7A文合作协议小股操盘.docx

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7A文合作协议小股操盘

地产项目投资合作协议书

本协议由以下各方于年月日在中国市签订：

1、A公司（以下简称“投资方”），系一家根据中国法律合法设立并有效存续的有限责任公司，法定地址：

[R]；法定代表人：

[R]；注册号：

[R]；

2、

3、

4、B公司（以下简称“合作方”），系一家根据中国法律合法设立并有效存续的有限责任公司，法定地址：

[R]；法定代表人：

[R]；注册号：

[R]；

5、

6、

7、C公司（以下简称“项目公司”），系一家根据中国法律合法设立并有效存续的有限责任公司，法定地址：

[R]；法定代表人：

[R]；注册号：

[R]。

8、

9、

投资方、合作方和项目公司以下合称为“各方”，各自单称为“一方”；投资方、合作方以下合称为“双方”。

鉴于：

（1）于本协议签署日，合作方持有项目公司100%股权；项目公司的基本情况参见本协议附件三附录1；

（2）

（3）

（4）于本协议签署日，项目公司已签署编号为[R]号的《国有建设用地使用权出让合同》，且已获得编号为[R]号的《国有土地使用权证》；即项目公司已取得位于[R]的[R]地块的土地使用权（以下简称“项目地块”），并负责项目地块的开发、建设和经营（以下简称“目标项目”）；项目地块的基本信息参见本协议附件三附录2。

（5）

（6）

各方在自愿、平等、互惠互利的基础上经友好协商，就目标项目开展合作，进而达成本协议如下，以资信守：

第一条定义和释义

第二条

1-1定义

1-2

除非本协议另有规定或根据本协议上下文另有要求之外，本协议文本中以粗体字形式体现的词语应具有本协议附件一所赋予之含义。

1-3释义

1-4

1-2-1为本协议之所有目的，除本协议另有明确规定，（a）本协议中词语“不低于”、“不高于”、“以上”和“以下”包括本数；“过”和“超过”不包括本数；（b）本协议中词语“包括”应视为跟随“但不限于”，无论事实上是否跟随该等词语或具有相似含义的词语，以及（c）所有本协议引用条款、序言、附表和附件指本协议的条款、序言、附件和附表；各附件、附表构成本协议不可分割的一部分，提及本协议时均含指各附件和附表。

1-2-2

1-2-3

1-2-4本协议各条款标题仅为识别和索引之目的，不应用于解释或阐释本协议。

1-2-5

1-2-6

1-2-7无论本协议有何其他规定，本协议中提及的中国适用法律均包括之后对该等适用法律不时的修改、变更、增补或重订之文本。

1-2-8

1-2-9

1-2-10在本协议中提及的文件和资料系指任何形式的文件和资料，包括以纸张、电子媒体、光碟介质、磁碟介质和胶片为载体的文件和资料。

1-2-11

1-2-12

1-2-13在本协议中提及的政府部门包括依法承继这些部门职能的政府部门。

1-2-14

1-2-15

第三条合作目的和原则

第四条

2-1合作目的

2-2

各方同意根据本协议规定，通过增资及提供股东贷款的方式，最终使得投资方和合作方分别持有项目公司【】%和【】%的股权及权益，从而按照届时持股比例间接享有对项目公司名下项目地块的土地使用权及对目标项目的开发建设、经营权及其附带和相关的一切权利和权益。

2-3合作原则

2-4

各方确认本次交易的基本原则如下：

（1）双方按照“共同投资、共担风险、共享收益”的原则进行合作，按照届时持股比例履行投资义务并享有项目公司权益；

（2）

（3）项目公司的日常经营管理（包括项目地块和目标项目的开发、建设和经营）由投资方操盘，具体由总经理领导的经营管理团队进行开发经营管理，并由总经理向项目公司股东会和董事会负责。

（4）

（5）

第五条先决条件

第六条

3-1先决条件

3-2

本协议项下本次增资和投资初始股东贷款的提供均以所有下列先决条件得以满足为前提：

（1）本协议生效；

（2）

（3）投资方在合作方完成了本协议附件二《前期工作》项下全部义务后出具了确认文件；

（4）

（5）合作方做出了同意下述事项的股东决定文件：

同意签署和履行本协议、同意进行本次增资、同意根据本协议规定解聘现任董事和监事及聘请新任董事和监事、同意相应修改公司章程；

（6）

（7）各方签署了实质内容和格式同附件六的《增资协议》；合作方和投资方签署了项目公司的《公司章程》；

（8）

（9）项目公司的全部现任董事、监事签署了由投资方事先认可的《辞职信》，同意辞去董事、监事职务，并且承诺不就其担任项目公司董事、监事期间的任何事由或辞去该职务而向项目公司提出任何权利主张；

（10）

（11）项目公司董事会出具同意根据本协议规定解聘现任高级管理人员及聘任新高级管理人员的董事会决议。

（12）

（13）

3-3如果本协议第3-1款项下任何先决条件未能在本协议签署之日起[R]（[R]）个工作日内得到满足，则投资方有权（无义务）单方面终止本协议，本协议自投资方发出书面解除通知书之日即终止。

投资方的前述单方解约行为不构成对本协议的违约。

3-4

3-5

第七条增资

第八条

4-1本次增资

4-2

各方同意，本次增资应于本协议第3-1款所述先决条件全部满足后予以实施。

本次增资的金额为[R]元（大写：

[R]元），全部由投资方认缴；本次增资完成后，项目公司的注册资本由[R]元（大写：

[R]元）变更为[R]元（大写：

[R]元）；其中投资方出资[R]元（大写：

[R]元），占项目公司注册资本的【】%；合作方出资[R]元（大写：

[R]元），占项目公司注册资本的【】%。

4-3增资款及其定价

4-4

基于合作方于本协议第十条中的陈述与保证，各方同意以附件四《评估报告》中载明的项目公司于基准日的净资产值，即[R]元（大写：

[R]元），为定价基准，各方经协商后确定，本次增资中投资方应缴纳的增资款总额为[R]元（大写：

[R]元）。

4-5增资程序

4-6

合作方和项目公司应当于本协议第3-1款所述先决条件全部满足之日起[R]（[R]）个工作日内签署实质内容和格式同附件六的《增资协议》，并将《增资协议》、《公司章程》等文件以及新委任的董事、监事、高级管理人员的名单备案于工商行政管理机关，并完成项目公司注册资本、股东的变更登记手续，取得项目公司变更后的《营业执照》，最终使得合作方和投资方成为经工商登记分别合法持有项目公司【】%、【】%股权的股东。

上述各项文件和政府各项手续完成之日（以最晚发生的日期为准）为工商变更完成日。

4-7增资款支付

4-8

投资方应当于工商变更完成日后[R]（[R]）个工作日内将[R]元（大写：

[R]元）增资款一次性支付到项目公司。

项目公司应当于投资方支付前述增资款的当日，向投资方和合作方签发《出资证明书》。

第九条交割

第十条

5-1交割日

5-2

各方同意，在投资方按照第4-4款的规定将增资款支付至项目公司当日进行交割，交割当日即为交割日，合作方须保证所有交割事项应当于交割日完成。

5-3交割

5-4

5-2-1于交割日前一

（1）日，合作方和项目公司应将附件三《披露函》中所列的和各方确认的各项文件、资料以及实物移交给投资方指定的人员进行核验，包括：

5-2-2

（1）项目公司的全部印章实物，包括公司印章、财务专用章、合同专用章、财务人名印章、银行预留印鉴、工商和税务等部门申报登记的预留印鉴人名章、董事会和监事会及其他各部门印章（如有）；

（2）

（3）项目公司的重要文件的原件，包括所有政府批文（包括营业执照、税务登记证、组织机构代码证、统计证、开户许可证、各类关于目标项目的批复文件、许可证等）、验资报告、各类重要登记表（包括税务登记表、纳税核定表）、公司章程、财务账册和记账凭证、支票簿、股东决定和董事会会议记录和决议文件等全部内部管理制度；

（4）

（5）项目公司全部磁卡及相关密码，包括银行贷款卡、税务登记卡、工商登记卡、组织机构代码卡、印章管理卡及相关密码；

（6）

（7）项目公司对外签订的合同、协议、证照和其他资料的原件，包括土地出让合同、《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》等；

（8）

（9）项目公司的与目标项目相关的全部文件，包括地质勘测资料、设计成果及图纸、定位报告等各类文件；

（10）

（11）附件三《披露函》中提及的以及各方约定的其它重要权属文件、政府批准文件等文件、资料和实物。

（12）

（13）

待投资方指定的人员确认合作方和项目公司所提交的文件、资料以及实物符合其要求后，该等文件、资料以及实物应存放于项目公司的办公地点的保险柜内；该保险柜的钥匙由合作方指定的人员持有，密码由投资方持有。

5-2-3于交割日当日，合作方应将用于存放各项文件、资料以及实物的保险柜的钥匙交给投资方提名的项目公司总经理。

5-2-4

5-2-5

5-2-6在完成前述交割事项且经投资方确认无误后，各方应当就前述交割事项签署《交割确认书》。

《交割确认书》签署日为交割完成日。

5-2-7

5-2-8

5-2-9于交割日当日，项目公司应按照投资方的要求向公安部门等有关机构提交申请变更项目公司的公司公章、财务专用章和财务人名印章等印鉴的申请资料；合作方及投资方应当予以配合。

5-2-10

5-2-11

5-5各方同意并确认，项目公司于交割完成日前产生的，以及因交割完成日之前的事由于交割完成日后而产生的所有债务（包括或有债务）、负担及法律责任由合作方全部承担，因此导致项目公司、投资方遭受的任何损失由合作方负责予以赔偿。

5-6

5-7

5-8如交割完成日后，项目公司的账户、资产因交割完成日以前的原因涉及诉讼、仲裁或行政处罚并被采取司法、行政强制措施，合作方应在得到项目公司通知后[R]（[R]）个工作日内自担费用使得相应司法、行政强制措施予以解除，否则合作方应在前述期限届满后[R]（[R]）个工作日向项目公司支付与司法、行政强制措施裁定文书上载明的金额相等的款项，待相关诉讼、仲裁或行政处罚结案后[R]（[R]）个工作日内，项目公司应将结案后的余额（如有）退还给合作方；若合作方未能在前述期限内使得相应司法、行政强制措施予以解除，亦未向项目公司支付等额款项，则视为合作方违约，合作方应向项目公司、投资方支付违约金并做出赔偿，赔偿的金额为司法、行政强制措施裁定文书上载明的金额的[两

（2）]倍。

5-9

5-10

5-11项目公司的债权人（包括政府主管机关）、员工等基于交割完成日之前的任何原因向项目公司就目标项目、项目地块、其他资产、负债、业务、劳动关系、税收、环保等事宜主张权利而给项目公司、投资方造成任何经济损失或法律责任时，合作方应负责全权处理与此有关事宜，并承担因此产生的全部责任，赔偿和承担因此发生的全部款项和费用。

5-12

5-13

5-14各方同意，第5-3款至第5-5款项下所述各情形发生时，投资方、项目公司应以书面方式通知合作方。

如合作方未能于通知后[十R五]（[15]）个工作日内按照本协议的约定处理有关事宜、承担全部责任并承担或赔偿因此发生全部款项和费用，或者投资方、项目公司已经产生了实际损失的情况下，投资方、项目公司有权直接从本协议项下未支付给合作方或其关联方的任何款项（包括项目公司向合作方或其关联方偿还股东贷款的款项、合作方从项目公司中应分得的利润、盈余资金、清算财产）中抵扣等额款项，该等行为在任何意义上不应视为投资方、项目公司违约。

5-15

第十一条过渡期

第十二条

6-1自基准日至交割完成日（以下简称“过渡期”）内，投资方有权委派人员对项目公司经营活动及财务状况实行必要之监督和管理，包括进入项目公司及项目地块场地，以及查阅项目公司帐簿、记录、账目及所有其他有关资料以及项目地块情况等。

6-2

6-3

6-4在过渡期内，合作方、项目公司不得以任何直接、间接方式处分项目地块、目标项目及项目公司其他资产的任何权益（包括但不限于土地使用权转让、目标项目转让、资产处置、土地使用权抵押、股权转让或股权质押等方式）或增加任何债务负担、不得以任何直接、间接方式处分项目公司的任何股权或在股权上设置新的债务负担和法律责任、不得就与本协议项下事宜相同或类似的事宜与其它任何第三方进行协商、洽谈或签订任何法律文件。

6-5

6-6

6-7合作方和项目公司向投资方承诺，在过渡期内，合作方和项目公司应尽妥善管理的义务，应诚实信用、谨慎、妥善、合理地经营、使用项目公司的资产和业务，项目公司的资产、业务和财务情况以及项目地块、目标项目不会发生重大不利变化。

为实现上述目的，合作方和项目公司保证，除非事先书面通知投资方并取得投资方书面同意，在过渡期内，合作方和项目公司应遵守下述规定：

6-8

（1）项目公司将按照其一般及正常的业务程序开展业务，包括保持遵循会计处理的一致性原则，不随意改变或调整会计制度或政策，不以任何实质性的方式违背现有的财务制度；

（2）

（3）合作方及项目公司不会采取任何妨碍或延误本协议履行的行动；

（4）

（5）项目公司不订立任何新的合同或承诺；

（6）

（7）除本协议附件三附录5列明的项目公司已签署合同项下的付款义务，项目公司在过渡期内须发放的员工工资及其按照本协议规定解聘员工须支付的费用外，项目公司单笔对外支付的费用不超过[R]元（大写：

[R]元]；

（8）

（9）项目公司发生的一切支出和费用应当仅为因开发建设项目地块及目标项目所必须支出的合法支出和费用，且取得了税务部门认可的、可以合法计入项目公司成本和费用的正式票据；

（10）

（11）项目公司不会借入任何贷款或接受任何垫付资金，不会向任何人士提供贷款或提供任何垫付资金；

（12）

（13）项目公司不新增任何保证、抵押、质押、留置等担保责任；

（14）

（15）项目公司不终止或处分其全部或部分现金、资产或业务；

（16）

（17）项目公司不聘任新员工，不对劳动合同的主要条款做出任何实质性的变动；

（18）

（19）项目公司不以任何方式放弃项目公司的任何权利；

（20）

（21）项目公司不会修改项目公司的公司章程；

（22）

（23）不改变项目公司的注册资本；

（24）

（25）项目公司不会发行或同意发行债券；

（26）

（27）项目公司不进行分派或支付任何股息或以任何其他方式进行利润分配；

（28）

（29）除本协议另有规定，项目公司不与合作方的任何股东或董事或其他关联方发生任何关联交易或达成任何安排、合同或协议；

（30）

（31）作出任何作为或许可任何不作为均不会导致合作方、项目公司违反其本协议项下的陈述与保证。

（32）

（33）

6-9期间损益

6-10

各方同意，基准日至交割完成日基于项目公司股权的任何损益均由合作方承担与享有；交割完成日之后，基于项目公司股权的任何损益均由投资方和合作方按届时持股比例承担与享有。

如果投资方于交割完成日取得项目公司的股权附带任何基准日至交割完成日发生的损益，一方应给予另一方合理补偿以使投资方所获得股权于交割完成日经审计的净资产价值与基准日经审计的净资产价值相等。

为此，投资方有权委托审计机构以交割完成日为基准日对项目公司进行补充审计，以确定一方应给予另一方合理补偿的具体金额。

第十三条治理结构

第十四条

各方同意，项目公司由投资方操盘。

投资方负责项目公司和目标项目的日常经营管理；合作方原则上不参与项目公司和目标项目的日常经营管理，但享有知情权和监督权。

为此，各方同意按照下述附件【】的约定确定项目公司股东会、董事会的席位、议事规则和权限，并据此原则修改项目公司章程。

第十五条项目管理及费用

第十六条

7

8

8-1前期物业管理

8-2

各方同意，项目公司应通过合法方式委托投资方推荐的物业管理公司进行目标项目的前期物业管理工作并向其支付前期物业管理费。

8-3项目管理费和营销管理费

8-4

8-2-1投资方作为项目公司的操盘方，应确保为项目公司配备其现有的、具有丰富项目开发及运营经验的管理团队及营销团队，以保证开发管理服务的质量与目标项目的顺利开发销售。

据此产生的项目管理费和营销管理费将根据目标项目开发运营情况，由项目公司据实列支，但原则上二者合计费用不超过目标项目总销售签约额的[R]%。

8-2-2

8-2-3项目管理费和营销管理费实际列支总额低于目标项目总销售签约额的[R]%的，则实际列支总额与目标项目总销售签约额的[R]%之间的差额部分在目标项目清算时或双方一致同意的其他时间，由投资方或其指定的公司与项目公司签署相应服务协议，并由投资方或其指定的公司依据前述签署的服务协议从项目公司提取，但提取方需提供正式发票。

8-2-4

8-2-5

8-2-6若因市场变化或不可抗力导致目标项目开发周期延长的，根据本协议约定的董事会或总经理批准后，可根据市场变化或不可抗力造成的影响合理增加本协议第8-2-1款规定的项目管理费和营销管理费的额度。

8-2-7

8-2-8

8-2-9除本协议另有规定或各方协商一致，双方不应就项目管理和营销管理向项目公司收取任何其他费用。

8-2-10

8-2-11

8-5“【】”字号授权使用

8-6

投资方授权项目公司在目标项目的开发、运营中使用“【】”字号，前提是项目公司须按照要求，与其或指定关联方签订《“【】”字号许可使用合同》，并按照约定支付相关许可使用费。

投资方在收取字号许可使用费后向项目公司提供正式发票。

8-7“【】”商标授权使用

8-8

项目公司拟就项目开发、运营使用“【】”商标的，投资方授权项目公司使用。

项目公司应按照投资方要求签订相关商标许可使用协议，并根据届时签署的协议支付相关许可使用费。

投资方在收取商标许可使用费后向项目公司提供正式发票。

8-9授权使用的终止

8-10

无论前述字号或商标授权许可使用协议是否就终止授权许可使用作出约定，出现下列情形之一的，项目公司及其持有物业应立即停止使用相关字号、商标，并且不得要求返还已支付的授权使用费：

（1）投资方无论何种原因退出项目公司的；

（2）

（3）按照相关字号、商标许可使用协议约定，授权应终止的；

（4）

（5）未取得权利人书面授权使用相关字号或商标，经权利人通知停止使用的。

（6）

（7）

第十七条利润分配

第十八条

10

9-1利润分配比例

9-2

投资方和合作方按照其在项目公司届时持股比例分配利润。

9-3利润分配程序

9-4

各方同意，项目公司的利润应依法弥补亏损、提取法定公积金和任意公积金。

亏损弥补和利润分配的预案由项目公司董事会制订，经项目公司股东会批准后执行。

各方同意，项目公司经股东会决议进行利润分配，如合作方和投资方根据本协议调用剩余盈余资金而对项目公司存在未清偿的债务，则项目公司因须进行利润分配而对合作方和投资方形成的债务应首先等额冲抵前述合作方和投资方未清偿的债务。

前述债权债务等额冲抵后如有差额，各方视冲抵后债权债务的情况继续履行；合作方和投资方因调用剩余盈余资金而对项目公司形成的债务中已冲抵的部分，无须另行实际偿还。

第十九条陈述与保证

第二十条

11

12

10-1合作方和项目公司的陈述与保证

10-2

10-1-1合作方和项目公司具有以其自身名义签署本协议，以及履行并承担本协议项下义务和责任的完全行为能力。

10-1-2

10-1-3合作方和项目公司承诺，其在签署本协议时已经履行了必要的公司内部议事和批准程序。

代表合作方和项目公司签订本协议的个人已经获得合作方和项目公司的充分的授权，有权代表合作方和项目公司签署本协议，该个人的行为代表并约束合作方和项目公司。

10-1-4

10-1-5合作方和项目公司保证其在本协议及本协议附件三《披露函》以及附件五《陈述和保证》中向投资方所作的任何陈述和保证以及向投资方聘请的各中介机构所披露的情况均是真实、完整、有效的，不存在任何虚假、误导或重大遗漏的情形。

若合作方、项目公司的任何陈述和保证存在虚假、误导或重大遗漏，或合作方、项目公司不履行其所承诺的义务，应视为合作方、项目公司违约，除应承担违约责任外，合作方还应赔偿投资方和项目公司因此遭致的全部损失，且投资方享有解除本协议的权利。

10-1-6

10-1-7若合作方和项目公司得知任何陈述、保证及承诺已经被违反或可能被违反，应立即书面通知投资方和项目公司，并说明违反的详情、原因及可能对本协议产生的影响。

10-1-8

10-1-9合作方和项目公司承诺，除本协议各条款中已经明确规定的文件之外，合作方、项目公司应根据本协议的规定及投资方的合理要求，签署或出具必要文件或采取必要行动，以使投资方完全实现其在本协议项下的权利。

10-1-10

10-1-11交割完成日前项目公司在本协议项下的全部义务和责任应由合作方促使其完成。

10-1-12

10-1-13

10-3投资方的陈述与保证

10-4

10-5

10-2-1投资方具有以其自身名义签署本协议，以及履行并承担本协议项下义务和责任的完全行为能力。

10-2-2

10-2-3

10-2-4投资方承诺，其在签署本协议时已经履行了必要的公司内部议事和批准程序。

代表投资方签订本协议的个人已经获得投资方充分的授权，有权代表投资方签署本协议，该个人的行为代表并约束投资方。

10-2-5

10-2-6

10-2-7投资方签订并履行本协议不违反对其有约束力的判决、裁决、合同、协议或其他文件，并且不侵害任何第三方权益。

10-2-8

10-2-9

10-2-10投资方承诺，除本协议各条款中已经明确规定的文件之外，投资方根据本协议的规定及合作方的合理要求，签署或出具必要文件或采取必要行动，以使合作方完全实现其在本协议项下的权利。

10-2-11

10-2-12

第二十一条保密

第二十二条

11-1为本协议之目的，秘密信息一词指的是任何涉及或与本协议各方有关的未公开的秘密信息，包括但不限于下列信息中的全部或任何部分：

任何协议一方的公司结构、股权结构、业务经营和财务资料、经营或发展计划、市场调研信息、营销渠道、价格、银行账户信息及其他财务记录等资料；有关各方拥有的经营信息、方案、数据、标准、程序；各方为本协议目的而签署的任何合同、协议、备忘录、附件、草案或记录（包括但不限于本协议及其附件，以及本协议及其附件中提及、引述之各种文件）；以及本协议一方为本协议之目的而向对方提供的未公开的信息。

11-2

11-3

11-4除第11-3款所述情形外，本协议一方不得将秘密信息以任何方式泄露给任何第三方，也不得以任何方式向公众、媒体宣布本协议的签订和履行等情况。

11-5

11-6

11-7发生以下情况，任何一方均不被视为披露或泄露秘密信息：

11-8

（1）所泄露的秘密信息在泄露之前已为公众所知（但以违反本条款方式泄露的除外）；

（2）

（3）经协议各方事先书面同意；

（4）

（5）为本次交易之目的将秘密信息披露给各自的有关职员、代理人或专业顾问，并要求其承担保密责任；

（6）

（7）应政府部门或法律法令的强制性要求而披露，但政府部门的要求必须是以正式书面文件发出的，否则协议一方应当加以拒绝并不得披露或泄露任何秘密信息。

（8）

（9）

11-9本协议各方均应采取必要措施，将其知悉或了解的秘密信息限制在其有关职员、代理人或专业顾问的范围内，并要求他们严格遵守本条款，不将有关秘密信息泄露予任何第三方。

各方均承诺不将从对方取得的秘密信息披露或泄露给其无关的职员、代理人或专业顾问。

11-10

11-11

11-12本协议一方如果依据第11-3款之规定对外披露秘密信息，在不违反法律法规的前提下，其应当事先通知协议其他方。

11-