《初级会计实务》基础班讲义3135讲1.docx
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《初级会计实务》基础班讲义3135讲1
2014年初级会计职称考试《初级会计实务》基础班讲义(三十一)
十、固定资产的处置
企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损,应当将处置收入扣除账面价值(原价-累计折旧-减值准备)和相关税费后的金额计入当期损益。
固定资产的处置通过“固定资产清理”科目核算。
【相关链接】固定资产的盘亏不通过固定资产清理科目进行核算,因为固定资产清理科目反映固定资产处置的清理过程,而固定资产盘亏没有清理过程。
企业盘亏的固定资产应先通过“待处理财产损溢”科目核算,报经批准转销时,再转入“营业外支出”科目。
固定资产盘盈通过“以前年度损益调整”科目核算。
(一)固定资产转入清理。
企业因出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等转出的固定资产,按该项固定资产的账面价值:
借:
固定资产清理
累计折旧
固定资产减值准备
贷:
固定资产
(二)发生的清理费用等。
借:
固定资产清理
贷:
银行存款
(三)收回出售固定资产的价款
借:
银行存款
贷:
固定资产清理
(四)缴纳营业税
借:
固定资产清理
贷:
应交税费—应交营业税
【提示1】“应交税费—应交营业税”仅限于企业销售不动产(房屋建筑物)时才会发生;
【提示2】如果是处置的机器设备等动产,则需要计算缴纳增值税(销项税额)。
借:
银行存款(不通过固定资产清理)
贷:
应交税费—应交增值税(销项税额)
(五)保险赔偿等的处理。
借:
其他应收款
贷:
固定资产清理
(六)清理净损益的处理
1.属于生产经营期间正常的处理损失,借记“营业外支出—处置非流动资产损失”科目,贷记"固定资产清理"科目;
2.属于自然灾害等非正常原因造成的损失,借记“营业外支出—非常损失”科目,贷记“固定资产清理”科目;
3.如为贷方余额,借记“固定资产清理”科目,贷记“营业外收入”科目。
【例题·单选题】某企业转让一台旧设备,取得价款56万元,发生清理费用2万元。
该设备原值为60万元,已提折旧10万元,减值准备10万元,增值税税率17%。
出售该设备影响当期损益的金额为( )万元。
A.14
B.16
C.54
D.56
【答案】A
【解析】会计分录为:
借:
固定资产清理 40
累计折旧 10
固定资产减值准备 10
贷:
固定资产 60
借:
固定资产清理 2
贷:
银行存款 2
借:
银行存款 65.52
贷:
固定资产清理 56
应交税费-应交增值税(销项税额) 9.52
借:
固定资产清理 14
贷:
营业外收入 14
【例题·多选题】下列各项中,影响固定资产清理净损益的有( )。
(2010年)
A.清理固定资产发生的税费
B.清理固定资产的变价收入
C.清理固定资产的账面价值
D.清理固定资产耗用的材料成本
【答案】ABCD
【解析】与固定资产清理相关的税费、变价收入、固定资产的账面价值、清理过程中耗用的材料成本都影响固定资产清理净损益。
【例题·单选题】企业出售固定资产应交的营业税,应借记的会计科目是( )。
(2003年)
A.营业税金及附加
B.固定资产清理
C.营业外支出
D.其他业务成本
【答案】B
【解析】会计分录为:
借:
固定资产清理
贷:
应交税费—应交营业税
固定资产小结:
1.固定资产的入账价值;
2.固定资产的折旧;
3.固定资产的后续支出;
4.固定资产的处置和清查。
2014年初级会计职称考试《初级会计实务》基础班讲义(三十二)
投资性房地产
【提示1】采用成本模式
资产负债表日列示=账面余额-累计折旧(摊销)-减值准备
【提示2】公允价值模式
资产负债表列示=账面余额=账面价值
【提示3】采用公允价值模式不计提减值。
一、投资性房地产的概述和范围(主要考核客观题)
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
【相关补充】投资性房地产具有以下特征:
1.投资性房地产是一种经营性活动(日常活动);
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
【提示】是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入(同存货的销售)。
(一)属于投资性房地产的项目
1.已出租的土地使用权;
2.持有并准备增值后转让的土地使用权;
3.已出租的建筑物。
【提示】通常情况下,对企业持有以备经营出租的空置建筑物,如董事会或类似机构作出书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也应视为投资性房地产。
(二)下列各项不属于投资性房地产
1.自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;
2.作为存货的房地产(房地产开发企业)。
【提示】关注哪些属于投资性房地产哪些不属于投资性房地产:
1.企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权,不属于投资性房地产;
2.某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。
3.已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或出让方式获得的;而不是通过承租方式获得再出租;
4.通过承租方式获得再出租不属于投资性房地产;
【提示】以融资租入方式租入的房屋建筑物,租入后再转租的属于投资性房地产。
5.按照国家规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权,不属于投资性房地产。
6.房地产开发企业对外出租的商品房,属于投资性房地产。
【相关链接】针对土地使用权核算总结。
内容
核算科目
非房地产开发企业
1.通过出让方式或购买方式取得土地使用权(自用)
无形资产
2.企业外购的房屋建筑物,应对支付的价款按照合理的方法(公允价值比例)在土地和建筑物之间进行分配,分别作为无形资产和固定资产,如果无法合理分配的均作为固定资产核算
固定资产(无法分配)无形资产和固定资产(能够分配)
房地产开发企业
1.购入的土地使用权用于建造对外出售的商品房
开发成本(存货)
2.企业购入的土地使用权自用
无形资产
房地产开发企业或非房地产开发企业
1.企业单独估价入账的土地
固定资产
2.企业购买的土地使用权,如果是直接用于对外出租,或者持有以备增值后对外转让
投资性房地产
【例题·多选题】下列各项中,属于投资性房地产的有( )。
(2011年)
A.房地产企业持有的待售商品房
B.以经营租赁方式出租的商品房
C.以经营租赁方式出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
【答案】BC
【解析】选项A,房地产开发企业持有的待售商品房作为企业的存货;选项D,以经营租赁方式租入后再转租的建筑物不属于投资性房地产,因为该项资产企业没有产权。
【例题·多选题】以下关于投资性房地产表述正确的有( )。
A.房地产开发公司的待售商品房不属于投资性房地产
B.对企业持有以备经营出租的空置建筑物,如果董事会或类似机构作出书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,如果尚未签订租赁协议,则不作为投资性房地产核算
C.已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的;而不是通过承租方式获得再出租
D.以经营租赁方式出租的房产应作为投资性房地产核算
【答案】ACD
【解析】对企业持有以备经营出租的空置建筑物,如董事会或类似机构作出书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也应将其作为投资性房地产。
【例题·多选题】下列各项中,属于投资性房地产的有( )。
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
【答案】AC
【解析】投资性房地产包括:
(1)已出租的土地使用权;
(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。
选项B,待出租的建筑物不属于投资性房地产;选项D,不属于企业持有的资产。
2014年初级会计职称考试《初级会计实务》基础班讲义(三十三)
二、投资性房地产的初始计量(主要考核客观题)
项目
确认时点
1.已出租的土地使用权
租赁期开始日
2.已出租的建筑物
租赁期开始日
3.持有并准备增值后转让的土地使用权
企业将土地使用权停止使用,准备增值后转让的日期
(一)外购的投资性房地产的确认和初始计量(成本确定同固定资产和无形资产)
1.对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起,下同)或用于资本增值,才能称之为外购的投资性房地产。
2.外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
借:
投资性房地产
贷:
银行存款等
3.企业购入房地产,自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的,应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
(二)自行建造的投资性房地产的确认和初始计量(成本确定同自行建造固定资产)
1.企业自行建造(或开发,下同)的房地产,只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值,才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
2.自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
【提示】建造过程中发生的非正常损失(自然灾害)计入当期营业外支出。
建造完成:
借:
投资性房地产
贷;在建工程
3.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的,应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产(如果是房地产开发企业则建造的属于商品房属于存货),自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,从固定资产、无形资产或存货(房地产开发企业)转换为投资性房地产。
【例题·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用,之后改为对外出租,应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。
( )
【答案】×
【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的,应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等,对外出租后,再转为投资性房地产。
三、投资性房地产的后续计量(主要考核客观题和不定项选择题)
(一)企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
【提示】选用公允价值模式的条件
只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式(判断题)。
【例题·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中,正确的有( )。
A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式
B.满足特定条件时可以采用公允价值模式
C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式
D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
【答案】ABD
【解析】投资性房地产核算,同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。
(二)成本模式和公允价值模式的账务处理
具体处理
成本模式
公允价值模式
会计科目
投资性房地产
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
投资性房地产—成本
—公允价值变动
公允价值变动损益(损益类会计科目)
1.是否计提折旧或摊销
借:
其他业务成本
贷:
投资性房地产累计折旧(摊销)
同固定资产和无形资产
×
2.是否计提减值
根据账面价值高于可收回金额的差额计提
同固定资产和无形资产
×
3.是否确认公允价值
×
借:
投资性房地产—公允价值变动
贷:
公允价值变动损益
或相反处理
4.期末账面价值
账面余额-折旧/摊销-减值准备
期末账面余额=期末账面价值=期末公允价值
5.租金收入
借:
银行存款
贷:
其他业务收入
【提示】如果投资性房地产属于企业的主营业务,则计入主营业务收入和主营业务成本,题目会明确说明,题目未指明则计入其他业务收入或成本。
【相关链接1】企业计提的应收款项、持有至到期投资、可供出售金融资产(分两个情况)和存货的减值,以后价值回升可以转回,但固定资产、无形资产、长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产计提的减值不允许转回。
【相关链接2】针对按公允价值模式计量的投资性房地产期末将账面价值调整到公允价值,不计提减值。
【例题•多选题】2009年1月,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用,租赁期为10年。
2009年1月1日,该写字楼开始起租,写字楼的工程成本总额为8000万元,甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。
每年的租金收入为10万元。
2009年12月31日,该写字楼的公允价值为8400万元。
2010年12月31日,该写字楼的公允价值为7900万元。
针对该业务下列说法正确的有( )。
A.2009年影响当期损益的金额为410万元
B.2009年12月31日投资性房地产列示为8400万元
C.2010年的租金收入列入营业外收入10万元
D.2010年12月31日投资性房地产列示为7900万元
【答案】ABD
【解析】2009年的处理:
(1)2009年1月1日,甲公司出租写字楼
借:
投资性房地产——成本 8000
贷:
在建工程 8000
(2)确认租金收入
借:
银行存款 10
贷:
其他业务收入 10
(3)2009年12月31日,按照公允价值调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:
投资性房地产——公允价值变动 400
贷:
公允价值变动损益 400
【提示】2009年12月31日的账面价值为8400万元,等于公允价值。
2010年的处理:
(4)确认租金收入
借:
银行存款 10
贷:
其他业务收入 10
(5)2010年12月31日,按照公允价值调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:
公允价值变动损益 500
贷:
投资性房地产——公允价值变动 500
【提示】2010年12月31日的账面价值(账面余额=账面价值)为7900万元,等于公允价值。
【例题·单选题】甲公司为房地产开发企业,现有存货商品房一栋,实际开发成本为9000万元,2009年3月31日,甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用,租赁期为10年。
甲公司对该商品房采用成本模式进行后续计量并按年限平均法计提折旧,预计使用寿命为50年,预计净残值为零。
假定不考虑其他因素,下列关于甲公司2009年12月31日资产负债表项目列填报正确的是( )。
A.存货为9000万元
B.固定资产8865万元
C.投资性房地产为8820万元
D.投资性房地产为8865万元
【答案】D
【解析】甲公司的该商品房应该确认为投资性房地产,2009年4月至12月投资性房地产的累计折旧=9000÷50×(9/12)=135(万元)。
所以2009年12月31日资产负债表项目列报的投资性房地产的账面价值=9000-135=8865(万元)。
【例题·判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的,应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。
( )
【答案】√
【解析】企业采用公允价值模式进行后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
【例题·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。
( )
【答案】×
【解析】公允价值模拟计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。
2014年初级会计职称考试《初级会计实务》基础班讲义(三十四)
四、投资性房地产后续计量模式的变更(主要考核客观题)
(一)企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。
(二)计量模式的变更
投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示:
已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。
(三)成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。
【相关链接】会计政策变更与会计估计变更的区别,主要区别在于,政策变更需要追溯调整,估计变更未来适用法(折旧年限等变更)。
【例题·判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式再转为成本模式。
( )(2013年)
【答案】√
【解析】已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式再转为成本模式。
【例题·单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的,转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是( )。
A.资本公积
B.营业外收入
C.未分配利润
D.投资收益
【答案】C
【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量的,变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。
【例题·单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中,正确的是( )。
A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产,公允价值的变动金额应计入资本公积
D.采用成本模式计量的投资性房地产,符合条件时可转换为公允价值模式计量
【答案】D
【解析】投资性房地产采用成本模式计量的期末也应考虑计提减值损失;公允价值模式核算的不能再转为成本模式核算,而成本模式核算的符合一定的条件可以转为公允价值模式。
选项C应是计入公允价值变动损益。
五、内部转换形成的投资性房地产(房地产用途的转换)
【提示】该部分内容属于投资性房地产的初始计量,本专题内容为了方便大家理解将内容进行了小幅扩展,不影响考试。
房地产的转换是指的房地产用途的变更。
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变,应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。
(一)房地产的转换形式及转换日
1.自用房地产转为投资性房地产
(1)自用的建筑物改为出租。
转换日为租赁期开始日。
(2)自用的土地使用权停止自用,改用于出租或资本增值。
转换日为确定用于赚取租金或资本增值的日期。
(3)存货房地产改为出租。
转换日为租赁期开始日。
2.投资性房地产转为自用房地产
(1)投资性房地产开始自用,即将投资性房地产转为自用房地产。
转换日为房地产达到自用状态,企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。
(2)房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发销售。
转换日为租赁期满,企业董事会或类似机构作出书面决议(关键点)明确表明将其重新开发用于对外销售日期。
(二)房地产转换的会计处理
2014年初级会计职称考试《初级会计实务》基础班讲义(三十五)
【提示】上表中存货指房地产开发企业的存货,使用的科目为“开发产品”。
【例题·单选题】2011年7月1日,甲公司将一项固定资产转为按照成本模式进行后续计量的投资性房地产,该资产在转换前的账面原价为4000万元,已计提折旧200万元,已计提减值准备100万元,假定不考虑其他因素,转换日甲公司应借记“投资性房地产”科目的金额为( )万元。
A.3700
B.3800
C.3850
D.4000
【答案】D
【解析】账务处理:
借:
投资性房地产 4000(原固定资产账面余额)
累计折旧(摊销) 200
固定资产减值准备 100
贷:
固定资产 4000
投资性房地产累计折旧 200
投资性房地产减值准备 100
【例题·单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额,正确的会计处理是( )。
A.计入资本公积
B.计入期初留存收益
C.计入营业外收入
D.计入公允价值变动损益
【答案】A
【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时,转换日公允价值大于账面价值的差额记入“资本公积—其他资本公积”科目,如果小于则计入公允价值变动损益。
【例题-案例分析题】甲公司2000年12月31日建成A办公楼作为自用固定资产核算,建设完成达到预定可使用状态的总支出为1000万元,预计使用年限为20年,预计净残值为0,年折旧为50万元/年;2010年12月31日,将该办公楼整体出租,年租金为100万元,租赁期为2年,2010年12月31日,转换日的公允价值为800万元,2011年12月31日的公允价值为850万元,2012年12月31日的公允价值为820万元,2012年12月31日,租赁期届满收回继续自用,甲公司针对投资性房地产采用公允价值模式计量。
要求:
做出处理
【答案】
2000年底建造完成:
借:
固定资产 1000
贷:
在建工程 1000
2000年底—2010年底,10年期间:
借:
管理费用 50
贷:
累计折旧 50
其他年份(略)
2010年12月31日该项固定资产的账面余额为1000万元;累计折旧为500万元,账面价值为500万元。
2010年12月31日,转为投资性房地产(转换日)
借:
投资性房地产—成本 800(转换日公允价值)
累计折旧 500
贷:
固定资产 1000
资本公积—其他资本公积 300
【提示】如果转换日的公允价值为400万元。
借:
投资性房地产—成本 400(转换日公允价值)
公允价值变动损益
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