商住小区建设项目可行性研究报告.docx

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商住小区建设项目可行性研究报告

商住小区建设项目可行性研究报告

一、附表：

1、总投资估算表（估算表1）

2、主体工程投资估算表（估算表1-1）

3、配套工程投资估算表（估算表1-2）

4、工程其他费用估算表（估算表1-3）

二、附件：

1、《旧包府路北P-04-02地块建设用地规划条件意见书》（条字第150********0442号）

2、项目建设单位企业法人营业执照

3、项目建设单位组织机构代码证

4、项目建设单位资质证书

三、附图：

1、盛世金城总平面图

2、住宅楼户型图

3、住宅楼平面图

4、综合楼平面图

1总论

1.1项目概述

1、项目名称：

某商住小区建设项目

2、项目建设地点：

某市东胜区旧包府路北P-04-02a地块内（建设用地规划条件意见书编号：

条字第150********0442号）。

3、项目建设性质：

新建建筑

4、建设规模及内容：

拟建的某商住小区建设项目在旧包府路北P-04-02a地块内。

某商住小区建设项目经济技术指标

序号

名称

指标

规划条件

备注

1

净用地面积（m2）

17994.69

2

总建筑面积（m2）

37518.92

3

地上建筑面积（m2）

37518.92

3.1

住宅楼（m2）

28462.22

3.2

综合楼（m2）

9056.70

4

地下建筑面积（m2）

------

5

基底面积（m2）

2968.76

6

绿化面积（m2）

5575.93

7

道路面积（m2）

3050.00

8

硬化及人行道面积（m2）

6400.00

9

综合建筑密度（％）

16.50

9.1

居住建筑密度（％）

13.00

符合居住＜20％的规定

9.2

商业建筑密度（％）

29.88

符合商业＜30％的规定

10

综合容积率

2.08

10.1

居住容积率

1.99

符合居住＜2.0的规定

10.2

商业容积率

2.43

符合商业＜2.5的规定

11

绿化率（％）

30.99

符合＞30％的规定

12

层数

17层/11层/7层

13

建筑高度（m）

52.5/34.5/23.8

符合居住＜60米,商业＜36米

14

结构形式

住宅采用剪力墙结构、综合楼采用框架结构

15

综合楼（栋）

1

16

住宅楼（栋）

3

17

住宅（户）

338

18

电梯（部）

13

19

停车位（个）

434

居住:

1.0车位/户

20.1

地上（个）

120

20.2

地下（个）

314

本项目净用地面积为17994.69平方米，总建筑面积为37518.92平方米，全部为地上建筑，其中：

住宅建筑面积28462.22平方米，综合楼建筑面积9056.70平方米。

项目建设中结合建筑造型及地块特点进行道路，绿化等相关配套设施，统筹考虑地块内布置社区活动中心、公厕、水泵房、配电室、换热站、弱电机房等公共服务配套设施建设工程。

地块内社区活动中心、物业管理办公室、公厕设置在本项目综合楼内。

5、项目总投资及资金来源

本项目估算总投资10972.92万元。

其中：

建设工程费用8289.10万元，工程建设其他费用2161.30万元，工程预备费522.52万元。

资金来源为企业自筹。

6、开发周期及建设期

本项目开发建设期2年。

建设期限：

2011年6月至2013年5月。

7、结论和建议

本项目可行性研究报告就项目建设的必要性、建设内容与规模、建设条件、环境保护、安全措施、建设工期、项目组织与实施、投资估算与筹措、社会效益等方面进行分析与论证，结论为项目可行，建议建设单位尽快落实资金和项目审批。

1.2建设单位概况

本项目是由内蒙古东冉房地产开发有限责任公司组织开发；项目法人：

郝伟。

内蒙古东冉房地产开发有限责任公司是由内蒙古投资有限公司与郝伟共同投资成立的一家房地产开发企业，房地产开发企业资质等级为叁级，公司成立于2007年8月9日，注册资金1亿元人民币，现办公场所位于东冉集团办公楼，现在职员工30人，其中有职称人员15人，有岗位证书人员5人。

公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针。

制定一系列可行性目标，陆续完成了重要的开发工程。

1.3报告编制依据和范围

1、可行性研究报告编制依据

1）国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》

2）国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

3）国家和地方有关规程、规范、政策及条列等

4）《内蒙古自治区某市城市总体规划》（2003-2020）

5）《某市东胜城区控制性详细规划》

6）某市规划局《建设项目规划条件意见书》

7）建设单位提供的其他有关资料及数据

8）建设单位可行性研究报告编制委托书

2、可行性研究报告编制范围

根据委托单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几方面进行了分析研究：

1）项目建设的必要性研究；

2）场址选择、市政配套设施及规划设计方案；

3）建设内容、建设规模、建设标准；

4）组织机构与人员编制；

5）消防安全、环境保护与节能；

6）投资估算、建设进度及资金筹措；

7）结论及建议。

1.4主要技术经济指标

旧包府路P-04-02a地块经济技术总指标

序号

名称

项目名称

合计

盛世金城•郦景住宅小区

盛世金城.逸景商住小区

------

------

1

净用地面积（m2）

12334.21

17994.69

------

------

30328.90

2

总建筑面积（m2）

42606.72

37518.92

------

------

80125.64

3

地上建筑面积（m2）

24606.72

37518.92

------

------

62125.64

3.1

住宅楼（m2）

24606.72

28462.22

------

------

53068.94

3.2

综合楼（m2）

------

9056.70

------

------

9056.70

4

地下建筑面积（m2）

18000.00

------

------

------

18000.00

5

基底面积（m2）

1367.04

2968.76

------

------

4335.80

6

绿化面积（m2）

3767.17

5575.93

------

------

9343.10

7

道路面积（m2）

2400.00

3050.00

------

------

5450.00

8

硬化及人行道面积（m2）

4800.00

6400.00

------

------

11200.00

9

综合建筑密度（％）

------

16.50

------

------

14.30

9.1

居住建筑密度（％）

11.08

13.00

------

------

------

9.2

商业建筑密度（％）

------

29.88

------

------

------

10

综合容积率

------

2.08

------

------

2.05

10.1

居住容积率

1.99

1.99

------

------

------

10.2

商业容积率

------

2.43

------

------

------

11

绿化率（％）

30.54

30.99

------

------

30.81

12

层数

18层

17/11/7层

------

------

------

13

建筑高度（m）

55.5

52.5/34.5/23.8

------

------

------

14

结构形式

住宅采用剪力墙结构、综合楼采用框架结构

15

综合楼（栋）

------

1

------

------

1

16

住宅楼（栋）

2

3

------

------

5

17

住宅（户）

216

338

------

------

554

18

电梯（部）

8

13

------

------

221

19

停车位（个）

216

434

------

------

650

20.1

地上（个）

120

120

------

------

240

20.2

地下（个）

96

314

------

------

410

某商住小区建设项目经济技术指标

序号

名称

指标

规划条件

备注

1

净用地面积（m2）

17994.69

2

总建筑面积（m2）

37518.92

3

地上建筑面积（m2）

37518.92

3.1

住宅楼（m2）

28462.22

3.2

综合楼（m2）

9056.70

4

地下建筑面积（m2）

------

5

基底面积（m2）

2968.76

6

绿化面积（m2）

5575.93

7

道路面积（m2）

3050.00

8

硬化及人行道面积（m2）

6400.00

9

综合建筑密度（％）

16.50

9.1

居住建筑密度（％）

13.00

符合居住＜20％的规定

9.2

商业建筑密度（％）

29.88

符合商业＜30％的规定

10

综合容积率

2.08

10.1

居住容积率

1.99

符合居住＜2.0的规定

10.2

商业容积率

2.43

符合商业＜2.5的规定

11

绿化率（％）

30.99

符合＞30％的规定

12

层数

17层/11层/7层

13

建筑高度（m）

52.5/34.5/23.8

符合居住＜60米,商业＜36米

14

结构形式

住宅采用剪力墙结构、综合楼采用框架结构

15

综合楼（栋）

1

16

住宅楼（栋）

3

17

住宅（户）

338

18

电梯（部）

13

19

停车位（个）

434

居住:

1.0车位/户

20.1

地上（个）

120

20.2

地下（个）

314

1.5结论

一、结论

本项目建设方案实用性和可操作性较强，技术先进可靠，组织管理措施得当，示范带动作用大，服务范围广阔，市场前景看好，具有较强的盈利能力和抗风险能力，可以实现良好的生态、社会、经济效益，说明该项目是可行的。

本项目建设条件基本具备，外部交通、通讯、供水及供电条件以及社会经济条件、政策支持条件较好。

本报告认为，本项目具有可行性。

二、建议

1、加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续；建议建设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠的依据。

2、精心安排施工，确保工期、质量、投资控制目标的完成。

2项目提出的理由、过程和必要性

2.1项目提出的理由与过程

近年来，东胜确立抓城市建设就是抓经济建设的理念，按照“拉大、补欠、崛起”的建设思路，拓展城市空间、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三区”。

按照将东胜建成某市对外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成为经济发展活跃、产业特色突出、人居环境优美的现代化新城区的构思，在建设过程中坚持“高起点规划、高标准建设、高水平运作”的开发建设原则，使开发区建设取得了显著成绩。

城区面积自撤盟建市的10万人增加到55万人，规划到2015年城区人口将达到100万人；随着城市不断拓展，城区面积由2000年的15.6平方公里，发展到67平方公里。

地区综合实力明显增强，经济发展继续保持全区领先。

地区生产总值相继跨越千亿元、两千亿元大关，2010年达到2643亿元，五年累计创造地区生产总值8490亿元，是“十五”期间的5.2倍，年均增长23.4％；人均GDP 由4600美元增加到20800美元。

财政总收入538.2亿元，五年累计完成1515.7亿元，是“十五”时期的7.4倍，年均增长42%。

东胜区、准格尔旗和伊金霍洛旗财政收入突破百亿元。

固定资产投资完成1898亿元，五年累计完成6033亿元，是“十五”时期的6.5倍。

主要经济指标全区领先，综合经济实力进入全国地级市前20位。

东胜新区建设与旧城改造协调推进，康巴什新区与阿镇呈现一体化发展态势，市府搬迁入驻康巴什新区，城市体量快速做大，功能加速完善，品位不断提升。

全市城镇建成区面积由138平方公里拓展到243平方公里，城镇化率达到70%。

“十一五”期间，东胜区累计开发各类地产建筑面积400万平方米，同时新建廉租房1万平方米，重点加大了铁西新区和城市“三街一路”两侧的开发力度，并与旧城区改造相结合，成片开发，规模建设，使人均居住面积逐步增加。

伴随着城市基础设施建设的加快，东胜城市整体功能叶得到不断提升，“十一五”期间，东胜区加大了城区改造力度，大力实施基础设施建设工程，完成了两期给水工程，进行了城区供水管网、污水管网和防洪设施的新建和改造；完成了污水处理厂改扩建工程及垃圾填埋场和无害化处理工程；加快了城区水冲式公厕、旱厕及垃圾转运站的新建和改建步伐。

基础设施覆盖率提高到88.2％，城市的整体功能得到了较大提升。

同时，东胜区大力实施景观绿化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通过“集中建绿、规划增绿、拆旧补绿、拆墙透绿”等措施i，完成了城市出入口、道路、广场、公园等绿化工程，使东胜区城市绿化面积达到350万平方米，公共绿地面积210万平方米，绿化覆盖率达到12.36％。

随着全面建设小康社会进程的加快，东胜的经济高速发展，城市人口的急剧增加和人民生活水平的不断提高，人民群众对城市功能、住房要求越来越迫切。

目前东胜区的住宅、商业布局总体上呈分散状况，一个重要的原因就是中心城市东胜规模远远达不到要求，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化水平滞后。

随着城市规模的扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力，大多数农业人口，外来从业人员将不断涌入城市，推动城市化进程，   随着城镇居民收入的不断提高和城镇化建设的推进，融合商业和居住等的城市综合体等需求急剧增加，在这样的形势下项目建设单位审时度势，决定建设某商住小区建设项目。

2.2项目建设的必要性

中国是一个人口大国且人口增速也很快。

根据统计局发布的2010年统计公报显示：

2010年末全国总人口达13.41亿，自然增长率超过5‰。

随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。

这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。

截止到2010年底，东胜区人口约达到50多万人，随着城乡一体化进程加快，人口快速增长成为必然，然而住宅、商业的增长远远不能适应人口增长。

如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算，那么东胜现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过2150万平方米，再加上这些人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房，这巨大的市场需求将对该地区房地产市场发展产生积极地推动作用。

20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女，这无疑将释放大量的房地产市场需求。

与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。

因此可以判断在未来的三十年内，因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。

同时，随着近年来人们思想观念的发展,家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。

年轻人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变；计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。

因此，居住用房地产需求量呈现扩大趋势。

2、城市化进程的需要

城市化既是近年来中国经济快速增长的重要动因，也给今后10年、20年甚至更长一些时间中国经济的发展提供了广阔的空间。

但是，中国的城市化无论就人口规模还是复杂性和艰难程度来说，在全世界都是前所未有的。

目前，中国正处在城市化进程高速发展的时期。

中国新型城市化的战略目标：

从“十二五”时期开始，用20年时间解决中国的“半城市化”问题，使我国的城市化率在2030年达到65%。

这意味着要以平均每年2000万人的速度，到2030年基本解决4亿农民工及其家属的进城和落户问题，使他们享受与城市原有居民同等的公共服务和各项权利。

城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。

按照某市的人口总量和年均11％的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过6万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。

因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。

人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加，而且还在很大程度上改变了需求结构。

例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓；刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房；白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。

3、人民生活水平不断提高

随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势，人民生活水平不断提高。

2010年9月底，某市城镇居民人均可支配收入16934元，同比增长12.2％。

农牧民人均纯收入达到8737元，同比增长9％。

在收入增长的同时，居民消费水平也有显著提高。

2010年9月末，全市城镇居民人均消费性支出达到15422元，增长15.6％；农牧民人均生活消费支出4858元，增长15.7％。

根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高，使其对住房的要求也随之发生变化。

“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。

因此，由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。

某市2010年，全市人均GDP超过1万美元，万元生产总值能耗低于全国平均水平5个百分点；人均财政收入超1瓦暖；城镇居民人均可支配收入新增1万元，达到2万元；农牧民人均纯收入超1万元。

随着居民家庭的收入增加，消费水平的迅速增加，消费支出的迅速增长，房地产前景非常看好。

4、城市拆迁改造的需要

随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。

据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。

按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。

据2011年《某市政府工作报告》，2011年东胜区全面推进中心城区棚户区改造工程，今年中心城区旧城改造完成2万户、240万平方米，新开工建筑面积2000万平米以上。

5、投资投机的需要

随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场，房地产投资投机需求明显增加。

根据投资投机资金来源不同，可以简单地将其分为国内资金和国外资金。

首先来看国内资金投资因素方面：

由于社会保障体系的滞后，国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧；而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素，使得很多居民将可居、可租、可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。

国外资金青睐中国房地产投资投机的原因主要有两个：

首先，随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，他们需要不断增加在中国的资产配置比例；其次，人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。

6、全面建设小康社会的需要

党的十六大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。

全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，人居环境的改善因此成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。

3项目需求分析与建设规模

3.1经济发展现状

进入21世纪的“十二五”期间，某市的GDP、财政收入、城乡居民收入以及其它各项经济社会发展指标显示出了某市在全自治区、全国的位次都已跨上历史新高度。

“十二五”时期，是鄂市加快推进富民强市进程、建设全面小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。

根据某市委二届十次全委会精神和市委《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，“十二五”时期政府工作的总体思路是：

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，因应新形势、把握新机遇、迎接新挑战，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以富民强市为主旨，深入实施“结构转型、创新强市”、“城乡统筹、集约发展”战略，加快工业化、城镇化、信息化、市场化、国际化进程，协调推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和生态文明建设，推动地区经济社会又好又快发展，率先建设全面小康社会。

“十二五”时期，主要预期目标是：

经济保持又好又快发展，地区生产总值年均增长15%以上，财政收入增长15%以上。

城乡居民收入大幅增加，年均增长13%以上，收入水平进入全国地级市前列。

产业转型升级取得突破性进展，现代煤化工体系基本形成，非煤产业规模进一步壮大，现代服务业成为重要的支柱产业，原煤生产占工业增加值的比重下降到1/3以下，非煤产业占GDP的比重达到70%以上。

建成统筹城乡综合配套改革实验区，中心城区功能更加完善，农村牧区面貌显著改善，初步构建起城乡一体化的公共服务体系。

可持续发展能力和水平进一步提高，各项节能减排控制指标达到自治区要求。

基本公共服务达到沿海发达地区水平，城镇登记失业率控制在3.5%以内，人口出生率控制在13.54‰以内。

3.2项目前景分析

项目建设地点位于旧包府路北P-02-12地块内北侧；项目功能定位：

以居住、商业、办公等功能为主，配套设施完善，环境优美的城市综合社区；项目建设目标：

完善城市公共设施及功能结构，利用自然环境要素创造生态宜居城市，完善基础设施，构建高效便捷城区。

东胜以建设“畅通城、文化城、生态城”为目标，坚持“拉大、补欠、崛起”的工作方针，加快城市基础设施建设，加快城市建设投资、融资体制改革和市场化、企业化运作进程，全力优化城市环境，提升城市品位，在不断完善城市整体功能中实现城市的崛起，从而推动经济、社会的全面协调和棵持续发展，把东胜打造成某城市核心区。

1、本项目前景分析

1）某商住小区建设项目的建设符合东胜区总体发展规划的要求，与东胜区城市发展程度相适应，全面推进区域高端住宅类产品的发展，使其成为区域综合社区的一个新的分水岭，满足东胜区追求品质生活的高端类客户的置业需求。

2）某商住小区建设项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求，为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住、商业、办公空间，促进了城区改造建设。

3）某商住小区建设项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰富、功能齐全的小区。

通过项目