回迁安置土地增值税文件汇总及分析.docx

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回迁安置土地增值税文件汇总及分析

土地增值税清算-拆迁补偿收入如何确定

2011年6月，某房地产企业对某平房片区进行拆迁改造，对被拆迁方采取产权调换补偿，产权调换补偿面积按被拆迁面积的1:

1，原地置换。

被拆迁部分面积合计13,268.25㎡，置换部分的房屋收入，房地产企业申报时用的成本价2272元/㎡计算收入，对还是不对？

 根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）的规定：

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第

（一）款规定确认收入：

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

 很显然，房地产企业用成本价计算收入，不正确。

通过查看企业的销售台账，同一年度销售的住宅的平均价格4452元/㎡，所以，房地产企业要调增收入13,268.25*（4452-2272）=28,924,785.00元。

调增部分的收入是需要补缴营业税及附加，土地增值税、企业所得税。

 如果把上例中2011年改为2015年1月，那么需调整的收入就又不一样了。

 根据纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告（国家税务总局公告2014年第2号）的解读：

回迁安置房与商品房性质不同，不宜按照同地段商品房市场价进行核定，应按照营业税细则第二十条第（三）款规定，营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

由于回迁安置房所处地块的土地出让价款并非该纳税人承担，实质上该地块的土地使用权不属于该纳税人，因此，核定的销售不动产计税依据中不应包含土地成本。

 该项目的单位成本2100元/㎡（不含土地成本），假定该地区规定的成本利润率17%，则收入额应为：

2100*（1+17%）÷（1-5%）*13,268.25=34,315,884.47元，应调整收入34,315,884.47-13,268.25*2272=4,170,420.47元，同样调增的收入部分也需缴纳相关税费。

由以上可以看出，依据的文件不同，结果会相差很大，房地产企业要根据项目所属年度选择正确的收入计算方法。

国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告

国家税务总局公告2014年第2号

发文日期：

2014-01-08

    现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：

纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

本公告自2014年3月1日起施行。

本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。

　　 国家税务2014年1月8日

解读：

关于《纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》的解读

发布日期：

2014年01月15日 国家税务总局办公厅

一、本公告出台的背景

近期，部分地区税务机关反映，有纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权，请总局明确上述纳税人无偿转让回迁安置房所有权的行为是否缴纳营业税以及如何确定计税依据问题。

二、为什么对纳税人无偿转让回迁安置房所有权的行为征收营业税

按照营业税条例细则第五条规定，单位将不动产无偿赠送其他单位或个人的行为，应视同销售不动产征收营业税。

因此，纳税人向他人无偿转让回迁安置房所有权的行为，应视同销售不动产征收营业税。

三、如何确定计税依据

按照营业税条例细则第二十条规定，纳税人发生细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按规定顺序确定营业额。

回迁安置房与商品房性质不同，不宜按照同地段商品房市场价进行核定，应按照营业税细则第二十条第（三）款规定，以工程成本加利润的方式予以核定；同时，由于回迁安置房所处地块的土地出让价款并非该纳税人承担，实质上该地块的土地使用权不属于该纳税人，因此，核定的销售不动产计税依据中不应包含土地成本。

国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复

国税函发（1995）549号                                     1995-10-10

    江苏省国家税务局：

       你局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设有关征免营业税问题的请示》（苏国税发〔1995〕338号）收悉。

文中反映你省南通等地外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。

在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。

按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。

并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。

经研究，现批复如下：

       对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

      首先,这个文件到目前全文还有效力,就当时行文时间来说,外商投资还是有优惠的条件,毕竟连所得税税率都敢优惠的不一样.不要说一个营业税了.

       那么我们来说其次:

       2010年12月1日起,内外资企业统一税收,以来体现内外企业公平竞争,连所得税税率都统一了,当然其他税收也要统一执行.如果,国家税务总局明白这个道理,为了避免媚外的嫌疑,就也该撤销这个文件,既然没有撤销这个文件,就说明了这个文件同时也适用于内资企业.

目前房地产行业中涉及到城中村改造的操作模式越来越多,国家税务总局一直没有一个彻底的明确拆迁补偿所涉及的税务问题的文件.

    所以,税务机关乱依据文件,当然一般都是搬抄对企业不利的条款来执行,一口价,就是以视同销售作为所以税款的计税依据,全凭他们自己说了算.

关于拆迁安置的营业税问题,不得不提及一下河南省小李庄那个文件.很多专家讲课都会提及这个文件,河南省真是给专家找麻烦,还找一个不是依据的依据.

《河南省地方税务局关于小李庄城中村改造项目建设安置房征收流转税问题的批复》豫地税函﹝2011﹞212号 

   郑州市地方税务局《关于小李庄城中村改造中政府拨付资金纳税问题的请示》（郑地税发﹝2011﹞65号）、河南省地方税务局稽查局《关于小李庄城中村改造项目拆迁安置房税收问题的请示》收悉。

根据郑州市人民政府下发的关于城中村改造的有关文件精神，城中村改造采取市场运作方式进行。

城中村改造的安置开发比例为1:

2。

对实行产权调换方式进行补偿安置的，城中村改造项目建设安置房享受郑州市人民政府规定的规费减免、土地出让金返还等优惠政策。

从调研的情况看，目前郑州市已批准实施改造的行政村（组）近百个，各行政村（组）的改造方式、补偿方式、土地出让方式各异，情况十分复杂。

为保持政策的统一性，经研究，批复如下：

       一、关于营业税问题

    根据郑州市人民政府关于城中村改造的若干规定，房地产开发企业及其他拆迁安置单位按照政府规定的安置开发比建设安置房补偿给被拆迁人，其实质是以不动产为表现形式的经济利益的交换，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发﹝1995﹞549号）、《国家税务总局关于个人销售拆迁住房征收营业税问题的批复》（国税函﹝2007﹞768号）文件精神，房地产开发企业及其他拆迁安置单位以产权调换方式补偿给被拆迁人的安置房，属于销售不动产应税行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。

 计税营业额的确定方式，对按照郑州市人民政府规定的拆迁补偿安置标准补偿的房产面积部分，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额，其中组成计税价格的计算公式为：

同类住宅的房屋开发成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）；补偿房产面积超过政府规定的补偿安置标准的，其超出部分，应按向被拆迁人实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额。

    纳税义务发生时间为：

房地产开发企业及其他拆迁安置单位与负责拆迁的单位或被拆迁人合同约定的安置房产权转移的当天。

 对经发展改革委等政府部门批准，城中村改造项目所在地人民政府委托建设或房地产开发企业及其他拆迁安置单位按照政府批准的规划投资建设，统一纳入城市市政和共用设施建设管理的城市基础设施、公共服务设施及公共配套设施用房，不属于销售不动产行为。

 二、关于土地增值税问题

  小李庄城中村改造项目收到的搬家费、拆迁工作经费、村民集体的过渡费、基础设施、公共服务设施建设等补偿费用，在土地增值税清算时，按规定分别冲减成本或费用。

    这个文件中最大的一个问题.就是依据的文件与执行的文件不一致.

 在"关于营业税问题"的文中,提及到两个文件,"根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》"

 在"计税营业额的确定方式"这段文字中,单单按照《中华人民共和国营业税暂行条例》执行,为什么不按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》这个文件执行?

既然为了想让纳税人多缴一点税款,那么在前面就不要提及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》这个文件,直接依据《中华人民共和国营业税暂行条例》以作为缴纳营业税的依据就可以了.

 还好,河南省地方税务局没有按照这个文件执行.毕竟按照212号文件执行,还是少收了企业的营业税了,这样怎么可以?

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所以我们的河南省按照视同销售为营业税的计税依据.这样可以多收税了!

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提问内容：

尊敬的省地税局领导:

我们是河南省**市一家房地产开发公司,目前有一“城中村”改造项目,实行“拆一还一”房屋产权调换,安置的小区是独立的,其成本可以正确的核算.

目前基本完成安置区建设,税务机关要求进行缴纳安置区所涉及的税款,就营业税计税依据问题,税务机关要求按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格为营业税计税依据,计算缴纳安置区的营业税.

我们认为,就安置区营业税问题,有一个文件规定是按照建筑成本价为计税依据.

这个文件是《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）

文件中规定

“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税….”,因为现在内外企业执行的文件统一,因此我们认为此文件也适用于内资企业,且国家税务总局也对我们的问题进行了答复

总局答复如下:

“对于你公司案例，如果房地产规划部门批复立项的文件规定该建设项目为拆迁安置项目，原则上可以适用《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）有关规定。

”

现.**市所属税务机关要求我们就安置区营业税计税依据,按照视同销售为依据进行缴纳,请问这样操作是否不妥.

烦请您的问题,谢谢

2013/07/19

   尊敬的纳税人，您好！

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：

“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者

本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：

营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

      河南省地方税务局

2013/07/25

       看看我们河南省地方税务机关对纳税人多么的"照顾",我们且不说税收任务考量的压力,单单就税务事项认知就存在问题.

   对与国家税务总局答复, “对于你公司案例，如果房地产规划部门批复立项的文件规定该建设项目为拆迁安置项目，原则上可以适用《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）有关规定。

"都不认可,那么诸如自己制订的212号当然也可以不认可.

 是不是没有省份执行549号文件?

当然有!

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      首先看广东省的文件

 《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）

 规定：

“对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。

以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。

看看广州市的文件,连地价成本都不含到计征营业税依据里

    广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》穗地税发[2000]79号规定：

“对于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[1995]549号还是粤地税函[1999]295号，都是按房屋的成本价核定计征营业税。

但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键一点是地价是否包含在成本范围内，也是实务中争议的一个焦点。

而根据广州市地方税务局的解释，这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价。

”    

 再来看看珠海的文件.让我们更可以认识到,还有这样关心纳税人的税务机关的存在!

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 珠海市地税局《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发[2005]415号）,通知中有如下条款

“补偿的房产面积如与拆迁户原产权房产面积相等的，应按同类住宅的成本价核定计征“销售不动产”的营业税”,

这个不是主要的.还要一条 

    “由于大部分旧城改造的住宅小区，开发商对补偿房产与对外销售商品房的成本投入不同，大部分补偿房产的投入成本较少，各地方税务局、分局在执行中，不应简单直接将补偿房产与对外销售商品房的成本作加权平均确定计税价，或简单地将对外销售商品房的成本作为补偿房产的同类住宅的成本价核定计征“销售不动产”的营业税。

考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。

”

还有一条

“能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征“销售不动产”的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程（如配套停车场，可观赏喷水池假山工程等）差异等因素作合理调整后核定计征“销售不动产”的营业税。

核定时需有书面分析材料，并层报区（分）局集体决定。

纳税人如对税务机关核定的应纳税额有异议时,应按《中华人民共和国税收征收管理发实施细则》第47条第三款规定，由纳税人提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额”

税务机关给出来怎么核定成本价的方法,如果核定的有点高了,企业不同意,还可以调整.

现在我们来说说这个2号公告,我们暂且抛开549号文件,单就这个文件来分析.

 抛开第一句话"纳税人以自己名义立项 "先行不说,

 那么我们看第二句话"在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房",这句话存在几个问题,让纳税人搞不明白.

    不承担土地出让价款是什么概念?

 1.这块土地所有权不隶属纳税人.（上述文件让人一般会考虑应该隶属这种情况）.

  2. 政府无偿划拨的土地使用权.

   3.土地出让金全部返还. 

 那么我们现在按照第一种情况来说.

如果是第一种情况,那么第一句话就有问题了.土地使用权就根本不是开发商（纳税人）的,那么纳税人怎么可以以自己名义立项,这不是胡说吗?

充其量可以说以建换地,也就是说代建安置区,因为代建,政府才可能给你另外的土地来开发.

代政府建设安置区就根本扯不到下面所说的视同销售不动产,产权都不是开发商的,怎么来的销售不动产.!

 如果是这种情况,那么提醒一下我们财务人员,让高层的领导去协调, 改为代建形式,不要认为土地不出钱,就像捡了个天大的馅饼,后面的税款和其他诸多事情就会让老板头晕!

  第二种情况,政府无偿划拨的土地使用权.

 一般目前这种无偿划拨土地使用税的形式较难存在,就是存在,我们也要特别注意!

 现在的地方政府做事态度和持久度真的可能说变就变,说不准突然一天让你补缴土地出让金.还是高价补缴,岂不是亏大了?

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 第三种情况,土地出让金全部返还假如是这种情况,上述2号公告才符合前两句话.且第二句话还要进行改动一下,修改为纳税人实际上不承担土地出让价款或者其他比较让纳税人理解的字句,才算是确切.

 我们来继续向下看第三句. "并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为"

 什么算无偿?

拆100返1000000也算无偿?

 这里的无偿应该有规定的度,没有了度,就出来了问题. 

 还有一个问题,假如纳税人没有土地使用权,那么他怎么能够说得上转让回迁安置房所有权行为,更别说无偿了!

没有权利还来使用权利,这种行为应该会出问题的. 

     再看最后一句.       

"但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款"

 1. 假如前面土地使用权不隶属开发商的话,那么这句话就是废话,土地使用权不隶属开发商,那么土地使用权价款所有成本就根本不会在开发商账面上发生.本来就没有,你怎么还让不包括?

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2.那么,就有另外一个推理,既然写上了这一句话,我们姑且不认为是废话,那么就说明这块地土地使用权隶属于纳税人,既然隶属与纳税人,你前面还管人家承担不承担土地出让价款干什么?

难道说必须让纳税人不承担,才能适用这个公告.估计这样的情况全国也不会符合几个!

3.土地使用权价款这个概念比较模糊,让纳税人无法理解,应该改为"取得土地使用权所支付的金额"更为是好。

例子：

某市房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。

2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。

近期，税务机关对该房地产开发公司开展日常税收检查时，针对上述情形，一方面要求该公司就拆迁还原部分分别按成本价及市场价申报缴纳营业税。

同时，还要求该公司按市场价申报预缴土地增值税（该小区尚未销售完毕，尚不符合土地增值税清算条件）和企业所得税，为此，企业财务人员对上述税种的不同计税依据困惑不解。

　　《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。

由于目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有3种方式：

即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

就本例中所涉及产权调换方式而言，由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，因此，对该房地产开发企业的拆迁还房行为所涉及营业税、土地增值税及企业所得税的计税依据应分别作如下不同处理。

营业税按同类房屋成本价确定计税依据

　　根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）及国税函[2007]768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下两种情形。

（一）对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

（二）对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;三是按下列公式核定：

营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。

　　因此，本例中，该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000元（800×2200×5%）。

而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元（200×3500×5%）。

　　土地增值税计税依据的确定

　　拆迁安置土地增值税计算问题中，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　这里需要说明的是，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

本例中由于不存在补差价问题，“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元（800×3500），同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如该省规定普通