奥园神农养生城建设项目可行性研究报告.docx

奥园神农养生城建设项目可行性研究报告.docx

《奥园神农养生城建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《奥园神农养生城建设项目可行性研究报告.docx（79页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

奥园神农养生城建设项目可行性研究报告

奥园神农养生城建设项目

可行性研究报告

1概述

1.1项目名称及拟建地点

项目名称：

奥园·神农养生城

拟建地点：

**市天元区十六区

1.2项目申报单位

**房地产开发有限公司

1.3申请报告编制单位

编制单位：

**工程项目管理有限公司

资质等级：

甲级

资质证号：

工咨甲

发证机关：

国家发展和改革委员会

1.4编制依据与研究范围

1.4.1编制依据

（1）关于编制本项目申请报告的咨询服务协议书；

（2）《项目申请报告通用文本》（2007）；

（3）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）；

（5）《**市城市总体规划（2006-2020）》；

（6）《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（7）其他相关专业设计规范；

（8）项目申报单位提供的相关基础资料。

1.4.2研究范围

根据国家有关政策、规程和规范，对项目背景、建设用地及相关的规划、建设条件、工程技术方案、环境影响、资源利用、节能、社会影响、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供政府投资主管部门决策参考。

1.5项目概况

1.5.1建设内容与规模

（1）建设内容

奥园·神农养生城拟建设9栋32层住宅楼、5栋28层住宅楼、1栋24层住宅楼；32栋4层住宅楼、1栋3层幼儿园、1栋2层内部商业用房及出入口岗亭；2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。

本项目开发拟采取“一次规划、分四期实施”的运作方案。

一期工程拟建设6栋32F高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。

二期工程拟建设1栋3F幼儿园、1栋24F、5栋28F、3栋32F高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。

三期工程拟建设32栋4F多层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。

四期工程拟建设1栋2层内部商业用房、2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼以及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。

（2）建设规模

奥园·神农养生城总用地面积157318.2㎡（合235.98亩），规划总建筑面积488489.4㎡，其中：

住宅318855.26㎡（多层21600㎡，高层222995.26㎡，公寓74260㎡），商业用房35000㎡，写字楼33040㎡，幼儿园2257.14㎡，物管用房2753㎡，社区服务用房1180㎡，公厕及垃圾房210㎡，天面梯屋机房1560㎡，商业首层架空2074㎡，地下车库91560㎡。

项目规划容积率2.5，建筑密度19.8%，绿地率35.0%。

规划建设住宅1349套，停车位2543个（其中：

地面254个，地下2289个）。

一期工程用地面积32024.11㎡，规划建筑面积149325.40㎡，其中：

高层住宅125390.0㎡，地下室23456.8㎡，天面梯屋机房478.6㎡。

规划建设住宅882套，地下停车位587个。

二期工程用地面积30420.29㎡，规划建筑面积122874.6㎡，其中：

高层住宅97605.26㎡，幼儿园2257.14㎡，地下车库22599.4㎡，天面梯屋机房412.8㎡。

规划建设住宅403套，地下停车位565个。

三期工程用地面积65342.01㎡，规划建筑面积45532.8㎡，其中：

多层住宅21600㎡，地下车库23932.8㎡。

规划建设住宅64套，地下停车位598个。

四期工程用地面积29531.75㎡，规划建筑面积170756.6㎡，其中：

商业用房35000㎡，写字楼33040㎡，公寓74260㎡，物管用房2753㎡，社区服务用房1180㎡，公厕及垃圾房210㎡，天面梯屋机房668.6㎡，地下车库21571㎡，商业首层架空2074㎡。

规划建设停车位793个（地上254个，地下539个）。

1.5.2主要建设条件

奥园·神农养生城位于**市天元区十六区，北临珠江北路，东临神农大道。

项目的供电、给排水、燃气、通讯基础设施拟从神农大道和珠江北路引入。

1.5.3项目估算总投资与资金筹措方案

（1）项目估算总投资

经估算，项目总投资173261万元，其中：

工程费用86983万元，工程建设其他费用81408万元，基本预备费4870万元。

详见投资估算表。

一期工程投资45549万元，其中：

工程费用26565万元，工程建设其他费用17501万元，基本预备费1483万元。

二期工程投资38853万元，其中：

工程费用21443万元，工程建设其他费用16212万元，基本预备费1198万元。

三期工程投资39207万元，其中：

工程费用8482万元，工程建设其他费用30268万元，基本预备费457万元。

四期工程投资49652万元，其中：

工程费用30493万元，工程建设其他费用17427万元，基本预备费1732万元。

（2）资金筹措

本项目估算总投资173261万元，其资金筹措方案如下：

1）项目申请单位自有资金40502万元，占总投资的23.4％，其中：

已付土地费用30000万元，基本账户资金10502万元；

2）余款132759万元拟通过商品房预售和银行按揭贷款解决，占总投资的76.6％。

1.5.4主要技术经济指标

表1-1总的主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

指标值

备注

1

总用地面积

㎡

157318.2

合235.98亩

2

总建筑面积

㎡

488489.4

2.1

住宅

㎡

318855.26

2.1.1

高层

㎡

222995.26

2.1.2

多层

㎡

21600

2.1.3

公寓

㎡

74260

2.2

商业用房

㎡

35000

2.3

写字楼

㎡

33040

2.4

幼儿园

㎡

2257.14

2.5

物管用房

㎡

2753

2.6

社区服务用房

㎡

1180

2.7

公厕及垃圾房

㎡

210

2.8

天面梯屋机房

㎡

1560

2.9

商业首层架空

㎡

2074

2.10

地下车库

㎡

91560

3

容积率

2.5

4

建筑密度

%

19.8

5

绿地率

%

35.0

6

居住户（套）数

套

1349

7

停车位

个

2543

7.1

地上

个

254

7.2

地下

个

2289

8

估算总投资

万元

173261

9

预计销售收入

万元

245401

10

利润总额

万元

48582

11

所得税

万元

12145

12

净利润

万元

36437

13

投资利润率

%

21.03

静态

14

投资利税率

%

35.97

静态

15

财务内部收益率

%

12.87

动态

16

财务净现值（Ic=12%）

万元

1769

动态

17

投资回收期

年

3.68

静态

18

建设工期

年

3

表1-2一期主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

指标值

备注

1

用地面积

㎡

32024.11

2

建筑面积

㎡

149325.4

2.1

高层住宅

㎡

125390

2.2

天面梯屋机房

㎡

478.6

2.3

地下车库

㎡

23456.8

3

居住户（套）数

套

882

4

地下停车位

个

587

5

估算投资

万元

45549

表1-3二期主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

指标值

备注

1

用地面积

㎡

30420.29

2

建筑面积

㎡

122874.6

2.1

高层住宅

㎡

97605.26

2.2

幼儿园

㎡

2257.14

2.3

天面梯屋机房

㎡

412.8

2.4

地下车库

㎡

22599.4

3

居住户（套）数

套

403

4

地下停车位

个

565

5

估算投资

万元

38853

表1-4三期主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

指标值

备注

1

用地面积

㎡

65342.01

2

建筑面积

㎡

45532.8

2.1

多层住宅

㎡

21600

2.2

地下车库

㎡

23932.8

3

居住户（套）数

套

64

4

地下停车位

个

598

5

估算投资

万元

39207

表1-5四期主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

指标值

备注

1

用地面积

㎡

29531.75

2

建筑面积

㎡

170756.6

2.1

商业

㎡

35000

2.2

写字楼

㎡

33040

2.3

公寓

㎡

74260

2.4

物管用房

㎡

2753

2.5

社区服务用房

㎡

1180

2.6

公厕及垃圾房

㎡

210

2.7

天面梯屋机房

㎡

668.6

2.8

地下车库

㎡

21571

2.9

商业首层架空

㎡

2074

3

停车位

个

793

3.1

地上

个

254

3.2

地下

个

539

4

估算投资

万元

49652

1.6研究结论

（1）奥园·神农养生城的建设可以增加区域商品房供给，符合国家、省市房地产业发展的有关政策和市场的需求。

（2）项目符合**市城市规划的要求，拟建场址交通便利，给排水、供电、通讯、燃气等市政基础设施配套完备，供应可靠，项目建设内外部条件良好。

（3）项目估算总投资173261万元，建设资金全部自筹。

（4）本项目建成后，可以提供1349套商品住宅，给需求者提供一个环境优美、舒适的居住条件，具有良好的社会效益。

因此，项目建设是必要的、可行的。

2申报单位

2.1项目申报单位

**房地产开发有限公司

2.2申报单位基本情况

**房地产开发有限公司成立于2012年8月14日。

公司的经营范围：

房地产开发、销售（凭资质证经营）。

现有员工39人，中级以上职称的专业技术人员8人，设置的机构有人力资源部、综合部、开发管理部、工程部、销售部、财务部等部门。

公司住所：

**市天元区泰山路572号

注册资本：

人民币5000万元

3项目概况

3.1项目名称

奥园·神农养生城

3.2拟建地点

本项目位于**市天元区十六区

3.3项目的建设内容与规模

（1）建设内容

奥园·神农养生城拟建设9栋32层住宅楼、5栋28层住宅楼、1栋24层住宅楼；32栋4层住宅楼、1栋3层幼儿园、1栋2层内部商业用房及出入口岗亭；2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。

本项目开发拟采取“一次规划、分四期实施”的运作方案。

一期工程拟建设6栋32F高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。

二期工程拟建设1栋3F幼儿园、1栋24F、5栋28F、3栋32F高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。

三期工程拟建设32栋4F多层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。

四期工程拟建设1栋2层内部商业用房、2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼以及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。

（2）建设规模

奥园·神农养生城总用地面积157318.2㎡（合235.98亩），规划总建筑面积488489.4㎡，其中：

住宅318855.26㎡（多层21600㎡，高层222995.26㎡，公寓74260㎡），商业用房35000㎡，写字楼33040㎡，幼儿园2257.14㎡，物管用房2753㎡，社区服务用房1180㎡，公厕及垃圾房210㎡，天面梯屋机房1560㎡，商业首层架空2074㎡，地下车库91560㎡。

项目规划容积率2.5，建筑密度19.8%，绿地率35.0%。

规划建设住宅1349套，停车位2543个（其中：

地面254个，地下2289个）。

一期工程用地面积32024.11㎡，规划建筑面积149325.40㎡，其中：

高层住宅125390.0㎡，地下室23456.8㎡，天面梯屋机房478.6㎡。

规划建设住宅882套，地下停车位587个。

二期工程用地面积30420.29㎡，规划建筑面积122874.6㎡，其中：

高层住宅97605.26㎡，幼儿园2257.14㎡，地下车库22599.4㎡，天面梯屋机房412.8㎡。

规划建设住宅403套，地下停车位565个。

三期工程用地面积65342.01㎡，规划建筑面积45532.8㎡，其中：

多层住宅21600㎡，地下车库23932.8㎡。

规划建设住宅64套，地下停车位598个。

四期工程用地面积29531.75㎡，规划建筑面积170756.6㎡，其中：

商业用房35000㎡，写字楼33040㎡，公寓74260㎡，物管用房2753㎡，社区服务用房1180㎡，公厕及垃圾房210㎡，天面梯屋机房668.6㎡，地下车库21571㎡，商业首层架空2074㎡。

规划建设停车位793个（地上254个，地下539个）。

3.4建设条件

3.4.1自然条件

（1）地形地貌

奥园·神农养生城用地呈不规则形状，场内地势北高南低、西高东低，最大高差约10m。

（2）气候气象

**市属中亚热带季风湿润气候区，具有四季分明、气候温和、无霜期长等特点。

雨水充足，年平均降雨量1471mm。

境内历年平均气温17.5℃，极端最高气温41℃，极端最低气温-7.2℃。

无霜期280天左右，年日照时数1430小时。

（3）工程地质条件

参照场址临近已建工程的地质情况，初步推断项目场址的地质条件稳定，宜于本项目建设。

按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）、《建筑抗震设计规范》（GB5011-2001（2008年版）附录A，我国主要城镇抗震设防烈度设计基本地震加速度和设计地震分组，**市抗震设防烈度小于6度，为非抗震区。

3.4.2交通条件

项目东临神龙大道，北临珠江北路，交通较为方便。

3.4.3主要公用设施

（1）给、排水

奥园·神农养生城的给水由城市自来水管网供给。

从珠江北路的市政自来水管上开一个DN300梯口，从神农大道的市政自来水管上开一个DN250梯口，将两处引入管在整个项目地块内布置成环状给水管网，满足项目的给水要求；

项目场内的污废水和场内雨水均以重力流方式自流排入神农大道和珠江北路的市政污水管道和雨水管道。

（2）供电

项目所需两个10kV电源拟分别从神农大道开闭所和珠江北路开闭所引入，另购置一台柴油发电机组，满足消防需要。

（3）通讯

项目区内的电信、宽带网络、有线电视等电信设施均已配套完善，项目均可就近接入。

（4）燃气

神龙大道已引入市政管道天然气，项目用气条件满足。

3.5主要工程技术方案

3.5.1项目组成

本项目为**市金业房地产开发有限公司奥园·神农养生城项目，项目功能为城市多、高层混合居住小区，包括建筑系统、道路系统、环境及景观系统及工程管线系统、信息系统。

建筑系统包括32栋4层住宅、9栋32层住宅楼、5栋28层住宅楼、1栋24层住宅楼；1栋3层幼儿园、1栋2层内部商业用房及出入口岗亭；2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼。

道路系统包括院内道路及地面停车场。

环境及景观系统包括环境小品（含雕塑）、水景、绿化、景观小路铺装及景观照明等。

工程管线系统包括场地内工程管线的综合处置含动力、照明、给水、排水，天然气输送管网，电信及有线网络光纤等。

3.5.2总平面设计

3.5.2.1设计原则

（1）充分注重用地形状及城市道路围合情况，因地制宜创建独具特色的居住小区，营造资源节约型和环境友好型的两型社区；

（2）坚持可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系；

（3）保护生态环境，防止污染和破坏环境；

（4）以人为本，满足人们物质与精神的需求，提高生活质量；

（5）贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策；

（6）符合当地城市建设规划的要求，并与周围环境相协调。

3.5.2.2场地分析

本项目建设用地位于**市天元区珠江北路与神农大道西南地块内，北临珠江北路，东临神农大道，拟建设用地面积约16公顷。

项目用地呈不规则形状，场内地势北高南低、西高东低，最大高差约10m。

场地周边已建有房地产居住小区、学校、行政单位、炎帝广场等公共设施。

基地长轴沿东西方向，长宽大致尺寸为515m×406m。

场地周边道路各节点标高与场地高程相适应；用地周边局部道路最大纵坡不超过1.0%，地势相对平坦，适宜作为居住小区建设用地。

3.5.2.3总体布局

根据项目的具体功能，结合地形条件按高标准、高起点规划和布置，完善配套设施，体现居住建筑的特点，力求做到平面布置和竖向布置合理。

总平面布置中采用成组成团方式进行功能分区，多层住宅布置在用地南边，相对远离城市交通干线，环境安静舒适，避免噪声；高层住宅部分布置在用地北面及西北面，可以隔绝冬季寒风对用地内部侵袭，遮挡外部交通噪声干扰；公共服务设施布置在用地东面，紧邻神龙大道，符合城市规划要求，方便用地内部住户及城市居民使用，符合城市可持续发展目标。

场地根据功能分区设定设2个出入口，其中东面出入口服务多层区；北面出入口起着分隔高层住宅与公共服务设施的作用又紧邻一起，方便内外部用户使用，并把高层区与多层区连接在一起，方便使用。

地面停车主要设置在公共服务设施区及用地北面，住宅用户及高层商业建筑主要采取地下停车，通过用地各出入口处的地下停车场出入口就近停车，避免停车对内部景观、环境产生影响，总停车位2543个。

3.5.2.4道路交通及消防设计

场地内部道路环绕本项目三大功能组团用地，避免内部道路对各功能秩序产生干扰，又可使消防车辆通达各单项建筑形成良好的扑救面，满足消防要求。

道路围绕建筑，通过与广场、绿地和小品等有机结合，使景观和基地内各场所导向明确、亲切自然，具有很强的参与性。

基地道路由车行环道和连通建筑的辅助道路构成，车行环道宽度见《奥园·神农养生城》总平面规划图，路面宽度除少数辅道为4m、其余为6m，设计道路及消防通道最小转弯半径为9.0m。

3.5.2.5环境和景观设计

本项目以出入口及道路作为线性景观轴线，以高层住宅围合的公共绿地及低层住宅围合的绿地作为片状景观绿地，在出入口及景观轴线交汇点设置景观节点，其中中心绿地为小区内部重要景观节点，通过设置水景、人行小路、绿化、坡地、中心景观等达到共享与公共性质；以片状绿地向周边各建筑间绿地辐射，建筑间绿地为次一级景观节点，通过线状道路、绿地连接主要景观节点与次一级景观节点，形成大小分级、公共性分级的多层次点、线、面景观体系，具体设计上通过材料的对比、绿化的植物配置对比、高矮对比，体现季节变化，适应不同气候环境的室外场地场使用，营造温馨宜人的居住环境。

在出入口处，设计讲究公共性、地方性，采用具有当地特点的主题景观广场及小品设计。

夜间照明：

用地内以道路、广场、停车场、景观绿化结合各单体建筑出入口进行重点设计，采用LED照明技术以节约能源，灯具选型体现现代性并避免眩光，照度满足使用要求；神龙大道及珠江北路一侧建筑根据城市规划要求设置夜间照明。

3.5.2.6竖向设计

场地经整理后地势较为平坦，最低标高约为59.0m，最高标高约67.5m，满足防洪要求，场地内道路或出入口与城市道路相接处高于城市道路0.3m左右，单体建筑首层地面标高高于建筑周边场地0.3m，道路纵坡不超过3%，横坡拟采用1%，广场及地面停车场坡度采用0.5%，绿化及景观可以适当设置局部坡地及平台增加空间的层次及景深满足景观艺术需求。

场地雨水采用有组织排水，经雨水管收集，由道路雨水管经场地西、北、东面用地出入口就近排至城市雨水管。

3.5.3建筑方案

3.5.3.1设计依据

（1）《全国民用建筑工程设计技术措施、规划、建筑》（2009年版）

（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

（3）《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2009年版）

（4）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

（5）《无障碍设计规范》GB50763-2012

（6）《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010

（7）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93

（8）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

（9）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002版）

（10）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

（11）《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98

（12）《高层民用建筑防火设计规范》GB50045-1995（2005版）

（13）《住宅设计规范》GB50096-2011

（14）《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87

（15）《**市规划管理技术规定》（2012修订版）

3.5.3.2设计原则

（1）满足各种设计规范；

（2）满足消防要求及规定的退让；

（3）满足项目建设单位的功能要求；

（4）合理布置空间环境，组织好交通、人流的关系；

（5）以人为本、充分满足使用者要求。

3.5.3.3主要建筑物特征

主要建筑物的特征如下表所示：

项目名称

建筑层数

标准层高

防火类别

耐火等级

设计使用年限

结构选型

屋面防水等级

24、28、32层住宅楼

24、28、32

3.0m

1类

一级

50

剪力墙结构

II级

21、32层公寓楼

21、32

3.0m

1类

一级

50

框支剪力墙结构

II级

25层公寓楼

25

3.9m

1类

一级

50

框支剪力墙结构

II级

32层写字楼

32

3.0m

1类

一级

50

框架-核心筒结构

II级

4层住宅

4

3.3m

二级

50

框架结构

III级

2层内部商业用房

2

4.2m

二级

50

框架结构

III级

3层幼儿园

3

3.9m

二级

50

框架结构

III级

说明：

高层建筑最大高度不超过99.9m，裙房不超过24m，多层裙房采用框架结构；地下车库采用钢筋混凝土框架结构，与土壤接触处采用防渗钢筋混凝土，柱网尽可能采用8.4m，上部为住宅时，相应剪力墙应落至地下车库，地下室与地上层不应共用楼梯间，当必须共用楼梯间时，应在首层与地下或半地下层的出入口处，设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级的防火门隔开，并应有明显标志；其余如传达门卫及垃圾处理建筑有条件时均采用钢筋混凝土框架结构。