房地产估价报告评审标准.docx

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房地产估价报告评审标准

房地产估价报告评审标准

2009年6月

目录

一、房地产估价报告评审标准（表1）1

二、房地产估价方法评审标准

1、市场法评审标准（表1—1）6

2、收益法评审标准（表1—2）7

3、成本法（房地）评审标准（表1—3—1）9

4、成本法（建筑物）评审标准（表1—3—2）11

5、成本法（土地）评审标准（表1—3—3）12

6、假设开发法（DFC法）评审标准（表1—4—1）13

7、假设开发法（传统法）评审标准（表1—4—2）14

8、基准地价系数修正法评审标准（表1—5）15

9、抵押估价评审标准（表1—6）16

四、房地产估价报告评审结果汇总表（表2）17

五、房地产估价方法评审工作表

1、市场法评审工作表（表3—1）18

2、收益法评审工作表（表3—2）19

3、成本法（房地）评审工作表（表3—3—1）20

4、成本法（建筑物）评审工作表（表3—3—2）21

5、成本法（土地）评审工作表（表3—3—3）22

6、假设开发法（DFC法）评审工作表（表3—4—1）23

7、假设开发法（传统法）评审工作表（表3—4—2）24

8、基准地价系数修正法评审工作表（表3—5）25

9、抵押估价评审标准（表3—6）26

六、重要内容缺失、原则性错误与质量严重缺陷内容27

表1房地产估价报告评审标准（100分）

报告序号

评审人

序号

评审项目

扣分项目分值及说明

标

准

分

扣

分

扣分说明

1

封面

（1）封面内容包括，标题、估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、报告编号，缺少项目之一的，每项扣0.5分，直至扣完：

（2）表述不准确、不清楚。

1

2

目录

有下列之一的，每项扣0.5分，直至扣完：

（1）没有标明“目录”二字；

（2）结果报告缺一级标题；

（3）技术报告缺一级标题；

（4）组成内容名称前后不一致；

（5）附件具体内容未列示或不详细的；

（6）页码没有标注，或页码标注前后不一致的。

1

3

*致估价委托人函

（1）致函内容包括：

估价对象、估价目的、估价时点、估价结果、致函日期。

缺少其中之一的，每项扣0.5分，直至扣完；

（2）表述不准确；

2

4

*注册房地产估价师声明

（1）未列明现场查看估价人员姓名的，扣0.5分：

（2）重要专业帮助内容、人员未说明的，扣0.5分。

1

5

*估价假设和限制条件

（1）假设条件没按“必要、充分、合理、有依据”要求列明的，扣1～2分；

（2）限制条件针对性不强的，扣1～2分。

5

6

*估价委托人

缺少委托人单位名称或个人姓名，扣1分。

1

7

*估价机构

估价方内容包括估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、资质证书有效期、工商营业执照注册号，缺少其中之一的，每项扣0.5分，直至扣完。

1

8

*估价目的

（1）估价目的表述不准确，扣1分；

（2）估价目的表述模糊，未对应其经济行为，扣1分。

2

9

*估价对象

（1）估价对象基本状况（名称、坐落、四至、面积、用途、权属、生熟程度、建筑结构、年限等）描述不全面、不准确，扣0.5～2分；

（2）估价对象构成（是否含装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等）界定不清楚，或估价对象利用限制不明确，扣0.5～2分。

4

10

*估价时点

估价时点确定不正确，扣1分；

1

11

*价值类型与定义

（1）价值类型未明确或不准确的，扣2分；

（2）价值定义内涵（价值构成、使用条件限制）表述不完整、不规范的，扣0.5～2分。

4

12

*估价依据

（1）法律依据不完整，扣0.5～1分，法律法规名称表述不准确，扣0.5分；

（2）估价技术依据不完整，扣0.5～1分，技术依据名称表述不准确，扣0.5分；

（3）委托方提供资料不完整、不具体的，扣0.5分；

（4）估价机构掌握依据资料不完整、不具体的，扣0.5分。

2

13

*估价原则

（1）估价原则包括独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，每缺少一项扣.5分；

（2）估价原则表述不准确，扣0.5分。

1

14

*估价方法

（1）估价思路表述不清晰的，扣0.5分；

（2）缺少估价方法定义或定义不规范的，扣1分；

（3）选用的估价方法不足，扣1分。

2

15

*估价结果

（1）估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，扣1分。

（2）估价结果内涵（是否与假设限制条件一致，出让金、税费等是否扣除）不清晰的，扣1分。

2

16

*实物状况

土地实物状况描述与分析

（1）土地实物状况包括：

名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；

（2）实物状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣1分。

2

建筑物实物状况描述与分析

（1）实物状况包括：

名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施（水、电、气等）、室外公共配套设施完备程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣2分；

（2）实物状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣1分；

（3）维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）描述与分析不全面、不具体的，扣0.5～1分；

（4）功能折旧分析与外部性分析，本次不做要求。

17

*权益状况

描述与分析

（1）建筑物所有权、使用权、他项权利设立情况及其他特殊情况、描述不全面、不翔实的，扣0.5～1分；

（2）土地所有权、使用权、使用管制、目前使用情况、他项权利设及其他特殊情况界定不明晰，使用年限界定不合理，扣0.5～1分。

2

18

*区位状况描述与分析

（1）区位状况包括坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；

（2）交通状况包括道路状况、可利用交通工、交通管制、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；

5（3）周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；

（4）外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施,每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；

（5）区位状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣1分；

4

19

*市场背景描述与

分析

（1）未进行国家及本地宏观经济政策因素进行分析，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；

（2）未进行国家及本地房地产市场形势分析，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；

（3）未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况进行分析，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；

（4）估价分析结论及估价参数取值没有市场数据支持，扣1分；市场数据支持不充分的，扣0.5分。

4

20

*最高最佳使用分析

（1）未进行合法性分析，扣2分，合法性分析不深入，扣1分；

（2）未进行五个最高最佳使用前提表述的，扣0.5分；

（3）未进行三个原理应用表述、分析的，扣0.5分；

（4）未进行四个估价方法应用分析或分析不具体的，扣0.5～1分。

4

21

*估价方法适用性分析

（1）技术路线未表述的或表述不清晰的，扣0.5～1分；

（2）已选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.5～1分；

（3）未选用估价方法的理由表述或表述不充分的，扣0.5～1分。

2

22

*估价测算

过程

详见表1-1～1-5，按《估价方法评审标准》评审。

36

23

*估价结果确定

（1）估价结果确定方式不恰当的，扣1份；

（2）估价结果确定方式的理由不充分，扣1分。

2

24

*附件

（1）附件包括估价委托书、估价对象位置图、内外部状况图片、权属证明、估价中引用的其他专用文件资料、估价机构资质证明与工商营业执照、估价师资质证明等，每缺少一项扣0.5分；

（2）内外部状况图片不完整，扣0.5分。

（3）估价中引用的其他专用文件资料不充分的，扣0.5分

5

25

外在质量

（1）报告专业术语及用词用语不规范，扣0.5～1分；

（2）文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、平实，扣0.5～1分；

（3）报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误等，扣0.5～1分；

（4）排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等，扣0.5～1分；

（5）报告各部分之间描述不一致，扣0.5～1分。

（装订质量本次评审不做要求）

5

得分

表1—1市场法评审标准（36分）

序

号

评审项目

评审标准

标

准

分

扣分项目分值及说明

1

可

比

实

例

真实性

可比实例≥3个。

来源真实可靠、依据充分。

3

（1）可比实例名称、坐落不明确的，扣3分；

（2）可比实例成交价格内涵不清楚，扣1～3分；

（3）可比实例状况描述不完整、不清晰，扣1～3分；

（4）可比实例可比性不强的，扣1～3分。

客观性

成交价格内涵清楚。

3

信息完备性

信息翔实、齐全，内容清楚。

3

可比性

区位、权益、实物差异性小，成交日期与估价时点相隔12个月内。

3

2

交易情况

修正

交易情况清楚；与正常交易情况价格差异分析合理；修正系数合理，理由充分。

2

（1）交易情况表述不清楚，扣1分;

（2）修正系数确定合理性较差，扣1分；

（3）修正系数确定较合理，但理由不充分，扣0.5分。

3

市场状况

调整

成交日期准确、价格指数与市场状况一致，取值客观、合理。

3

（1）成交日期（至少到月）表述不明确，扣3分；

（2）价格指数与市场状况描述不一致，扣1分；

（3）调整系数确定无理由，扣2分；

（4）调整系数确定理由不充分，扣0.5～1分。

4

区位状况

调整

区位比较因素及因子设置合理、完整，反映估价对象周边状况客观、充分；系数测算与分析确定过程详细、合理。

6

（1）因素选择不全或针对性差,扣0.5～3分；

（2）因素差异分析不足，扣0.5～3分；

（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致，扣0.5～3分；

（4）子因素权重值不合理，扣0.5～3分。

5

权益状况调整

权益状况因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象权益状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。

3

（1）因素（年限、容积率等）不全或不明确的,扣0.5～2分；

（2）因素差异分析不足，扣0.5～2分；

（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致，扣0.5～2分；

（4）子因素权重值不合理，扣0.5～2分。

6

实物状况

调整

比较因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象实物状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。

6

（1）因素选择不全或针对性差,扣0.5～3分；

（2）因素差异分析不足，扣分；

（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致，扣0.5分；

（4）子因素权重值不合理，扣分。

；

7

公式运用

与计算

公式应用正确，符合规范规定，取值精度合理，数值计算正确。

4

（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分；

（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；

（3）估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分；

（4）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。

8

小计

表1－2收益法评审标准（36分）

序号

评审项目

评审标准

标

准

分

扣分项目分值及说明

1

有效毛收入

出租型

1.1租金水平确定

选取的出租实例真实、客观、可比，信息详实、完备；实例选取可比性强；租金收入分析深入，收入；　

9

（1）选取的租赁实例状况描述的真实性

依据不充分,扣1～2分；

（2）选取的租赁实例状况内容描述不详实,扣1～2分；

（3）选取的租赁实例可比性较差，扣2～4分；

（4）租金取值较合理，但未充分说明理由的，扣1～4分。

1.2租约

限制

租约限制处理合理，理由充分。

2

（1）有租约，但未考虑限制，且理由不充分的，扣0.5～1分；

（2）有租约，考虑了租约限制，但处理方式错误的，扣2分；

（3）无租约但未说明的，扣1分。

1.3有效出租面积或可出租面积比率

有效出租面积或可出租面积比率确定过程清楚，数据合理。

2

（1）有效出租面积或可出租面积比率数据基本合理，但依据不充分或确定过程不清楚的，扣1分；

（2）可出租面积比率依据不合理的，扣2分；

（3）可出租面积比率市场依据不充分的，扣1分。

1.4空置率与租金损失

空置率与租金损失确定过程清楚，数据合理；市场依据充分。

2

（1）空置率与租金损失数据基本合理，但依据不充分或确定过程不清楚的，扣1分；

（2）空置率与租金损失市场依据不合理的，扣2分；

（3）空置率与租金损失市场依据不充分的，扣1分。

有效毛收入

自营型

1.5经营收入确定

商业经营业态明确或生产性质明确；经营收入与支出内容全面，数据来源依据充分；经营收入确定合理。

15

（1）经营业态不明确或生产性质不明确的，扣2分；

（2）经营或生产收入内容不全面、数据来源依据不充分，扣3～5分；

（3）经营收入测算过程粗略的，扣3分；（4）经营收入水平偏离正常，且理由不充分的，扣5～10分；。

2

其他收入确定

其他收入来源说明

1

其他收入来源未明确的，扣1分。

3

运营费用

费用项目正确、齐全；费用估算或确定过程清楚，数据来源依据充分，取值合理，全部符合正常客观费用标准或符合政策规定要求。

6

（1）运营费用构成内容不完整、不合理，扣1～3分；

（2）运营费用水平基本合理，但理由不充分的，扣1～3分；

（3）运营费用测算过程粗略的，扣2分；（4）运营费用数额偏离正常的，且理由不充分的，扣1～3分。

4

净收益

计算正确

2

计算不正确的，扣2分。

5

变化趋势分析

净收益流量类型分析合理，升降幅度预测数值依据充分。

2

（1）未进行变化趋势分析的，扣2分；

（2）虽进行变化趋势分析，但依据不充分或不合理的，扣0.5～1分。

6

报酬率

（或资本化率）

报酬率确定方法和确定过程正确；数据来源依据充分；针对估价对象类型、档次、区位、估价时点的状况等合理取值。

4

（1）报酬率（或资本化率）确定无过程的，扣2分；

（2）报酬率确定有过程，但方法不正确的，扣2分；

（3）报酬率确定过程不完善的，扣1～2分；

（4）报酬率取值不合理的，扣1～2分。

7

收益年限

收益年限确定正确，依据充分。

2

（1）收益年限确定错误的，扣2分；

（2）收益年限确定正确，但未说明理由或说明不充分的，扣1分。

8

公式应用

与计算

计算公式选用正确；有必要的分析和测算过程；测算过程完整、严谨、正确。

4

（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分；

（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；

（3）估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分；

（4）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。

9

小计

表1—3—1成本法（房地）评审标准（36分）

序

号

评审项目

评审标准

标

准

分

扣分项目分值及说明

1

土地取得

成本

市场购置土地取得

土地取得方式明确；土地取得成本构成合理，依据充分；土地取得成本调整符合市场情况；土地取得税费计算合理

8

（1）未说明土地取得方式的，扣1分；

（2）成本内容构成不合理的，扣1～4分；

（3）成本取值依据不充分的，扣1～3分；

（4）土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣1～2分；

（4）土地取得税费确定不正确的，扣1分。

征收集体土地取得

征收国有土地取得

2

开发成本

勘察设计和前期工程费

计费依据充分，费率合理。

2

（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；

（2）费率确定不合理的，扣2分。

（3）费率确定依据不充分的，扣0.5分。

建筑安装工程费

建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。

5

（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或依据不充分的,扣1～2分；

（2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。

基础设施建设费

费用内容构成完整，费用额度依据充分。

2

（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；

（2）费率确定不合理的，扣2分。

（3）费率确定依据不充分的，扣0.5分。

公共配套设施建设费

费用构成合理，费用额度依据充分。

2

（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；

（2）费率确定不合理的，扣2分。

（3）费率确定依据不充分的，扣0.5分。

开发过程中税费

税费构成合理，税费额度依据充分。

1

（1）税费构成内容不完整或不合理的，扣1分；

（2）税率确定不合理的，扣1分。

（3）税率确定依据不充分的，扣0.5分。

3

管理费用

费率合理，依据充分。

2

（1）费率取值不合理的，扣2分；

（2）费率取值理由不充分的，扣1分。

4

销售费用

费率合理，依据充分。

2

（1）费率取值不合理的，扣2分；

（2）费率取值理由不充分的，扣1分。

5

投资利息

利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。

2

（1）利率选择不正确的，扣2分；

（2）开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。

6

开发利润

利润率水平客观、合理，理由充分。

2

（1）利润率取值理由不充分的，扣1分；

（2）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分；

7

销售税金

税金构成合理，税率确定合理。

2

（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣1分；

（2）税率不符合规定的，扣2分。

8

建筑物折旧

维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。

2

（1）维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分；

（2）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。

（功能折旧与外部性本次评审不作要求）

9

公式应用

与计算

有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确

4

（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分；

（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；

（3）估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分；

（4）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。

10

小计

表1－3－2成本法（建筑物）评审标准（36分）

序

号

评审项目

评审标准

标

准

分

扣分项目分值及说明

1　

开

发

成

本

勘察设计和前期工程费

费用构成合理；计费依据充分，费率合理。

3

（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣3分；

（2）费率确定不合理的，扣3分。

（3）费率确定依据不充分的，扣1分。

建筑安装工程费

建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。

9

（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或依据不充分的,扣1～4分；

（2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～5分。

基础设施建设费

费用构成合理，费用额度依据充分。

2

（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；

（2）费率确定不合理的，扣2分。

（3）费率确定依据不充分的，扣0.5分。

公共配套设施建设费

费用构成合理，费用额度依据充分。

2

（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；

（2）费率确定不合理的，扣2分。

（3）费率确定依据不充分的，扣0.5分。

开发过程中税费

税费构成合理，税费额度依据充分。

2

（1）税费构成内容不完整或不合理的，扣1分；

（2）税率确定不合理的，扣1分。

（3）税率确定依据不充分的，扣0.5分。

2

管理费用

费率合理，依据充分。

2

（1）费率取值不合理的，扣2分；

（2）费率取值理由不充分的，扣1分。

3

销售费用

费率合理，依据充分。

2

（1）费率取值不合理的，扣2分；

（2）费率取值理由不充分的，扣1分。

4

投资利息

利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。

2

（1）利率选择不正确的，扣2分；

（2）开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。

5

开发利润

利润率水平客观、合理，理由充分。

2

（1）利润率取值理由不充分的，扣1分；

（2）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分；

6

销售税金

税金构成合理，税率确定合理。

2

（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣1分；

（2）税率不符合规定的，扣2分。

7

建筑物折旧

维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。

4

（1）维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分；

（2）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。

（功能折旧与外部性本次评审不作要求）

8

公式应用与计算

有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确

4

（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分；

（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；

（3）估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分；

（4）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。

9

小计

表1－3－3成本法（土地）评审标准（36分）

序

号

评审项目

评审标准

标

准

分

扣分项目分值及说明

1

土

地

取

得

费

用

市场购置土地取得

土地取得方式明晰；土地取得成本构成合理，依据充分；土地取得成本调整符合市场情况；土地取得税费计算合理

14

（1）未说明土地取得方式的，扣1分；

（2）成本内容构成不合理的，扣1～6分；

（3）成本取值依据不充分的，扣1～5分；

（4）土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣1～3分；

（4）土地取得税费确定不正确的，扣1分。

征收集体土地取得

征收国有土地取得

2

土地取得税费

税费构成合理，税费确定合理。

2

（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣1分；

（2）税率不符合规定的，扣2分。

3

土地开发费

开发费用构成完整，依据充分；取值客观合理土地开发周期确定合理。

6

（1）土地开发费用构成不完整的，扣1～3分；

（2）土地开发费用取值依据不充分的，扣1～2分。

（3）土地开发周期确定不合理的,扣1分。

4

管理费用

费用构成合理，费率确定依据充分。

2

（1）费率取值不合理的，扣2分；

（2）费率取值理由不充分的，扣1分。

5

销售