诺华美居项目可行性研究2.docx
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诺华美居项目可行性研究2
本科生学位论文
论文题目:
诺华美居项目可行性研究
姓名:
易敏
指导教师:
王昊
专业:
工商管理
年级:
2007级
类别:
高起本
学习中心:
安徽新华学院
完成时间:
2011年10月13日
诺华美居项目可行性研究
专业:
工商管理
学生:
易敏
指导教师:
王昊
摘要
可行性研究是运用多种科学手段(包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等)对一项建设工程进行技术经济论证的综合科学。
其基本任务是通过广泛的调查研究,综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠,在经济上是否合理,在财务上是否盈利,为投资决策提供科学的依据。
其根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
房地产开发是一项综合性经济活动,投资额大,建设周期长,涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果,首先必须做好可行性研究工作,才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。
最后提出结论,使开发商决策建立在科学的基础之上。
本次毕业设计是针对西安诺威房地产有限公司的一个真实项目“诺华美居”而做的可行性研究。
首先,根据项目开发商对项目开发建设的设想以及项目的基本情况,在进行了全面的市场调研的基础上,对项目进行初步的市场定位;其次,根据前阶段的调研成果、项目实际情况、开发商的设想和有关城市住宅小区规划的要求等,提出项目规划设计的指导思想、原则和方案;然后,对项目进行开发进度安排,并拟定营销方案;最后,依据以上阶段所得数据,对项目进行投资估算、财务评价和不确定性分析,最终确定本项目的可行性,同时对开发商提出相关意见和建议。
【关键词】诺华美居,房地产,可行性研究
1总论
1.1开发商简介
本项目开发商为西安诺威房地产开发有限公司(以下简称公司),公司成立于2001年9月27日,地址位于西安市高新区科技路53号。
在2003年5月获得房地产开发企业三级资质证书,注册资本2000万元。
公司主要经营房地产开发、商品房销售及物业管理等,曾经开发建设了“诺威小区”、“汉威大厦”等项目。
1.2项目可行性研究的依据
本项目的可行性研究的依据有:
1)国家和西安市有关房地产开发的各项政策法规、定额、收费标准;
2)开发商的相关资料及项目实际情况;
3)项目的市政建设条件等;
4)项目市场调研、项目定位、营销方案等方面的内容;
5)项目的规划设计方案;
6)项目的资金筹措与使用计划;
8)有关建设项目经济评价的基本参数和指标。
2房地产市场研究
2.1房地产市场分析与预测
2.1.1全国房地产市场
1)政策-法律环境分析
(1)自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
(2)为抑制房价过快上涨,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
(3)从2005年6月1日起严禁“炒地”及转让“期房”行为,超过1年未动工开发的,征收土地闲置费;2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。
2)宏观经济形势分析
宏观经济形势良好,主要表现在以下几方面:
首先,宏观经济继续平稳运行,增长率预计超过8%,处在高位平稳运行阶段。
其次,我国处于城镇化、工业化加速发展阶段,消费结构和产业结构正处于新的升级过程中。
再次,扩大内需政策中,政府已经明确地把住宅消费作为消费热点,巨大的需求背后就是市场。
最后,从发展条件来看,除了对高档住宅继续实行从严政策,普通商品房和经济适用房的供求关系在土地供应上正在得到逐步缓解。
随着调控的持续,房地产开发模式逐渐改变,金融对房地产市场的制约作用将更加突出,开发贷款和消费贷款增速的放缓,将起到抑制房地产投资增长的作用。
如果今后不出台更严厉的调控措施,估计2006年房地产投资增速将与2005年持平。
受税收政策限制和拆迁规模控制的影响,投机性需求和被动性需求会继续减少,加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段,商品房竣工面积增速将有所提高,房地产供求矛盾将有所缓解,预计2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向平稳。
2.1.2西安市房地产市场
1)西安市宏观经济状况分析
西安处在中国西部经济发展轴和陇海经济发展轴的交汇点,是中国三纵三横经济主体骨架中的二级经济增长点,是西部开发的第一阶梯。
(1)“十五”期间西安经济始终保持快速、协调、健康发展的良好态势,综合经济实力显著增强。
2004年西安市生产总值历史性地突破1000亿元大关,达到1095.87亿元,比“十五”预期目标高出95亿元,比“九五”期末的2000年高出622亿元,年均增长13.4%,高于全国和全省的平均水平。
(2)“十五”期间,西安市委市政府采取多种有力措施,大力加强经济建设,各经济单位的效益明显好转,职工的工资奖金以及过节费和生活补贴迅速增加。
(3)“十五”期间,西安房地产投资额保持高速增长,商品房开工、竣工面积和销售额持续保持上升势头,按揭贷款购房比例增长较快。
“十五”时期西安市共完成房地产开发投资646.12亿元,比“九五”时期多完成了459.45亿元,增长了2.5倍。
房地产已成为西安市新的经济增长点和固定资产投资完成的重要推动力量。
西安市年度商品房开发量由“九五”之末的763万平方米增加到2005年的1497万平方米。
“十五”时期,西安市商品住宅竣工面积1029万平方米。
在住宅竣工面积中,经济适用房竣工358万平方米,占全部住宅竣工面积的34.5%。
商品房销售面积1066万平方米,其中住宅972万平方米,分别比“九五”时期增长了36%和31.2%。
“十五”期间房屋销售价格稳中有升,价格指数平均为102.7,2001-2005年分别为101.9、101.1、101.4、105.0和104.4。
西安市房地产市场现状:
西安整体房价相对稳定,是在稳步上升,并没有大起大落之现象,更重要的一点,西安90%以上的购房者其购房目的是为了自住,再加上二手房市场相对冷静,因而炒作投机空间小,这一系列因素为西安楼市平稳发展创造了先决条件。
2005年西安全市房屋销售平均价格为3834.4元每平方米,比2004年上涨4.3%。
其中住宅销售价格为2871元每平方米,同比上涨4.9%,在全国及15个副省级城市中均处于中下水平。
至今,西安人均GDP刚超过1800美元,为快速上升阶段。
而且西部大开发带来的投资热潮仍将持续;政府外迁、旧城改造及大量道路建设也将为楼市助力;作为历史名城,与旅游配套的房地产项目却少之又少,西安的旅游地产还有巨大潜力,吸引外来置业投资的魅力尚未充分体现。
2)西安市社会环境分析
人口规模:
2010年市域总人口规模为955万人;市区(碑林区、莲湖区、新城区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区、临潼区、阎良区以及户县),人口规模为695万人;主城区人口规模为525万人。
用地规模:
2010年市区用地规模为695平方公里;主城区用地规模为525平方公里;2020年市区用地规模为788平方公里,主城区用地规模600平方公里,人均建设用地100平方米。
居民家庭收入:
据相关资料的统计结果显示:
西安市居民家庭收入水平逐年提高,但收入差距逐渐增大。
按收入五等分分组,最高收入组户均年收入在4.8万元左右,而最低收入组户均为0.75万元,收入差距在6倍以上。
3)技术环境分析
从西安目前的情况来看,房地产业的发展将面临两大问题:
一是高速发展的经济对房地产将提出更大的需求;二是受宏观经济调控和前一时期大量商品房屋空置的影响,资金紧张、销售困难将继续困扰房地产开发与建筑业市场的发展。
于是,可以这样预见,今后一段时期的房地产形势有以下特点:
(1)房地产市场供应量仍明显大于市场的有效需求,市场矛盾仍然尖锐。
缓解市场矛盾的主要策略应放在激励有效需求上.以及增强购买力,鼓励个人购买房屋。
消化待开发的土地和空置商品房屋是房地产市场的主要课题。
(2)由于土地批租量、投资计划、信贷规模等限制,房地产投资规模将受到严格控制,增长幅度有可能进一步回落。
(3)国家将继续严格控制固定资产投资规模,国家投资政策的重点将放在解决居民的普遍住宅,特别是低收入家庭的住房问题上。
住宅将始终是发展的重点。
综上所述,西安房地产市场的发展前景可作如下结论:
西安房地产业方兴未艾,市场潜力很大,并呈现出二大重要趋势:
第一,无论是长期还是短期,住宅开发的诱惑力最大,也最具有获取稳定投资收益的价值。
第二,房地产业的正常发展依赖于买卖市场的繁荣,也需要租赁市场的发育和成长。
2.2房地产市场需求调研分析
2.2.1消费者情况调查
在此次调查过程中,我们调查了被调查对象的年龄、职业和家庭月收入以提供分析消费者情况的依据。
我们主要选择购买需求可能性较大的中青年为调查对象。
图2-1:
调查者年龄分布
调查对象中其职业大致如图3-2所示,其中机关事业(教师)和个体工商者占较大比例。
被调查者的家庭月收入情况如图2-2所示。
图2-2:
调查者职业范围分布
2.2.2消费者行为调查
通过以下三个方面的问题的调查、统计与分析,我们可以了解到消费者的行为动机。
1)住宅总体需求
图2-3:
目前西安市民的住宅需求情况
从图2-3可知,目前西安市民中64%在近年内有购房需求,且有33%的市民选择2-3年内购房,虽也有36%的调查者表示不购置,但也说明西安的房地产市场尚有大的潜在消费者,开发商应选择在近年开发住宅市场,以满足西安市民的购房者需求。
表2-1:
所需户型面积分布情况
面积(m2)
70以下
70-90
90-110
110-130
130-150
150以上
合计
比例(%)
2
14
27
34
16
7
100
由表2-1可见,有34%的被调查者欲购住宅的面积在110-130㎡之间,27%的被调查者欲购住宅的面积在90-110㎡之间,这反映出西安消费者目前对中等偏小户型住宅需求比较旺盛。
结合户型及其面积的分析可知,建筑面积为90-130㎡的住房得到了购房者的普遍青睐,而“三室二厅”“二室二厅”则成为最受欢迎的户型。
所以项目开发时适宜开发此类中偏小面积的户型。
市场调查结果显示:
有29%的被调查者可接受的最高住宅单价在2000~2500元之间,33%的被调查者可接受的最高单价在2500~3000元之间,27%的被调查者可接受的最高单价在3000~3500元之间,8%的被调查者可接受的最高单价在3500~4000元之间,可接受最高单价在4000元以上的被调查者为3%。
具体分布情况如表2-2所示。
表2-2:
可接受最高单价分布表
单价:
(元/m2)
2000-
2500
2500-
3000
3000-
3500
3500-
4000
4000-
4500
4500-
5000
5000以上
合计
比例(%)
29
33
27
8
2
1
0
100
由上表可见,西安市民的消费水平尚较低,可接受的最高单价也较低。
大多数市民的可接受最高单价在2500-3500之间。
图2-4:
小区配套设施状况
从上图可知,购房者对小区配套设施要求中主要考虑:
健身体育设施,阅览室、医务室和便利店。
开发商在考虑小区配套时也应主要考虑这些配置。
表2-3:
可接受的最高物业管理费
单价:
(元/m2·月)
0.6-0.8
0.8-1.0
1.0-1.2
1.2-1.5
1.5以上
合计
比例
(%)
26
35
28
9
2
100
从表2-3可知,大部分购房者不愿接受太高的物业管理费,大都集中在0.6-1.2元之间。
也正符合西安市当前的普遍收费状况。
2.3房地产市场供给分析
2.3.1房价走势分析
2005年出台的诸多政策均直指房价,而“房价”一词也当之无愧的成为今年房地产市场的关键词。
1998年开始,西安的房地产业正式进入了商品市场的运作领域,伴随着国家陆续调整有关消费政策,不断推进房改、教改等,激发了消费需求,带来了市场繁荣,从而也带动了新一轮的消费热潮,多年来西安物价稳定,居民实际购买力逐年提高,居民的消费水平和消费领域相应获得了提升和拓宽。
伴随着西部大开发政策的逐步实施及西安城市日新月异的发展,在良好的经济运行背景下,商品房消费也由此得以深入人心,西安商品房市场连续多年保持着健康、稳定的发展态势,而在市场需求逐步增长的不断拉动,以及城市环境、市政配套的不断完善及商品房综合品质的提升等因素影响下,西安的房价也开始了其漫长的“稳增之旅”。
2.4本项目的SWOT分析
2.4.1SWOT分析
本项目位于西安市土门片区核心地带(沣镐路与丰登南路交界处),规划总占地约59.38亩,周边的主要道路有城市主干道西二环路、沣镐路、丰登南路、沣惠路和一条规划路,有着成熟的交通网络。
1)S(优势)
(1)优惠的开发政策、购房政策;
(2)教育:
兰空幼儿园等多所幼儿园,7所小学、远东一中等4所中学;
(3)商场:
土门商圈:
爱家超市、国美电器、苏宁电器等,购物条件优越;
(4)交通:
611、300、211等30余条公交线路;
(5)区位:
西郊土门片区,距市中心较近且交通便捷,四通八达;
(7)就医条件优越,陕西医学附属医院,西电医院、西安市三院。
2)W(劣势)
1)央行继续上调贷款利率;
2)土地供应继续偏紧,地价继续上升,对于企业的长期发展带来压力;
3)项目周边已建成或在建项目较多,给项目带来了较大的销售压力。
3规划设计方案
本项目以“舒适、绿色、健康、时尚”为主题,遵循“布局合理、经济实用、居住舒适”的原则,打造城西最舒适、温馨的住宅小区。
在本项目的规划设计中,主要采用围合式的建筑理念,走进小区就给人一种家的温馨感觉。
每一栋建筑物,每一处景观设计都不是独立的存在,而是整体结构中不可或缺的一部分。
小区整体建筑风格现代简洁,具时代感,是一个集健康与时尚主义的现代化社区。
3.1规划的总体原则
1)符合城市总体规划的要求,充分利用现有地形条件,因地制宜,合理布局,以求最佳效益;
2)综合考虑规划用地周围的环境条件,正确处理好小区对外交通和小区内部交通,互动互用,互不干扰;
3)满足小区居民的生活使用要求,为居民创造一个舒适便利的居住、生活环境;
4)综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求,创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境;小区内住宅布局要保持合理的间距及走向,以利于获得充足的日照和良好的通风或防风条件;
5)充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益;
6)符合国家房产政策与规范。
3.2规划结构与功能布局
根据现状,结合小区的区位,该小区仅为住宅小区。
小区内形成围合式的“中心—院落”规划布局,结构清晰。
由南北住宅楼形成围合,每栋住宅楼间均有宅间绿地,相对完整;院落布局方式有“公共-半公共-私密”的方式,每一格公共空间配置相应的绿化用地,布置小品,活动场所,吸引居民休息、观赏、交流、健身,有利于改善邻里关系,建立良好的生活方式。
小区住宅以二梯六户为主,辅以部分一梯两户和四梯十户,既提高了土地的利用率,又使布局灵活,形成良好的空间感。
小区由南向北,分别布置多层、小高层、高层住宅楼。
南北楼错落有致,满足日照间距要求。
小区中心布置中心广场,配有喷泉、座椅及绿地,供整个社区居民休息、观赏、交流,有利于拉近小区居民间的距离,为小区创造和谐融洽的居住环境。
广场南边为一多功能会所(内设:
医务室、便利店、阅览室、幼托所、老人活动站和健身房),为小区居民生活提供便利与娱乐。
根据小区现状,小区共设主次两个出入口。
为确保小区内部安全、有序、整洁,在小区主入口处布置一栋2层的物业管理楼,一层为物业管理人员办公、接待处,二层为其住宿处,并在主次入口处各配一处保安轮流站岗台。
4总投资估算
4.1项目总投资估算的依据
1)国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格[2002]10号);
2)西安市建设委员会关于印发《〈西安市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知(市建发[2000]418号);
3)陕西省物价局、陕西省财政厅《关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知》(陕价行发〔2005〕90号)的规定;
4)陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》;
5)项目规划设计方案;
6)整个项目按西安市类似工程的费用水平计算;
7)假定该项目在第二年第二季度开始预售,至项目建成后一年内全部销售完毕;
8)项目总投资中自有资金比率按38.26%计算;
9)1-3年内贷款的年利率按6.03%计取。
4.2项目的投资估算
项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、城建费用、建安工程费、室外工程费、管理费用、预备费以及投资利息等项。
4.2.1土地费用
“诺华美居”项目总占地面积53.22亩,依据委托方提供的资料知项目土地为146万/亩,土地费用总计7823.34万元。
4.2.2前期费用
1)规划设计费:
依据西安市类似工程收费情况,得规划设计费为439.27万元。
2)工程设计费:
依据国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格[2002]10号)文件中附表一:
工程设计收费基价表。
计算得工程设计费为434.69万元。
3)勘察设计费:
依据西安市类似工程收费情况,得规划设计费为43.47万元。
综合以上四项可得前期工程费总合:
917.43万元。
4.2.3城建费用
依据西安市建设委员会关于印发《〈西安市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知(市建发[2000]418号)的附表一:
西安市建设项目城建费用统一征收标准和《关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知》(陕价行发(2005)90号)的规定,计算城建费用。
表4-1:
城建费用统一征收一览表单位:
万元
序号
收费项目
费用
收费标准
1
市政公用设施配套费
1613.1
150元/平方米(地上建筑面积)
2
消防设施配套费
31.84
3元/平方米(住宅)
0.57
4元/平方米(公建)
3
集中供热工程建设集资
322.62
30元/平方米(地上建筑面积)
4
抗震设计审查费
2.15
0.2元/平方米(地上建筑面积)
5
定额编制管理费
21.18
1.3‰的建安总造价
6
质量监督费
11.40
0.7‰的建安总造价
7
劳保统筹基金
578.28
3.55﹪的建安总造价
合计
2581.14
4.2.4建安工程费
依据西安市建设委员会关于印发《〈西安市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知(市建发[2000]418号),附表3:
建设工程造价表,计本项目的建安工程费如下:
1)住宅建安工程费
表4-2:
住宅建安工程费表
项目
计费指标
建筑面积
费用
高层
土建
1200元/m2
45000m2
5400万元
安装
电梯:
35万/部
6部
210万元
给、排水:
60元/m2
45000m2
270万元
强、弱电:
100元/m2
450万元
通讯:
30元/m2
135万元
智能化:
20元/m2
90万元
合计
6345万元
小高层
土建
1100元/m2
56680m2
6234.8万元
安装
电梯:
35万/部
20部
700万元
给、排水:
60元/m2
56680m2
340.08万元
强、弱电:
100元/m2
566.8万元
通讯:
30元/m2
170.04万元
智能化:
20元/m2
113.36万元
合计
7425.08万元
多层
650元/m2
12000m2
780万元
合计
14550.08万元
注:
上表中的建筑面积包含地下部分。
2)公建建安工程费
表4-3:
公共建筑建安工程费表
项目
计费指标
建筑面积
费用
多功能会所
650元/平方米
1320平方米
85.8万元
物业管理楼
650元/平方米
100平方米
6.5万元
合计
1420平方米
92.3万元
项目总建安工程费为14642.38万元。
4.2.5室外工程费
小区总占地面积:
35479.7m2,建筑总占地面积:
8410m2,可得小区的室外面积27069.7m2。
参照西安市类似工程收费情况,该项目室外工程费取为120元/m2。
计算得室外工程费为324.84万元。
建安总造价=建设工程费+室外工程费=14967.22万元。
4.2.6其他费用
参照西安市类似工程收费情况,该项目计提其他费用14.8元/平方米(总建筑面积),总计得170.35万元。
4.2.7管理费用
依据陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》,管理费用以前五项费用为计价基数,即土地费用、前期费用、城建费用、建安工程费、室外工程费、其他费用之和26459.48万元,其计价费率为3%,计算管理费用为793.78万元。
4.2.8预备费
依据陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》,基本预备费以前六项中未发生的费用为计价基数,即前期费用、城建费用、建安工程费、室外工程费、其他费用、管理费用之和,其计价费率为5%,计算得预备费为971.5万元。
4.2.9项目总投资估算
综合前面八项费用,项目建设投资总计为28224.76万元。
项目总投资估算表如下:
表4-4:
“诺华美居”总投资估算表
序号
名称
费用(万元)
备注
1
土地费用
7823.34
2
前期费用
917.43
3
城建费用
2581.14
4
建安
总造价
建安工程费
14642.38
合计:
14967.22
室外工程费
324.84
5
其他费用
170.35
6
管理费用
793.78
(1+2+3+4+5)×3﹪
7
预备费
971.50
(2+3+4+5+6+7)×5﹪
8
建设期利息
268.75
投资估算总计
28493.51
4.3资金筹措方案
本项目资金来源资本金、银行贷款及一部分预售款。
项目总投资估算28493.51万元,项目资本金11000万元,占总投资的38.6%,银行贷款7553.09万元。
具体分析见5.2.6。
5财务评价
本项目主要从项目的财务盈利能力、清偿能力两个方面进行财务分析评价,判断项目在财务上是否可行。
5.1财务评价的原则
1)费用与效益计算范围相一致的原则
费用与效益计算范围相一致即是把投入与产出范围限定在同一范围内。
2)动态分析与静态分析相结合,以动态分析为主的原则
根据资金的时间价值原理,考虑项目整个计算期内各年的效益与费用,采用现金流量分析的方法,计算内部收益率、净现值等评价指标。
3)基础数据确定中的稳妥原则
4)费用与效益识别的有无对比原则
5.2财务评价基础数据的测算
5.2.1基准收益率确定
基准收益率=(1+银行贷款利率)×(1+风险贴补率)×
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