商铺投资指南.docx
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商铺投资指南.docx
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商铺投资指南
商铺投资指南
商铺投资新手入门必读
商铺投资新手入门必读
伴随中国经济持续稳健的发展,人民生活日益富裕,财富逐渐积累,通过投资来实现财富保值、增值的欲望不断提升。
作为不动产投资中的佼佼者——商铺投资已成为越来越多投资者们关注的焦点。
由于商铺投资涉及的各类问题较为复杂,因此,作为新手,要想使得自己的投资精准、科学,能获得稳定的投资收益,则需要从入门阶段就有所规划,以免走弯路。
下面,我们汇集了资深商铺投资人士的经验,总结出商铺投资的6个“W”,并编撰成篇,供投资新手们参考。
Why
投资商铺第一步该做什么?
——明确投资目的是首要
投资者明确商铺投资的目的,实际上就是明确自身的投资定位。
这一点非常关键,几乎决定投资方向的正确与否,以及投资收益预期的实现与否。
据了解,目前市场上购买商铺进行投资的目的大概可以分为三类。
分别是短期投资、长期投资和自主经营。
短期投资的投资者是通过买卖差价来实现投资收益的。
此类投资者一般会在商铺项目销售的前期,通过一次性付款或按揭贷款的形式买入,然后在项目升值后以较高的价格转手出售,从而获得差价收益。
长期投资的投资者则更多看中商铺投资的长期性和稳定性,一方面可以避免通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题,实现资产的保值、增值;又可以获得比股票、债券、期货市场更稳定,比纯住宅投资和银行储蓄更高的回报率。
此类投资者一般会选择按揭贷款的方式购买,并通过“以租养贷”的形式获得长期收益。
购买商铺除了租售,还有一类投资者为商铺的保值和业务的长期发展而选择购买商铺进行自主经营。
此类投资者通常会选择成熟商圈中的商铺来设立形象店、旗舰店,来展示企业实力、提升企业形象,从而进行品牌传播。
目前,武汉商铺项目呈现岀局部集中,整体分散的分布特点。
大多数优质商铺聚集在江汉路、武广、中南、街道口、徐东、光谷等大型商圈中,这些商圈中的商铺价格相对较高,回报也较高,适宜长期投资。
而位于这些商圈的辐射商圈中的商铺项目则适合短期投资,在前期以较低价格购买,待商圈日渐成熟之后转让,亦可获得可观回报。
投资贴士:
投资新手应根据自身实际情况确立投资目的,选择适合自己的投资收益方式,不可盲目投资。
Which
投资哪种商铺才能赚钱?
——选择适宜的商铺类别
纵观商铺市场,虽然种类复杂,项目繁多,但在售项目主要分为综合体商铺、底商、街铺以及专业市场几个类别。
投资者选择的商铺类型多为综合体商铺和底商两类。
由于街铺多为民改商或临建,产权转让时可能存在一些问题,而专业市场类商铺由于经营的特殊性和回报实际较长,多为大业主持有,分散产权持有的产权式商铺,因而关注热度略逊一畴。
城市综合体项目一般具有相当规模,商业氛围自成一体。
因此,其商铺大多会在引进一些知名品牌的主力店铺后,出售少部分产权,一般为一层黄金铺位。
这便是商业地产标杆企业的万达运用的典型模式。
综合体商铺与主力品牌店铺为邻,通常具有价格贵、租金高、收益稳定等特点,但一定程度上必须依赖整个综合体项目的经营状况。
综合体商铺的收益率一般在6%-8%左右。
底商一般分为社区底商和写字楼底商。
底商一般作为住宅或写字楼项目的配套商业,有着面积相对较少、价格较高,商业培育期较长等特点。
随着人们对居住品质要求的日渐赠高,社区底商必然成为未来商业地产的发展趋势。
但由于房地产开发的阶段性特点,目前市场上的底商项目均呈现岀一定的滞后性,开发商往往先推住宅再推商业,且同质性强,短期集中供应造成竞争激烈,价格偏高。
此外,大部分社区底商难以享受到成熟商圈的辐射,社区入住率短期间又难以达到,投资者在前期几乎得不到任何收益,所以,社区商铺往往需要3-5年的培育期之后才能成气候。
另外,投资者需注意底商的功能限制,有部分业态会禁止经营。
所以,投资前期也需对经营业态和客群定位进行考察分析。
投资贴士:
投资新手应该根据自身经济实力选择适宜的项目类别,整体考量项目的投资价值后再出手。
对于综合体商铺,须特别注意其整体经营情况;对于底商项目,须重视其养商期,不可急转手,否则难以获得预期的回报。
When
商铺什么时候买、卖才好?
——看准时机,该出手时才出手
投资商铺,买入价格关系到投资成本,卖出价格关系到投资收益,究竟什么时候买,什么时候卖才好呢?
这个出手时机非常关键,虽然投资不同项目的出手时机各不相同,但也有一些关键节点是投资者值得抓住的好时机。
买入价格越低,投资者成本就越低。
大多数情况下,开发商对商铺项目会采取预售的方法进行销售。
所以,在前期商铺作为期房的时候买入,其价格会相对划算。
而随着开发商工程进度的逐渐推进,商铺的前景逐渐明朗之后,开发商大多会开始提价,特别是位于成熟商圈中的项目,其涨价空间将会很大。
如果等到这个时候再买,投资者的成本将会提高不少。
所以,投资商铺还是越早越好,但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上,将投资风险控制在自己掌握的范围之内。
此外,当开发商遇到到资金链紧张、对项目前景预期不明朗等情况的时候通常会选择降价出货。
所以,选择这种时候购买也不失为一个良机。
相比之下,卖出价格越高,投资收益却并不一定越高。
如果投资者寻求的是短期投资收益,以买卖差价为利益点则卖出价格越高越好。
因为二手交易税费是一笔不小的成本,而通过按揭贷款投资的投资人,还需要考虑贷款的利息成本以及交房时的各种费用。
选择正式交房之前出手则可以避免各种税费等中间费用。
当投资者寻求长期投资收益,则更须考虑商铺商业氛围的成熟与否。
特别是位于核心商圈中的商铺,商铺租金会随着商圈的成熟而逐年走高,甚至出现指数增长。
投资者除非急需资金周转,否则,长期持有可能会获得更高收益。
投资贴士:
投资者在把握买、卖时机的问题上须充分权衡利弊后再出手。
短期投资者须考虑转手的中间成本,而长期投资者则不可忽略商铺后期的升值潜力。
此外,商铺初期出租的签约年限最好不要超过3-5年,以免商铺度过培养期之后由于租约而无法涨价。
Where
哪个地方的商铺升值潜力大?
——地段重要,位置更重要
商铺投资和其他类别的不动产投资一样,都会遵循一个“地段论”的投资原则。
无论什么类型的商铺,越靠近成熟商圈的商铺价值往往越高。
但投资者不可忽视成熟商圈中的“排他”现象,就是在同一个核心商圈中,不同商业项目之间存在着相当激烈的竞争,如果一个大型的强势品牌商业项目已经取得较好的经营状况,则其周边的商业体项目是难以与之抗衡的,更不可能超越其经营水平。
因此,投资者在选择商铺项目的时候不能一味“傍大款”。
相同地段,位置不同的商铺,其价值也不尽相同。
商铺的售价会根据楼层,以及开口位置的不同而变化。
在选定商业项目之后,投资者在具体选择铺位的时候应该遵循一个“金角银边”的定价原则。
越是靠近出入口、边角展示良好的商铺,其价值就越高。
所以,投资者选择铺位,还要细心观察铺位的有效客流量的多少,是否展示良好,以及客户能否便于达到商铺等细节环境。
投资贴士:
在选择商铺地段的时候,投资者应尽量选择靠近成熟商圈的商铺;选择具体铺位时,须谨慎考虑客流量、展示度、便捷性等影响商铺价值的诸多细节因素。
What
商铺值钱的隐形因素是什么?
——硬件设施好才是真的好
除了地段和价格,住宅投资考虑更多的往往是其舒适度与生活便利性;而商铺投资除了地段和价格,同样需要对商铺经营的便利性作一番考量。
商铺经营的便利性说到底最主要体现在硬件设施上,包括商铺所处的楼层、商铺的面积、进深、面宽、层高、柱距、水电设施、煤气、暖气管道等诸多方面。
只有硬件设施过硬的商铺,在后期的经营上才不会出现种种问题。
此外,一间商铺的硬件设施也直接关系到其经营业态的选择,从而对租户及经营者产生直接的影响。
大部分的商铺项目基本都能适应绝大多数业态经营的需要,而也不排除有些类型的商铺项目,本身在经营业态上就有所限制。
例如社区底商,其商业辐射半径较小,聚客能力相对较弱,且同质性强,因此其价值也就相对偏低。
所以,选择通用性强的商铺进行投资,会提高租户的选择性,投资者也更容易获得较高价值。
投资贴士:
投资者在签订购铺合同之前,一定要检查清楚商铺的一些硬件指标,并将这些细节参数和配套情况调查清楚写入合同,以免日后出租时还需要大量投入来进行改造。
Who
谁是最好的商业合作伙伴?
——好拍档更易帮助商铺增值
无论何时,开发商卖出商铺进入市场后,总有“旺铺”和“衰铺”之分。
这很大一部分原因是因为商铺的合作对象不同而各有差别。
如果投资者有长期固定合作的商家,尤其是一些品牌店铺,从长远投资的角度看则是投资回报的一个保证。
投资者不仅不需要花费太多精力在寻找租户上,而且还能从这些品牌商户的经营过程中发现有价值的建议。
与品牌店合作对投资者既有利,又有弊。
这些品牌店的知名商家会给商铺带来持续稳定的客流量,并且较长的租赁期限也能保证投资收益的稳定性;但也会因为租赁期限长而导致后期无法涨价,此外,品牌店租赁附加条款较多,租赁条件严格至苛刻、违约代价很高。
经过业内资深投资人士统计,中西快餐、银行、通信网点、连锁超市、洗衣店以及服装加盟店是承租能力、承租诚信度、履约能力、付款能力等综合因素评判较好的几个行业。
投资贴士:
投资者在选择商铺的过程中,也要同时考虑好租户的选择问题,尽量能积累到一些知名品牌的店铺进行合作,在投资之初就掌握主动权,为日后获得丰厚投资回报打基础。
商铺投资基础知识
一,如何评估商铺物业的价值
经常被问及这样的问题:
这个铺值多少钱?
其实这个问题的答案不在任何专家,也不在发展商那里,也许投资人应当自己去做一些小的研究,答案就在我们自己的手中。
商铺属于生财工具,把自己的商铺出租,一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱,这样才能保证自己的回报长期稳定可靠,因为没有人愿意赔本租场地的,所以必须研究各种行业的成本模型。
假设我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位,首先应当去了解的是周边服装铺的经营状况,比如衣物的档次(平均单件价格)、每周的出货量、顾客的种类等等情况,一般而言,场地成本占其总成本的1/5~1/4。
比如对于一个10平方米的服装铺,平均单件价格为100元,每周出货约30件,那么每日的营业额为430元,考虑每年四个月的淡季营业额对折,所对应的单位营业额为36元每平方米每天,按照1/5的场地成本,8年的物业投资回报期计算,净售价应当为21,024元/平方米,我们这里没有考虑税收、空租、佣金等因素。
以上是个例子,对于餐饮、美容等各种行业,都有不同的计算方法,大家可以请教专家,也可以自己去了解。
所以我们只要知道该地区每平方米的平均营业额,就不难推算出合理的商铺投资价格。
当然,刚才的算法是静态的,适于于成熟地区。
对于新兴地区商铺的估价就复杂多了,必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量,存在较多不确定因素。
在这样一个短小的篇幅,不能尽言详细的方法,但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区,再考虑新地区的建设周期,毕竟消费模式不会有大的差距。
现在我们知道了,评估商铺的价格,也不能简单说是该地区住宅售价的多少倍,即便是同样地区的商铺,可能因为适用于不同的经营种类,就导致价值的迥异。
希望这个方法不但对投资者,对一些初发展商铺物业的业者也有启迪。
二,什么是好的商铺物业
好的商铺一般具备如下特性:
适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。
在这个意义上,位于淮海中路以及南京西路一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺:
无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以,商业街带来天然的人流量,甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……,事实上,这些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资,能够进入市场流通的少之又少。
我们应当清醒地意识到这个问题,能够在市场以出售形式换现的商铺已经属于第二流的品种,投资的时候才应当慎之又慎。
不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法,在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的,所以底铺远远好于在楼上的铺位,同时要区分人流的种类,休闲人流的价值要远远高于交通人流,前者如商业中心、娱乐中心,后者如地铁通道等;是否是人气也是另外一个指标,要看看周边商业是否已经或者预期成势,周边是否有重要的顾客来源等,值得提出的是,狭窄街道(如雁荡路、南京东路等)形成的双边型商铺结构比宽阔马路(如长寿路、陆家浜路)造成的双单边商铺结构有利得多;商铺平面结构也很重要,一方面要有较宽的门面接触顾客,另方面也希求方正的格局便于店堂布置。
想单独讨论是现在较多出售的位于商厦内部的分割铺位,笔者认为这是商铺投资中风险因素最多的一种。
因为位于商厦内部,会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约,还会受到商厦内其他经营者的影响。
无论怎样,首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位,形成商厦内部和外部左右逢源之势,并且一旦有空租,总是位置不佳的首当其冲;全部是出售的铺位,统一规划管理难度比较高,通常会在同个楼层品牌档次参差不齐,在这种情况下,经营总是逐渐向低档靠拢,因而尽量规避定位高档货品,从而降低商铺经营的换手率。
三,如何收取回报
如果你商铺的承租人经营失败你会有哪些损失?
首先,当你最终决定让承租人退场的时候,可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用,一般多达半年;其次,寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期,以及需要支付的佣金;第三,因为商铺一次的经营失败,大大影响到继任承租人的信心,会影响到新的租金;第四,我们不知道是否因此会卷入拖欠房租而引起的诉讼。
所以,挑选一个好的承租人,以及帮助承租人做好生意对投资者来说是多么重要!
好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户,著名如麦当劳,除了印尼骚乱以外,从来没有因为经营不善而关门大吉,就成为非常好的租户。
所以笔者从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户。
长期的回报在于商铺经营者/承租者是否取得良好的业绩,因而减轻经营者的资金压力也成为投资人的重要工作。
比如,当经营者投入较多进行店堂布置和装修工程的时候,可以合理减少押金,或者延付押金,以帮助经营者以更多的资金投入到生意的运营,可能开始良好的资金状况会使生意财源滚滚,而资金不足则可能导致恶性循环。
另外,在租约到了之后也尽量挽留,其成本和风险也会大大低于招揽一个新的租户。
商铺投资的十二个技巧
地生钱,现代化的投资技术和理念固然必不可少,咱中华民族祖祖辈辈传下来的至理名言也是万万不能忘记的。
俗话说,一铺养三代。
投资商铺,如今仍不失为一个投资妙招。
商铺吸引投资者的主要是其诱人的投资回报。
要使所投资的商铺长盛不衰,取得丰厚的投资收益,就要从最初的选购开始“眼观六路,耳听八方”。
商铺选购要考虑的因素很多,比如:
房地产环境、商铺的商业环境、供求关系等。
下面教你12个投资商铺的小技巧,仅供参考哦!
★技巧一:
因地制宜选行业
位于交通枢纽处的商铺,应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。
位于住宅附近的商铺,应以经营综合性消费品为主。
位于办公楼附近的商铺,应以经营文化、办公用品为主,且商品的档次应相对较高。
位于学校附近的商铺,应以经营文具、饮食、日常用品为主。
在投资商铺之前,就应该为它寻找“出路”。
★技巧二:
坚决“傍大款”
如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近,甚至就在这些店面的隔壁,那么,你大可省去考察商铺市场的时间和精力,因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。
★技巧三:
巧用“物以类聚”
管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定,但在长期经营中,某条街道或某一个区域,很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。
★技巧四:
独立门面不可少
有的店面没有独立的门面,自然就会失去独立的广告空间,你也就失去了在店前施展营销智慧的空间,这会给店面今后的促销带来很大麻烦。
★技巧五:
周边民众购买力需知晓
商铺周边人群购买力的大小和质量,决定了商铺的基本价值。
当然,在那些购买力较强的区域,商铺的价值高,你获得投资回报的成本也相对较高。
★技巧六:
人流量很重要
投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。
真正支撑商铺长期盈利的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交、地铁的客流)。
★技巧七:
路边店能讨巧
如果商铺位于一条道路的一侧,就拥有了道路上来回两个方向的客流,这种临街的商铺,价值不低。
★技巧八:
建筑结构必须好
建筑物的结构也直接影响到商铺的价值,这一点很多人都没想到。
建筑物的结构多种多样,理想的商业建筑结构为框架结构,或者大跨度的无柱类结构(如体育场馆),这些结构的优点是:
展示性能好,便于分隔、组合,利于布置和商品摆放。
★技巧九:
了解商铺的开发商
选择品牌开发商,确保资金安全,是成功投资商铺的一个重要方面。
实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程,以及众多的合作伙伴,这对商铺的商业前景来说就是一种保证。
★技巧十:
周边交通要便利
理想状态下的商铺或商业街市,应具备接纳八方来客的交通设施,周边拥有轨道交通、公交车站点,当然,停车场也是不可或缺的。
★技巧十一:
不忽略发展空间
投资商业物业要具有发展的眼光。
有一些看似位置较偏的商铺,前期租金很低,商户难寻,似乎没啥“钱”途,不过你可别忘了,任何事情都可能发生变化。
★技巧十二:
把握投资时机有诀窍
从总体上说,经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期,未必是投资商铺的最佳时机,投资者选择商铺的空间很小,而且获得商铺要付出的成本很高。
反之,在有发展潜力的区域,商业气候尚未形成或正在形成中,投资者可以在较大的范围内选择商铺,需要付出的成本也相对较低。
商铺投资指南
如何选择一个黄金地段是关键选择商铺,不需要太多经验和专业。
只要你了解这个城市,知道你所要投资区域的消费群体和主要业态,只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。
“位置、位置、还是位置”,这是业内人士提出的选择商铺的首要标准,进一步可解读成“所选城市在全国的地位、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。
而只有零售业蓬勃的城市,商铺才值得投资。
与商场里的商铺相比,临街商铺无疑更具优势,它意味着拥有更多客流。
反之,商城里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力,设计和管理上的失误都会直接影响商铺的投资价值。
很多消费者存在一个误区,认为越靠近城中心位置越好,事实却并非如此。
有些临着城市的快速路让人群不便在此停留,商街门前也没有足够的行人步行空间,客流的缺乏会使处在这种地段的商铺产生高空置率。
地理上的好位置不是绝对的,还要考虑其能否留住客群,毕竟,“消费群体的存在才决定了商铺价值。
”
为什么LV等世界顶级品牌的旗舰店选择开在国贸而不是王府井大街?
答案很简单:
王府井的主流消费是旅游消费,消费群体是全国各地来京旅游的人们,整体消费力偏低,而国贸是全北京跨国企业集中度最高的地区,它的消费群体主要由CBD白领精英组成,高档次的品牌商业自然成为主流。
虽然好的地段是商业成功的绝对前提,但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体,也是选择商铺的大忌。
计算商铺投资回报率有技巧
评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率,而它的算法并不深奥。
业内人士介绍,能否实现发展商预期的投资回报率,只需要把几个环节串连起来进行计算。
先选好地段,在理解了这个区域的主流消费群体之后,判断区域的主要业态,再回过头来看一个商铺的价格,按12年收回成本来计算租金,看看这样的租金水平对应的业态能否承受,如果租金价格不能为区域的主流业态所接受,那么很可能造成铺位空置,投资回报自然无从谈起。
“帮商铺的承租人算算账,租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱,推算他能承受的租金,看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。
”只要是街铺就有升值的空间,但选择的依据是,承租人的账能不能算得过来,这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。
街铺是明智的选择
有关统计数据显示,一般经营稳定的商场商铺收益率在6%至9%之间就比较乐观,但街铺的收益会在15%至17%左右的收益。
街铺收益已经成为各地地产投资财富的重要来源,特别是街铺,它成了投资的香饽饽。
在街铺稀缺的情况下,商场成为挑动深圳资本的起搏器,商铺投资成为深圳商业经济的催化剂。
从最早的产权式商铺到主题式商铺、再到Mall商城、物流中心,商场虽然规模越做越大、数量越来越多、门槛越降越低,但是商铺的风险却越来越大,商铺与街铺的价值差距迅速再次拉大,正如当年的东门老街的“门面”、华强北的“底铺”一样。
专业市场是明智的选择
专业市场在对区域业态的深入研究基础上,对零散商业的深度整合,具备了区域市场基础和广泛的市场辐射力。
与零散市场相比,专业市场的投资优势是显而易见的,无论在投资收益,还是投资风险、经营特点、市场影响、区位依赖、商铺之间的差异、品牌塑造、消费习惯等均具有明显“比较优势”。
在现实市场中,零散市场的“铺差”(不同铺位之间的价值差异)是极其明显的,即便是一路之隔或紧邻的两个商铺,价格天渊之别是常见的事情,比如东门某铺位曾创下28万元/平方米的天价,而其相邻的商铺却大打折扣。
专业市场的“铺差”就大大弱化,它更强调平均利润和长期收益。
更重要的是,专业市场强调的是“共势”,投资收益共同形成并且相当稳定,共同分摊投资风险;经营相对稳定,业态固定并且具备规模优势;受市场影响程度相当低,区位影响程度相对较弱,专业市场品牌塑造容易,有助于维系忠诚客户、重复消费和口碑传颂。
社区商铺投资选择技巧
社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。
大型的、成熟的社区最适宜投资。
商铺的经营内容应该以“便民”为主要准则,因此,商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、服装等为经营内容,避免一味追求个性和特色。
社区商铺泛指在聚集了大量住宅的一个区域,周边的市政配套暂时未能满足市民需求,而社区商铺能够提供小区居民消费需要,并能够自发地吸引小区外的居民前来消费的一类商铺。
目前,上海的社区商铺分为封闭式商铺和开放式商铺两种。
前者由于封闭导致了人流量的局限,优势是便于管理;后者有人流量的优势,且投资升值空间也比较大。
对社区商铺的投资,应该有长远眼光,在选择时特别要注意:
一、社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。
因此,选择社区商铺主要看社区人群的数量和层次。
一些定位比较高的社区,其业主的素质和消费力都会相应较高,大型的、成熟的社区最适宜投资。
二、发展商为了业主的安全,通常会构造封闭式社区,此类社区内商铺令外面的人流不会主动进入,使得商铺的消费群体主要局限为楼盘业主。
因此,在这样的社区内选择商铺,最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位;位置在小
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