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费雷格郑州房地产市场分析报告
费雷格:
2012年7月
郑州房地产市场分析报告
2012-07-31
目录
一、行业环境3
1.楼市运行3
2.行业政策4
3.城市建设5
二、土地市场6
1.供应分析6
2.成交分析10
三、楼市数据16
1.商品房市场16
2.住宅市场17
3.非住宅市场19
四、楼市动态20
1.各区域楼盘销售排行20
2.楼盘活动21
附:
媒体监控21
一、行业环境
1.楼市运行
1.1全国楼市运行
✧1-7月份,国民经济保持平稳较快增长
初步测算,上半年国内生产总值204459亿元,按可比价格计算,同比增长9.6%;其中,一季度增长9.7%,二季度增长9.5%。
分产业来看,第一产业增加值15700亿元,增长3.2%;第二产业增加值102178亿元,增长11.0%;第三产业增加值86581亿元,增长9.2%。
✧1-7月份,固定资产投资保持较快增长
1-7月份,固定资产投资(不含农户)152420亿元,同比增长25.4%,比1-6月份回落0.2个百分点。
其中,国有及国有控股投资52752亿元,增长13.6%。
从环比看,7月份固定资产投资(不含农户)增长0.27%。
分产业看,1-7月份,第一产业投资3539亿元,同比增长22.8%;第二产业投资66777亿元,增长26.7%;第三产业投资82104亿元,增长24.5%。
分地区看,1-7月份,东部地区投资增长22.6%,中部地区投资增长30.5%,西部地区投资增长29.2%。
✧1-7月份,房地产开发投资增速较快
1-7月份,全国房地产开发投资31873亿元,同比增长33.6%。
其中,住宅投资22789亿元,增长36.4%。
7月当月完成开发投资额5623亿元,同比增长36.5%,增速创本年新高。
1-7月份,房屋新开工面积达11.5亿平方米,同比增长24.9%;施工面积为42.4亿平方米,超过2010年全年水平,同比增长30.8%。
7月单月的房屋新开工面积为15726万方,为今年3月以来最低单月水平,但同比增速仍保持高位,同比增长34.4%,增速比上月提高11.6个百分点。
1-7月份,全国商品房销售面积为5.2亿平方米,同比增长13.6%,比1-6月增速扩大0.7个百分点,比去年全年增速提高3.5个百分点,增速连续3个月提高,但增速扩大幅度有所放缓(1-6月增速比1-5月提高3.8个百分点)。
7月单月全国商品房销售面积7618万方,降至本年低位,仅高于今年4月销售水平。
✧7月份全国房地产开发景气指数为101.5
7月全国房地产开发景气指数为101.5,比6月份回落0.25点,创2010年以来最低。
随着调控效果的显现,未来国房景气指标或将持续处于下行通道,下半年可能跌至100点以下的不景气区间。
✧全国住宅销售均价与上半年基本持平
从价格方面来看,1-7月全国商品房和住宅销售均价分别为5545元/㎡与5186元/㎡,比去年同期分别上涨11.0%和10.2%,与1-6月基本持平。
2011年7月,全国100个城市住宅平均价格为8874元/㎡,环比6月上涨0.21%,涨幅与6月相比有所下降,其中环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有80个。
1.2郑州楼市运行
✧保障房供应进一步加大
截至7月底,全市廉租房已开工12.47万方2574套,已竣工5.78万方1217套;经济适用房已开工225.52万方22965套,已竣工61.4万方5841套;公共租赁住房已开工50.16万方12681套,已竣工5.3万方1290套,筹集11.26万方2269套。
2.行业政策
✧央行7月7日起,上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点
中国人民银行决定,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
这是央行今年以来第三次加息,也是金融危机之后第五次加息。
调整后,金融机构人民币一年期存款利率达3.5%,一年期贷款利率达6.56%。
在经济增速趋缓的背景下,央行宣布再次加息,凸显出当局坚决抑制通胀的决心,预计年内还有1至2次加息的可能。
✧住建部整顿规范建筑市场秩序
住建部日前召开全国整顿规范建筑市场秩序会议,要求严肃整顿规范建筑市场秩序。
各地要切实做到“严格准入管理与加大市场清出并重”、“规范资质资格审批与强化过程监管并重”。
要贯彻落实《关于加强建筑市场资质资格动态监管完善企业和人员准入清出制度的指导意见》,进一步加大市场清出力度,通过对资质资格条件的动态监管,取消一批不再符合资质资格条件、违法违规和发生质量安全事故的企业和个人的资质资格,使企业和人员的数量控制在合理水平,与工程建设任务相适应。
✧两部委强调公租房筹资可按20%计算资本金
财政部、住建部昨日(7月11日)联合发文,要求各地通过多重渠道筹措资金,确保公共租赁住房项目的资本金足额到位。
各地可按照20%比例,测算公共租赁住房项目资本金需求。
这份名为《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》要求,在房地产开发项目中配建以及由企业投资建设的公共租赁住房,其项目资本金由相关企业自行解决,政府可通过投资补助、贷款贴息等优惠政策予以支持;政府直接投资和政府组建投资公司建设的公共租赁住房,应由政府注入项目资本金,其项目资本金资金可从中央补助资金、省级补助资金、市县政府公共预算安排的资金、土地出让收益安排的资金、住房公积金增值收益安排的资金,以及地方政府债券资金等渠道筹集。
✧国土部严惩保障房用地违规商业性开发
国土资源部明确要求,保障性住房用地不得从事商业性房地产开发。
严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发。
对已供应各类保障性住房用地,不得改变土地性质和土地用途,不得提高建设标准、增加套型面积。
借保障性住房用地之名规避招拍挂出让政策搞商品房开发的,将重点查处并公开曝光。
今年,保障性住房用地“落地”责任追究制度将全面推行。
严重违法违规又不纠正的用地者,将被禁止通过划拨、出让方式取得新土地。
改变保障性住房建设内容的项目,有关主管部门将不予办理相关手续;已作为商品住房销售的,依法没收违法所得并处以罚款。
如果对违法违规企业查处不落实,将按监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部第15号令,对地方及有关部门领导实施问责。
✧住建部将拟二三线城市限购名单
7月22日,中共中央政治局召开会议提出,要坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松的基调;7月12日,国务院召开常务会议称将进一步扩大限购范围,抑制二三线城市房价过快的上涨。
有专家据此判断,限购会持续实施至2012年初,在未来的1-2年内,楼市将迎来实质性调整。
与国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步,住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因,并据此草拟新一轮的限购城市的名单。
✧银监会杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场
深入推进平台贷款风险防控。
对持有不纳入地方财政预算的债务和不做尽职调查、不符合“三个办法一个指引”的行为坚决制止。
深入推进对“新拆迁条例”带来的土地抵押落实难、工程建设成本增加和周期延长等问题,要积极通过财政预算或市场化的合法合规方式解决。
禁止用信贷资金支持不符合要求的新平台和新项目;对于到期的贷款本息,不得展期和贷新还旧。
建立违约报告和通报制度,做实交叉违约信息共享机制。
督促贷款行密切关注当地保障性住房建设的实施进展,对发现的新情况、新问题及时报告。
坚持推动科学设定还款方式,项目建成之后一年两次还本、利随本清。
贷款利率按央行利率政策执行,根据风险原则定价,不准收任何其他费用。
3.城市建设
✧郑州市将加快停车场建设,力争三年新建12万个车位
为进一步加快停车场建设,缓解停车难问题,7月19日,郑州市政府发布《关于加快停车场位建设的实施意见》,意见提出2011—2013年,市区将累计完成12万个停车位建设任务,各单位所承担的建设任务中必须有40%以上的公共停车位,力争通过三年努力,逐步实现机动车增长和停车位供应的基本平衡。
意见提出郑州市新建停车场(位)的总体目标:
2011-2013年市区累计完成12万个停车位建设任务(含新建项目配建停车位),其中2011年完成2.3万个、2012年完成4.7万个、2013年完成5万个停车位,各单位所承担的建设任务中必须有40%以上的公共停车位,为社会提供公共停车服务。
重点解决中心城区医院、学校、商场、行政办公大楼、餐饮娱乐场所及老院旧区等处的停车问题。
意见要求各级各有关部门要将公共停车场建设作为城市基础设施,每年安排足够的资金用于停车场建设,并鼓励和引导民资、外资共同参与停车场的开发、建设和经营。
为保障城市交通系统正常运转,意见规定停车设施规模最大不宜超过500个(标准小汽车);停车场形式及用地应选择在三环以内路外公共停车场,主要以地下停车库、机械式立体停车楼(塔)为主要形式,三环以外区域以平面停车设施为主。
同时,停车场的设置要符合“就近、分散、方便”原则。
路外公共停车场的服务半径一般不大于500米,停车场形式因地制宜,在建筑密度高的中心区优先考虑立体停车库形式,公共停车设施则应向地下车库方向发展,并与轨道、大型地下商业文化设施等结合在一起同时积极引进智能化交通管理手段,提高停车设施的使用效率。
✧2011年郑州加快产业集聚区建设,力争实现营业收入4600亿
2011年郑州市将至少培育15个主营业务收入超百亿元产业集聚区。
7月12日,郑州市发布《2011年郑州市加快产业集聚区建设工作方案的通知》,加快发展产业集聚区建设。
郑州市产业集聚区将按照提升速度、提高水平、扩大效果的总体要求,全面提升产城互动发展、人力资源保障、科技创新水平,使产业集聚区真正成为拉动全市经济增长、引领产业转型升级、促进经济发展方式转变的重要载体。
通知提出,2011年,郑州全市产业集聚区营业收入实现4600亿元,同比增长19%,固定资产投资实现1000亿元,同比增长23%。
力争培育主营业务收入超百亿元的产业集聚区达到15个以上,培育壮大超百亿元企业8家以上。
各县(市)区要大力引进龙头企业和龙头项目,集中建设一批辐射能力强的大型交易市场,做好产业集聚区现代服务配套设施建设工作。
重点抓好产业集聚区内纳入省、市重点项目范围的重大项目建设,集聚区内亿元以上新开工项目全部纳入市重点项目管理,实行联审联批,力争全市集聚区实施亿元以上工业项目140个以上,力争在集聚区新建20个省级企业技术中心、30个市级企业技术中心。
每个产业集聚区力争年内引进两个以上国际、国内500强企业或知名企业落地。
二、土地市场
1.供应分析
统计指标
总计
住宅用地
商业用地
工业用地
其他用地
土地宗数(块)
33
17
4
10
2
土地总面积(㎡)
1693929.49
732790.39
200813.40
602907.04
157418.67
推出土地平均价格(元/㎡)
—
—
—
—
—
(资料来源:
费雷格数据库)
(资料来源:
费雷格数据库)
7月份郑州出让土地33宗,约169万方,土地总投放量环比下降57.48%。
其中住宅用地17宗,约73万方;工业用地10宗,约60万方;商业用地4宗,约20万方;其他用地2宗,累计约16万方。
从出让土地区域来看,中牟出让土地占到总投放量的32.47%,约55万方,占比突出;新郑土地供应约45万方,紧随其次。
总体来讲,郑州周边市场仍然是其主要投放区域。
另外,本月郑州市区高新区土地出让量较大,占总投放量的15.9%,约52万方;其他区域相对来讲出让体量较小。
从出让土地用途来看,出让土地中以住宅用地为主,约73万方,占到总投放量43.26%;工业用地60万方,占35.59%,紧随其次;商业和其他用地投放量均较少。
2011年7月1日至31日郑州土地出让一览表
地块
编号
土地位置
土地面积
(㎡)
出让年期(年)
土地
用途
建筑
高度(米)
建筑密度
(系数)
绿地率
容积率
履约保证金
(万元)
起始价
(万元)
牟政出[2011]36号
中牟县康庄大道西、郑信路东侧;
81655
70
其他普通商品住房用地
<40
<30
≥30
<2.5
3800
——
牟政出[2011]37号
物流通道南侧、规划路西侧;
66666.66
70
其他普通商品住房用地
<40
<30
≥30
<2.5
3000
——
上(挂)2011-20
万泉河路以北、淮阳路东侧
30957.8
50
工业用地
—
>30
<20
≥0.7
100
495
牟政出〔2011〕25号GE7—14—2—I
官渡组团雨舟路西侧、辉煌四路南侧
27263.038
50
工业用地
≤24
30-45
≤20
≥1
400
——
牟政出【2011】39号
商都大街北侧
10841.731
50
工业用地
<20
≥30
≤20
≥1
150
——
牟政出【2011】40号
郑州市中小企业创业园区内、丹江路南侧、新安路北侧
25362.378
50
工业用地
≤20
≥30
≤30
≥1
400
——
牟政出【2011】41号
郑州市中小企业创业园区内、丹江路南北侧
10844.3
50
工业用地
≤20
≥30
≤20
≥1
150
——
牟政出【2011】42-1
郑州国际物流园区礼通街以西、义通街以东、故城南路以南、喜达路以北(路名暂定)
87481.23
50
仓储用地
≤40
≥40
≤20
≥1
700
——
牟政出【2011】42-2
郑州国际物流园区义通街以西、仁通街以东、故城南路以南、喜达路以北(路名暂定)
69937.44
50
仓储用地
≤40
≥40
≤20
≥1
600
——
郑政出(2011)14号
南阳路西、兴南路北
64862.9
70
其他普通商品住房用地
<80
<25
>30
<3
19000
37945
牟政出【2011】35号
中牟县尼桑大道南、西环路西侧
77463.8
70
其他普通商品住房用地
<80
≤25
≥35
≤3
4000
——
牟政出【2011】38号
中牟县学苑路路北、新村东路西
12671.438
50
工业用地
—
≥30
≤30
≥1
100
——
(2011)056号
龙湖镇中山路东侧、新郑市天源生态健身有限公司用地南侧
39651.95
70
其他普通商品住房用地
—
<28
≥30
1-2.5
1650
3300
(2011)057号
龙湖镇芳源经贸公司北侧、郑州金秋置业有限公司西侧
46823.01
70
其他普通商品住房用地
—
<28
≥30
1-2.5
1950
3900
2011-18
袁庄乡张家门村、姚山村和米村镇杨岗村、茶庵村
131065.2
50
工业用地
≤20
等于38.92
等于0.3
等于0.76
2070.7519
2070.7519
郑政出(2011)15号
梧桐街北、红松路西
269260.9
50
工业用地
<45
>30
<20
>0.7
6000
11471
牟政出[2011]44号
白沙镇康庄大道东侧、郑东新区热电厂以西天瑞水泥以北
79788
70
其他普通商品住房用地
<40
<30
≥30
<2.5
4000
——
(2011)059号
港区四港联动大道东侧、郑港六路北侧
76038.4
40
其他商服用地
≤194.9
≤45
≥20
≤1.5
3251
6501
(2011)060号
港区四港联动大道东侧、郑港五路北侧
7319
40
其他商服用地
≤194
≤45
≥10
≤1.5
319
637
(2011)061号
港区郑港五路南侧
33875.6
70
其他普通商品住房用地
≤194.9
≤30
≥35
≤1.8
1397
2794
(2011)062号
港区郑港六路北侧、郑港五路南侧
9268.6
70
其他普通商品住房用地
≤194.9
≤30
≥30
≤1.8
383
765
(2011)063号
港区郑港一街东侧
39453.6
70
其他普通商品住房用地
≤194.9
≤30
≥35
≤1.5
1569
3137
(2011)064号
港区郑港一街东侧、港区土地西侧
26718.7
70
其他普通商品住房用地
≤194.9
≤30
≥35
≤1.5
1022
2044
(2011)065号
港区郑港一街东侧、郑港六路北侧
38368.8
70
其他普通商品住房用地
≤194.9
≤30
≥35
≤1.5
1554
3108
(2011)066号
港区郑港四路南侧、郑港一街西侧
33981.9
70
其他普通商品住房用地
≤194.9
≤35
≥25
≤2.2
1275
2549
(2011)067号
港区郑港一街西侧
20955.7
70
其他普通商品住房用地
≤194.9
≤35
≥30
≤2.2
786
1572
(2011)068号
港区郑港五路北侧、郑港一街西侧
4839
70
其他普通商品住房用地
≤194.9
≤35
≥30
≤2.2
182
363
(2011)58号
港区四港联动大道东侧、郑港四路南侧
75911.1
40
其他商服用地
≤194
≤45
≥10
≤1.5
3302
6604
上(挂)2011-21
工业路北侧、安阳路南侧
73762.44
50
工业用地
—
≥30
≤20
1.6-1.8
850
1697
上(挂)2011-22
中心路南侧、金华路东侧
35038.92
70
其他普通商品住房用地
—
≤25
≥40
≤2.5
2891
2891
上(挂)2011-23
金华路西侧、锦江路北侧
10877.81
50
工业用地
—
≥30
≤20
≥0.7
174.1
174.1
上(挂)2011-24
新乡路北侧、汝南路以西
41544.9
40
商务金融用地
—
≤65
—
≤1.5
4051
4051
上(挂)2011-25
新乡路以南、汝南路东侧、新安路以北
33378.25
70
其他普通商品住房用地
≤80
≤50
≥25
≤3.3
4900
6509
2.成交分析
统计指标
总计
住宅用地
商业用地
工业用地
其他用地
土地宗数(块)
60
15
5
37
3
土地总面积(㎡)
5121830.24
982137.45
79321.28
4012984.14
47387.37
土地成交总额(万元)
207507.81
100105.97
34623.51
61821.53
10956.80
成交土地平均价格(元/㎡)
405.14
1019.27
4364.97
154.05
2312.18
(资料来源:
费雷格数据库)
(资料来源:
费雷格数据库)
7月份土地成交60宗,约512万方,环比上涨73.19%,总成交金额约21亿元。
其中住宅用地15宗,累计约98万方;工业用地37宗,累计约401万方;商业用地5宗,累计约8万方;其他用地3宗,约1万方。
从成交土地区域分布来看,中牟成交量在254万方,占总成交量的49.52%;新郑、经开区分别成交112万方、54万方,紧随其次;其他区域成交量相对较小。
从成交土地用途来看,工业用地成交401万方,占78.35%;住宅用地成交98万方,占19.18%,紧随其次;商业和其他用地成交量均较小。
7月份郑州土地成交均价405.14元/㎡,较5月份下跌29.55%,本月工业用地成交量较大,一定程度上拉低了土地市场的整体成交均价。
2011年7月1日至31日郑州土地成交一览表
编号
土地
位置
土地面积(m2)
土地用途
出让
年限
成交价
(万元)
单价(万元/亩)
竞得者
XY2010-015号
豫龙镇郑上路东段南侧、郑州机电工程学校东侧
13601.93
工业用地
50
356.37
17.47
郑州屏荣食品有限公司
(2011)039号
新郑市人民路北侧、康庄大道东侧
29649.18
其他普通商品住房用地
70
7282
163.74
河南新华置业有限公司
郑政新出[2011]1号
经开第五大街西、经南九路南
152226.14
其他普通商品住房用地
70
18127
79.39
河南和谐置业有限公司
郑政新出[2011]2号
经开第六大街东、经南九路南
139106.42
其他普通商品住房用地
70
15568
74.61
河南和谐置业有限公司
郑政新出[2011]3号
经开第七大街东、经南八路南
77772.08
其他普通商品住房用地
70
10190
87.35
河南和谐置业有限公司
郑政新出[2011]4号
经开第八大街东、经南八路南
54841.79
其他普通商品住房用地
70
7362
89.49
河南和谐置业有限公司
荥政储(2010)23号
三公路与规划香竹路交汇处西南侧
7202.61
其他普通商品住房用地
70
1550
143.47
郑州豫建置业有限公司
荥政储(2011)23-1号
塔山路与泽众路交叉口东南侧
11165.9
其他普通商品住房用地
70
0
0.00
无
(2011)040号
郑州航空港区保税区福一街东侧
271786.6
工业用地
50
3290
8.07
河南投资集团电子科技有限责任公司
(2011)041号
港区空港六路北侧、郑州市瓦萨齐散热器有限公司东侧
37934.94
工业用地
50
606.96
10.67
久芳(郑州)生物科技有限公司
(2011)042号
港区空港六路北侧、港区土地东侧
23821
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