调研报告
近期我们对我市一些小区的物业情况进行了解,对世纪公馆、富水嘉园A区、79号院、金宫花园、生活公司进行了走访与调研,咨询了集团公司的相关科室,针对****苑的总体规划与我市目前物业管理的情况,进行总结,提出****苑的物业管理的总体构想与管理思路。
1、成立物业公司的相关事项
要有效的进行物业管理,符合目前物业管理的大形势与潮流,应该成立正规的物业公司,并尽快实现物业管理市场化。
物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
国家建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监管。
设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
新成立物业公司先取得三级资质标准:
注册资本人民币50万元以上;
物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。
其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等级负责人应具有相应专业中级以上职称。
物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书(注册物业管理师证书)
有委托的物业管理项目
建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。
2、物业管理项目的管理特点
2.1、管理概况
(一)周边环境复杂,治安防范要求高。
小区依河而建,周围村庄多,在相当长的一段时间内,还有相当多的施工人员、装修人员等,人员复杂、流量大,流动人员多。
措施:
制订一套完整的治安防范制度,包括外来人员进出管理制度、巡逻制度等。
加强治安防范工作的宣传力度,使得人人参与安全防范。
对来访人员严格实行盘问登记制度,未获得受访人员的同意将被拒绝入内;加强管理人员的素质培训,对保安实行准军事化管理;建立快速反应体系。
加强与当地社区、派出所的联系,共建共创示范住宅区。
(二)小区业主结构复杂,素质参差不齐,管理服务工作难度大。
业主的物业管理意识相对较弱,在管理上特别是二次装修上带来一定的难度。
措施:
因地制宜,根据需求将业主进行分类,在做好公共性管理服务工作的基础上,确定不同的工作重点,并开展个性化服务。
在二次装修管理上,主要采取以下措施:
1)、制定严格的管理制度。
根据国家及地方相关法律法规,结合小区实际,制定《房屋装饰装修管理协议》、《装修特别提示》、《装修承诺书》等文件制度,明确业主、施工单位、管理处等各方的权利和义务。
2)、向业主广泛宣传装修的注意事项。
在开始入住期间,我们将采取案例及法规的形式,在社区宣传栏、刊物等处广泛宣传依法装修的重要性。
3)、严格审查、督导、查验。
对业主申报的装修方案由责任楼管员、专业工程人员、管理处主任先后进行严格的审批;楼管员在业主装修期间,每周巡查装修现场不少于3次,发现问题即时记录并在规定时限内按流程采取措施,协同施工单位制定整改措施并跟踪整改结果;装修结束后,依据业主提供的装修申请方案进行严格查验,特别注重公共管道、渗漏水、外观等方面的查验。
2.2、采用的管理方式
1)、管理服务宗旨及目标的实施
为实现既定的管理服务机制,以“亲切服务,用心管理”的宗旨,竭诚为业主提供完善、周到、优质、理想的服务,努力创造一个安全、文明、和谐、舒适的居住环境。
同时通过制定完善的设施设备保养维修计划,对物业及系统设施设备实施严谨完善的管理,最大限度地延长物业的使用年限。
物业管理服务主要包括两大部分,一是对物业及设施设备实施规范严谨的管理,二是对业主提供细致、周到、优质的服务,创造舒适的居住环境。
2)、管理运作机制
公司每年签订管理目标、经济指标责任书。
严密、科学、规范的管理运作机制是为广大业主提供优质、高效、便捷服务的保证,更使管理运作逐渐走向良性循环,。
运作机制如下:
(一)计划目标管理
按照《全国物业管理示范住宅小区的标准》及相关的地方法规、标准,制定各项管理指标。
(二)督导管理
采取有效的督导管理方式,对各职能部门实施监督指导管理,保证工作正常运作,提高工作效率和工作质量。
3)、工作计划安排
提前规划提前运作,保证各项工作顺利开展。
(一)前期管理工作计划
序号
项目
内容
时间
一
签定前期物业服务合同
按建设部示范文本
中标后
二
前期介入、参与规划、设计建设
1、研究规划设计意图、掌握工程施工现状
2、从物业管理的角度,提出合理化建议
中标后马上开始
三
拟订物业管理具体实施方案
1、制定详细的管理方案
接管时
同步进行
四
制定管理
规章制度
1.制定切合实际的各项制度
2.根据国家城市优秀示范小区标准进行管理
接管时
同步进行
五
组建物业管理队伍
1、人员的选拔、配备
2、人员的培训
3、人员的上岗
提前3个月
六
完善管理及办公条件
1、安排管理用房
2、准备管理用物质装备
同步进行
七
物业的验收与接管
1、做好验收衔接的各项筹备工作2、依据标准,逐项检查,发现问题,督促整改
3、办理书面移交手续,做好遗留工程备案
接管时
同步进行
八
对业主的宣传和培训
1、进行智能化的宣传和培训
2、对业主进行常规物业管理知识,装修制度的宣传和培训
接管时
同步进行
(二)正常运行期的管理工作计划
序号
项目
内容
时间
一
房屋及公共设施维修保养
1、制定房屋养护和维修计划方案
2、房屋的维修管理
3、房屋的养护服务
二
机电设备的维修养护
1、设备的资料管理
2、设备的运行管理
3、设备的维修管理
同步进行
三
治安管理
1、安全保卫管理
2、交通、车辆管理
3、消防管理
同步进行
四
小区环境管理
1、清洁卫生管理
2、园林绿化管理
同步进行
五
财务管理
1.财务帐务
2.费用收取
同步进行
六
社区文化活动的开展
1.社区宣传
2.举办社区活动
3.提供社区服务
同步进行
七
智能化设备管理
1.智能化设施的日常使用操作
2.智能化设施的维护
3.智能化系统的完善
同步进行
数据
3、成本核算
本着小区管理人员精干、高效、一专多能的原则,确定人员编制,员工工资是成本的主要部分,因为现在集团公司的工资标准,和社会上物业管理行业的从业人员相比,明显高出很多,社会上一般的物业管理人员,工资标准一般在1000~2000元/月,为了降低人工成本,尽量减少用工数量,必要时,可以雇佣部分临时工,但是现在在成本核算时,暂时先不考虑。
3.1社区主要
工程数据
占地面积
1236亩
建筑面积
220万平米
其中
门市
3350平米
住宅
2196650平米
绿化率
36.5%
建筑概况
片区数
2个
楼数
多层
6栋
高层
75栋
电梯数
约300部
户数
13000户
车位
13000个
其它
人数
4.1万人
学校
2个
幼儿园
4个
3.2物业公司运营主要收入
根据**市的相关的物业收费标准,收费在0.8~1.5元/月之间,结合我公司的实际情况,保证将来能够良性循环,公司能够正常运转,建议物业费按1.0元/平米/月收取,既有前瞻性,又能维持公司的运转。
由于物业费收取难度较大,这是一个普遍存在的问题,平均征收率在70~85%之间,新小区入住率较低,所以我按70%的征收率计算。
项目
收费标准
征收比例
月收入
年收入
备注
物业费
1.0元/平米/月
70%
154万元
1848万元
开始征收率可能较低
租赁费
暂不考虑
合计
1848万元
3.3物业公司运营主要支出
物业公司运营过程中,涉及到方方面面,必须处处兼顾,主要包括员工工资、一般材料费、绿化费、工具费、办公费、招待费等等。
3.3.1
人员配备与工资支出
部门
岗位
定编
配置说明
备注
管理人员
项目经理、支部书记
3
负责整个项目总协调
综合办公室
客服
4
接受日常投诉、联系维保人员
楼管员
28
每人管3个楼
绿化
50
保洁
90
每人负责1楼及相关局部公共卫生,公共卫生10人
保卫部
保安
16
每班4人,4班3运转
门岗
16
每个门岗1人,4班3运转
车管员
4
每个区配2人
工程部
设备技工
10
电梯技工
4
水电技工
10
人事
财务部
会计
1
出纳
1
兼统计
人事
1
兼仓管
合计
238人
年工资合计
1200万元
按目前集团公司三岗人均月工资4200元(含企业保险)计算
3.3.2、办公费、折旧费用
项目
测算依据
金额(元/月)
年支出(万元)
通讯费
管理处电话费
10部,80元/部/月,80*12=960元/月
960
1.152
手机费
10部,每部60元/月60*10=600元/月
600
0.72
办公用品及保安、保洁用品
人月均15元15*238=3570元
3570
4.284
服装费
年人均150元238*150=35700元=3.5万元
3.5
资产(含固定资产及装修)折旧
估算200万元,按5年折旧分摊200/5=40万元
40
业务招待费
月均1000元1000*12=12000元=1.2万元
1000
1.2
合计
50.854
3.2.3、清洁、绿化费
项目
测算依据
金额(万元/年)
清
洁
费
水池清洗、化粪池清淤
每年2次(估算)
30
卫生消杀
委托专业保洁公司,每年2次
3
生活垃圾
外运费
现在价格为52元/户/年,1.3万户*52元=67.6万元
67.6
绿化费
每平米3.5元/年(不包括人工费)。
占地面积为1236亩,1236*666.67*36%*3.5=1038245元=103.8425万元
103.84
合计
204.44
3.2.4、日常运行费
项目
测算依据
年金额(万元)
设施设备养护费
电梯保养及年检费
550元/部/月*300部=165000元,每年16.5万元*12=198万元
198
安防系统
估算每年10万元
10
给排水系统
估算每月0.5万元,年计0.5*12=6万元
6
社区文化活动
估算每年2万元
2
变配电、照明
平均每户4元/月,年计1.3万户*4元*12=62.4万元
62.4
合计
278.4
3.4.5费用统计表
序号
项目
费用(万元/年)
备注
(1)
人员工资
1200
(2)
办公费、折旧费用
50.854
(3)
清洁绿化费
204.44
(4)
日常运行费
278.4
合计
1733.694
3.4、公司运营盈亏分析:
项目
备注
收入(万元/年)
1848
全部物业费收入
支出(万元/年)
1733.694
为运行费用,计算依据参看3.3节
盈亏(万元/年)
114.306
3.5附表:
物质装备计划。
以下一般物质装备计划,没有列出具体计划,只是清单,仅作为参考。
(一)办公设备及生活必需品
序
号
项目
单位
配置
数量
单价
合计
备注
1
电脑
台
2
打印机(喷墨)
台
3
一体机(复印)
台
4
空调机(柜机)
部
5
传真机
台
6
保险柜
个
7
办公桌椅
套
8
过塑机
台
9
电话机
部
10
组合资料柜
套
11
数码相机
部
12
饮水机
台
13
其他办公用品
批
14
印刷品
批
15
前期入伙资料
批
16
物业管理软件
套
17
员工食堂厨具
批
18
员工宿舍床架
套
19
储物柜
组
20
简易沙发
套
21
对讲机
部
22
小计
(二)工器具及维修设备
序
号
项目
单位
配置
数量
单价
合计
备注
1
管道疏通器
台
2
电焊机
台
3
切割机
台
4
冲击钻
台
5
手电钻
台
6
吸尘器
台
7
套筒扳手
套
8
铝合金梯3M
架
9
铝合金梯5M
架
10
电工工具
套
11
管道工工具
套
12
摇表
台
13
钳型电流表
个
14
小计
(三)安防、消防器具
序
号
项目
单位
配置
数量
单价
合计
备注
1
对讲机
部
2
巡逻自行车
架
3
消防铁架子
个
4
防毒面具
套
5
消防斧
把
6
消防锹
把
7
消防桶
个
8
消防钩
个
9
消防服装
套
10
小计
4、总结
报告中,列出了物业管理过程中,主要项目与相关费用,以下是结论与相关说明:
1)、根据管理走向社会化的大趋势,****苑的管理市场化,也是大势所趋,而且运营合理,是完全能够良性循环的。
2)、物业管理市场中,人员工资相对较低,必要时可以考虑从社会上招聘临时工。
3)、由于业主素质不同,对物业费的认识不同,开始征收会有一定的难度。
但困难不是我们放弃的理由,迎难而上解决问题才是最佳选择。
4)、如果将来**公司能够接管****苑的物业管理,我们建议首先安排一些钾碱公司的员工,到集团公司相关单位中进行实习,为将来做好人才储备。
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