德阳保利国际城项目可行性研究报告.docx
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德阳保利国际城项目可行性研究报告
德阳保利国际城工程可行性研究报告
该工程位于德阳市经济技术开发区,东山与绵远河之间。
属于德阳的城东新城,毗邻奇家堰风景区。
是德阳未来城市扩X开展的区域。
总用地范围约3000亩,其中建立用地2150余亩。
是德阳主城区最后一块成规模的开发用地,地块靠山XX,资源绝佳。
德阳房地产开发水平较GDP开展相对滞后,目前市场销售较热,市场中高端物业出现供不应求的现状。
德阳目前中高端物业的均价4500-4600元/平米不等,主力户型为80-130平米左右常规居家型户型。
地块所在区域属于德阳城东新区,是未来德阳城市扩X的主力区域,也是未来成德绵城际铁路的沿线区域,未来开展潜力较大,是德阳主城区最后一块成规模的开发地块。
但是区域目前市政生活配套以及商业配套尚未起步,地块周边尚未有工程开发,需要依靠自身打造休闲商业配套。
根据地块的自身开发阶段和市场类似产品的销售情况,建议工程开发周期为5-6年,首期推出面积较小、总价较低的低层住宅户型,以及性价比拟高的高层电梯产品。
由于工程规模巨大,总建面接近280万平米,每年的消化量在40~50万平米左右,占到约德阳主城区〔旌阳区〕年销售量的约30%。
因此本工程必须打造集五星级酒店、购物中心、会议中心、文化中心、休闲运动中心、高端低层住宅和洋楼社区等为一体的商务休闲新城,才能在市场上形成规模、产品、品牌的垄断态势。
一、地块根本情况
1.1地块位置
该地块位于德阳高新区,东山与绵远河之间。
属于德阳的城东新城,毗邻奇家堰风景区。
是德阳未来城市即将扩X开展的区域。
1.1.1周边情况:
东:
东山南:
金沙江大桥〔已通车〕
西:
绵远河北:
高压线
因本地块处于德阳开发新区,东临东山齐家晏风景区,西临德阳城区两大河流之一的绵远河,从而形成靠山XX的态势。
1.1.2地块现状
地块总占地约3000亩,其中开发建立用地2150亩。
目前地块为生地,大局部已经拆迁完毕,但是尚未完成七通一平,也未打围。
1.2地块所处区域周边配套设施
1.2.1交通
成绵高速地块内部规划道路
地块紧临成绵高速的德阳出入口,地块内部的一条主要规划道路已经通车。
除此之外,地块距离在规划建的成绵峨城际轻轨的德阳站也非常近,该轻轨预计2021年可建成通车,届时德阳到XX的时间可缩短到20多分钟。
成绵峨城际铁路
成绵峨城际客运专线全长323.19公里,途经XX、XX、眉山、XX四个市,将于2021年建成通车,全程采用无缝钢轨的成绵峨城际铁路近期共设置21个车站,分别为江油市、青莲、XX市、罗江、黄许、德阳市、新德阳南、广汉市、青白江、新都、新XX、XX南、双流机场、双流、新津、彭山、眉山市、思蒙、夹江、峨眉山市和XX市。
1.3.2商业环境
由于地处新区,周边商业配套开发尚未启动,区域内目前尚无商业配套,商业配套主要还是依靠老城区。
德阳老城区还是以德阳文庙广场为中心形成的核心商圈,集中了洋洋百货、洋洋百盛等本地购物中心和众多临街商铺,商业气氛浓厚。
但是德阳目前仍缺乏大型品牌购物中心的入驻。
1.3.3区域未来规划
地块位于德阳东南经济开发区内规划的八角新城片区,周边临近八角工业片区、重装工业片区等产业区以及旌湖片区东山生态片区、齐家碾生态片区等休闲区域。
二、区域房地产市场情况
2.1市场大势背景
德阳房地产业起步于改革开放的90年代初期。
伴随着市场经济体制确实立而崛起,在土地使用制度和住房制度改革的推进下稳步开展。
其间经历了起步、调整回落、稳步开展和快速开展四个阶段。
2021年由于5.12地震以及宏观政策的调控的影响,德阳的房地产开展出现一定的回落。
但是进入2021年,一方面地震为德阳的房地产开展带来了新的机遇,另外随着政府扶持政策的生效以及经济环境的转好,德阳楼市的成交量持续上升,2021年随着地震移民减少,市场调控加强,市场成交有所回落。
2021年随着宏观调控的加紧,市场出现较大幅度的下滑。
2.1.1德阳市整体供需
德阳房地产投资额和销售额逐年持续增长,09、10年以来增幅明显,市场存在较大的开展时机。
近年来德阳市的房地产投资额持续增长,平均增长率到达28.5%。
08年由于5·12地震影响,投资额有所回落,从09年开场,市场迅速上升,已经大大超越了历史最高的07年投资额。
而从销售额来看,德阳的房地产销售额保持平均113.9%的高速增长率。
2021年随着地震移民减少,市场调控加强,销售额较2021年有所回落。
2021年受国家宏观政策调控,市场观望情绪浓厚,成交下滑较大。
综合德阳的房地产投资额和销售额来看,市场投资情绪受到宏观政策打压较重,市场目前存在的投资利润空间较之2021年有较大下滑。
2.1.2德阳成交量及成交均价走势
09年成交量稳步攀升,房价飙升迅速,2021年成交回落,价格上涨放缓;2021年,市场进入下降通道。
从成交面积来看,德阳市的商品房成交面积在08年出现大幅回落,这主要是因为5.12地震以及宏观调控的影响。
进入09年市场成交量稳步攀升,成交了131.85万平米,2021年成交75万方,主要原因为地震人口迁移放缓及市场打压环境的影响。
,2021年成交67.23万方,主要原因为国家宏观政策调控打压市场的影响。
从成交价格来看06年后,德阳房价增长迅速,06-10年德阳房价平均增幅高达30.2%,2021年11月之后德阳房价翻开下降通道,至2021年底,市场均价已由最高的5130元下降至4800元。
2.2.1区域开展历程
区域经济实力雄厚,但是房地产水平开展较为滞后
德阳是西部地区的一个大型工业城市,地处成德绵高新技术产业带,位于XX1小时都市圈内,区位优势明显,交通便利,环境良好。
德阳工业根底也雄厚,经济支撑力强。
是全国重型机械、动力设备制造和磷化工重要基地,作为XX省确定为重点开展的九大城市之一,德阳的经济总量在XX城市中排名高居第三位,仅次于XX和XX,经济实力较强,人均收入水平也位于省内城市的前沿。
但是德阳作为一个中等城市,城市化率仅为22.9%,城市化水平很低,房地产开发以本地开发商为主,而德阳外乡开发商的资金实力和房地产相关专业人才的匮乏等因素导致目前整个房地产市场专业化程度不高。
2.2.2区域商品住宅11年开发现状
区域08年受5·12地震影响,房地产开发出现较大回落,但是进入09年,区域随着灾后重建、政策扶持以及宏观经济环境的转好,区域住宅市场出现回暖,成交量稳步攀升,并且房价出现大幅上涨。
局部中高端物业的成交均价由09年初的3000-4000元/平米拉升至目前的5000-6000元/平米,涨幅达35%。
10年随着地震灾后迁移人口消化,10年成交均价的涨幅开场放缓。
11年前三季度保持了10年的增长势头,11月,国家加大宏观调控力度,市场成交价格步入下降通道,由最高均价5130元下降至4500元。
2.2.3区域商品住宅未来开展趋势
根据规划,德阳将建成100万人口大市,将成为成德绵经济带中一个重要的增长极,区域房地产市场将面临全面的洗牌和提升。
从目前来看,区域内的在售工程大都处于尾盘或者工程当期批次的末期销售,供给相对较少。
随着政府的规划,新城的开展,区域内必将会释放大量的土地。
可以预见德阳的房地产市场将成为川内最具开展潜力的市场。
2.2.4区域商业现状
区域商业配套集中于老城区,业态开展较局促,缺乏一线品牌购物中心的强势入驻。
目前区域内的商业多集中在德阳老城区的文庙广场核心圈,目前已建成了洋洋百货、洋洋百盛等两大购物中心,周边仍以临街底商为主。
目前德阳老城区的商业开展已经成熟,商业气氛浓厚,但是老城区商业规划以及业态开展相对滞后,缺乏高端商业以及品牌商业的入驻。
所以老城区的商业难以承接德阳未来城市开展的重任,势必催生城市新的商业副中心。
2.3地块周边主要工程情况
2.3.1重点工程根底情况
工程名称
占地规模
总建面
总户数
建筑形态
主力户型区间
套型说明
万兴-旌城一品
69.21
29万㎡
1623
17/21/23/32F
80-140
2室2厅~4室2厅
瑞琪曼国际社区
75
19万㎡
1291
6+1/7+1/11/18/26F
80-130
2室2厅~3室2厅
山海天
57
17万㎡
856
7+1/11+1/24/26F
115-139
3室2厅
华西希望城住宅
49.88
14万㎡
1111
18F
66-120
2室2厅~3室2厅
华西希望城商业
42.62
20万㎡
1424
17/22/24/26/31F
37-52
单房/1室1厅
北辰-观山水
32
10万㎡
730
28/22/25/27F
55-140
1室1厅\2室2厅\3室2厅
金湖名城
约64
20万㎡
1512
16—33F
100平米
3室2厅2卫〔1间可变空间〕
鑫沙时代
30
12万㎡
1065
32/33F
30-80
1室\2室〔居多〕
佳益·湖畔新城
20
17万㎡
1400
28-40F
79-126m2
2室2厅
凯丽景湖
120
30万㎡
1800
28F
95-120-130
2室2厅\3室2厅
汇乐国际
140
27万㎡
2058
8/26F
80-106
华庭阳光
约155
40万㎡
2654
27F
70-100平米
2室2厅1卫
明源国际
108
27万㎡
1569
32+1F
100/135/168
2室变3室(主力)\3室\4室
世纪美郡
20
6万㎡
484
18F
60-70
2室,少量110平米房源
筑境100
40
8万㎡
720
6+1/11/18F
69/85/90/101
1室变2室/2室2厅/2室变3室
从典型楼盘的研究看,目前德阳市场的在售工程规模都比拟小,均在200亩以下,没有超大型的楼盘;产品类型是以多层和高层为主,没有在售低层住宅工程;容积率一般在3左右;主力户型面积主要90-140的套三,其次是60-90平米的套二,很多工程都存在可变空间。
2.3.2典型工程价格情况及销售进度
工程名称
开盘时间
目前均价
〔元/平米〕
供给套数
成交套数
销售率
2021均销售速度〔套/月〕
金湖名城2期
2021-3-2
5600
582
461
84%
8
汇乐国际2期
2021-11-22
4300
430
115
48%
19
明康.华庭阳光
2021-1-18
5000
286
244
94%
21
万兴.旌城一品
2021-4-23
5100
900
876
96%
128
明源国际
2021-3-28
5400
299
169
78%
24
数据来源:
德阳房管局备案
从销售情况看,虽然旌城一品、金湖名城的价格是较高,均价达5400元/平米,但是该工程的销售情况却是最好的,月均去化量高达233套。
总的来看,德阳市场的目前品质工程高层均价在5000元/平米,市场整体需求旺盛,热点工程的月均去化体量都在100套以上。
2.3.3客群情况
目前德阳市场的购房群体主要由老城区的换房客群和周边县市的中高收入人群以及东汽、东电、二重等众多国有大型企业的职工构成,此外还包含少量本地以及XX、XX等地的投资者。
“5·12〞地震后,以“东汽〞为代表的局部绵竹、什邡等地的企业将厂区迁移至德阳,由此带来了大量的外来人口。
虽然“东汽〞为这些迁入的员工也提高了局部职工住房,但量远远不够,品质也不高,因此这些新迁入的员工对商品住宅有大量需求。
此外,成-绵-乐城际快速铁路的开工建立将大大缩短德阳到XX和XX的时间,因此地处XX和XX之间的德阳也吸引了轻轨沿线的一些投资客群。
三、工程定位分析
3.1地块优劣势分析
优势
✓位于德阳经济开发区,是未来城市扩X的重点区域,开展前景广阔。
✓区域交通便捷,临近成绵高速、成绵峨城际铁路八角站等快速通道。
✓地块内规划的五星级酒店、剧院,弥补了德阳缺乏城市高端休闲配套的空缺。
✓地块西临绵远河,东靠东山,生态资源丰富。
✓区域周边分布了东汽、二重、东电等大型国有企业,具有相当的潜在购置力。
✓地块用地范围面积约3000余亩,规模较大,有利于工程规模及整体价值提升。
✓保利自身的品牌优势和资源整合能力。
劣势
✓地块属于新区,周边市政商业配套尚不完善。
✓地块河对面的水泥厂严重影响了地块的XX景观资源。
时机
✓德阳城市东移促使地块区域的成熟度将不断提升和完善
✓德阳未来城市扩容带来的房地产开展需求
✓轻轨等快铁建成将缩短成德绵经济带的时间距离,将进一步加快德阳的经济开展,同样也会为德阳带来更多的购房需求
威胁
✓德阳的市场容量有限为本工程的开展带来威胁。
✓德阳局部本地开发商的开发品质较高,并已树立了较好的品牌形象,对本工程也会形成较大的竞争
✓整体宏观经济环境的不确定性,对房地产开发造成的不确定性。
3.2工程定位
国际滨水休闲商务区
3.2.1工程总体定位
定位诠释:
城市副中心:
由德阳经济技术开发区带动的相关产业及配套的逐步成熟,加上保利自身规划的五星级酒店、保利院线、购物中心等,未来多种业态共存、各项配套完善,该案已经脱离普通房地产开发工程的范畴,而势必成为新兴城市副中心。
生态休闲:
工程地块东靠东山,西邻绵远河,生态资源优势明显,另外工程未来规划了五星级酒店、国际会议中心、保利院线等商务休闲配套,将弥补德阳缺乏高端商务休闲配套的空缺。
新城:
地块的超大规模决定了本工程在产品上的丰富性,除住宅外,还将包括五星级酒店、院线、购物中心等配套,而住宅也会遵循以低层住宅、洋房、小高层以及局部高层电梯豪宅的产品开展总体思路。
保利本身的文化资源优势为保利品牌的成功落地以及本工程的成功开发提供了有利保障。
保利作为国内一线品牌开发商首次进入德阳市场,在面对众多本地开发商的竞争局面下,保利地产强大的文化资源优势将为保利品牌在德阳的成功落地进而跃居市场领导者提供有利的保障,并为德阳楼市树立一个新的标杆。
因此,工程靠山XX的生态优势、五星级酒店及国际会议中心、丰富的产品形态以及保利品牌强势导入等相结合,必将使本案成为德阳滨水商务休闲区。
3.2.2工程开发节奏测算
本地块建立用地2150亩,容积率≤2,综合地块定位,考虑到景观性和低密度、低容积率等因素,容积率暂按2估算,地块未来开发总体量预计280万平米。
综合保利的品牌以及工程的定位以及目前德阳主城区市场容量,预计5-6年的开发完毕,本工程年均消化体量在40~50万平米。
德阳城区〔旌阳区〕2006-2021年商品房成交面积一览表
时间
商品房成交面积〔万平米〕
2021
62
2021
70.94
2021
67.23
数据来源:
德阳统计局
综合德阳城区06-2021年的商品房成交面积来看,德阳城区年均消化体量在90万平米左右。
因此本工程要在预计的5-6年内完成开发,必须在工程推出后占领德阳城区近40%的商品房市场份额。
3.2.3产品类型定位
✓第一阶段2-3年
这一阶段市场尚未开展成熟,配套尚不完善,主要完成酒店的引入,开展对配套和交通要求相对较低的高端低密度低层住宅产品。
局部产品可依托周边经济技术开发区的大中型企业的置业需求,推出一局部多层、小高层产品
✓第二阶段3-5年
在第一阶段开展顺利完成之后,工程品牌的市场认知度提升,配套相继完善,再结合德阳城市开展规划推进,成绵峨城际铁路的投入使用,那么可全面开展低层住宅、小高层、洋房等多种产品。
✓第三阶段5-6年
在德阳承接产业转移的根本完成以及百万人口大市根本建成的利好下,在加上工程自身的规划配套日趋成熟,此阶段着眼于做足容积率,可着重开展高层电梯产品。
3.2.4工程客群定位
✓第一类客户:
德阳的中高端收入人群,该类客群一类是以德阳境内的国有大型企业的中高层管理人员以及技术人员为主,一类是德阳的政府、金融经济实力雄厚,对居住品质较为看重,看重本地生态资源以及高端配套。
✓第二类客户:
德阳周边区市县的中高收入人群,该类客群一方面是看好德阳市的未来开展潜力或是青睐XX的生活状态。
另一方面该类客群或有方案在德阳投资、开展。
✓第三类客户:
成绵峨城际铁路建成带来的快速通道沿线的中高收入人群,该类客群一方面是依托城际快速通道由XX溢出的追求高品质居住环境,但经济实力有限的置业客群,另一方面是看好城际铁路建成后德阳未来开展潜力的置业客群。
✓第四类客户:
保利品牌的追随者,保利作为国内一线品牌开发商的领头羊,前期续集了大量的品牌追随客群,该类客群青睐和认同保利的开发模式以及开发产品。
3.2.5产品户型建议
第一阶段:
根据产品的自身开发阶段和市场类似产品的销售情况,建议1-2年内开发以独栋、双拼、联排等为主的高端低层低密度低层住宅,首期在酒店尚未呈现的情况下,推出面积较小的低层住宅户型,总价控制在200万左右。
这样相对较低的总价一方面可以弥补区域配套不完善带来的影响,另一方面还可以为后期聚集人气。
第二阶段:
在第一阶段销售顺利完成之后,工程品牌的市场认知度有了提升,配套相继完善,也可考虑推出一些面积较大的独栋产品进展差异化。
待市场完全成熟以后,推出位置好、户型好的大面积独栋以及局部电梯产品。
电梯住宅方面,着眼于德阳国有大型企业的众多员工、政府人员以及城市扩X带来的大量在此居住工作生活的人群。
因此电梯产品的面积建议以80-130平米为主的套二、套三居家户型为主。
配合一局部套一户型,主要为针对看好区域未来开展的投资置业需求。
四、工程价格建议
4.1产品售价预测
4.1.1低层住宅局部
酒店等高端配套尚未呈现时的首期产品定价
综合德阳目前的住宅市场,目前高端物业——低层住宅的供给根本空缺,市场现有的低层住宅产品开发较早,品质较低,大多分布于东山附近,价格根本就在4000元/平米,于本案没有参考价值。
按照目前区域市场中高端洋房、小高层住宅的价格一般集中在4500-5000元/平米推导,区域高端低层住宅产品的价格按经历核算应该在10000元/平米左右。
4.1.2高层局部
推出时间:
2-3年后
采用AHP模型定价法,通过专家打分,得出决定住宅产品价值的各个因素在影响客户决策时的具体权重,最终确定本工程的根本售价,同时结合房地产市场整体情况和宏观经济形势,最终确定工程销售价格。
本案选取的参照工程为目前市区在售的典型工程。
权重
定价因素
金湖名城1期
汇乐国际1期
明康.华庭阳光
万兴.魅力城3
本案
25.6%
区位认同
7.5
6.5
7
7
7
6.6%
外部自然环境
7
6
7
7
8
15.0%
交通状况
7.5
7.5
8
8
8
11.7%
周边市政生活配套
8
7
7
8
7
5.0%
小区环境配套
6.5
6.5
6.5
7
8
6.3%
规划布局
6.5
6.5
6.5
7
8
11.5%
建筑设计
7
6.5
7
8
8
4.0%
建筑配套
7
7
7
7.5
8
5.4%
物业管理
7
7
7
7
8
8.9%
品牌形象
7.5
7
7
8
8.5
/
7.31
6.77
7.09
7.49
7.67
均价
4500
4200
4200
4000
/
本案
4723
4761
4542
4096
4531
根据AHP定价模型测算,本工程住宅整体清水房销售均价为可以到达4531元/平方米的水平,此为表达工程价值的基准价格。
考虑到当前市场利好情况和保利的品牌拉动,预计本案上市价格可在基准价格根底上择机上浮约20%,达5500元/平米左右。
五、工程投资分析
详见?
本钱分析汇总表?
序号
本钱工程
总可售面积单方本钱
总建筑面积单方本钱
总本钱〔万元〕
合计
一
土地款
905
694
245,960
1
土地价格
871
668
236,500
1.1
国土出让金
871
668
236,500
2
契税
26
20
7,095
3
其它土地款
9
7
2,365
二
开发前期费
117
90
31,876
1
勘察费
7
5
1,771
2
设计费
91
70
24,793
3
委托费用
7
5
1,771
4
临时设施费
7
5
1,771
三
建筑安装工程费
2,379
1,824
646,204
1
土建局部工程费
1,998
1,533
542,834
2
安装工程
366
281
99,464
3
工程检测费
2
2
543
4
工程监理费
10
8
2,717
5
其它建筑安装工程
2
2
646
四
红线内配套费
431
330
117,005
五
政府收费
117
90
31,876
1
市政配套费
117
90
31,876
六
物业维修基金
33
25
8,855
七
公建分摊
114
88
31,099
八
不可预见费
61
47
16,539
直接投资合计
4,570
3,505
1,241,415
九
营销费用
90
69
24,567
十
管理费用
30
23
8,270
十一
财务费用
123
94
33,449
十二
开发间接费用
30
23
8,270
总投资合计
4,844
3,716
1,315,970
六、工程经济效益分析
详见下表
序号
科目
合计
一
总投资
1,315,970
直接投资
1,241,415
二
销售收入
1,637,800
可售面积
2,700,872
预计售价
115200
三
营业税及附加〔5.63%〕
92,208
四
土地增值税
22,554
五
净现金
207,068
六
固定资产
175,785
税前利润
382,853
七
税前本钱利润率
29.10%
八
税前销售利润率
23.40%
九
所得税
79,767
十
税后利润
303,086
十一
税后本钱利润率
23.00%
十二
税后销售利润率
18.50%
十三
交税合计
194,529
通过以上的测算,我们可以看出,本工程税前本钱利润率到达29.10%,税后本钱利润率到达23.00%,工程的投资价值凸现,属于优良工程。
七、工程环境效益分析
本工程为城南XX高尚住宅区,整体设计注重环保与景观的协调,表达人文风格,使研究区域内道路系统成为一道独具特色的河堤风景线。
本工程符合国家产业政策,选址符合城市总体规划,采取污染防治措施可使污染物达标排放,本工程周围无大的环境制约因素。
八、工程社会效益分析
1、本工程的建立有利于德阳经济技术开发区的配套,改善投资环境及人居环境,加快地区经济的开展。
2、本工程的实施将大大改善工程所在地的出行交通条件,以及居住条件,大大提升德阳高新技术产业园区市政公用设施的综合水平,促进交通与居
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