XX住宅区前期物业管理投标书.docx
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XX住宅区前期物业管理投标书
郑重申明
本预测方案是受云南杰诚物业管理有限公司委托就云南怡泰房地产开发有限公司开发的【怡泰A区生活】项目进行的前期策划,内容涉及云南杰诚物业管理有限公司与云南怡泰房地产开发有限公司合作的商业机密,并且涉及到本人与云南杰诚物业管理有限公司之间的委托意向协议内容,因此本预测方案仅对有合作意向的云南杰诚物业管理有限公司及相关涉及【怡泰A区生活】项目开发的单位、个人公开。
我要求云南杰诚物业管理有限公司收到本物业管理项目预算方案时做出以下承诺:
一、本预测方案仅供云南杰诚物业管理有限公司和云南怡泰房地产开发有限公司等单位在决策【怡泰A区生活】物业管理相关事宜时做参考使用。
二、若本预测方案在【怡泰A区生活】的物业管理相关事宜中得到云南杰诚物业管理有限公司的肯定,则在【怡泰A区生活】的开发和物业管理前期介入和后期管理中请云南杰诚物业管理有限公司履行先前的意向性承诺。
三、妥善保管本项目预算方案,未经本人书面同意,不得以任何理由、任何形式向第三方公开本预测方案内容。
四、本预算方案版权为我个人所有。
五、若方案内容未被贵公司方面采纳,则我方将予以收回。
特此申明!
韦兆阳
二零零五年二月五日
声明………………………………………………………………………01
目录………………………………………………………………………02
概述………………………………………………………………………03
一、管理组织架构…………………………………………………………04
1.1管理模式……………………………………………………………04
1.2管理处组织架构及岗位设置………………………………………05
1.3前期介入期间人员组织架构………………………………………10
1.4管理人员任职要求…………………………………………………11
二、管理费用预测…………………………………………………………12
2.1前期介入……………………………………………………………12
2.2前期开办费用………………………………………………………13
2.3前期费用预算………………………………………………………19
2.4物业管理服务费的盈亏分析………………………………………21
三、物业管理用房…………………………………………………………22
概述
本方案是就【怡泰A区生活】项目的一期部分物业管理前期相关事项进行策划、预算。
【怡泰A区生活】的相关参数为:
一期总占地面积:
20000平方米
建筑面积:
53780.74平方米
其中住宅为52367.76平方米商业为1413.98平方米
道路面积:
1977.31平方米
绿地面积:
13700平方米
停车场共254个车位。
项目的绿地率为68.5%建筑密度为21.61%共346户。
民用用电费率为0.45元/kw,商业用电费率为0.80元/kw。
民用用水费率为2.8元/吨。
其中在预测的过程中,以2005年3月开始介入,2006年8进行接管验收从而由前期介入进入前期管理阶段。
所有的人员的工作时间为每天8小时制。
给经过认真测算,我个人认为【怡泰A区生活】物业管理项目的前期投入开办费用为256061.00元;前期介入发生的费用为258242.50元;前期管理的物业管理服务费为2.8元·平方米/月。
前期管理的人力资源投入为41人。
需要物业管理用房339平方米。
一、
管理组织结构
1.1管理模式:
杰诚物业将秉承“奉献专业管理水平,提供贴心便捷服务”的管理理念,依托杰诚物业成功的物业管理经营模式和经验,完善的内部管理体系;根据怡泰地产对【怡泰A区生活】的业主定位,楼宇设备、设施的自动化程度,以及【怡泰A区生活】所处的优越地理环境,我们拟采用“以业主需求为中心,用服务品质为导向”的经营管理模式。
需求杰诚物业
P计划
业主
改进A
业主委员会
安防服务
【怡泰A区生活】
物业管理处
环保服务
维修服务
客户服务D执行
便民综合服务
收费服务C检查
反馈信息
前台服务模式后台服务模式
1.2管理处组织架构及岗位设置:
【怡泰A区生活】物业管理服务组织架构图
云南杰诚物业
管理有限公司
云南怡泰房地产
开发有限公司
昆明市物业管理
主管部门
怡泰A区生活
物业管理服务处
项目经理
财务部
事务助理
管理处办公室
客户服务中心
设施养护部
安保部
环保部
本着精简、高效的原则,根据【怡泰A区生活】的实际服务、管理和经营的需要,在保证【怡泰A区生活】高质量的物业管理水平及物业管理处员工素质的基础上。
同时,也为充分表示本公司对【怡泰A区生活】物业管理项目的重视程度,经研究决定成立【怡泰A区生活】物业管理处(下设一室、一中心、四部,共41人),负责【怡泰A区生活】的各项物业管理工作的开展,采用经理负责制,签订经营责任书,实行独立核算。
具体如下:
1、管理处办公室:
任务和性质:
管理处办公室是【怡泰A区生活】项目物业管理的管理主体,负责项目整体的策划管理、后勤和经营管理、财务管理的综合部门。
主要负责:
人力资源、劳资、档案、行政管理等事宜。
贯彻、传达、监督、检查规章制度、发展规划、指令决议执行情况,协调个部门之间工作。
面对客户的公关、经营、物业宣传和广告工作。
负责开发、管理、经营各类配套物业项目。
人员配置:
序号
岗位
数量
薪水(元/月)
备注
1
经理
1人
2500
2
物业助理兼安保部主管
1人
1800
3
行政文员
1人
1000
合计
3人
管理人员2人、员工1人
2、财务部:
任务和性质:
财务部是【怡泰A区生活】物业管理处的财务工作主体。
负责管理处的费用收取、开支等实际工作。
涉及管理费用的整体测算、开支的计划、相关管理费用的财务报告等文件的制作。
财务部直接受云南杰诚物业管理有限公司管辖,业务上对管理处经理负责。
人员配置:
序号
岗位
数量
薪水(元/月)
备注
1
财务
1人
1500
合计
1人
管理人员1人
3、客户服务中心:
任务和性质:
客户服务中心是【怡泰A区生活】管理服务面向业主和所有客户的重要窗口,是与客户(业主)沟通的直接接触和有效沟通的桥梁,负责接待宾客、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、以及社区文化氛围营造管理等工作。
人员配置:
序号
岗位
数量
薪水(元/月)
备注
1
客服主管兼保洁主管
1人
1500
2
管理员(兼档案管理)
1人
1200
3
管理员
1人
1200
合计
3人
管理人员1人、员工2人
4、安防部:
任务和性质:
安防部是维护【怡泰A区生活】正常生活、居住秩序的重要职能部门,负责安全防范、消防管理、道路与交通管理、突发事件处理以及整体形象礼仪的展示等工作。
人员配置:
序号
岗位
数量
薪水(元/月)
备注
1
安防部主管
----
已有物业助理兼任
2
安防领班
3人
1200
平均每天3班倒
3
监控中心值班员
3人
1000
同上
4
安防值班员
15人
900
每班4人上岗、休息替换2人
5
停车场值班员
3人
900
平均每天3班倒
合计
24人
员工24人
5、设施养护部:
任务和性质:
设施养护部是保证【怡泰A区生活】物业主体、附属设备设施正常运转的专业技能部门,负责房屋建筑主体及共用设施设备的运行、维修、保养等管理工作。
此外包括前期的装修管理工作。
人员配置:
序号
岗位
数量
薪水(元/月)
备注
1
工程主管
1人
1500
2
工程助理
1人
1200
3
水电技工
1人
1000
4
万能工
1人
1000
合计
4人
管理人员1人、员工3人
6、环保部:
任务和性质:
环保部是【怡泰A区生活】物业管理处的服务工作的职能部门。
负责【怡泰A区生活】的环境清洁卫生管理、灭四害工作、绿化管理等工作。
人员配置:
序号
岗位
数量
薪水(元/月)
备注
1
环保部主管
---
已有客服主管兼
2
保洁员
6人
600
合计
6人
员工6人
1.3前期介入期间人员组织架构:
序号
岗位
人数
提前介入(月)
工作职责
1
物业经理
1人
18
全部参与【怡泰A区生活】前期物业管理的策划、管理组织建设、相关费用预算
2
财务
1人
3
负责参与【怡泰A区生活】物业管理前期的费用相关测算,并且筹备管理服务费用收取的工作。
3
物业助理
1人
12
配合物业经理进行相关工作,在销售现场进行和客户、业主(准业主)进行沟通工作,和部分业主签订前期管理协议。
4
安防人员
4人
18
负责【怡泰A区生活】地产商项目部以及售楼部的安防工作。
5
工程主管
1人
18
负责参与【怡泰A区生活】前期涉及建筑工程设计、相关附属设施选用。
物业管理设备采购等事宜。
参与项目竣工验收等工作。
6
保洁员
2人
18
负责【怡泰A区生活】地产商项目部以及售楼部的保洁工作。
合计
10人
1.4管理人员任职要求:
【怡泰A区生活】物业管理人员任职安排:
序号
岗位
任职要求
备注
1
经理
3年以上项目经理工作经历,资深物业管理专家,精通ISO9000体系,熟悉国家的相关法律法规。
全国招聘
2
物业助理
3年以上物业管理工作经验,对相关事务熟悉处理,综合管理能力强。
云南招聘
3
财务人员
3年以上企业商业会计工作经历,持初级会计上岗证。
云南招聘
4
客服主管
2年以上物业管理工作经验,具备良好的亲和性,对相关的法律法规熟识,对ISO9000体系有一定认识。
云南招聘
5
工程主管
3年以上建筑水电机电维修养护工作经验,对物业接管验收有实际操作能力。
云南招聘
6
物业管理员
对物业管理有正确认识,有相关工作经验,持证上岗,服务意识良好。
全国招聘
7
安防人员
符合相关要求,对本质工作有正确认识,服务意识良好。
男士身高170cm以上,女士身高160cm以上。
昆明招聘
8
工程人员
符合相关职位的要求,对物业管理有相关认识,熟悉本职工作的相关行业规则与各种参数,持证上岗。
昆明招聘
9
保洁员
符合相关要求,工作认真负责,服务意识良好。
昆明招聘
注:
1、作业服务人员必须身体健康,无传染病,无不良嗜好,经公司指定的本市区级以上医院体检合格;
2、持有效的身份证、计划生育证、劳务用工证,以及有效相应学历证明、技术资格证明;
3、财务人员有本市常住户口担保人有效担保。
二、管理费用预测
费用预测部分主要为三个内容:
前期介入的费用、前期的开办费用、前期管理的费用。
经过测算初步结果如下:
前期介入费用为258242.5元
前期开办费用为256061.00元;
前期的管理费用为2.80元/平方米/月。
2.1前期介入:
258242.5元
前期介入发生的费用主要为人员费用和消耗的物料。
具体如下:
1、人员薪资:
251842.5元
物业经理2500元/月*(1+36.5﹪)*18月*1人61425元
物业助理1800元/月*(1+36.5﹪)*12月*1人29484元
财务1500元/月*(1+36.5﹪)*3月*1人6142.5元
安防部:
主管1人经理兼、队员4人
900元/月*(1+36.5﹪)*18月*4人88452元
工程主管:
1500元/月*(1+36.5﹪)*18月*1人36855元
环保部:
保洁员2人
600元/月*(1+36.5﹪)*18月*2人29484元
2、物料消耗:
6400元
保洁:
每6个月消耗预算为800元,则18个月为2400元。
工程维修:
由于具有不可预测性,暂定为整个前期介入2000元。
3、办公用品消耗:
由于具有不可预测性,暂定为整个前期介入2000元。
2.2前期开办费用:
本着节约使用、据需添置的原则,对【怡泰A区生活】物业管理项目进行测算,前期的管理物资设备购买、人员招聘培训、网络平台打造等开办费用为256061.00元,列表如下:
1、物资购置:
单位:
人民币(元)
序号
项目
金额
1
服装费用
38011
2
行政开办费用
67222
3
客服开办费用
55388
4
工程开办费用
15900
5
环保开办费用
20960
6
安防开办费用
13980
合计
211461
物资购置细表:
单位:
人民币(元)
序号
项目
计算公式及备注
合计
一、
服装
详细见附表
38011
1
管理人员
8人×1060元
8480
2
安防人员
23人×1087元
25001
3
工程人员
3人×540元
1620
4
环保人员
6人×485元
2910
二、
行政开办费用
67222
1
办公室装修
物业办公室由开发商进行装修,并且另支付10000元供物业公司作办公室软装修用(公司口号、徽记、形象墙等)
2
经理大班台、椅
1套×1500元
1500
3
职员办公桌
15个×350元
5250
4
职员椅子
25个×200元
5000
5
10人会议桌
1套(带椅子)
3500
6
会客沙发
2套×1500元
3000
7
电话(带开户)
2部×300元
600
8
考勤卡钟
1套×1200元
1200
9
员工更衣柜
6组×580元
3480
10
双门木质文件柜
4个×450元
1800
11
品牌商务电脑
3台×5000元
15000
12
彩色喷墨打印机
2台×1000元
2000
13
彩色激光打印机
1台×5000元
5000
14
洗衣机、彩电等生活配套
1套
2000
15
仓库货价
3组×1000元
3000
16
对讲机
1台×800元
800
17
保险柜
1个×750元
750
18
员工胸牌
82个×6元
492
19
饮水机
1台×150元
150
20
照相机(数码)
1台×1200元
1200
21
验钞机
1台×1500元
1500
三、
客服开办费用
55388
1
传真机
1台×1500元
1500
2
复膜机
1台×600元
600
3
报纸书刊展示架
4组×200元
800
4
保险柜
2个×750元
1500
5
复印机
1台×13500元
13500
6
前期各种资料印刷
346户×28元
96888
7
住户档案专用柜
1组×1000元
1000
8
档案吊夹
1000组×2元
2000
9
物业管理标识
整套
15000
10
单元公告牌
12个×150元
1800
11
园区公告牌
2个×2000元
4000
12
便民设施
整套
5000
四、
工程开办费用
15900
1
PPR热融机
1台×300元
300
2
电钻
1台×700元
700
3
管钳
2把×80元
160
4
万用表
2只200元
400
5
疏通机
1台600元
600
6
电锤
1台×1600元
1600
7
插话机
2个×100元
200
8
活动扳手
4把×60元
240
9
电焊机
1台×1500元
1500
10
套筒扳手
2套×300元
600
11
梅花扳手
2套×300元
600
12
台钳
2台×150元
300
13
切割机
1台×400元
400
14
人字梯(1.5M,2.5M,6M)
各1个
2500
15
工具柜
2个×500元
1000
16
工具包及标准配套件
4套×300元
1200
17
对讲机
4个×800元
3200
18
兆欧表
1个×400元
400
五、
环保开办费用
20960
1
高压水枪
1台×3000元
3000
2
垃圾清运车
1台×600元
600
3
吸尘器
2个×200元
400
4
尘推
18个×60元
1080
5
玻璃套装工具
3个×300元
900
6
垃圾桶
60个×200元
12000
7
榨水车
4台×220元
880
8
保洁用化学药剂
若干
1200
9
扫把
50个×6
300
10
水管(20M,50M)
各2条
600
六、
安防开办费用
13980
1
警棍
8台×100元
800
2
充电式电筒(警用)
8台×150元
1200
3
应急灯
6台×150元
900
4
物品柜
3套×600元
1800
5
常用器械
8套×500元
4000
6
对讲机
6台×800元
4800
7
遮阳伞(带底座)
4把×120元
480
附表:
员工服装配套
单位:
人民币(元)
序号
项目
单位
数量
单价
合计
折旧年限
一、
管理人员
该岗位配置需要1060元
1、
夏装
套
2
220
440
2年
2、
冬装
套
2
300
620
2年
二、
安防人员
该岗位配置需要1087元
1、
夏装
240元
帽子
顶
2
30
60
3年
衬衣
件
2
40
80
2年
裤子
件
2
50
100
2年
2、
冬装
400元
帽子
顶
2
30
60
3年
外套
件
2
100
200
3年
衬衣
件
2
30
60
2年
裤子
件
2
40
80
2年
3、
配件
227元
领带
条
2
20
40
2年
帽徽
个
2
15
30
1年
肩章
副
2
15
30
1年
臂章
个
2
15
30
1年
领夹
个
2
10
20
1年
皮带
根
1
25
25
1年
武装带
根
1
50
50
3年
白手套
个
1
2
2
1月
4、
床上用品及其他
220元
被褥
床
1
90
90
3年
床单
套
1
30
30
3年
枕头
个
1
15
15
3年
雨衣
件
1
50
50
3年
水鞋
个
1
35
35
3年
三、
工程人员
该岗位配置需要540元
制服(夏装)
套
2
120
240
2年
制服(冬装)
套
2
150
300
2年
四、
环保人员
该岗位配置需要485元
夏装
套
2
80
160
2年
冬装
套
2
120
240
2年
雨衣
件
1
50
50
3年
水鞋
双
1
35
35
3年
2、人员招聘培训费用:
15600元
招聘费用:
3300元
报纸、网络媒体广告:
3100元;人才市场现场招聘200元。
人员培训费用:
12300元
培训岗位
培训内容
人次
路费、补贴、培训经费
全员
物业管理
40
4000
经理/财务
物管财务
4
2500
全员
企业文化
40
1200
全员
客户服务
40
2000
安防
安全防范
23
2000
环保
环保操作
6
600
合计:
153人次
合计:
12300元
3、网络平台打造(含物业管理软件):
29000元
建造互联网平台用于前期客户(业主)对【怡泰A区生活】项目的宣传,便于了解。
同时使用物业管理软件进行管理操作。
更加提升【怡泰A区生活】的档次和内在价值,同时使得物业公司更加节省成本。
网络平台打造4000元;
物业管理软件选购25000元。
2.3、前期管理费用预算:
1、人员薪资:
690930.00元
物业经理2500元/月*(1+36.5﹪)*12月*1人40950元
物业助理1800元/月*(1+36.5﹪)*12月*1人29484元
财务人员:
1500元/月*(1+36.5﹪)*12月*1人24570元
行政文员:
1000元/月*(1+36.5﹪)*12月*1人16380元
客户服务中心:
主管1人、管理员2人
1500元/月*(1+36.5﹪)*12月*1人24570元
1200元/月*1人*(1+36.5﹪)*12月*2人39312元安防部:
主管1人物业助理兼、领班3人、监控值班3人、队员17人
1200元/月*(1+36.5﹪)*12月*3人58968元
1000元/月*(1+36.5﹪)*12月*3人49140元
900元/月*(1+36.5﹪)*12月*17人250614元
设施养护部:
主管1人、维修员3人
1500元/月*(1+36.5﹪)*12月*1人24570元
1000元/月*1人*(1+36.5﹪)*12月*3人49140元
环保部:
主管1人客服主管1人兼、保洁员6人
600元/月*(1+36.5﹪)*12月*6人58968元
加班费:
每年有10天带薪假期,工资3倍,则加班费为(平均值)每人的1个月工资额,经计算此项费用为54284.00元。
注:
按照国家相关规定记提的员工福利分别为:
职工福利14%;教育附加费3.5%;工会2%;社保15%。
2、设备设施养护费:
698373.85元
⑴室外道路、场地养护费1977.31M2×5元/(M2.年)9886.55元
⑵管道疏通5000元/次×2次/年10000元
⑶化粪池清理12座×400元/(座.次)×1次/年4800元
⑷智能设施维护1500元/月×12月18000元
⑸消防设施维护(含年检)6000元/月×12月72000元
⑹电梯养护费
年检与小维保5000元/年·台×12台60000元
运行电费12部×18kw×8小时×0.45元/kw×365天283824元
⑺外墙清洗暂定为30000元
⑻共用水电设施维护1500元/月×12月18000元
⑼维修工具设备折旧(按3年折)按6000元来综合测算
⑽共用水电费用(含楼宇照明、园区照明、管理用
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