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珠海三旧改造资料.docx
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珠海三旧改造资料
三旧改造助珠海产业转型升级政策频出为其添柴
春节临近,珠海石花西路上的伙工殿吉大餐厅几乎每天都宾客满座,生意兴隆。
这家楼高7层、装修豪华的湘菜馆,是目前珠海规模较大的独栋饭店之一。
而就在半年前,这里还是一栋闲置多时、破烂不堪的旧厂房。
伙工殿吉大餐厅是珠海主城区刚刚完成的“三旧”改造重点项目之一。
统计显示,2008年至去年底,我市累计投入超过50亿元,完成“三旧”改造项目50个,涉及用地总面积257.59万平方米,节约集约用地79.72万平方米;完成改造项目产值由原来的14.45亿元提升至27.18亿元,增幅超过88%。
改旧建新,腾笼换鸟。
“‘三旧’改造不仅实现了对土地资源的集约节约利用,更为珠海的城市更新、产业转型升级换来了新空间,改出了新天地。
”市国土局局长夏克军说。
“三旧”改造事关发展全局
早在2000年,珠海就启动了以“城中村”改造为核心的“三旧”改造工作。
2009年,广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》,更为珠海的“三旧”改造注入了新动力。
然而,面对全省展开的“三旧”改造热潮,仍有不少人认为,与广州、东莞等地不同,珠海在土地上还有很多可腾挪的空间,不用急着推进“三旧”改造。
“这种陈旧的观念必须转变!
”夏克军说,当前我市正处于新一轮大发展的关键时期,对土地利用和管理提出了更高的要求,群众对城市的变化、格调也有更新的期望。
但现阶段主城区服务功能不尽匹配,全市土地方式粗放、土地产出率不高的情形仍较为普遍。
而大批相继开工建设的重大项目,更突显了土地资源的供需矛盾。
“如果不抓紧开展‘三旧’改造,集约节约利用土地,未来建设用地不足的矛盾将更加突出,势必影响经济社会的正常发展。
”
“三旧”改造助力产业转型升级
(上接01版)对于“三旧”改造的重要性,寸土寸金的香洲主城区感触最深。
香洲区有关负责人说,在当前土地供需紧张的背景下,香洲区要实现产业结构和城市功能的转型升级,就必须节约集约利用土地,通过“三旧”改造充分释放现有土地资源的价值潜力。
另一个迫切因素是政策的时效性。
夏克军说,省政府出台的“三旧”改造政策,在补办历史用地手续、土地出让收益等多个方面实现了“突破”,但其中涉及完善历史用地手续等政策只适用到2012年底。
“因此,要用好用足这些政策,就必须积极主动,争分夺秒地加快推进‘三旧’改造”。
系列新政为改造“添柴”加力
除了转变用地观念,一系列依据珠海实际制订的更“给力”的优惠新政,也在为改造提速“添柴”加力。
去年3月初,市政府出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》。
市国土资源局迅速行动,《意见》出台4天后便同时推出3个推进改造的实施办法,分别对旧城镇、旧村、旧厂房的改造范围、改造模式、运作方式、拆迁补偿安置方式等neirong作出细致规定,为改造工作的顺利实施提供更加有力的政策保障。
其中,《关于推进旧工业厂房用地改造的实施办法》中规定,改造用地用途(功能)为大型商贸中心和专业市场的地价标准,按批准改造时地价管理规定商业用途标准的40%计收。
当年8月市政府出台的《关于加快“三旧”改造促进东部城市产业转型的若干措施(试行)》,对于“三旧”改造涉及的政策优惠又进一步细化明确。
大幅“让利”的优惠政策,有效提升了“三旧”改造的投资积极性。
统计显示,仅在2010年,全市动工(批准)的“三旧”改造项目就达36个,比往年速度明显加快。
与此同时,市国土资源局陆续出台“三旧”改造审批工作流程和流程图,针对三类改造的不同特点,制定了有针对性的改造手续办理程序指南,并在行政服务中心、局机关、分局设立便民服务窗口,办事人员尽职尽责,改造项目审批流程全面提速。
“国土部门的办事效率让我相当满意。
”伙工殿总经理邵力告诉记者,去年3月开始申报,吉大餐厅项目各类手续办理都“一路畅通”,不到半年即拿到了所有证件,而从申报、获批到开建、完工,整个项目在9个月之内就轻松“搞掂”,进展之快远超自己的预想。
因地制宜实现“一改多赢”
珠海“三旧”改造项目点多面广,不同区域、不同类别项目的改造方法和目标各不相同。
针对这一情况,市国土部门加强分类指导,因地制宜,扎实推进,使每个项目都能最大化地挖掘出土地价值潜力。
对于大量闲置和低效用地,国土部门出台针对性政策,引导其向商业、服务、办公、住宅和城市公共基础设施配套等方向改造,通过提高建筑规模,以及对零星用地的规划整合,实现了向存量要增量的目的。
以香洲区为例,目前该区已完成和正在改造的15个项目,改造前占地面积12.2万平方米,建筑面积仅为19.16万平方米;改造后建筑面积将达到53.96万平方米。
实际上,在土地挖潜的同时,改造区域的经济结构也在转型升级。
数据显示,全市已完成的改造项目中,第二产业转第三产业项目有9个,用地面积17.87万平方米;旧厂房改造中共有23个项目改造为商业、办公、酒店、物流等服务业用途,用地面积23.42万平方米。
“‘三旧’改造缓解土地供需矛盾,拓展了现代产业的发展空间,为香洲产业‘蜕变’升级开辟了有效路径。
”香洲区有关负责人深有感触地说。
在增加经济效益的同时,“三旧”改造还实现了城市功能与社会效益的同步提升。
三年来,全市“三旧”改造范围内共实施29个环境卫生设施、道路广场、绿地等城市基础设施,以及文化、体育、教育、医疗、卫生、社会福利设施等城市公益事业建设项目,用地面积达101.48万平方米。
而在城中旧村改造中,廉租房、经济适用房和中小套型、中低价位商品房的建设力度明显加大。
2008年以来,全市在“三旧”改造范围内共建成住宅3382套,用地面积19.58万平方米。
其中廉租房和经济适用房1974套,用地14.15万平方米,占全部用地的7成以上。
这对改善住房供应结构,缓解中低收入群体住房难题产生了积极作用。
夏克军表示,珠海市的“三旧”改造将力争走在全省前列。
在下一步工作中,市国土部门将落实和完善政策配套,加快项目推进速度,创新改造模式,力争走出一条具有珠海特色的“三旧”改造之路。
珠海台记者张昕报道:
市政府今天(29日)召开全市“三旧”改造工作座谈会,部署今后珠海“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造工作。
钟世坚、霍荣荫、周本辉等市领导参加了会议。
据了解,珠海在出台系列符合本地实际的“三旧”改造政策和配套措施基础上,市政府又出台了《加快“三旧”改造,促进东部城市产业转型若干措施》,针对东部城区旧厂房及低效用地多,产业转型任务重的实际,提出发展生产性服务业和城市综合体的十条含金量较高措施。
如,对达到5万平方米以上的综合服务体建设项目,给予一定比例公寓面积;对超过1万平方米的大型商贸市场、办公项目,地价按标准的40%收取;对超高层建筑物也给予地价优惠措施。
斗门“三旧”改造首批24个项目顺利启动 改造商机能否洗礼旧城
汇星商业城改造前只有几个冷清商铺。
改造完成的井岸汇星商业城成为一个大型综合性商场,极大地方便了周边住户。
昔日的旧厂房改造成酒店,盘活了闲置资产。
井岸镇红旗后山旧村握手楼被纳入改造。
今年年初,珠海市政府发布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》,要求各区及功能区根据自身情况,大力开展“三旧”改造工作。
半年过去了,位于西部城区的斗门“三旧”改造工作进展如何呢?
记者采访了解到,目前斗门已有多个项目完成改造,其他已启动的改造项目也在稳步推进中。
至2012年,斗门共计将启动122宗土地的“三旧”改造项目,涉及用地约12.72平方公里,改造规模位于全市前列。
现场:
旧厂房华丽变身盘活闲置土地
122宗土地纳入“三旧”改造范围
“原来我们这里没有大型的商场超市,万福源建成后给我们的生活带来了很多方便。
我家就住在附近,经常会到这里逛逛,生活日用品都在这里买。
”家住斗门区井岸镇西埔的姜先生提到的万福源是斗门区“三旧”改造已经完工的重点项目之一,这个总面积达3600多平方米、已被闲置多年的旧厂房经过一番改造,变身成为一所集销售电器、数码、日用品、水果蔬菜等商品的大型百货商场,不仅方便了周边市民的购物需求,更是盘活了闲置低效的土地资产,这个项目也拉开了斗门区“三旧”改造的序曲。
据了解,在珠海市各区各功能区中,斗门区纳入“三旧”改造的规模最大,达到10.82平方公里。
斗门区“三旧”改造领导小组办公室主任李哲告诉记者,后期调整,斗门区有19072.69亩土地纳入了“三旧”改造,折算约为12.72平方公里,虽然与之前媒体的报道有出入,但斗门区与全市其他区、功能区相比,“三旧”改造“大户”的地位仍未改变。
据介绍,按照有关文件精神,斗门区在今年3月底完成全区各镇改造范围土地房产情况的摸底调查,4月份经规划、国土部门审核后上图造册确定了改造范围,总共涉及地块122宗。
其中井岸镇有53宗,斗门镇、白蕉镇、乾务镇和莲洲镇分别为24宗、20宗、17宗和8宗。
“这122宗地块中,旧厂房改造有51宗,旧城镇改造34宗,旧村庄改造37宗。
”李哲介绍说。
在《斗门区“三旧”改造项目推进情况表》上记者看到,今年斗门区计划启动24个项目,其中已有3个项目改造完成,其他的也分别进入了不同的阶段,而这3个已完成的项目均是旧厂房改造成为了具有商业服务功能的第三产业。
斗门区“三旧”改造领导小组办公室副主任沈学忠说:
“井岸镇的很多旧厂房有着绝佳的地理位置,有些甚至处于城区中心区域,改造成为第三产业既能最大限度地发挥地段的价值,对城区的产业升级也有一定的推动作用。
”他表示,“产权相对清晰”也是旧厂房改造比较顺利的重要原因。
在沈学忠的推荐下,记者来到了位于井岸西堤路上的佳多利酒店。
昔日的旧厂房,在投资2000多万元进行包装后,已变身成为一座富丽堂皇的高级酒店。
进展:
今年启动24个项目成效初显
未来两年还将启动98个改造项目
黄先生的话颇具代表性,城市与企业的发展应该是相得益彰、互惠互利的。
“三旧”改造的目的除了整合土地资源、提升土地使用率、破解土地供需矛盾外,最重要的是它对促进产业结构调整,挖掘城市资源潜力,提升经济发展水平和优化城市空间结构和布局都具有十分重要的意义。
为此,斗门区大力推进“三旧”改造工作,明确了相关部门、各镇的工作责任,做到任务到人,责任到人,各部门、各镇都是一把手亲自抓,使得各项工作都能有效推进。
据了解,为了认真贯彻落实省、市关于推进“三旧”改造工作的相关文件,根据市政府关于“三旧”改造的工作要求,斗门区于今年3月19日成立了区“三旧”改造工作领导小组,领导小组设立了专门的办公室,办公地点设在区机关大院,安排了固定办公场所,并下拨了10万元工作经费。
还从区府办、斗门规划分局、斗门国土分局、斗门房地产登记分中心以及各镇共抽调9名素质高、工作能力强、有工作经验的人员集中办公,确保“三旧”改造工作的迅速、顺利开展。
在推进项目改造过程中,斗门区相关单位深入现场,作好调查研究,结合市、区重点工作,精心筛选项目,着重推进涉及西部中心城区、“一河两岸”和社会主义新农村建设。
目前已有21个项目取得明显进展,其中旧厂房改造项目9个,拟改造面积530.13亩,拟投入资金约5.21亿;旧城镇改造项目11个,拟改造面积2014.88亩,拟投入资金约10亿;旧村庄改造项目1个,拟改造面积178.93亩,拟投入资金约0.5亿。
三项改造总面积约2723.94亩,总投资约16.4亿元。
目前,斗门区“三旧”改造工作正在稳步推进,今年启动的24个项目均有不同程度的进展,部分成熟项目已上报市政府审批,对于需完善用地手续的,也已着手准备按工作流程进行报批。
据悉,斗门区将严格按照“局部试点、结果可控”原则,根据各改造地块的基本情况,采取先易后难,突出重点的做法,争取一年内见成效,两年内取得突破性进展,三年内实现大改观。
“除了今年启动的‘三旧’改造项目外,2011年斗门区还将启动36个项目,2012年再启动62个。
”
问题:
企业和社会改造积极性待提高
积极拓宽改造途径增强实际操作可行性
其实,“三旧”改造本身具有很强的政策性,在实际的操作过程中难免会遇到各种各样的问题。
难点多集中在以下方面:
在旧村、旧城镇的改造过程中出现的土地历史遗留问题,以及房屋的拆迁补偿等问题,与旧厂房改造“一对一”的情况相比,这种面对众多产权人的改造,对任何一个地方来说都是非常棘手的问题。
沈学忠告诉记者,他们现在面对最大的问题是企业和社会在旧村、旧城改造中的积极性不高。
“按照政府有关文件规定,旧村改造总建设用地的1/3面积以内的部分建设用地经依法报批后征收为国有土地,该用地经批准后可以进行商品住宅及配套商业建设。
然而旧村改造往往遭遇国有建设用地的‘瓶颈’,村民和开发商改造的积极性不高。
”沈学忠说,“另一方面,井岸城区原小区的建筑密度和容积率较高,如果不能因地制宜,在可控规要求内适当提高容积率,那么企业对旧城改造的积极性也会大打折扣。
”
在《珠海市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》中记者看到,这份文件明确指出,鼓励市场参与,拓宽改造途径。
要求各区积极用好用足“三旧”改造政策,鼓励市场主体参与,创造市场运作、利益共享、多方共赢的局面,积极探索选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“三旧”改造项目的整治改造开发。
然而,企业参与行为毕竟是以营利为目的,如果不能享受到改造后的成果,那么这些企业就会失去改造的信心。
因此沈学忠讲到的困难或许也是其他地方同样存在的。
还有一个问题可能也是斗门区“三旧”改造领导小组始料未及的,那就是当初确定“三旧”改造范围的土地,有部分已纳入改造范围的由于种种原因较难推进,而一些未纳入改造范围的土地,随着时间的推移,改造条件逐步成熟却可以进行改造。
“如果能够适当地扩大改造范围,斗门‘三旧’改造的的工作将会更加有效。
”针对这些问题,李哲表示,近期他们将会召开会议,将“三旧”改造中期遇到的问题和困难集中讨论,寻找解决办法。
最后,李哲告诉记者,“三旧”改造对加快城市化进程和促进带动当地经济发展都具有积极的意义。
随着“三旧”改造工作的不断推进,斗门的城市面貌将发生巨大的变化,城市环境、基础设施建设和宜居宜业水平也都将有显著的进步,届时,老百姓会实实在在地看到、感受到一个富裕安康美丽的新斗门。
记者手记
期待斗门“旧貌换新颜”
在XX百科关于珠海市斗门区介绍资料中有这样几句:
1965年经国务院批准成立斗门县,1983年7月归属珠海市管辖,2001年4月撤县设区。
如今,这段话中应该还要加上一句“2010年10月,斗门区正式纳入珠海经济特区范围”。
特区扩容对斗门的意义可谓空前,这无疑将大大促进今年3月拉开序幕的斗门“三旧”改造。
经过45年的建设,斗门的工业、农业、旅游业等蒸蒸日上,发展令人瞩目,然而饱经风霜的街道和破旧房屋的灰色让斗门多了些荒凉的味道,少了些城市的气息。
“三旧”改造可以说为斗门区提供了一个良好的发展契机,对斗门区产业转型和环境再造都具有极大的推进作用。
“三旧”改造对于斗门的积极影响不言而喻。
由于历史原因,斗门区的旧厂房、旧城镇、旧村庄的范围属全市之最,许多废弃的厂房占据着极佳的地理位置,却不能创造出更多的经济效益,反而成为城市面貌中的一个污点。
“三旧”改造将利用政策上的优惠和支持,积极利用社会资源,发动企业投资,盘活闲置低效的厂房,改造旧村、旧城,让未来的斗门区更加宜居、宜业、宜游。
从今年3月开始,斗门区积极开展各项相关工作,最终确定了122宗需要进行改造的项目,而这些项目在2012年前将全部启动。
三年后,经过“三旧”改造洗礼的斗门区又是怎样一副崭新面貌呢?
让我们拭目以待。
相关链接
推进节约集约用地
“三旧”改造广东先行
“三旧”改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造,是国土资源部与广东省开展部省合作,推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。
佛山成为第一个并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”,目前“三旧”改造已在全省全面展开。
“三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。
在粤府[2009]78号文中,“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破:
一是简化了补办征收手续;二是允许按现状完善历史用地手续;三是允许采用协议出让供地;四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造;五是农村集体建设用地改为国有建设用地,可简化手续;六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。
由于是试行的特殊政策,因此在完善历史用地手续方面,也只给了3年的时间,到2012年为止。
而今,“三旧”改造已经上升为广东全省的发展战略。
在此前举行的中共广东省委全会上,中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋就发出动员令:
到2012年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。
各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入,掀起共建共享美好宜居城乡的热潮。
确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧”改造提供新鲜经验。
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